Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                Дело №А14-4597/2020

«27» апреля 2021 г. 

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2021 г. 

Арбитражный суд Воронежской области  в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП 319366800024201, ИНН 

<

***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области,                г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: Управление главного архитектора Администрации городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о расторжении договоров аренды земельных участков и взыскании 3 863 284 руб. 78 коп. неосновательного обогащения,

при участии в заседании:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 18.02.2020 (сроком на 3 года), удостоверение адвоката,

от ответчика – ФИО4, представителя по доверенности № 47 от 30.03.2020 (сроком на 1 год), диплом о высшем юридическом образовании от 03.07.2010, служебное удостоверение,

третье лицо – не явилось, надлежаще извещено,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) 06.04.2020 обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н от 30.03.2020 к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ответчик, ДИЗО ВО, Департамент имущества области):

- о расторжении договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 4240-16/гз и взыскании 2 022 459 руб. 78 коп. неосновательного обогащения по указанному договору за период с 15.11.2016 по 14.02.2020;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 02.12.2016 № 4528-16/гз и взыскании 1 840 825 руб. 00 коп. неосновательного обогащения по указанному договору за период с 02.12.2016 по 14.02.2020.

Определением суда от 20.05.2020 после устранения недостатков исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А14-4597/2020.

Судебное разбирательство по делу откладывалось. 

Определением от 22.09.2020 по делу назначалась судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам ФИО5 и ФИО6 (Индивидуальный предприниматель ФИО5), перед экспертами на разрешение поставлены следующие вопросы: 

«1. Возможно ли было использование земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318, площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 12/1, в соответствии с его разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) в период с 15.11.2016 по настоящее время в соответствии с действовавшими в указанный период обязательными требованиями и нормами?

Если такое использование стало невозможным в течение указанного периода, то с какого момента и по какой причине оно стало невозможным?

Если возможно частичное использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, то какова необходимая площадь (с учетом периодов действия обязательных требований и норм)?

2. Возможно ли было использование земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100, площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, между домами № 38 В по ул. Артамонова и № 25 А по ул. Маршала Одинцова в соответствии с его разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) в период с 02.12.2016 по настоящее время в соответствии с действовавшими в указанный период обязательными требованиями и нормами?

Если такое использование стало невозможным в течение указанного периода, то с какого момента и по какой причине оно стало невозможным?

Если возможно частичное использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, то какова необходимая площадь (с учетом периодов действия обязательных требований и норм)?»

Заключение экспертов № 20-345 от 06.11.2020 исследовалось в судебных заседаниях, эксперты в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) вызывались в судебное заседание, давали пояснения.

Определением от 21.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Управление главного архитектора Администрации городского округа город Воронеж (далее – третье лицо, УГА АГО г. Воронеж).

В судебном заседании 13.04.2021, проводившемся при участии представителей сторон и в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица, представитель истца поддержал поступившие в суд 29.03.2021 пояснения № 3 к исковому заявлению, которые в порядке статьи 81 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика представил дополнительные возражения от 13.03.2021 (также на основании статей 81, 131 АПК РФ приобщены к материалам дела), полагал исковые требования необоснованными.

Представитель истца высказался в поддержку выводов проведенной судебной экспертизы, представитель ответчика указал, что результаты экспертизы не оспаривает, они, по мнению представителя ответчика, не подтверждают правомерность исковых требований.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 20.04.2021 до 11 час. 15 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По окончании перерыва судебное заседание продолжено 20.04.2021 также при участии представителей сторон и в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Представители сторон поддержали свои позиции по спору.

Как следует из материалов дела, на основании приказов Департамента имущества области от 16.09.2016 № 1470 и от 23.09.2016 № 1497 были проведены открытые аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, в том числе, в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318, площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 12/1 (извещение от 20.09.2016, реестровый номер торгов 2016-90), и земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100, площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, между домами № 38 В по ул. Артамонова и № 25 А по ул. Маршала Одинцова (извещение от 23.09.2016, реестровый номер торгов 2016-94, лот № 4).

Как указано в извещениях о проведении аукционов, дата и время осмотра земельных участков на местности устанавливается организатором аукционов на основании письменных заявлений от заинтересованных лиц.

В извещении о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 в числе сведений о предмете аукциона обозначены ограничения – охранные зоны сетей инженерно-технического обеспечения общей площадью 213 кв.м., земельный участок расположен в границах водоохраной зоны, во II поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, в зоне нормируемых параметров авиационных шумов и электромагнитных полей. Кроме того, указаны категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины товаров первой необходимости, содержатся ссылки на определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (Зона Ж7 – «Многоэтажная застройка») и согласно допустимым параметрам градостроительного плана земельного участка от 26.08.2016.

Категория земель, разрешенное использование, вышеуказанные ограничения отражены также в пункте 1.1 проекта договора аренды.

В извещении о проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 в числе сведений о предмете аукциона также обозначены ограничения – земельный участок расположен в границах прибрежной полосы водохранилища, в границах водоохраной зоны и II поясе санитарной охраны объектов водоснабжения, в зоне нормируемых параметров авиационных шумов и электромагнитных полей аэродрома Воронеж (Чертовицкое). Кроме того, указаны категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины товаров первой необходимости, содержатся ссылки на определение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж» (Зона Ж7 – «Многоэтажная застройка») и согласно допустимым параметрам градостроительного плана земельного участка от 06.07.2016.

Категория земель, разрешенное использование, вышеуказанные ограничения отражены также в пункте 1.1 проекта договора аренды.

Согласно заявкам ФИО2 от 10.10.2016 на участие в аукционах он с материалами извещений, документацией по предмету аукциона, земельными участками на местности и условиями их использования ознакомлен, с проектами договоров согласен.

По результатам аукционов между ДИЗО ВО (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) были заключены договоры аренды № 4240-16/гз от 15.11.2016 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318) и № 4258-16/гз от 02.12.2016 (в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100).

В договорах аренды отражены те же существенные условия предметов аренды, что и в аукционной документации (категория земель, разрешенное использование, ограничения, пункты 1.1 договоров).

Каждый из договоров содержит пункт 1.2 следующего содержания (как и в проектах договоров): «Участок осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности. Настоящий договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во владение и пользование участок».

Договоры заключены на срок 7 лет (пункты 2.1).

Заключение судебной экспертизы № 20-345 от 06.11.2020 по вопросу 1 содержит следующие выводы:

«Использование земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318, площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 12/1, в соответствии с его разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) в период с 15.11.2016 по настоящее время было невозможно без проведения необходимых мероприятий, связанных с недостатками участка:

- выноса гаража из пределов участка,

- устройства тротуара шириной пешеходной части 0,75 метра на земельном участке согласно СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Необходимость проведения указанных мероприятий является недостатком земельного участка, не отраженным в договоре аренды и градостроительном плане земельного участка, и по причинам, изложенным в исследовательской части, такой недостаток невозможно было выявить без привлечения специалистов.

Сведения публичной кадастровой карты для земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318, площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 12/1, согласно которым визуально земельный участок полностью находится внутри границ кадастрового квартала с номером 36:34:0105004 и не содержит каких-либо объектов в своем составе, не соответствуют фактической ситуации, установленной экспертным путем при натурных геодезических измерениях.

Обнаружить такие несоответствия при пребывании на земельном участке лицом, не имеющим специальных знаний, без сертифицированного и поверенного геодезического оборудования – невозможно.

Использование, в том числе, частичное, земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105004:4318, площадью 400 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 12/1, в соответствии с его разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) по настоящее время было в принципе невозможно из-за решения Воронежской городской Думы № 695-IV «О внесении изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», которым были внесены изменения в приложение к решению Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», а также в связи с требованиями к минимальной застройке земельного участка по причинам, изложенным в исследовательской части».

Заключение судебной экспертизы № 20-345 от 06.11.2020 по вопросу 2 содержит следующие выводы:

«Использование земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100, площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, между домами № 38 В по ул. Артамонова и № 25 А по ул. Маршала Одинцова в соответствии с его разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) в период с 02.12.2016 по настоящее время было невозможно без проведения необходимых мероприятий:

- выноса газонов, автостоянки, автоматического шлагбаума, ливневого колодца, забора из пределов участка.

Необходимость проведения указанных мероприятий является недостатком земельного участка, не отраженным в договоре аренды и градостроительном плане земельного участка.

Сведения публичной кадастровой карты для земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100, площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, между домами № 38 В по ул. Артамонова и № 25 А по ул. Маршала Одинцова, согласно которым визуально земельный участок не налагается на улицы и проезды и не содержит каких-либо объектов в своем составе, не соответствуют фактической ситуации, установленной экспертным путем при натурных геодезических измерениях.

Обнаружить такие несоответствия при пребывании на земельном участке лицом, не имеющим специальных знаний, без сертифицированного и поверенного геодезического оборудования – невозможно.

Использование, в том числе, частичное, земельного участка с кадастровым номером 36:34:0105005:2100, площадью 250 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, между домами № 38 В по ул. Артамонова и № 25 А по ул. Маршала Одинцова в соответствии с его разрешенным использованием (строительство магазина товаров первой необходимости) в период с 22.11.2017 по настоящее время по настоящее время было в принципе невозможно из-за решения Воронежской городской Думы № 695-IV «О внесении изменения в решение Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», которым были внесены изменения в приложение к решению Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», а также в связи с требованиями к минимальной застройке земельного участка по причинам, изложенным в исследовательской части.

Согласно Градостроительному плану земельного участка размещение площадки для сбора мусора на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0105005:2100, площадью 250 кв. м, расположенном по адресу: г. Воронеж, между домами № 38 В по ул. Артамонова и № 25 А по ул. Маршала Одинцова, заведомо невозможно, а следовательно, невозможно разместить и магазин товаров первой необходимости, а значит было невозможным использование земельного участка для строительства магазина товаров первой необходимости, в том числе, начиная с 02.12.2016».

Свои требования как о расторжении договоров аренды, так и о взыскании неосновательного обогащения истец обосновывает недостатками земельных участков и отсутствие надлежащего встречного предоставления со стороны арендодателя.

При этом часть денежных средств, на которые направлены притязания истца, была взыскана с истца в судебном порядке. 

Так, решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2019 по делу №А14-14040/2019 с ИП ФИО2 в пользу ДИЗО ВО взыскано 527 100 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области, № 4240-16/гз от 15.11.2016 (земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105004:4318) за период с 01.10.2018 по 30.06.2019, 49 332 руб. 61 коп. пени за период с 26.10.2018 по 07.05.2019; судебным приказом Арбитражного суда Воронежской области от 04.07.2019 по делу №А14-10923/2019 с ИП ФИО2 в пользу ДИЗО ВО взыскано 244 109 руб. 40 коп. задолженности по арендой плате по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области № 4258-16/гз от 02.12.2016 (земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105005:2100) за период с 02.12.2018 по 30.03.2019, 34 203 руб. 33 коп. пени за период с 26.10.2018 по 24.05.2019.

Копии платежных поручений о перечислении арендной платы и пени в материалы дела по предложению суда стороны не представили, представители сторон предложили суду при оценке фактических обстоятельств настоящего дела руководствоваться изготовленными ДИЗО ВО хронологиями платежей, верно отражающими начисления и платежи.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу норм части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (пункт 1). Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению, в том числе, к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» сформулирована правовая позиции, согласно которой  положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Изложенные нормы права и разъяснения позволяют истцу требовать как расторжения договоров аренды, так и возврата внесенных по данным договорам денежных средств.

В ходе рассмотрения настоящего дела Департаментом имущества области было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по части платежей, внесенных до 07.04.2017 (по договору № 4258-16/гз – 157 000 руб. 00 коп. от 10.11.2016, 579 330 руб. 00 коп. от 09.12.2016, 736 330 руб. 00 коп. от 14.02.2017; по договору № 4240-16/гз – 251 000 руб. 00 коп. от 31.10.2016, 451 800 руб. 00 коп. от 23.11.2016).

Оценив заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43), по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

На основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры. 

Как указано в разъяснениях, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Судом отклоняются аргументы истца об отсутствии пропуска им срока исковой давности, обусловленные недостаточностью специальных знаний в области геодезии и строительства, а также специального оборудования для выявления недостатков участка. По мнению суда, основанном на оценке фактических обстоятельства настоящего дела и положении пункта 2 статьи 612 ГК РФ (что дополнительно и более подробно отражено ниже), арендатор, действуя разумно и осмотрительно, должен был узнать обо всех свойствах земельных участков уже 10.10.2016, что он сам и отразил в своих заявках на участие в аукционах, ознакомившись с материалами извещений, документацией по предмету аукциона, земельными участками на местности и условиями их использования, а также согласившись с проектами договоров и выразив желание в их заключении по результатам торгов.

При предложенном истцом подходе, согласно которому о нарушении своих прав он узнал только в ходе рассмотрения настоящего спора, ознакомившись с результатами судебной экспертизы, проведенной, в том числе, с использованием специального геодезического оборудования и определением границ земельного участка на местности, сроки исковой давности могли и не начать течь в отсутствие воли арендатора на освоение земельных участков, проведение специальных исследований и т.п.. Следовательно, данный подход неверен и не соответствует смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ.

Нет никаких правовых оснований, вопреки соответствующему предложению представителя истца, и придерживаться при оценке заявления ответчика о пропуске срока исковой давности дат окончания периодов, за которые были внесены денежные средства до 07.04.2017, поскольку на даты совершения платежей истец должен был знать об обстоятельствах, свидетельствующих, по его мнению, о нарушении его прав, за защитой которых он обратился в суд.

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 – 702 800 руб. 00 коп. (пункт 3.1 договора аренды № 4240-16/гз от 15.11.2016). Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона, в сумме 251 000 руб. 00 коп. (согласно изготовленной ДИЗО ВО хронологии платежей внесен 31.10.2016) засчитывается в счет арендной платы за участок (пункт 3.3 договора аренды № 4240-16/гз от 15.11.2016). Арендную плату за первый год аренды за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковский дней с даты подписания договора (пункт 3.4 договора аренды № 4240-16/гз от 15.11.2016), платеж в сумме 451 800 руб. 00 коп. (702 800 руб. 00 коп. - 251 000 руб. 00 коп.) внесен арендатором 23.11.2016 согласно изготовленной ДИЗО ВО хронологии платежей).

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 – 736 330 руб. 00 коп. (пункт 3.1 договора аренды № 4258-16/гз от 02.12.2016). Задаток, внесенный арендатором на счет организатора аукциона, в сумме 157 000 руб. 00 коп. (согласно изготовленной ДИЗО ВО хронологии платежей внесен 10.11.2016) засчитывается в счет арендной платы за участок (пункт 3.3 договора аренды № 4258-16/гз от 02.12.2016). Арендную плату за первый год аренды за вычетом суммы задатка арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в течение 7 банковский дней с даты подписания договора (пункт 3.4 договора аренды № 4258-16/гз от 02.12.2016), платеж в сумме 579 330 руб. 00 коп. (736 330 руб. 00 коп. - 157 000 руб. 00 коп.) внесен арендатором 09.12.2016 согласно изготовленной ДИЗО ВО хронологии платежей). Арендная плата за второй год аренды внесена арендатором в сумме 736 330 руб. 00 коп. 14.02.2017 согласно изготовленной ДИЗО ВО хронологии платежей. 

Согласно разъяснениям пункта 17 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет». В случае своевременного исполнения истцом требований, изложенных в определении судьи об оставлении искового заявления без движения, а также при отмене определения об отказе в принятии или возвращении искового заявления, об отказе в принятии или возвращении заявления о вынесении судебного приказа такое заявление считается поданным в день первоначального обращения, с которого исковая давность не течет.

Настоящее исковое заявление сдано в отделение почтовой связи 02.04.2020, о чем свидетельствует соответствующий оттиск.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, дату обращения истца с иском в суд, срок на обязательный претензионный порядок, суд находит подлежащим удовлетворению заявление Департамента имущества области о пропуске сроков исковой давности по приведенным платежам (по договору № 4258-16/гз – 157 000 руб. 00 коп. от 10.11.2016, 579 330 руб. 00 коп. от 09.12.2016, 736 330 руб. 00 коп. от 14.02.2017; по договору № 4240-16/гз – 251 000 руб. 00 коп. от 31.10.2016, 451 800 руб. 00 коп. от 23.11.2016) в общей сумме 2 175 460 руб. 00 коп, поскольку они осуществлены арендатором ранее 03.03.2017.

Применительно к данной части исковых требований последствия пропуска сроков исковой давности сами по себе являются основаниями для отказа в их удовлетворении.

Суд не может согласиться с истцом и в допустимости заявления в качестве неосновательного обогащения в данном деле сумм, взысканных в качестве задолженности по арендной плате и пени вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-14040/2019 и делу №А14-10923/2019, вне зависимости от того, в каком порядке рассмотрены данные дела и какие установленные судом обстоятельства отражены в текстах завершающих их рассмотрение судебных актов.

Как ИП ФИО2, так и ДИЗО ВО являются лицами, участвовавшими в рассмотрении дела №А14-14040/2019 и дела №А14-10923/2019 (статья 40 АПК РФ).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Частью 1 статьи 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Согласно части 3 данной статьи обязательность судебных актов не лишает лиц, не участвовавших в деле, возможности обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных этими актами их прав и законных интересов путем обжалования указанных актов.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. При этом в качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2017 № 36-КГ16-26, правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в рассмотрении судом соответствующего дела; оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, в частности, путем предъявления новых исков, не допускается.

Следовательно, правовых оснований для удовлетворения иска в части истребования по правилам о неосновательном обогащении ранее взысканных решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2019 по делу №А14-14040/2019 527 100 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды № 4240-16/гз от 15.11.2016 за период с 01.10.2018 по 30.06.2019 и 49 332 руб. 61 коп. пени за период с 26.10.2018 по 07.05.2019, а также судебным приказом Арбитражного суда Воронежской области от 04.07.2019 по делу №А14-10923/2019 244 109 руб. 40 коп. задолженности по арендой плате по договору аренды № 4258-16/гз от 02.12.2016 за период с 02.12.2018 по 30.03.2019, 34 203 руб. 33 коп. пени за период с 26.10.2018 по 24.05.2019 (в общей сумме 854 745 руб. 34 коп.) не имеется, поскольку данные судебные акты не отменены в апелляционном либо кассационном порядке и не пересмотрены в порядке главы 37 АПК РФ.

При этом суд отмечает, что копии платежных поручений об оплате взысканных в судебном порядке сумм в материалы дело не представлены, а из хронологии платежей, изготовленной ДИЗО ВО, усматриваются лишь поступления 244 109 руб. 40 коп. задолженности по арендой плате по договору аренды № 4258-16/гз от 02.12.2016 и 34 203 руб. 33 коп. пени платежными поручениями от 18.09.2019.

Дополнительно в отношении всех заявленных имущественных требований, а также требований о расторжении договорав, суд отмечает следующее.

Как отражено разъяснениях пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как из заявлений арендатора от 10.10.2016 на участие в аукционах, так и из пунктов 1.2 заключенных по их итогам договоров аренды следует, что арендатор с материалами извещений, документацией по предмету аукциона, земельными участками на местности и условиями их использования был ознакомлен, участок был осмотрен арендатором, признан им удовлетворяющим его потребности.

К отраженному в экспертном заключении мнению экспертов о том, что невозможно обнаружить физические недостатки земельных участков при пребывании на них лицом, не имеющим специальных знаний, без сертифицированного и поверенного геодезического оборудования, суд относится критически.

Во-первых, эти недостатки, исходя из приложенных к экспертному заключению фотоматериалов и исследовательской части, не относятся к скрытым, очевидны и могли быть обнаружены вне зависимости от того, налагаются ли участки на улицы и проезды, отражены ли какие-либо объекты на участках на публичной кадастровой карте.

Во-вторых, ничто не мешало действующему разумно и осмотрительно лицу, выразившему желание на освоение земельных участков в соответствии с известным ему разрешенным использованием осуществить осмотр с привлечением специалистов и оборудования как при предварительном осмотре, так в рамках процедуры приема-передачи земельного участка от арендатора. Факт отсутствия у истца статуса индивидуального предпринимателя об обратном не свидетельствует.

При этом суд отмечает, что арендатор не представил доказательств невозможности осуществления необходимых для освоения земельных участков мероприятий, отраженных в выводах экспертного заключения (выноса гаража, автостоянки, автоматического шлагбаума, ливневого колодца, забора из пределов участков, в том числе, в порядке негаторных исков).

В отношении обозначенных истцом и экспертами правовых ограничений суд отмечает следующее.

ГПЗУ с кадастровым номером 36:34:0105005:2100 площадью 250 кв. м. был утвержден 06.07.2016, ГПЗУ с кадастровым номером 36:34:0105004:4318 площадью 400 кв. м. – 26.08.2016.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13 по делу №А75-2235/2012, по смыслу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации  градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. То есть сам по себе ГПЗУ не накладывает каких-либо ограничений для правообладателя земельного участка и не влечет нарушения его прав и интересов.

ГПЗУ были в составе аукционной документации, ряд сведений из ГПЗУ отражен в извещениях об аукционе. Следовательно, любой из претендентов на победу в аукционах имел возможность проанализировать характеристики земельных участков в их сопоставлении с требованиями действующего законодательства и принимать решение об участии в аукционе с учетом проведенного анализа.

В период проведения аукциона и заключения договоров аренды Правила землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утв. решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II (далее - ПЗЗ), не содержали конкретных параметров капитального строительства, в связи с чем в ГПЗУ указано на необходимость определения предельного количества этажей и максимального процента застройки. 

На момент подготовки ГПЗУ действовало постановление Администрации городского округа город Воронеж от 26.07.2010 № 650 «Об утверждении местного норматива градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж», согласно которому (приложение 4) минимальный размер земельного участка для магазина продовольственных товаров – 100 кв.м., магазина непродовольственных товаров – 180 кв.м.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Воронежской области от 05.06.2017 № 448 «О предельном сроке действия информации, указанной в градостроительном плане земельного участка» информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до 1 июля 2017 года, может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах таких земельных участков, выдачи разрешений на строительство на территории Воронежской области до 1 июля 2020 года.

Заявлений о выдаче разрешений на строительство на спорных земельных участках в администрацию городского округа город Воронеж арендатор не подавал, разрешения на строительство не выдавались, заявления о выдаче новых ГПЗУ также отсутствовали. При наличии в материалах дела доказательств того, что арендатор как участник гражданского оборота, действительно заинтересованный в освоении земельных участков, обращался за такими разрешениями и получил отказ в связи с пороками земельных участков, результаты оценки фактических обстоятельств спора могли бы быть иными.

Применительно к изменению ПЗЗ решением Воронежской городской Думы от 22.11.2017 № 695-IV суд отмечает, что в соответствии со статьей 7 ПЗЗ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики, перечень которых может быть установлен органами местного самоуправления, неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 

Как указано УГА АГО г. Воронеж и не опровергнуто сторонами, 26.04.2018 ФИО2 обратился в комиссию по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж с заявлениями по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части увеличения коэффициентов застройки. Данный вопрос рассматривался на заседании комиссии, рассмотрение вопроса переносилось для предоставления заявителем документов в отношении земельных участков, на которых планируется размещение парковки. 06.12.2018 указанный вопрос был повторно рассмотрен, принято решение отклонить предложения землепользователя ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на смежные земельные участки.

При этом свои заявления, проектную документацию арендатор не корректировал, указанный отказ истцом в административном порядке не оспаривался. Кроме того, обращений по вопросу предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального размера земельных участков для магазинов товаров первой необходимости в органы местного самоуправления не поступало.

Суд отдельно обращает внимание истца, что Департамент имущества области, предоставляя земельные участки в аренду, не принимал на себя обязательств, согласно которым арендатор возведет на них капитальные объекты определенной площади или конфигурации. Выбор процента застройки и прочих характеристик магазинов, проектирование объектов – прерогатива застройщика. Доказательств, однозначно и в достаточной степени свидетельствующих о невозможности освоения земельных участков в соответствии с их разрешенным использованием, истец не представил.

Приведенный мотив относится и к оценке результатов проведенной судебной экспертизы. В частности, суд отмечает, что арендатор не был лишен возможности согласовать вывоз мусора с использованием существующих мусорных площадок (что подтверждено органом местного самоуправления) и соблюсти иные требования (например, в ГПЗУ отражено, что допускается 100 % освоение подземного пространства в пределах границ земельного участка при соблюдении технических и градостроительных регламентов).

Таким образом, ни одно из заявленных требований удовлетворению не подлежит.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с отказом в иске полностью судебные расходы относятся на истца и возмещению ответчиком не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Согласно части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

В связи с изложенным, принимая во внимание понесенные сторонами судебные расходы по оплате экспертиз (истец и ответчик), результаты рассмотрения спора, на основании статьи статей 109 и 112 АПК РФ следует выплатить ИП ФИО5 вознаграждение в сумме 30 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет арбитражного суда ИП ФИО2 по чеку-ордеру от 03.08.2020 (операция 11), а также возвратить Департаменту имущества области с депозитного счета арбитражного суда 49 786 руб. 00 коп., внесенных в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы платежным поручением № 628055 от 17.09.2020.

Руководствуясь статьями 109, 110, 112, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Выплатить Индивидуальному предпринимателю ФИО5, г. Воронеж (ОГРНИП 317366800071861, ИНН 

<

***>) вознаграждение в сумме 30 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет арбитражного суда Индивидуальным предпринимателем ФИО2 по чеку-ордеру от 03.08.2020 (операция 11).

Возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счета арбитражного суда 49 786 руб. 00 коп., внесенных в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы платежным поручением № 628055 от 17.09.2020.   

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                       Д.И. Тисленко