ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-167007/20-180-1252

31 мая 2021 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2021 г.   

Решение в полном объеме изготовлено 31 мая 2021 г.   

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                           

Судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску  

истец: 

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ И УПРАВЛЕНИЯ" (115114, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.02.2017, ИНН: 

<

***>)

ответчик: 

ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГОРИЗОНТ"  (115114, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2002, ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении ставки аренды за период 2020г.

Встречный иск ЗАО "ГОРИЗОНТ" к АНО ВО "НИФРУ" о взыскании 5 731 414 руб. 20 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений №148 от 05.11.2019г.

Объединенное дело № А40-178355/20-61-1290 АНО ВО "НИФРУ" к ЗАО "ГОРИЗОНТ" о признании незаконным одностороннее расторжение договора аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г.

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО1 дов. от 03.11.2020г., ФИО2 дов. от 25.01.2021г. (уд. №13578)

от ответчика – ФИО3 дов.№377 от 01.02.2021г., ФИО4 дов. №387 от 26.03.2021г. 

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен 

- об обязании ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГОРИЗОНТ"   заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г., содержащее условия:

1.1 об уменьшении ставки аренды на период 2020 года на условиях следующей ставки аренды:

на период с 21 марта 2020 г. по 13 июля 2020 г. в размере 5% от ставки аренды, предусмотренной договором аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148;

на период с 14 июля 2020 г. по 31 августа 2020 г. в размере 25% от ставки аренды, предусмотренной договором аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148;

на период с 01 сентября 2020 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 65% от ставки аренды, предусмотренной договором аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148.

1.2 о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, с условием распределения платежей на срок с 1 января 2021 г. до 1 января 2023 г. (24 месяца), оплата не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

- о признании незаконным одностороннее расторжение договора аренды № 148 от 05.11.2019 г. (уведомление № 94 от 09.09.2020г.) и удержание задолженности изобеспечительного платежа со стороны Ответчика.

Определением от 16 ноября 2020 года арбитражный суд объединил дело №  А40-167007/20-180-1252 в одно производство с делом №  А40-178355/20-61-1290 для совместного рассмотрения, присвоив делу единый номер № А40- А40-167007/20-180-1252.

Определением от 12.11.2020 принят к рассмотрению встречный иск ЗАО "ГОРИЗОНТ"  к АНО ВО "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ И УПРАВЛЕНИЯ" о взыскании с АНО ВО «НИФРУ» в пользу ЗАО «Горизонт» 5 731 414 руб. 20 коп. задолженности, из них:   152 842 руб. 00 коп. – долг по Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г., 1 143 758,47 руб. – пени по Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г. по состоянию на 10.09.2020, 1 973 676 руб. 40 коп. - долг  по арендной плате по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г., 2 440 598 руб. 96 коп. - пени за несвоевременную оплату арендной платы по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 10.09.2020, 20 538, 37 руб. - пени по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 10.09.2020.

В судебном заседании истец поддерживал первоначальный иск и иск по объединенному делу, в удовлетворении встречного иска просил отказать, ответчик поддерживал встречный иск, против удовлетворения первоначального иска и иска по объединенному делу возражал.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к  выводу, что первоначальные исковые требования и требования по объединенному делу удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

05 ноября 2019 года между Закрытым акционерным обществом «Горизонт» (Арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией высшего образования «Национальный институт финансовых рынков и управления» (АНО ВО «НИФРУ») (Арендатор) был заключен договор аренды №148, в соответствии с которым Арендодатель передает Арендатору за плату во временное владение и пользование объект аренды (п. 1.1. Договора аренды): 

1) нежилые помещения на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...> общей площадью 372,6 м.кв. для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса; 

2) нежилые помещения на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...> общей площадью 154,4 м.кв. для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса.

Арендная плата согласно п. 4.1. Договора аренды складывается из Основной и Переменной части.

Основная ежемесячная часть арендной платы за пользование нежилыми помещениями

1.) общей площадью 372,6 м.кв., находящихся по адресу: 

<

...>, установлена в размере 361 422,00 руб. в т.ч. НДС 20%.

2.) общей площадью 154,4 м.кв., находящихся по адресу: 

<

...>, установлена в размере 149 768,00 руб. в т.ч. НДС 20%.

Стоимость 1 кв.м. в месяц составляет 970,00 руб. в т.ч. НДС 20%

В основную часть арендной платы включены коммунальные платежи, а именно горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление, вывоз бытового мусора.

Переменная часть арендной платы определяется стоимостью потребленной электроэнергии.

Истец ссылается на то, что с февраля 2020г. в городе Москве возникла угроза распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4.1 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» Мэром Москвы ФИО5 5 марта 2020 г. выпущен Указ № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (далее - «Указ № 12-УМ»).

Согласно п. 1 Указа № 12-УМ на территории города Москвы введен режим повышенной готовности.

14 марта 2020 г. Мэром Москвы ФИО5 выпущен Указ № 20-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ». Согласно п. 1.6. Указа № 20-УМ Указ № 12-УМ дополняется пунктом 8(1) в следующей редакции: «8(1). Установить, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».

16 марта 2020 г. Мэром Москвы ФИО5 выпущен Указ № 21-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ». Согласно п. 3. Указа № 21-УМ с 21 марта 2020 г. по 12 апреля 2020 г. приостановлено посещение учащимися образовательных организаций.

Истец ссылается на то, что основной деятельностью АНО ВО «НИФРУ» является деятельность по реализации образовательных программ дополнительного профессионального образования - повышения квалификации, следовательно, с 21 марта 2020 г. Истец ввиду требований законодательства не предоставлял образовательные услуги, и, соответственно фактически не пользовался арендованными помещениями.

Ограничения на посещение образовательных организаций сняты 13 июля 2020 г.

Истец указывает на то, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020 с изменениями от 10.04.2020 № 479 и № 540 от 18.04.2020 - деятельность АНО ВО «НИФРУ» отнесена к отрасли Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (п. 7 Перечня отраслей Российской Экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции - Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений, образование дополнительное детей и взрослых, код ОКВЭД 2: 85.41). Ввиду того, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности, который является обстоятельством непреодолимой силы», то в силу п. 7.1., 7.2. договора аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148, п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение АНО ВО «Национальный Институт финансовых рынков и управления» обязательств по договору аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148 за период с 21 марта 2020 г. по 13 июля 2020 г. явилось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности, арендодатель со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества обязан в течение 30 дней заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Во исполнение п.1 ст. 19 Правительство РФ 03.04.2020 г. приняло Постановление № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - «Требования»), в котором утвердило требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Нормами п. 2, 3 Требований установлены правила применения отсрочки уплаты арендной платы:

1.) Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

2.) Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

b) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

с) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

d) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

e) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

П. 4 Требований указано, что условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Договор аренды нежилых помещений № 148 заключен ЗАО «Горизонт» и АНО ВО «Национальный Институт финансовых рынков и управления» 05.11.2019 г., т.е. ранее принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности (5 марта 2020 г.).

Соответственно, к правоотношениям сторон по Договору аренды, по мнению истца, применимы вышеуказанные нормы п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Постановления Правительства РФ №439 от 03.04.2020 г. «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Таким образом, по мнению истца, согласно указанным положениям арендная плата по Договору аренды, подлежащая уплате в 2020 году распределяется на срок с 1 января 2021 г. и до 1 января 2023 г. (24 месяца), оплачивается не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Согласно п. 2, 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ.

Истец ссылается на то, что он не имел возможности в период с 21 марта 2020 г. по 13 июля 2020 г. использовать арендованные помещения общей площадью 372,6 м.кв., находящиеся по адресу: 

<

...>, и общей площадью 154,4 м.кв., находящиеся по адресу: 

<

...>, в силу требований Указа Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ.

Об указанных обстоятельствах ведения образовательной деятельности, а также о просьбах предоставить отсрочку по уплате арендной платы по Договору аренды и заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148, предусматривающее уменьшение ставки аренды на период 2020 года на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ, Постановления Правительства РФ №439 от 03.04.2020 г. АНО ВО «Национальный Институт финансовых рынков и управления» неоднократно   уведомляло   Арендодателя.   Однако   указанные   просьбы   оставлены   без удовлетворения.

Требования истца о признании незаконным односторонне расторжение договора  со основаны на том, что ответчик направил уведомление № 94 от 09.09.2020 об одностороннем расторжении договора аренды № 148 от 05.11.2019 и удержании части задолженности из обеспечительного платежа. Указанные действия ответчика, по мнению истца, являются злоупотреблением правом  со ссылкой на ст. 10 ГК РФ.

Суд считает, что требования истца не обоснованы, поскольку в соответствии с п. 1. ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно данным ЕГРЮЛ ФНС РФ основным видом деятельности АНО ВО «НИФРУ» является деятельность в сфере высшего образования (ОКВЭД 85.22.) Деятельность в сфере высшего образования (ОКВЭД 85.22.) не внесена в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавши в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой корон вирусной инфекции, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434

06 августа 2021 г. ЗАО Горизонт направило в адрес АНО ВО «НИФРУ» письмо № 80 о задолженностях по состоянию на 06.08.2020 г., согласно которому арендодатель предлагал заключить дополнительное соглашение об отсрочке основной части арендной платы, распределив платежи в течение 4 календарных месяцев, при этом арендодатель просил погасить все задолженности до 30.11.2020 г. В письме арендодатель просил арендатора принять решение по изменению графика оплаты и сообщить об этом в письменном виде не позднее 10.08.2020 г., при этом арендодатель предупредил о возможном расторжении договора аренды и взыскании задолженностей в судебном порядке. В ответ на данное письмо арендатор не прислал график оплаты, долг по арендной плате также не была погашен.

Кроме того, в адрес ЗАО «Горизонт» поступали гарантийные письма от арендатора № 17 от 05.06.2020 г. и № 19 от 22.06.2020 г. об оплате задолженностей, а также сторонами подписан акта сверки взаимных расчетов № ЕГ-131 от 28 июля 2020 г., что подтверждает согласие арендатора с установленным размером арендной платы и готовность к исполнению обязательств в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды.

Кроме того, в соответствии с п. 1.1. договора аренды № 148 от 05.11.2019 АРЕНДОДАТЕЛЬ обязуется передать АРЕНДАТОРУ за плату во временное владение и пользование объект аренды, а АРЕНДАТОР обязуется уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора и вернуть объект аренды по окончании срока действия договора на условиях, согласованных сторонами. Объектом аренды по договору являются:

- нежилые помещения на первом этаже в здании, находящемся по адресу: г. Москва. 2-й Кожевнический переулок, дом 12, стр.2, общей площадью 372,6 (триста семьдесят две целых шесть десятых; кв. м. для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса.

- нежилые помещения на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154,4 (сто пятьдесят четыре целых четыре десятых) кв. м. для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса.

Таким образом, нежилые помещения были предоставлены в пользование арендатору не только для организации образовательного процесса, но и в целях организации офисной работы.

В соответствии со служебной запиской Заместителя генерального директора ЗАО «Горизонт» ФИО6 сотрудниками ЗАО «Горизонт» была проведена проверка целевого использования нежилых помещений, переданных ЛНО ВО «НИФРУ» в пользование по Договору аренды. При осмотре было выявлено следующее: 85% арендуемых площадей используется под офисы и склады, как самим арендатором, так и его субарендаторами, 5% арендуемых площадей используется под технические и бытовые нужды предприятия (кухня, спальня), 10% арендуемых площадей оборудованы партами и стульями, используются в целях организации Ответчик также указывает на то, что в ЕГРЮЛ ФНС имеется запись об Общероссийской общественной организации потребителей "СОЮЗ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ", юридический адрес: 115114. 

<

...>. 12, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.05.2010, ИНН: 

<

***>. Данная организация является субарендатором ЛНО ВО «НИФРУ». Основной вид деятельности - 94.99 Деятельность прочих общественных организаций, не включенных в другие группировки. На сайте http://www.finpotrebsouz.ru/ указано, что данная организация осуществляет защиту прав и законных интересов потребителей в сфере финансовых услуг, (в частности, защиту прав дольщиков, защиту интересов заёмщиков) содействие созданию справедливого и цивилизованного потребительского финансового рынка в интересах российских граждан-потребителей, акционеров и частных инвесторов, пропаганду финансовой грамотности и знаний среди широких слоев населения. У ЗАО «Горизонт» отсутствует договор субаренды между АНО ВО «НИФРУ» и ФИНПОТРЕБСОЮЗОМ, однако данная организация фактически располагается в офисных помещениях, предоставленных арендатору.

Также ответчиком представлены сведения о расположении в офисах арендатора других субарендаторов: АНО ДПО «ПФРУ», Некоммерческое партнерство «профессиональных независимых финансовых советников - инвестиционных консультантов (ПН «ПНФС»)», ООО «Русассистанс».

В соответствии с вопросом 4 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статья 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Вместе с тем, если будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ. пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Доказательств того, что истец не мог вести деятельность и не вел ее в период повышенной готовности не представлено. Напротив, службами ЗАО «Горизонт» зафиксировано использование арендуемых нежилых помещений в спорный период времени..

В соответствии с выгрузкой проходов сотрудников из программы «Золотые ворота» GoldenGate 2002.2.224.1 в период действия ограничительных мер в г. Москве, связанных с распространением короновирусной инфекции, зафиксирован проход сотрудников АНО ВО «НИФРУ» в марте, апреле, мае и июне 2020 г. При этом данные о проходах возможно получить только через турникет, расположенный на центральной проходной. АНО ВО «НИФРУ», также имеет отдельные входы в нежилые помещения с улицы, проходы по которым не отслеживаются арендодателем и через которые проходит основная масса сотрудников арендатора.

В соответствии с показаниями счетчиков электроэнергии, зафиксировано потребление электроэнергии в период действия ограничительных мер - в марте, апреле, мае, июне 2020 г. При этом Акты снятия показаний счетчиков электроэнергии подписаны представителями обеих сторон.

Также, в марте и апреле 2020 г. ЗАО «Горизонт» отапливало нежилые помещения, предоставленные в аренду АНО ВО «НИФРУ». Отопление осуществлялось через собственную котельную, посредством эксплуатации газовых котлов, и было отключено 1 мая 2020 г., в связи с потеплением. Расчет потребления газа представлен в материалы дела.

В п. 5 обзора ВС РФ N 2 от 30.04.2020 г. разъяснено, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению.

Указом мэра Москвы "О введении режима повышенной готовности" от 05.03.2020 г. N 12-УМ на территории Москвы введен режим повышенной готовности, а также связанные с режимом ограничения, касающиеся приостановления работы отдельных организаций. При этом Указом N 12-УМ ограничения не распространяются на деятельность истца (основным видом деятельности которого согласно данным из ЕГРЮЛ является образование высшее - ОКВЭД 85.22) и не привели к невозможности использования арендуемых помещений, а арендуемые помещения использую ген преимущественно в качестве офисных.

Таким образом материалами дела подтверждается, что Арендатор не прекращал использовать арендуемые помещения в качестве офисных помещений, что подтверждается:

- выгрузкой из системы контроля доступа в здании, в котором расположены арендуемые истцом помещения,

- актами о снятии показаний со счетчиков электроэнергии в арендуемых помещениях за март, апрель, май, июнь 2020 г.

- расчетом потребления газа при отоплении нежилых помещений за март и апрель 2020 г.

Возможность арендатора вести хозяйственную деятельность обеспечивается надлежащим исполнением арендодателем своих обязательств перед арендатором по договору, в том числе путем предоставления доступа в арендованные помещения, бесперебойной работы технических служб, предоставления коммунальных услуг.

Во встречном иске ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ссылается на то, что  между сторонами заключен договор № 75 от 17.07.2017г., в соответствии с п. 1.1. данного Договора АРЕНДОДАТЕЛЬ обязуется передать АРЕНДАТОРУ за плату во временное владение и пользование объект аренды, а АРЕНДАТОР обязуется уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора и вернуть объект аренды по окончании срока действия договора на условиях, согласованных сторонами.

В соответствии с п.5 Акта приема передачи нежилых помещений по Договору № 75 от 17.07.2017 г. установленный договором срок аренды начинает исчисляться с 01 сентября 2017 г.

В соответствии с п. 4.1. Договора № 75 от 17.07.2017 г. АРЕНДАТОР обязуется в течение срока аренды выплачивать АРЕНДОДАТЕЛЮ за пользование нежилыми помещениями, указанными в п. 1.1. настоящего договора, арендную плату, которая складывается из Основной части и Переменной части.

Арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 372,6 кв. т., для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса, устанавливается в размере 11 500 рублей за 1 кв. м. в год, в том числе НДС 18%., а арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154,4 кв. м., устанавливается в размере 11 500 рублей за 1 кв. м. в год, в том числе НДС 18%.

Оплата производится в срок не позднее двадцать восьмого числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу на основании выставленного АРЕНДОДАТЕЛЕМ счета. Расчет причитающейся АРЕНДОДАТЕЛЮ основной части арендной платы производится из расчета 1/12 годовой арендной платы в месяц, при расчете периода менее одного месяца за базу берется действительное число календарных дней в году (365 и 366 соответственно).

В соответствии с п. 6.1. данного договора при неуплате арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендодатель может начислить пени размером 1 (один) % с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки на основании письменной претензии.

В течение действия договора № 75 от 17.07.2017 г. изменялась площадь объекта аренды и ежемесячная арендная плата:

В соответствии с Дополнительным соглашением от 16 июля 2018 года к договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г., в период с 01.08.2018 по 31.12.2018г., арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 291,6 кв. м., для использования в целях организации образовательного прогресса и эксплуатации офиса, установлена в размере КГ44 рублей за 1 кв. м. в год, в том числе НДС 18%., а арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154,4 кв. м., осталась без изменений, 11500 руб. за 1 кв. м. в год, в том числе НДС 18%.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 12 ноября 2018 года к договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г., в период с 01.09.2019 по 31.03.2019 Арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 372.6 кв. м., для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса, установлена в размере 11695 рублей за 1 кв. м. в год, в том числе НДС 20%., а арендная mama за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154,4 кв. м., 11695 руб. за 1 кв. м. в год, в том числе НДС 20%о.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 14 февраля 2019 года к договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г. в период с 01.04.2019 по 30.06.2019 г. арендная плата т пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 372,6 кв. м., для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса, установлена в размере 363 285,00 рублей в месяц , в том числе НДС 20%., а арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154.4 кв. м., 150 540,00 руб. в месяц, в том числе НДС 20%.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 03 июня 2019 года к договору аренды нежилых помещении № 75 от 17.07.2017 г. в период с 01.07.2019 арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: г. Москва, 2 -й Кожевнический переулок, дом 12, стр.2, общей площадью 291,6 кв. м.. для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса, установлена в размере 281 510,64рублей в месяц, в том числе НДС 20%., а арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154,4 кв. л/., 14905". 76 руб. в месяц, в том числе НДС 20%.

30 сентября 2019 года между сторонами был подписан Акт возврата нежилых помещений, в котором обозначена задолженность АНО ВО «НИФРУ» по оплате арендной платы в размере 430 568,40 руб., которую арендатор обязан был погасить в соответствии с Дополнительным соглашением от 30.09.2019 г. к Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17 июля 2017 гола, согласно которому, ввиду тяжелого финансового положения задолженность арендатора по оплате арендной платы в размере 430 568,40 руб. погашается в соответствии со следующим графиком погашения задолженности:

Сумма, в руб.

Срок оплаты

69 431,60

до 28.01.2020 г.

69 431.60

до 28.02.2020 г.

69 431,60

до 28.03.2020 г.

69 431,60

до 28.04.2020 г.

69 431,60

до 28.05.2020 г.

69 431,60

до 28.06.2020 г.

13 978,80

до 28.07.2020 г.

Ответчик (Истец по встречному иску) ссылается на то, что несмотря на достигнутые договоренности, АНО ВО НИФРУ регулярно нарушало обязанности но своевременному внесению арендной платы на расчетный счет арендодателя.

Долг по Договору аренды № 75 от 17.07.2017 г., согласно расчета истца по встречному исковому заявлению, составляет 152 842 руб. 00 на момент рассмотрения дела не погашен. Кроме того, ЗАО «Горизонт» начислило пени по Договору по состоянию на 10.09.2020 в размере 1 143 758, 47 руб.

Между ЗАО «Горизонт» и АНО ВО «НИФРУ» заключен Договор аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. Объекты аренды данного договора аналогичны объектам аренды Договора № 75 от 17.07.2017 г. - нежилые помещения на первом этаже в здании, находящемся по адресу: г. Москва. 2-й Кожевнический переулок, дом 12, стр. 2, общей площадью 372,6 (триста семьдесят две целых шесть десятых) кв. м., а также нежилые помещения на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154,4 (сто пятьдесят четыре целых четыре десятых) кв. м.

В соответствии с п. 1.4. данного договора, срок аренды составляет 11 (одиннадцать) месяцев и начинает исчисляться с даты подписания сторонами Акта приема-передачи нежилых помещений и заканчивается подписанием Акта возврата помещений. В случае, если ни одна из сторон за 2 (два) месяца до окончания срока действия настоящего договора не заявит о своем намерении расторгнуть договор или перезаключить его на новых условиях, договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок. При этом количество автоматических пролонгации не ограничено.

В соответствии с п. 5. Акта приема-передачи нежилых помещений от 01 января 2020 г. по договору № 148 от 05.11.2019 г. установленный договором срок аренды начинает исчисляться с 01.01.2020 г.

В соответствии с п.4.1. договора № 148 от 05.11.2019 г. АРЕНДАТОР обязуется в течение срока аренды выплачивать АРЕНДОДАТЕЛЮ за пользование нежилыми помещениями, указанными в п. 1.1. настоящего договора, арендную плату, которая складывается из Основной чисти и Переменной части.

Основная часть арендной платы:

Ежемесячная арендная mama за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 372,6 кв. м., для использования в целях организации образовательного процесса и эксплуатации офиса, устанавливается в размере 361 422 руб. 00 коп., в том числе НДС 20%. Стоимость 1 (одного) квадратного метра в месяц составляет 970 рублей 00 коп., в том числе НДС 20%.

Ежемесячная арендная плата за пользование нежилыми помещениями на первом этаже в здании, находящемся по адресу: 

<

...>, общей площадью 154,4 кв. м., устанавливается в размере 149 768 руб. 00 коп., в том числе НДС 20%». Стоимость 1 (одного) квадратного метра в месяц составляет 970 рублей 00 коп., в том числе НДС 20%.

В Основную часть арендной платы включены коммунальные платежи, а именно: горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление, вывоз бытового мусора.

Переменная часть арендной платы определяется стоимостью потребленной электроэнергии, рассчитываемой АРЕНДОДАТЕЛЕМ с использованием, установленных Поставщиком электроэнергии тарифов, а также работ, производимых АРЕНДОДАТЕЛЕМ (по заявкам АРЕНДАТОРА) по обеспечению функционирования дополнительного оборудования, в том случае, если оно установлено в арендуемых помещениях (систем вентиляции воздуха в помещениях и т.п.), вывоз дополнительного (крупногабаритного) мусора, ремонт электротехнического оборудования.

Арендная плата выплачивается АРЕНДАТОРОМ в рублях ежемесячно на основании данного Договора.

Оплата основной чисти арендной платы производится в срок не позднее 28 (двадцать восьмого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Оплата переменной части арендной платы производится в срок не позднее 28 (двадцать восьмого) числа текущего месяца за предшествующий расчетный месяц, на основании выставленного АРЕНДОДАТЕЛЕМ счета.

В соответствии с абз. 7, 8 п. 4.3. Договора АРЕНДОДАТЕЛЬ вправе удерживать из Гарантийной суммы арендные платежи, санкции и другие платежи, предусмотренные Договором. В случае удержания денежных средств из гарантийной суммы, АРЕНДАТОР обязан в течение 5 (нити) банковских дней пополнить Гарантийную сумму до установленного размера.

Истец по встречному исковому заявлению утверждает, что несмотря на достигнутые договоренности, АНО ВО НИФРУ регулярно нарушало обязанности по своевременному внесению арендной платы на расчетный счет арендодателя.

Долг по Договору аренды № 148 от 05.11.2019 г. на момент рассмотрения  дела составляет  1 973 676,40 руб. Сумма начисленных пени, согласно расчета истца по встречному исковому заявлению, составляет 2 440 598, 96 руб. по состоянию на 10.09.2020.

В период с 05.11.2019 г. по 10.09.2020 АНО ВО «НИФРУ» допускало просрочку переменной части арендной платы, в связи с чем ЗАО «Горизонт» начислило пени по Договору в  размере 20 538 руб.  37 коп.

В соответствии с п. 5.4. Договора АРЕНДОДАТЕЛЬ на основании п.2. ст.450 ГК РФ в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае однократного невнесения АРЕНДАТОРОМ арендной платы в установленный договором срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

При этом, Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

06 августа 2020 г. ЗАО Горизонт направило в адрес АНО ВО «НИФРУ» письмо № 80 о задолженностях по состоянию на 06.08.2020 г., согласно которому арендодатель предлагал заключить дополнительное соглашение об отсрочке основной части арендной платы, распределив платежи в течение 4 календарных месяцев, при этом арендодатель просил погасить все задолженности до 30.11.2020 г. В письме арендодатель просил арендатора принять решение по изменению графика оплаты и сообщить об этом в письменном виде не позднее 10.08.2020 г., при этом арендодатель предупредил о возможном расторжении договора аренды и взыскании задолженностей в судебном порядке.

В ответ на данное письмо арендатор не прислал график оплаты, долг по арендной плате также не был погашен, в связи с чем 09.09.2020 г. ЗАО «Горизонт» направило в адрес АНО ВО «НИФРУ» Уведомление о расторжении договора аренды № 148 от 05.11.2019 г. с требованием привести нежилые помещения в надлежащее состояние, вывезти мусор и мебель, устранить дефекты и передать их по акту возврата не позднее 31.10.2021 г.

Учитывая, что требования Арендодателя не выполнены, Ответчиком предъявлен встречный иск.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и иска по объединенному делу и удовлетворяя встречный иск, суд исходит из принятой истцом по договору обязанности по оплате арендной платы и права истца на односторонний отказ от договора в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на него обязательств.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Надлежащих доказательств  невозможности использования помещений и наличия оснований для отсрочки оплаты арендной платы истцом не представлено.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что суд вправе уменьшить размер неустойки в случае, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки, конкретных обстоятельства дела, последствий нарушения обязательства, исходя из общей суммы задолженности и предъявленных истцом ко взысканию пени, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию пени, применив статью 333 ГК РФ, до 30 000 руб. – пени по Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г. по состоянию на 05.10.2020, 50 000 руб. - пени за несвоевременную оплату арендной платы по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 05.10.2020, 1 000 руб. - пени по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 05.10.2020.

Доводы истца о злоупотреблении ответчиком своими правами не подтверждаются материалами дела, принимая во внимание ненадлежащее исполнение истцом принятых на него обязательств по договору.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, а встречный иск подлежит удовлетворению в размере 2 207 518 руб. 40 коп. задолженности, из них:   152 842 руб. 00 коп. – долг по Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г., 30 000 руб. – пени по Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г. по состоянию на 05.10.2020, 1 973 676 руб. 40 коп. - долг - по арендной плате по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г., 50 000 руб. - пени за несвоевременную оплату арендной платы по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 05.10.2020, 1 000 руб. - пени по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 05.10.2020.

В остальной части встречного иска суд отказывает.

Расходы по госпошлине  распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 330, 333, 424, 469, 474, 475,  606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101,  110, 123, 137, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска об обязании ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГОРИЗОНТ"   заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г., содержащее условия:

1.1 об уменьшении ставки аренды на период 2020 года на условиях следующей ставки аренды:

на период с 21 марта 2020 г. по 13 июля 2020 г. в размере 5% от ставки аренды, предусмотренной договором аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148;

на период с 14 июля 2020 г. по 31 августа 2020 г. в размере 25% от ставки аренды, предусмотренной договором аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148;

на период с 01 сентября 2020 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 65% от ставки аренды, предусмотренной договором аренды нежилых помещений от 05.11.2019 г. № 148.

1.2 о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, с условием распределения платежей на срок с 1 января 2021 г. до 1 января 2023 г. (24 месяца), оплата не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

и иска по объединенному делу А40-178355/20-61-1290 о признании незаконным одностороннее расторжение договора аренды № 148 от05.11.2019 г. (уведомление № 94 от 09.09.2020г.) и удержание задолженности изобеспечительного платежа со стороны Ответчика 

отказать.

По встречному иску:

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ И УПРАВЛЕНИЯ" (115114, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 15.02.2017, ИНН: 

<

***>) в пользу ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ГОРИЗОНТ"  (115114, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2002, ИНН: 

<

***>) 2 207 518 руб. 40 коп. задолженности, из них:   152 842 руб. 00 коп. – долг по Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г., 30 000 руб. – пени по Договору аренды нежилых помещений № 75 от 17.07.2017 г. по состоянию на 05.10.2020, 1 973 676 руб. 40 коп. - долг - по арендной плате по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г., 50 000 руб. - пени за несвоевременную оплату арендной платы по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 05.10.2020, 1 000 руб. - пени по Договору аренды нежилых помещений № 148 от 05.11.2019 г. по состоянию на 05.10.2020, а также 51 657 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня  принятия решения.     

 

             Судья:                    Ламонова Т.А.