АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

              

                                           

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А48-10195/2021

17 февраля 2023 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 17 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Силаевой Н.Л.,

ФИО1,

при ведении протокола 

судебного заседания:

 

  помощником судьи Григорьевой Т.В.,

при участии в заседании: 

 

от  заявителей жалоб: 

 

 

 

иных участвующих в деле лиц:

ФИО2 - представитель   Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, доверенность                                  № Д08-0004/23  от  09.01.2023, копия диплома, паспорт;

 

ФИО3 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро», доверенность № 2 от 09.01.2023, копия диплома, удостоверение адвоката; 

 

ФИО4 -  представитель общества с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро», доверенность № 1 от 09.01.2023, копия диплома, паспорт;  

  

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационные жалобы ФИО5  и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2022 по делу № А48-10195/2021, 

             

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Залегощь-Агро» (далее - заявитель, общество, ООО «Залегощь-Агро»), уточнив заявленные требования в порядке статьи  49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ), обратилось в арбитражный суд с требованиями:

- признать незаконным и отменить решение № КУВД-001/2021-35064923/1 от 06.09.2021 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - Управление Росреестра по Орловской области, управление, регистрирующий орган) о приостановлении регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050101:242,

- признать незаконным и отменить решение № КУВД-001/2021-35064923/2 от 06.12.2021 Управления Росреестра по Орловской области об отказе в государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050101:242,

- обязать Управление Росреестра по Орловской области внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 57:20:0050101:242 правом аренды в пользу общества.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует ФИО5.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 15.04.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2022  решение суда области отменено, заявленные требования  общества удовлетворены в полном объеме.

Полагая решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций незаконными и необоснованными, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области  и ФИО5 (далее - заявители, кассаторы) обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2022 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Орловской области от 15.04.2022. 

Регистрирующий орган в обоснование своей жалобы указывает, что отменяя решение суда области и разрешая спор, суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание тот факт, что  арендой обременен не весь спорный земельный участок, а только четыре  из семи его земельных долей, за счет которых участок был сформирован, в связи с чем вывод апелляционной коллегии об отсутствии оснований судить о прекращении аренды заявителя на все семь выделенных земельных долей не обоснован, направлен на преодоление ранее вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции о расторжении договора аренды в отношении 3 трех земельных долей. Обращает внимание, что с учетом вышеназванного решения Новодеревеньковского районного суда Орловской области от 30.06.2011 запись об ограничениях (обременениях) прав на образованный земельный участок не могла быть перенесена автоматически (без заявления и соответствующих документов, в том числе нового договора аренды); арендатор с соответствующим заявлением и новым договором аренды в регистрирующий орган не обращался. 

ФИО5 в обоснование своей кассационной жалобы указал, что на момент приобретения им спорного земельного участка 04.10.2014 обременений не существовало; общество по сути  подменяет срок исковой давности на трехмесячный срок оспаривания решения регистрирующего органа; в рассматриваемом случае оспаривание заявителем решения органа государственной власти является ненадлежащим способом защиты; общество  не исполняло действующий, по его мнению, договор аренды, арендную плату не вносило.

Судебное заседание  в суде округа откладывалось на основании положений статьи  158 АПК РФ.

В итоговом судебном заседании суда округа представитель регистрирующего органа доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме по изложенным в ней основаниям.

Представители общества полагают апелляционное постановление законным  и обоснованным по мотивам, изложенным в письменных пояснениях по жалобе, просят оставить ее без удовлетворения. 

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие третьего  лица по делу  в соответствии с  частью 3 статьи 284 АПК РФ.     

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены апелляционного постановления, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.04.2007 между                    163 участниками долевой собственности, являющимися собственниками  179 земельных долей (приложения № 1 и № 2), и ООО «Рухледев и К» сроком на 49 лет при множественности лиц на стороне арендодателей заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 57:20:0000000:162 площадью 11 993 389 кв.м. (из них 10 740 000 кв.м. пашня), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Орловская  область, Новодеревеньковский район, Суровское сельское  поселение, СПК «Суровское», согласно плану  границ земельного участка  с его описанием (приложение № 3) (далее - земельный участок 00:162, исходный земельный участок).

Договор аренды от  10.04.2007  (далее - договор аренды, договор) зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с реорганизацией ООО «Рухледев и К» арендатором  земли стало  ООО «Суры».

Определением Арбитражного суда Орловской области  от  29.12.2010  в отношении ООО «Суры»  возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Решениями Новодеревеньковского районного суда Орловской области от 30.06.2011 по делу № 2-85-2011, от 30.06.2011 по делу № 2-86-2011 установлено ненадлежащее исполнение  арендатором обязательств по договору аренды,  в связи с чем в отношении 64 участников долевой собственности в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок (в том числе  ФИО6, ФИО7,  ФИО8) договор аренды расторгнут.

ФИО8 до 26.12.2012 принадлежала на праве собственности одна земельная доля (1/179) из земельного участка 00:162.

По зарегистрированному в установленном законом порядке 12.03.2013 договору купли-продажи доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения от 26.12.2012 ФИО8 приобрела еще 6 земельных долей в земельном участке 00:162 по  6,7  га каждая (у ФИО9  - 1/162,  ФИО10 - 1/179, ФИО11 - 1/179, ФИО12 - 1/179, ФИО6 - 1/179, ФИО7 - 1/179).

Согласно условиям договора купли-продажи  долей от  26.12.2012 отчуждаемые  ФИО8 шесть земельных долей обременены арендой на 49 лет по договору от  10.04.2007.

  ФИО8 12.03.2013  получила свидетельство о праве собственности на 6/162 земельных долей  в праве общей долевой собственности в земельном участке 00:162, в котором в качестве обременения права зарегистрирована аренда.

В отношении четырех приобретенных земельных долей (у ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12) на момент их приобретения споров о прекращении договора аренды не имелось.

ООО «Суры» 24.07.2013 согласно договору уступки прав уступило ООО «Залегощь-Агро» право аренды земельного участка по договору аренды от 10.04.2007; договор уступки зарегистрирован в установленном порядке 21.08.2013.

Поскольку решениями Новодеревеньковского районного суда Орловской области по делу № 2-86/2011 от 30.06.2011 и № 2-85/2011 от 30.06.2011 часть собственников земельных долей досрочно расторгли договор аренды от  10.04.2007 распорядились земельными долями по собственному усмотрению, в том числе  путем выдела, на момент передачи прав и обязанностей по договору от  10.04.2007 ООО «Залегощь-Агро» площадь земельного участка 00:162 в новых границах составила 6 231 000 кв.м из расчета 93 земельных долей.

На основании решения Новодеревеньковского районного суда Орловской области от 17.12.2013 по делу № 2-361-2013 ФИО8 сняты возражения  12 участников общей долевой собственности  по выделению земельного участка площадью 46,9 га в счет принадлежащих ей семи земельных долей в праве общей долевой собственности  на земельный участок 00:162; при этом судом                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        отклонены возражения арендатора  о его несогласии на выдел земельного участка в счет четырех земельных долей.

На основании указанного судебного акта ФИО8 выделила в счет принадлежащих ей семи долей из земельного участка 00:162 земельный участок с кадастровым номером 57:20:0050101:242 и поставила его на кадастровый учет 02.07.2014 на основании межевого плана от 19.06.2014 (далее - земельный участок 01:242, спорный земельный участок).

Решением Новодеревеньковского районного суда Орловской области от 17.06.2014 по делу № 2-226/2014 ФИО8 отказано в удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 10.04.2007 в отношении четырех земельных долей (приобретенных у ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12).

ФИО8 04.10.2014 на основании договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения продала земельный участок 01:242 ФИО5 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.10.2014; ни договор, ни  свидетельство о государственной регистрации права ФИО5 не содержали сведений о наличии обременений.

В адрес ООО «Залегощь-Агро» 18.08.2021 от ФИО5 поступило требование о добровольном освобождении занятого земельного участка 01:242  площадью  469 000 кв.м.

ООО «Залегощь-Агро» 25.08.2021 обратилось в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о государственной регистрации аренды в отношении земельного участка 01:242.

В соответствии с описью документов, принятых для оказания государственных услуг, регистрирующему органу  представлены следующие документы:

- договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 10.04.2007;

- договор уступки прав аренды от 24.06.2013 в отношении земельного участка 00:162;

- решение Новодеревеньковского районного суда Орловской области от 17.06.2014;

- договор купли-продажи от 16.12.2012.

Государственным регистратором прав 06.09.2021 принято решение о приостановлении государственной регистрации № КУВД-001/2021-35064923 и заявителю предложено представить договор аренды, заключенный в отношении земельного участка 01:242.

В связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации государственным регистратором 06.12.2021 принято решение об отказе в государственной регистрации аренды в отношении земельного участка 01:242 (№ КУВД-001/2021-35064923).

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению суда округа, отменяя решение суда области и признавая незаконным решение регистрирующего органа об отказе в осуществлении государственной регистрации договора  аренды и возлагая на последнего обязательство осуществить госрегистрацию, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями АПК РФ, Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее -  Постановление № 73), верно исходил из доказанности материалами дела незаконности действий государственного регистратора.

Так, положениями пункта 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В настоящем случае основанием для обращения общества в суд с настоящим требованием явились, по мнению последнего, незаконные действия Управления Росреестра по Орловской  области, выразившиеся в отказе в государственной регистрации договора аренды в качестве обременения земельного участка 01:242.

Отказывая в госрегистрации прав, управление сослалось на истечение срока приостановления, указанного в уведомлении, и непредставление заявителем  документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в частности договора аренды земельного участка 01:242.

Вместе с тем, по мнению суда округа, управлением не учтено следующее.

Так, положениями части 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ установлено, что  к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 3) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 4) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; 5) выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; 7) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; 8) иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, выступают основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Права на имущество, подлежащие регистрации, возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка.

При этом положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлены на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Порядок внесения в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Закона                          № 218-ФЗ, согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с Федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

Из указанного следует, что  регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией права на выделенный ими земельный участок без подачи отдельного заявления о государственной регистрации права аренды.

По мнению регистрирующего органа,  применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела, свидетельствующим о том, что в спорном земельном участке из семи земельных долей четыре  являются обремененными арендой по договору аренды от  10.04.2007, на государственную регистрацию не представлено правоустанавливающих документов, подтверждающих право аренды всего земельного участка 01:242, в связи с чем требуется заключение нового договора аренды. 

По мнению суда округа, в рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции  обоснованно исходил из того, что повторное заключение договора аренды на земельный участок 01:242 не требуется, поскольку право аренды на него возникло из ранее заключенного договора аренды от 10.04.2007 исходного  земельного участка; оснований  для вывода о прекращении права аренды общества на все семь выделенных долей не имеется. Одновременно с государственной регистрацией права собственности на образуемый земельный участок ФИО8, а затем и за ФИО5 должно было быть зарегистрировано ограничение (обременение) прав на этот земельный участок в виде аренды на основании договора от 10.04.2007. При этом отсутствие кадастрового учета как обремененной, так и необремененной арендой частей спорного земельного участка не предусмотрено в качестве основания для погашения ранее внесенной в ЕГРН записи об обременении спорной территории, ранее входившей в состав исходного земельного участка, обремененного арендой. 

Заявление ФИО5, ставшего собственником спорного земельного участка в  2014 году,  об освобождении земельного участка, направленное в адрес общества  в августе 2021 года, свидетельствует о том, что между  ним и обществом не имелось разногласий  по площади и местоположению части спорного земельного участка, обрабатываемого обществом.

В силу пункта 9 Постановления № 73 при заключении договора аренды на срок более года, по которому допускается пользование частью участка, такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок.

По справедливому суждению апелляционной коллегии, основания прекращения права аренды установлены нормами ГК РФ, а также Закона                         № 101-ФЗ; в данном случае в рамках государственной регистрации не может разрешаться земельный спор; все необходимые для регистрации документы заявителем представлены, вся необходимая информация у регистрирующего органа имелась; у управления отсутствовали основания для принятия решения о приостановлении, а в дальнейшем - для отказа в государственной регистрации права аренды на земельный участок 01:242.

В связи с чем у  окружной коллегии  отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции  о незаконности принятого государственным регистратором отказа в регистрации испрашиваемого обременения. 

Ссылка  регистрирующего органа на тот факт, что спорный земельный участок на настоящий момент  не существует ввиду включения его в состав иных земельных участков не имеет  правового значения для рассмотрения настоящего спора.

         Доводы кассационных жалоб основаны на субъективном толковании заявителями норм законодательства, что не ставит  под сомнение итог разрешения  настоящего дела  арбитражным судом апелляционной инстанции.

        Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2022 по делу № А48-10195/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                             Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                              Н.Л. Силаева  

 

                                                                                                        ФИО1