Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р АЖ Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-45897/2019

Дело № А40-159054/14

г. Москва

25 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2019 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи П.А. Порывкина 

судей М.С. Сафроновой, А.С. Маслова 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Передовые технологии» 

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2019

по делу № А40-159054/14, вынесенное судьей П.А. Марковым, 

о признании за ФИО2 права собственности на квартиру №17 общей площадью общей площадью 46,6 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. первомайское, ул. Центральная, д.9 

в деле о банкротстве ООО «Передовые технологии»

 

при участии в судебном заседании:

от ФИО2: ФИО3 дов. от 12.04.2019 

 

У С Т А Н О В И Л:

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2014 принято к производству  заявление ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии".  

Определением от 01.09.2014 при рассмотрении дела применены правила параграфа 7 гл. 9 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дело направлено по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

 Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.10.2014 по заявлению ООО "Строй-Ка" о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Передовые технологии" возбуждено производство. 

Решением суда от 06.09.2017 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего ООО "Передовые технологии" утверждена ФИО4 

Определением суда от 24.12.2018 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5

Определением суда  от 03.07.2019 за ФИО2 признано право собственности на квартиру № 17 общей площадью общей площадью 46,6 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. первомайское, ул. Центральная, д.9.

 Конкурсный управляющий должника с определением суда не согласился, обратился  в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить.   

До начала судебного заседания конкурсный управляющий представил в материалы дела ходатайство о рассмотрении спора в его отсутствие.  

В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указывая на ее необоснованность, просил определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, представил в материалы дела отзыв. 

Законность и обоснованность определения проверены в соответствии со статьями 123, 156, 266, 268 АПК РФ.  

Выслушав представителя заявителя, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения  суда. 

В обоснование апелляционной жалобы конкурсный управляющий указывает, что требование заявителя подлежало предъявлению как денежное требование, так как договор долевого участия заключен в отношении мансарды, а не жилого помещения. 

Суд находит необоснованными доводы заявителя апелляционной жалобы. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  между должником и ФИО6 заключен договор № П3-9/2м-46,7 от 13.06.2012 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Нарофоминский р-он, с.п. Первомайское, пос. Первомайское, межу улицами Центральная и Парковая, объект долевого строительства- квартира, расположенная в доме 9, подъезд 1, общей площадью 46,7 кв.м., с проектным номером 2м.

Актом об исполнении обязательств от 21.06.2012 стороны договора подтвердили, что участник строительства исполнил свои обязательства по договору долевого строительства в полном объеме в сумме 1.635.667,50 рублей.

На основании соглашения об уступке права требования № 9/2м от 20.09.2014 ФИО6 уступила ФИО2 право требования к должнику объекта строительства, указанного в договоре долевого участия.

В соответствии с условиями договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом (планируемый срок окончания строительства – 3 квартал2012) и в течение 2-х месяцев с даты получения разрешения на ввод законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию (планируемый срок ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2012 года) передать объект долевого строительства по акту приема-передачи участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств (пункты 2.1, 2.2, 2.4, 2.4.1, 6.1 Договора).

Между тем, ООО "Передовые технологии" не исполнило свою обязанность по передаче объекта долевого строительства заявителю для оформления права собственности на него.

19.02.2016 Комитет государственного строительного надзора города Москвы выдал разрешение № 77-242000-007176-2016 на ввод объекта в эксплуатацию. 

Как следует из технического паспорта на жилой дом и поэтажного плана с экспликацией к поэтажному плану, жилое помещение (квартира) с проектным номером 2м является жилым помещением (квартирой) № 17, расположенной по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. первомайское, ул. Центральная, д. 9, общей площадью 46,6 кв.м.

Таким образом, жилое помещение (квартира) № 417 общей площадью общей площадью 46,6 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. первомайское, ул. Центральная, д. 9, является объектом долевого строительства по договору № П3-9/2м-46,7 от 13.06.2012.

В настоящее время кредитору предоставлен фактический допуск в указанную квартиру и ключи от нее. Кредитор владеет и пользуется квартирой как своей собственной, несет расходы по содержанию. Между тем, отсутствие подписанного акта приема-передачи объекта долевого строительства и решения суда общей юрисдикции (как у ряда других собственников) не позволяет кредитору оформить право собственности на данную квартиру в соответствии с действующим законодательством.

По своей правовой природе договор участия в долевом строительстве заключается с целью передать дольщику по окончании строительства жилого дома индивидуально определенное недвижимое имущество - квартиру. 

Таким образом, обязанности участника долевого строительства по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставлена обязанность застройщика по передаче согласованного в договоре жилого помещения (квартиры).

Заявители, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за спорную квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на полное исполнение обязательств по указанному договору со стороны застройщика, а при неисполнении данных обязательств - вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве нарушает права заявителя на полноценное владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона о долевом участии по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 6 Закона о долевом участии).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (части 1, 2 статьи 7 Закона о долевом участии).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче; после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (статья 8 Закона о долевом участии).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьями 11,12 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ)

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Кроме того, исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за приобретателем.

Как следует из статей 14 и 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном федеральным законом порядке. 

К заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав и перечисленные в пункте 2 статьи 14. 

К числу таких документов относятся, в частности, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости. 

Заявитель профинансировал строительство квартиры в целях ее приобретения в собственность. Строительство дома завершено в 2014 году, однако ООО "Передовые технологии" уклонилось от исполнения обязательств по его вводу в эксплуатацию и по оформлению передаточных актов. В настоящее время дом введен в эксплуатацию на основании решения суда по иску участников долевого строительства. При этом Заявитель владеет квартирой как своей собственной, но не может зарегистрировать право собственности на нее по вине застройщика.

Поскольку право собственности заявителя на квартиру официально возникает только с момента государственной регистрации, невозможность такого оформления препятствует полноценной реализации прав заявителя на владение, пользование и распоряжение данным объектом недвижимости.

В случае уклонения застройщика от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание за ним права собственности (пункт 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г.)

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (пункт 17 Обзора).

Согласно материалам дела за большинством граждан, заключивших аналогичные договоры с должником, вступившими в законную силу решениями Троицкого районного суда города Москвы и определениями Арбитражного суда города Москвы уже признано право собственности на квартиры в том же многоквартирном жилом доме, а также в иных объектах долевого строительства того же должника в том же жилом комплексе (ЖК "Киевское шоссе").

В соответствии со статьей 19 Конституции РФ все равны перед законом и судом. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, конституционный принцип равенства, закрепленный в статье 19 Конституции РФ, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, которая устанавливает, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Кроме того, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. При этом статьей 15 названного закона гарантировано осуществление равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 также изложен правовой подход о равенстве защиты всех участников строительства, исходя из принципов правовой определенности, равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений.

Включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений не обеспечивает полную защиту участника долевого строительства, надлежащим образом исполнившего обязательства по Договору, вследствие чего Должник и, соответственно, его кредиторы не вправе рассчитывать на объект инвестиционной деятельности как возможную конкурсную массу.

При этом, как указывают разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о практике применения норм права по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, единственным эффективным средством правовой защиты граждан является признание за ними права собственности на долю в объекте строительства.

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона (часть 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

С учетом действующего законодательства РФ, позиции Верховного суда Российской Федерации, а также сложившейся судебной практики, отсутствие подписанного акта приема-передачи квартиры, равно как и включение требований заявителя в реестр требований передачи жилых помещений должника, не является препятствием для признания права собственности на жилое помещение (квартиру) за соответствующим заявителем (кредитором, участником строительства).

Имеющиеся неисполненные обязательства должника перед заявителем возникли до даты принятия Арбитражным судом города Москвы заявления о признании ООО "Передовые Технологии" несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него процедуры наблюдения.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы заявителя направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает. 

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, нормы материального и процессуального права применены верно.   

Определение суда законно и обосновано. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2019 по делу № А40-159054/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Передовые технологии» – без удовлетворения.

            Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                      П.А. Порывкин 

 

Судьи:                                                                                               М.С. Сафронова 

 

                                                                                                           А.С. Маслов