АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, 

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 

30.09.2025 Дело № А40-274815/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н., судей Архиповой Ю.В., Кочергиной Е.В., при участии в заседании: от истца – не явился, извещен от ответчика – ИП ФИО1 – лично, паспорт от третьего лица – не явился, извещен рассмотрев 16 сентября 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу АО «ВкусВилл» 

на решение от 20.03.2025 Арбитражного суда города Москвы и на постановление от 05.06.2025 Девятого арбитражного апелляционного суда  

по иску АО «ВкусВилл» к ИП ФИО1 третье лицо – ООО «Трансавто» об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением, по встречному исковому заявлению ИП ФИО1 к АО «ВкусВилл» 

о признании договора аренды прекратившим свое действие, 

УСТАНОВИЛ:

АО «ВкусВилл» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением.  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2025 принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ИП ФИО1 к АО «ВкусВилл» о признании договора аренды № 3060-ВК/АР от 10.01.2022, в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв.м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул.Бехтерева, д.12 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2025, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025, в удовлетворении первоначального иска отказано в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворены.  

Не согласившись с принятыми судебными актами, АО «ВкусВилл» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение судами норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, которым: удовлетворить требования АО «Вкусвилл» об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением; отказать в удовлетворении встречного иска ИП ФИО1 о признании договора аренды прекратившим свое действие, либо направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.  

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что суды неправильно применили нормы материального права при квалификации обстоятельств, связанных с изъятием земельного участка и установлением сервитута. Заявитель ссылается на то, что в данном случае сервитут был установлен на ограниченный срок (11 месяцев), что указывает на временный, а не постоянный характер ограничений; даже в период действия сервитута существовала возможность организации альтернативного доступа к помещению, о чем свидетельствует фактическое использование помещения новыми арендаторами. АО «ВкусВилл» указывает на то, что в данном случае именно арендодатель несет риск наступления невозможности исполнения, поскольку именно он согласовал перекрытие доступа к зданию и не предпринял надлежащих мер для обеспечения альтернативного доступа; при таких обстоятельствах, даже если признать наличие объективной невозможности исполнения обязательства по обеспечению доступа к помещению (что нами оспаривается), правоотношения сторон не должны были прекращаться, а арендодатель должен был нести ответственность за неисполнение своих обязательств. Истец указывает на неправильное определение момента прекращения договора. Заявитель ссылается на несоблюдение арендодателем претензионного порядка и специальных оснований для расторжения договора, установленных сторонами.  

В судебном заседании суда кассационной инстанции ответчик возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, представил возражения на жалобу, которые приобщены к материалам дела.  

Представители истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Выслушав ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность  

применения норм процессуального и материального права при принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам Арбитражный суд Московского округа не находит оснований для их отмены.  

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, между АО «ВкусВилл» и ИП ФИО1 заключен Договор аренды № 3060-ВК/АР от 10.01.2022 (Договор аренды), согласно которому ответчик (Арендодатель) передал истцу (Арендатору) в аренду нежилое помещение площадью 1 235 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящимся по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул.Бехтерева, д.12 (арендуемое помещение).  

В обоснование заявленных требований истцом указано, что с 14.08.2024 арендодателем стали чиниться препятствия в осуществлении деятельности арендатора, такие как самовольное (без согласовании с АО «ВкусВилл»): ограничение/блокировка доступа на парковку к зданию, путем установки бетонных блоков на въезде, тем самым, затруднены погрузочно-разгрузочные работы арендатора и прегражден проезд к зоне погрузки-разгрузки и на парковочные места, а также отключено водоснабжение объекта аренды.  

Арендодатель 14.08.2024 уведомлением сообщил АО «ВкусВилл» о наступлении форс-мажорных обстоятельств и потребовал освободить занимаемое по договору аренды помещение, а также уведомил о невозможности дальнейшего исполнения договора по независящим от арендодателя обстоятельствам.  

В ответ на требование в письме от 15.08.2024 арендатор отказался от расторжения договора и потребовал от арендодателя провести работы по предоставлению доступа и разгрузки во время проведения строительно-монтажных работ по предложенным вариантам, а также просил в срок 19.08.2024 направить гарантийное письмо со сроками проведения работ по предоставлению доступа и обеспечений возможности для разгрузки. При этом истец указал, что с момента направления уведомления от 14.08.2024  

арендодателем стали чиниться препятствия в осуществлении деятельности арендатора.  

Арендатор 15.08.2024 в адрес арендодателя направлял претензию с целью устранения выявленных недостатков, а именно отсутствующего водоснабжения, а также указывал на готовность самостоятельно осуществить ремонт канализационной системы, в случае предоставления доступа АО «ВкусВилл» для осуществления ремонта.  

Между тем, 23.08.2024 от арендодателя поступило повторное уведомление о необходимости освобождения помещения с требованием к АО «ВкусВилл» освободить занимаемое помещение в срок до 30.08.2024. Также арендодатель сообщил, что 30.08.2024 им в объекте аренды будет проводиться разбор перегородок и требовал освободить помещение от своего имущества.  

28.08.2024 арендатор в адрес арендодателя направил уведомление о невозможности эксплуатации арендуемого помещения по назначению в связи с препятствиями со стороны арендодателя, также арендатор уведомил арендодателя о не начислении с 26.08.2024 арендной платы, поскольку у него отсутствует возможность пользования объектом аренды по вине арендодателя до дня окончания ремонтных работ по возобновлению подачи водоснабжения, а также обеспечения проездных путей на территорию для осуществления погрузочно-разгрузочных работ.  

02.09.2024 АО «ВкусВилл» направило в адрес арендодателя претензию с требованием прекратить нарушение условий договора аренды, как самостоятельно, так и с иными лицами, входить в арендуемое АО «ВкусВилл» помещение без предварительного письменного уведомления, прекратить демонтаж перегородок в арендуемом помещении.  

Вместе с тем, по состоянию на 02.10.2024, привлеченные арендодателем лица (без согласования с АО «ВкусВилл») проводят строительно-монтажные (демонтажные) работы в арендуемом объекте, в связи с чем 02.10.2024 АО «ВкусВилл» в адрес ответчика направило досудебную претензию с требованиями об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.  

В ответе от 08.10.2024 на досудебную претензию с требованиями об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, ответчик указал, что договор аренды прекращен вследствие невозможности его дальнейшего исполнения по причине проведения на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, обеспечивающем доступ к зданию с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, строительных работ и наступившей вследствие этого невозможностью доступа к занимаемому по договору аренды помещению, о чем АО «ВкусВилл» было уведомлено 14.08.2024.  

Вместе с тем, как полагает истец, изъятая часть земельного участка не влияет на подъездные пути к зданию, в котором находится объект аренды, а установленный сервитут не препятствует ответчику использовать его по назначению.  

В данном случае, как полагает истец, исходя из поведения арендодателя явно прослеживается утрата интереса к сохранению долгосрочных арендных отношений как с АО «ВкусВилл», так и с иными арендаторами, поскольку Арендодатель принял решение использовать здание для иных предпринимательских целей без существующих арендаторов, что подтверждается активными строительно-монтажными работами внутри здания.  

Истец просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым помещением площадью 1 235 кв.м, расположенным на втором этаже здания с кадастровым номером 77:05:0005006:4965 по адресу: 

<

...>, в том числе, но не ограничиваясь, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу привести указанное помещение в надлежащее состояние для его дальнейшей эксплуатации согласно условиям договора аренды, а также в соответствие с выполненными строительно-монтажными работами в рамках данного договора, а именно: восстановить демонтированные перегородки на месте их расположения по состоянию на 28.08.2024; разблокировать въезд и доступ на территорию парковки указанного здания, в том числе для погрузочно-разгрузочных работ, обеспечить доступ к парковочным местам в количестве 25 паркомест (согласно п.2.2.15 Договора аренды); запретить ответчику чинить препятствия в  

пользовании системой водоснабжения, водоотведения и электроснабжения для нужд арендатора в нежилом помещении; предоставить в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право истцу осуществить действия по восстановлению демонтированных перегородок в месте, где они находились до демонтажа на 28.08.2024, с возможным привлечением подрядчиков на его усмотрение и дальнейшим возложением всех расходов на ответчика; взыскать с ответчика в случае неисполнения решения об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением общей арендуемой площадью 1 235 кв.м, расположенное на втором этаже в здания с кадастровым номером 77:05:0005006:4965 по адресу: 

<

...>, денежные средства (судебную неустойку) в размере 100 000 руб. за каждый день просрочки исполнения данного решения.  

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.  

Возражая против удовлетворения заявленных первоначальных требований, ИП ФИО1 предъявил встречный иск к АО «ВкусВилл» о признании договора аренды № 3060-ВК/АР от 10.01.2022, в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв.м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул.Бехтерева, д.12 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными.  

В обоснование встречного иска, предприниматель указал, что он как арендодатель по спорному договору не чинил препятствий в пользовании арендатором помещением, поскольку договор аренды прекращен вследствие невозможности его дальнейшего исполнения по причине проведения на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, обеспечивающем доступ к зданию с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, строительных работ и наступившей вследствие этого невозможностью доступа к занимаемому по договору аренды помещению, о чем АО «ВкусВилл» уведомлено 14.08.2024.  

При этом обстоятельства, препятствующие исполнению договора, обусловлены принятием Постановления Правительства Москвы от 04.10.2019 № 1290-ПП «Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети - участок Юго-Восточной хорды от Котляковского проезда до железнодорожных путей Павелецкого направления Московской железной дороги» в целях строительства объекта городского заказа, в целях исполнения которого часть земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, представленного ИП ФИО1 по договору аренды, была изъята для государственных нужд, а в отношении другой части площадью 151 кв.м был установлен сервитут для проведения строительных работ, требующих, в том числе осуществления разрытия земельного участка.  

Таким образом, истец по встречному иску указал, что требование об освобождении занимаемого по договору аренды помещения, а также уведомление о невозможности дальнейшего исполнения договора вызваны по независящим от арендодателя обстоятельствам, явившихся следствием обстоятельств непреодолимой силы.  

Вышеуказанные обстоятельства были вызваны действиями (решениями) государственных органов, которые изъяли земельный участок под зданием, установили сервитут на земельный участок, через который осуществляется доступ к зданию, а также огородили его забором и начали проводить строительные работы.  

Поскольку, обязательства, предусмотренные п.2.2.2 договора не могут быть исполнены Арендодателем по вышеизложенным основаниям, то последний просил признать договор аренды № 3060-ВК/АР от 10.01.2022, в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв.м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул.Бехтерева, д.12 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи встречного искового заявления.  

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, удовлетворяя встречный иск, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 8, пункта 1 статей 11, статей 309, 310, 407, 416, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 45, 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установив, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается невозможность пользования арендованным помещением, принимая во внимание, что в результате издания актов органов государственной власти, и, как следствие, проведения строительных работ на основании указанных актов ответчик не может в полной мере исполнять обязательства по договору аренды и обеспечить истцу обусловленные Договором аренды условия владения и пользования арендованным помещением, учитывая, что фактически подтвердив невозможность пользования арендованным помещением истец освободил его, и с 26.08.2024 перестал оплачивать арендную плату, что подтверждается письмом исх. № 948/24-УР от 28.08.2024; при этом ответчик в связи с невозможностью исполнения обязательства и в связи с неоплатой истцом арендной платы неоднократно направлял уведомления о расторжении Договора и о необходимости освобождения помещения от продовольственных продуктов, указав, что истец незаконно отказал ответчику в подписании Акта приема-передачи расторжения Договора, поскольку фактически истец отказался от исполнения Договора, исходя из того, что невозможность использования помещения была подтверждена также и самим истцом, что зафиксировано в соответствующих актах, первый из которых датируется 20.08.2024, таким образом, Договор аренды прекратил свое действие невозможностью исполнения  

с 20.08.2024, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска полностью, удовлетворив встречный иск.  

При этом судами указано на то, что в условиях изъятия земли предприниматель не может обеспечить доступ к арендуемому помещению, поскольку доступ был перекрыт для осуществления строительных работ, при этом производство строительных работ на изъятом земельном участке ведется до настоящего времени, что дополнительно подтверждается протоколом осмотра улично-дорожной сети, прилегающий к земельному участку, находящемуся по адресу: 

<

...> земельный участок 12, от 11.02.2025, проведенным нотариусом. Поведение предпринимателя, при прекращении арендных отношений ввиду вышеуказанных обстоятельств, не свидетельствует о злоупотреблении им правом, поскольку требование об освобождении занимаемого по договору аренды помещения, а также уведомление о невозможности дальнейшего исполнения договора вызваны по независящим от арендодателя обстоятельствам.  

Судами первой и апелляционной инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка.  

Заявленные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.  

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов не имеется.  

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июня 2025 года по делу № А40-274815/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу  

АО «ВкусВилл» – без удовлетворения. 

Председательствующий-судья Н.Н. Кольцова 

Судьи: Ю.В. Архипова 

 Е.В. Кочергина