АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-20860/2015

25 января  2018 г.

г. Новосибирск

Резолютивная часть 18.01.2018

Полный текст 25.01.2018

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Цель» 

к 1) Мэрии города Новосибирска; 

 2) Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска; 

3) ООО «Изыскатель плюс» (кадастровый инженер  ФИО2),

третьи лица: 1) ООО «Содружество»,

2) ГБУЗ Новосибирской области «Городская поликлиника № 7», 

3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

4) ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области

об оспаривании бездействия, действий, решений

в присутствии представителей:

от заявителя: ФИО3, паспорт, доверенность от 01.10.2015;

от заинтересованного лица: 1) не явился, уведомлен; 2) ФИО4, удостоверение, доверенность от 18.21.2017 № 31/Д-120; 3) не явился, уведомлен;

от третьего лица: 1) ФИО5, паспорт, доверенность от 01.10.2015, 2) ФИО6, паспорт, доверенность от 15.12.2017; 3) не явился, уведомлен; 4) не явился, уведомлен.  

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Цель» (далее –заявитель, ООО Фирма «Цель», собственник объекта) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Мэрии города Новосибирска (далее –Мэрия,  заинтересованное лицо 1) с требованием о признании незаконным бездействия, выразившегося в невыполнении ст.39.8 Земельного кодекса РФ, то есть в не заключении договора аренды на земельный участок на котором расположен объект незавершенного строительства, и обязании мэрию города Новосибирска предоставить заявителю земельный участок для завершения строительства.   

Производство по настоящему делу приостанавливалось до получения результатов судебной экспертизы, а в последующем до рассмотрения дела А45-5869/2016.

Производство по делу возобновлено 17.07.2017 года. 

После возобновления производства по делу с учетом дополнительно установленных обстоятельств по снятию спорного земельного участка с кадастрового учета, образованию нового земельного участка, а также в связи с изданием постановлений Мэрии о предоставлении вновь образованного земельного участка иному лицу и изменению его разрешенного использования, заявителем увеличен предмет спора по правилу ст. 49 АПК РФ.

Так, заявитель просит:

1. Признать незаконным отказ от 09.09.2015 г. (с дополнением от 28.09.2015 г.) Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, выразившийся в не заключении договора аренды на земельный участок, в границах которого расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ООО Фирма «Цель».

2. Признать незаконными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486.

3. Принять решение о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486, с разрешенным видом использования - для размещения объектов здравоохранения.

4. Признать незаконным Постановление мэрии города Новосибирска № 5818 от 21.09.2015 г. «О предварительном согласовании предоставления государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе».

5. Признать незаконным Постановление мэрии города Новосибирска № 7388 от 25.12.2015 г. «О предоставлении государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе».

6. Обязать Мэрию города Новосибирска предоставить ООО Фирме «Цель» земельный участок для завершения строительства объекта Цеха производственного, инвентарный номер: 50:401:379:007111630:0001, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:11242, в соответствии с главой V.I. Земельного кодекса РФ.

Суд с учетом того, что об оспариваемых постановлениях Обществу и суду стало известно только в октябре 2017 года, считает срок на обращение в суд с такими требованиями не пропущенным в силу правил части 4 ст. 198 АПК РФ. При этом полагает возможным принять данное увеличение предмета, фактически дополнительный предмет, для совместного рассмотрения с первоначальным требованием с целью процессуальной экономии и принципа разумных сроков судопроизводства, поскольку иное могло привести к необходимости приостановления производства по первому требованию до разрешения вопроса о законности вынесенных постановлений о предоставлении спорного земельного участка третьему лицу и действий по снятию с кадастрового учета земельного участка и образованию нового земельного участка. Требования взаимосвязаны между собой, схожи по доказательствам и предмету доказывания, в связи с чем, суд также полагает целесообразным совместное рассмотрение данных требований, в том числе, с учетом правил ст. 130 АПК РФ. 

Фактически требования заявителя о принятии решения о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486, с разрешенным видом использования - для размещения объектов здравоохранения и обязании Мэрии города Новосибирска предоставить ООО Фирме «Цель» земельный участок для завершения строительства объекта Цеха производственного, инвентарный номер: 50:401:379:007111630:0001, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:11242, в соответствии с главой V.I. Земельного кодекса РФ, не являются самостоятельными, а направлены на устранение допущенных нарушений прав и интересов заявителя в порядке ст. 201 АПК РФ, в связи с чем, в данной части суд вправе самостоятельно установить порядок и способ устранения допущенных нарушений с учетом фактических обстоятельств спора. 

С учетом дополнения предмета спора к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Мэрии города Новосибирска; Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (по тексту –Департамент, заинтересованное лицо 2); ООО «Изыскатель плюс» (кадастровый инженер  ФИО2) (по тексту- кадастровый инженер).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены ООО «Содружество» (по тексту также правопредшественник), ГБУЗ Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» (по тексту-Поликлиника № 7), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (по тексту Управление Росреестра), ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области (по тексту Кадастровая палата).

 Требования заявителем мотивированы тем, что Обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Цель» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства - Цех производственный, инвентарный номер: 50:401:379:007111630:0001, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:11242, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ № 676994 от 16.12.2014 г., выданном на основании Определения Арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2013 г., Решения Третейского суда Сибирского Федерального округа от 18.12.2012 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.02.2014 г. сделана запись регистрации № 54-54-01/018/2014-719. Объект незавершенного строительства - Цех производственный, находился на спорном земельном участке (с кадастровым номером 54:35:072170:144 (вид разрешенного использования: под производственные базы) - в настоящее время аннулирован и сформирован новый земельный  участок с кадастровым номером 54:35:072170:486).

10 апреля 2015 г. ООО Фирмой «Цель» начальнику Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска ФИО7, в соответствии со ст. 39.15 и 39.20 Земельного кодекса РФ, было подано заявление (Вх. № 31/05436 от 10.04.2015 г.), с просьбой заключить договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства для завершения строительства административно-производственной базы, из земель государственной собственности которые не разграничены и не обременены правами третьих лиц. На данное заявление мотивированного ответа, в установленные законодательством сроки, в адрес ООО Фирма «Цель» от Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, не поступило.

13 августа 2015 г. ООО Фирмой «Цель» начальнику Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска ФИО7, было подано повторное заявление (Вх. № 31/12003 от 13.08.2015 г.), с просьбой о заключении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в Октябрьском районе по ул. Выборной, для завершения строительства административно-производственной базы.

На заявление от 13 августа 2015 г. мотивированного ответа, в установленные законодательством сроки, так же не последовало.

В судебном заседании в ходе рассмотрения дела Мэрией города Новосибирска были предоставлены ответы на поданные Истцом заявления, подтверждений того, что данные ответы были направлены заявителю (почтовые квитанции, уведомления либо иные подтверждения) Мэрией не представлены.

Представленными ответами Мэрией города Новосибирска отказано ООО Фирма «Цель» в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта, принадлежащего ООО Фирма «Цель» на праве собственности. В первоначальном ответе от 09.09.2015 г. мэрия указывает на несоответствие процента застройки для предоставления земельного участка в аренду, в последующем дополнении от 28.09.2015 г. указано на отсутствие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством. Данные доводы ошибочны, не соответствуют действительности, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительством подтверждается, проведенной в рамках настоящего дела, судебной экспертизой. Действующим законодательством не предусмотрен отказ в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства в виду малого процента застройки земельного участка.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду вне процедуры торгов.

В связи с изложенным, Общество полагает, что отказ в предоставлении земельного участка является не законным. 

При этом под объектом незавершенного строительства был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:072170:144, вид разрешенного использования: под производственные базы, но данный земельный участок был снят с кадастрового учета, и был сформирован новый земельный участок с кадастровым номером 54:35:072170:486 у которого вид разрешенного использования стал - под размещение объектов здравоохранения, данные действия производились без согласования с собственником объекта незавершенного строительством, ООО Фирмой «Цель». Образование нового земельного участка и постановка его на кадастровый учет были совершены 30.11.2015 г., то есть после того как истец обращался в мэрию для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства. Согласно п. 4 ст. 11.9. ЗК РФ «Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости». Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность  осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границах земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Мэрия города Новосибирска не извещала ООО Фирма «Цель» о проводимых работах по изменению спорного земельного участка. Только в судебном заседании, состоявшемся 18.10.2017г. (дело рассматривается с 05.10.2015г.) представителем Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска были предоставлены Постановление мэрии г. Новосибирска № 5818 от 21.09.2015г. «О предварительном согласовании предоставления государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе» и Постановление мэрии г. Новосибирска № 7388 от 25.12.2015 г. «О предоставлении государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе». Ранее данные Постановления не представлялись. Общество считает данные Постановления мэрии г. Новосибирска незаконными, так как мэрии г. Новосибирска было известно, что в границах спорного земельного участка расположен объект незавершенного строительства, поставленный на кадастровый учет и принадлежащий на праве собственности ООО Фирма «Цель». В силу п. 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться землей, если это не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Поскольку ООО Фирма «Цель» является собственником объекта незавершенного строительства, расположенном в границах спорного земельного участка, то изменение вида разрешенного использования земельного участка и предоставление мэрией г. Новосибирска спорного земельного участка ГБУЗ Новосибирской области «Городская поликлиника №7» в постоянное (бессрочное) пользование нарушает права и законные интересы ООО Фирма «Цель». 

Согласно п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Также заявитель полагает, что договор аренды  должен быть с ним заключен на основании правил  пп. 10 п. 2 ст. 39.6 и пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Мэрия города Новосибирска считает требования заявителя не обоснованными. Мэрия полагает, что согласно части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности осуществляется однократно, если на нем расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. ООО «Фирма «Цель» обратилось 13.08.2015 в департамент земельных и имущественных отношений с заявлением о заключении договора аренды земельного участка. На указанное обращение был дан ответ о том, что на момент рассмотрения заявления, запрашиваемый земельный участок расположен в зоне отдыха и оздоровления (Р-3), установленной Картой градостроительного зонирования и Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, где минимальный процент застройки составляет 30 %. Общая площадь объекта незавершенного строительства 703,0 кв. м, а площадь земельного участка 10051 кв. м, то есть процент застройки составляет менее 7 %, что является нарушением указанной нормы права.

В соответствии с частью 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации минимальные размеры образуемых земельных участков определяются градостроительным регламентом. Из указанного следует, что образуемый участок не должен быть более 2343,3 кв. м. Заявленная территория значительно превышает минимально возможный к предоставлению земельный участок, что не позволяет удовлетворить требования заявителя.

Кроме того, в соответствии с представленным актом осмотра земельного участка от 20.08.2015 объектов недвижимого имущества на данной территории не обнаружено, что делает невозможным предоставление данного участка для завершения строительства административно-производственной базы в силу отсутствия каких-либо объектов незавершенного строительства на указанном земельном участке.

На основании изложенного, Мэрия просила в удовлетворении требований отказать. При этом отзыв на уточненное заявление представлен не был, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, извещен надлежащим образом.

Департамент отзыв на уточненное заявление не представил. Представитель в судебном заседании против уточненных требований возражал, при этом указывал на то, что фактически на земельном участке объект незавершенного строительства отсутствует, что подтверждается также актом обследования по состоянию на 07.10.2017 года. Возможность завершения строительства объекта, с учетом заключения экспертизы и состоянием фундамента (12% готовности)  не доказана. Договор аренды земельного участка ни правопредшественником, ни заявителем не заключались, взаимосвязь объекта незавершенного строительства и спорного земельного участка не доказаны. В настоящее время строительство производственных объектов на спорном земельном участке, с учетом изменения разрешенного использования и отнесения участка  к  зоне отдыха и оздоровления, не возможно. 

ООО «Изыскатель Плюс» явку представителя не обеспечил, отзыв не представил, при этом кадастровый инженер ФИО2 в судебном заседании 12.12.2017 года, пояснила, что при проведении межевых работ по формированию земельного участка 54:35:072170:486 фактически осмотр и замеры на местности не производила, межевой план составлялся с учетом предоставленной схемы от Мэрии и материалов землеустройства, данных кадастрового учета, которые не содержали данных о наличии объекта незавершенного строительства на земельном участке. При этом полагает, что наличие такого объекта не препятствовало образованию нового земельного участка, согласие собственника объекта не требовалось. 

Представитель ООО «Содружество» поддержал доводы заявителя, указывал, что фактически объект был построен с соблюдением всех требований и был введен в эксплуатацию, однако, в 90-х годах 20 века в связи с тяжелой экономической ситуацией Цех не эксплуатировался, крыша прогнулась, конструкции стен деформировались и создали угрозу для жизни и здоровья людей, в связи с чем, было принято решение о его демонтаже и последующей реконструкции объекта. С учетом финансового положения было принято решение реализовать объект для вливания инвестиций и реконструкции, площадь фундамента фактически более 2000 кв.м., но с учетом стоимости кадастровых работ на учет была поставлена только часть объекта как незавершенное строительство, в связи с чем, площадь составляет 703 кв.м. Визуально на земельном участке можно установить наличие ростверков и фундамента, а также на участке складированы оставшиеся после разбора здания бетонные панели, что усматривается из заключений экспертов и представленного в дело фотоматериала. При этом полагает, что с учетом качества земельного участка, его расположения, он не отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям для размещения объекта здравоохранения. Отзыв на заявление не представлен. 

 Поликлиника № 7 находит требования заявителя не обоснованными. В соответствии с п. 6 ст. 2 Федерального закона № 384-Ф3 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Как установлено  Актом№ 893356 осмотра земельного участка кадастровый номер 54:35:072170:486 земельный участок не огорожен, рельеф участка нарушен. Визуально объектов недвижимого имущества не усматривается. На участке размещаются металлические гаражи, принадлежащие не установленным физическим лицам, элементы железобетонных конструкций. Так же на участке имеется древесно-кустарниковая растительность. Часть земельного участка захламлена бытовым и строительным мусором. Работ по строительству не ведется. Доступ к земельному участку не ограничен. Таким образом, в виду отсутствия объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением положения п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, не могут быть применены. Поликлиника №7 полагает, что также отсутствуют основания для приобретения права аренды на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ и п. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ.  Пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса регламентируют лишь срок, на который заключается договор аренды, но не устанавливают обязанность органа местного самоуправления по заключению такого договора.

Постановлением Мэрии г. Новосибирска № 5818 от 21.09.2015 г. предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 10755 кв. м. по адресу 

<

...> Государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника №7». Указанный земельный участок необходим ГБУЗ НСО «ГКП №7» для строительства поликлиники в связи с ростом микрорайона и повышением потребности в медицинских услугах. В связи с чем, просит отказать в удовлетворении требования заявителя в полном объеме.

Управление Росреестра, Кадастровая палата отзыв на заявление не представили, извещены надлежащим образом, явка представителей не обеспечена. 

Дело рассмотрено по правилу ст. 123, 156 АПК РФ. 

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле,  пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.  При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с правилами статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 200 АПК РФ).

Таким образом, для удовлетворения заявления о признании незаконными действий, решений необходимо наличие в совокупности двух условий: они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае совокупность условий для удовлетворения заявленных требований имеется. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с заключением № Т-14-3 от 28 января 1988 года по выбору и отводу земельных участков под строительство промышленных предприятий, коммунальных, гидротехнических и других сооружений решением Новосибирского городского совета народных депутатов от 11 июля 1988 года № 279-Ю Производственному жилищно-ремонтному управлению (ПЖРУ) и Производственному жилищно-ремонтному тресту № 5 (ПЖРТ № 5) предоставлен земельный участок площадью до 1,5 га в постоянное пользование под строительство и совместной эксплуатации ремонтно-эксплуатационной базы.

На основании данного решения ПЖРУ был принят земельный участок и начато строительство ремонтно-эксплуатационной базы. Строительство осуществлялось на основании разрешения Госархстройнадзора от 24 октября 1984 года № 516, а проектно-сметная документация на строительство разработана генеральным проектировщиком Горжилпроект (заказ № 516) и утверждена решением Новосибирского городского совета народных депутатов от 11 июля 1988 № 279-Ю. Строительство осуществлялось собственными силами генерального подрядчика. Спорный объект включен во внутрипостроечный титульный список на 1988 год.

Распоряжением Новосибирского городского совета народных депутатов от 30 декабря 1988 года № 653-р сформирована комиссия для приемки в эксплуатацию сборно-разборного склада, расположенного на ул. Выборной Октябрьского района, принадлежащего Производственному жилищно-ремонтному управлению горисполкома. Решением Новосибирского городского совета народных депутатов от 30 декабря 1988 № 512-л утвержден акт от 31 декабря 1988 года государственной комиссии на приемку в эксплуатацию сборно-разборного склада, расположенного по ул. Выборной Октябрьского района, принадлежащего жилищно-ремонтному управлению горисполкома. Начальнику ПЖРУ ФИО8 предложено передать сборно-разборный склад на баланс специализированного ремонтно-строительного монтажно-наладочного хозрасчетного участка ПЖРУ для его эксплуатации.

В 1991 году в связи с изменением действующего законодательства ПЖРУ было преобразовано в Ассоциацию предприятий со смешанной формой собственности "Содружество". Как следует из справки ИФНС по Октябрьскому району г. Новосибирска от 23 июня 2009 года № 05-10/19145 Ассоциация предприятий со смешанной формой собственности "Содружество" преобразовано в ТОО "Содружество", а ТОО "Содружество" преобразовано в ООО "Содружество".

В 2001 году на основании акта осмотра модуля от 12 августа 2001 года был произведен частичный демонтаж надфундаментных конструкций склада.

11 ноября 2002 года для обновления информации и оформления прав на объекты недвижимости был составлен и утвержден Акт о текущем состоянии объектов незавершенного строительства ООО "Содружество" с указанием объема выполненных работ от 60 до 100% по видам работ.

Приказом № 74 от 02 июня 2003 года по ООО "Содружество" принято решение о восстановлении модуля (спорного объекта) посредством подготовки проектно-сметной документации, составления графика производственных работ, составления ведомости необходимых материалов и механизмов. Восстановление спорного объекта не осуществлено.

В 2004 году было издано постановление мэрии № 675 от 16 июня 2004 года "О признании утратившим силу решения горисполкома от 11 июля 1988 года № 279-Ю".

Приказом Администрации Октябрьского района мэрии города Новосибирска № 1703-од от 09 декабря 2008 года "О присвоении строительного адреса объекту по ул. Выборная" был присвоен незавершенному строительством объекту, принадлежащему ООО "Содружество", строительный адрес: 630126, НСО, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, 111/3 стр.

Актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта (комиссия назначена приказом главы администрации Октябрьского района г. Новосибирска от 23 июля 2009 года № 1010-од) зафиксированы объемы выполненных работ (котлован -80%, фундаменты - 100%).

20 ноября 2012 года между ООО "Содружество" и ООО Фирма "Цель" был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, в дальнейшем решением Третейского суда Сибирского Федерального округа от 18 декабря 2012 года было признано право собственности ООО Фирма "Цель" на объект незавершенного строительства - цех производственный, площадь застройки 703 (семьсот три) квадратных метра, степень готовности 12%.

Для целей завершения строительства спорного объекта 10 апреля 2015 года ООО Фирма "Цель" обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением на основании статей 39.15 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, с просьбой заключить договор аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства для завершения строительства административно-производственной базы, из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

13 августа 2015 года ООО Фирмой "Цель" повторно подано заявление (вх. № 31/12003) с просьбой о заключении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в Октябрьском районе по ул. Выборной для завершения строительства административно-производственной базы.

Письмами от 09 сентября 2015 года № 31/17/10630 и 28 сентября 2015 года № 31/17/11536 Департамент  отказал заявителю  в заключении договора аренды земельного участка.

Данный отказ как единый ООО «Фирма» Цель» оспорило в настоящем судебном деле, по мотивам, указанным выше.

Суд находит доводы Общества обоснованными.

Так, в силу правил ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В данной ситуации заинтересованными лицами не оспаривается то, что право собственности на незавершенный строительством объект возникло у заявителя до 01.03.2015 года.

Отказ Департамента и Мэрии был обусловлен отсутствием на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Однако по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, по результатам судебной экспертизы в рамках дела А45-13478/2017, был установлен факт наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства с готовностью 12%. 

При этом суд не может принять во внимание представленные заинтересованными лицами акты обследованиям ввиду не подтверждения квалификации лица, проводившего обследование, ввиду заинтересованности данного лица и возможной не объективности отраженных данных.

При этом в представленном к акту от 20.08.2015 года фотоматериале усматривается наличие железобетонных строительных конструкций, строительного мусора, что указывает на складирование на участке остатков демонтированных конструкций от объекта, на что указывал представитель ООО «Содружество».

Доводы Департамента, что заявителем не подтверждено, что остатки фундамента и ростверки могут быть использованы для строительства нового объекта, суд считает не состоятельными, поскольку данные доводы не доказаны экспертизой, в экспертном заключении по делу А45-13478/2017 указано на то, что такие конструкции при соблюдении рекомендаций могут быть использованы для строительства. Кроме того, данные обстоятельства не входят в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о наличии оснований для предоставления участка в аренду для завершения строительства, поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ не ставят право на получение земельного участка в аренду от возможности (вероятности) завершения строительства. 

Мэрия города Новосибирска обращалась с заявлением в рамках дела А45-5869/2016 о признании объекта незавершенного строительства (цех производственный), кадастровый номер: 54:35:000000:11242, площадью застройки: 703 кв. м, степень готовности объекта: 12%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:072170:144 по адресу: 

<

...> самовольной постройкой; - обязании ОО «Фирма «Цель» в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос объекта незавершенного строительства (цех производственный), кадастровый номер: 54:35:000000:11242, площадью застройки: 703 кв. м, степень готовности объекта: 12%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером; 54:35:072170:144 по адресу: 

<

...>.

Решением суда, вступившим в законную силу, в удовлетворении требований отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 4, 12, 125, 195, 199, 200, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьями 39.2, 54 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 3.3. Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходил из того, что строительство спорного объекта было осуществлено правопредшественником Общества с соблюдением действовавшего законодательства на земельном участке, предоставленном для такого строительства; истечения срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.

При этом, исходя из заявленного предмета спора в рамках дела А45-5869/2016, Мэрия фактически признавала наличие на земельном участке незавершенного строительством объекта, право собственности на который зарегистрировано за заявителем. 

Также следует отметить, что Мэрия обращалась с иском о признании права собственности  у ООО «Фирма «Цель» отсутствующим в рамках дела А45-13478/2017, на момент изготовления настоящей мотивировочной части, в удовлетворении требований отказано. 

Таким образом, ООО «Фирма «Цель» доказано наличие права собственности на объект незавершенного строительства и наличие этого объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:144. 

Доводы Департамента, кадастрового инженера ФИО2, что объект по данным кадастрового учета не соотносится со спорным  земельным участком, суд считает надуманными.

Так,  в заключении кадастрового инженера от 01.03.2016 г. по делу № А45- 20860/2015 от 26.01.2016 однозначно указано, что 18.02.2016 года в 17:00 был проведен осмотр объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:000000:11242, местоположение: НСО, 

<

...>» «наземная часть которого представляет собой оголовки свай чередующиеся через каждые 12 метров. В результате геодезических работ... специалистами ООО «ВекторПроект» были закоординированы вышеупомянутые оголовки свай, и графически отображены на Схеме расположения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:000000:11242 на кадастровом плане территории 54:35:072170» «Схема расположения выполнена на основании сведений Государственного Кадастра Недвижимости (КПТ 54/201/16-51078 от 15.02.2016 и 54/201/15-26672 от 13.08.2015)» «Согласно результатам геодезических измерений координаты свай (№ 1. 2. 3 отображенных на Схеме расположения), совпадают с северо-восточной границей объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:000000:11242 координаты которого содержатся в данных государственного кадастра недвижимости и находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:144».

При этом в кадастровой выписке от 27.08.2015 года четко указано на то, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072170:144.

Доводы Мэрии и Департамента, что площадь испрошенного земельного участка составляет 10051 кв.м., что с учетом зоны земельного участка процент застройки должен составлять 30% к площади земельного участка, а объект имеет площадь 703 кв.м. (процент застройки менее 7%), суд считает надуманными.

Так, по состоянию на 09.09.2015 года земельный участок имел разрешенное использование –производственные базы.

Согласно представленному к заявлению Общества  от августа 2015 года расчету предельного (минимального и максимального) размера земельного участка: производственные базы, площадь застройки по конструктивным габаритам зданий и сооружений (703 м) с учетом открытых складских площадок (965 м2); площадок погрузочно-разгрузочных устройств (640 м2); открытой площадки для стоянки грузового автотранспорта и спецтехники (720 м2) составит 3028 м2. По результатам расчётов предельный (минимальный) размер земельного участка: производственные базы составляет 10027 м2. По результатам расчётов предельный (максимальный) размер земельного участка: производственные базы составляет 10093 м2.

Данные выводы не опровергнуты заинтересованными лицами, альтернативного расчета не представлено. 

Доводы заинтересованных лиц о нахождении объекта в зоне Р-3 (зоне отдыха и оздоровления), как основание для отказа в предоставлении земельного участка, суд считает несостоятельными.

Так, объект незавершенного строительства, как следует из материалов дела, образовался в результате демонтажа ранее построенного и введенного в эксплуатацию объекта в 1988 году. Демонтирован объект был в 2001 году, при этом адрес объекту присвоен в 2008 году, тогда как Правила землепользования и застройки города Новосибирска утверждены решением Совета депутатом от 24.06.2009 года № 1288, зонирование территории проводилось без учета существующих на земельных участках объектов строительства, в том числе, незавершенного строительства, без фактического натурного исследования территории. В связи с чем, факт несоответствия объекта территориальному зонированию в данной ситуации не может быть принят как единственное основание для отказа в предоставлении земельного участка. 

Иных мотивов отказа в предоставлении земельного участка в аренду приведено заинтересованными лицами в оспариваемом отказе не было. 

Учитывая статус объекта как незавершенный строительством объект, заявитель обоснованно просил предоставить земельный участок исключительно на праве аренды (а не в собственность) для целей завершения строительства, поскольку объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность.

На основании изложенного, оспариваемый отказ от 09.09.2015 г. (с дополнением от 28.09.2015 г.) нарушает права и интересы заявителя, вынесен по мотивам не соответствующим требованиям законодательства и фактическим обстоятельствам.

В силу правил ст. 201 АПК РФ суд признавая ненормативные акты недействительными должен указать на обязанность заинтересованного лица устранить нарушения прав и интересов заявителя. Заявитель просил обязать заинтересованным лиц заключить договор аренды в соответствии с правилами главы V.I Земельного кодекса РФ.

Однако ни заявитель, ни его правопредшественник не имели ранее договора аренды земельного участка. Решение от 11.07.1988 № 279-Ю утратило действие в связи с изданием постановления № 675 от 16.06.2004 и ни кем не было оспорено. При этом паспорт земельного участка в соответствии с решением от 11.07.1988 № 279-ю указывал на передачу участка в аренду, с необходимостью уплаты налога. Доказательства расчетов по данному акту, оплаты арендных платежей в последующем вплоть до 2004 года и далее, ООО «Содружество» не предоставлены, на момент передачи права ООО «Фирма «Цель» договор аренды отсутствовал, арендные отношения прекращены с ООО «Содружество» в 2004 году.

В связи с чем, в данной ситуации правила п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и статьи 39.20 ЗК РФ подлежат применению с учетом правил статьи 39.6 ЗК РФ (в том числе пунктов 3,4,5 данной нормы). 

При этом пп. 10 п. 2 ст. 39.6 и пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, на которые указывает заявитель как на основание предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов содержат определенные условия, которые в данной ситуации отсутствуют. 

Таким образом, с учетом того, что заявление  Общества заинтересованными лицами надлежащим образом рассмотрено не было, не было принято мер для проверки наличия или отсутствия основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, для организации проведения торгов спорного земельного участка в порядке, установленном статьей 39.11 ЗК РФ при наличии оснований для предоставления участка в аренду на основании торгов, суд считает возможным в качестве устранения прав и интересов заявителя обязать заинтересованных лиц повторно рассмотреть заявление  ООО Фирма «Цель» вх. 31/12003 от 13.08.2015 года о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта Цеха производственного, инвентарный номер: 50:401:379:007111630:0001, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:11242, в соответствии с положениями главы V.1 Земельного кодекса РФ и с учетом обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения настоящего спора. 

Заявителем так же в рамках  настоящего спора оспариваются результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486, местоположение 

<

...> Постановление мэрии города Новосибирска № 5818 от 21.09.2015 г. «О предварительном согласовании предоставления государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе» и Постановление мэрии города Новосибирска № 7388 от 25.12.2015 г. «О предоставлении государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе».

Данные требования суд с учетом вывода  о наличии у Общества права собственности на объект незавершенного строительства считает подлежащими удовлетворению.

Так, оспариваемые постановления приняты заинтересованными лицами при наличии сведений о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, в момент рассмотрения судебного спора (заявление в суд поступило 05.10.2015 года), при этом о вынесении указанных постановлений заинтересованными лицам сообщено суду только в октябре 2017 года, что суд расценивает как злоупотребление правом со стороны заинтересованных лиц.  В указанный период времени совершены и действия по снятию спорного участка с кадастрового учета и образованию и постановке на учет земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486. 

Из материалов кадастрового учета кадастровый инженер имел возможность не только установить наличие на земельной участке, в отношении которого проводились кадастровые работы объекта недвижимого имущества, поскольку на ноябрь 2015 года (проведение межевых работ) объект стоял на кадастровом учете, но и установить собственника данного объекта.  

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Условия, когда такое согласие не требуется, в данной ситуации отсутствуют (ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). При этом следует отметить, что разрешенное использование за образуемыми земельными участками сохраняется с учетом разрешенного использования земельного участка, из которого они образованы. То есть в данной ситуации, разрешенное использование образуемого земельного участка было определено в отрыве от исходного земельного участка, при этом без извещения фактического землепользователя –заявителя как собственника объекта недвижимого имущества. При этом следует отметить, что на схеме расположения земельного участка из материалов кадастрового дела в отношении земельного участка 54:35:072170:486 обозначены границы объекта недвижимого имущества 54:35:000000:11242. 

Согласно п. 4 ст. 11.9. ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность  осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границах земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

В связи с изложенным, работы по межеванию проведены с нарушением требований законодательства и с нарушением прав и интересов собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Статья 209 Гражданского  кодекса РФ устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Статьей  39.16 Земельного кодекса РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, которые в равной степени должны быть применены при рассмотрении вопроса муниципального учреждения о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам

12) в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, поступило предусмотренное подпунктом 6 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса заявление о проведении аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора его аренды при условии, что такой земельный участок образован в соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.11 настоящего Кодекса и уполномоченным органом не принято решение об отказе в проведении этого аукциона по основаниям, предусмотренным пунктом 8 статьи 39.11 настоящего Кодекса.

В данной ситуации на земельном участке, выбранном для согласования предоставления Поликлинике № 7, расположен объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за заявителем в установленном порядке, а также в отношении земельного участка поступило заявление о предоставлении его в аренду. Названные обстоятельства препятствовали принятию оспариваемых Постановлений мэрии города Новосибирска № 5818 от 21.09.2015 г. «О предварительном согласовании предоставления государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе» и, как следствие, не могло быть принято Постановление мэрии города Новосибирска № 7388 от 25.12.2015 г. «О предоставлении государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе».

На основании изложенного, совершенными Мэрией действиями, принятыми постановлениями, принятым Департаментом отказом нарушаются права и интересы заявителя, требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В целях устранения прав и интересов заявителя по требованиям о признании недействительными Постановления № 5818 от 21.09.2015 г. и Постановления  № 7388 от 25.12.2015 г., о признании недействительными результатов межевания, в силу правил ст. 201 АПК РФ суд считает необходимым как собственника земельного участка обязать Мэрию города Новосибирска  совершить действия, направленные на снятие с кадастрового учета   земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486, с разрешенным видом использования - для размещения объектов здравоохранения. 

Фактически ранее поставленный на кадастровый учет земельный участок с кн 54:35:072170:144 должен быть восстановлен на кадастровом учете для целей рассмотрения повторно заявления Общества. 

Государственная пошлина относится на заинтересованных лиц в равных долях с учетом уплаченной заявителем без учета увеличения предмета спора. В остальной части распределению государственная пошлина не подлежит, поскольку Мэрия города Новосибирска освобождена от ее уплаты в силу правил ст. 333.37 НК РФ.  

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ от 09.09.2015 г. (с дополнением от 28.09.2015 г.) в заключении договора аренды на земельный участок в границах которого расположен объект незавершенного строительства принадлежащий на праве собственности ООО Фирме «Цель», вынесенный Департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска.

Признать незаконными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486, местоположение 

<

...>.

Признать недействительным Постановление мэрии города Новосибирска № 5818 от 21.09.2015 г. «О предварительном согласовании предоставления государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе».

Признать недействительным Постановление мэрии города Новосибирска № 7388 от 25.12.2015 г. «О предоставлении государственному бюджетному учреждению здравоохранения Новосибирской области «Городская поликлиника № 7» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства поликлиники по ул. Выборной в Октябрьском районе».

Обязать Мэрию города Новосибирска и Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Фирма «Цель» путем:

- совершения действий, направленных на снятие с кадастрового учета   земельного участка с кадастровым номером 54:35:072170:486, с разрешенным видом использования - для размещения объектов здравоохранения,

- повторного рассмотрения заявления  ООО Фирма «Цель» вх. 31/12003 от 13.08.2015 года о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства объекта Цеха производственного, инвентарный номер: 50:401:379:007111630:0001, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Выборная, кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:11242, в соответствии с положениями главы V.1 Земельного кодекса РФ и с учетом обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения настоящего спора. 

 Взыскать с Мэрии города Новосибирска в пользу ООО Фирма «Цель» судебные расходы в размере 3000 рублей.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска в пользу ООО Фирма «Цель» судебные расходы в размере 3000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу. 

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия. 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ                                                                                             Т.А. Наумова