АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-12652/2020

07 мая 2021 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2021 года, полный текст решения изготовлен 07 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об изменении договора и проведении перерасчёта арендной платы, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» о взыскании задолженности и пени,

при участии:

от истца: представитель Громада С.В. по доверенности от 12.01.2021,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 21.08.2019,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (далее – ООО «ТА «Север», ответчик) об изменении договора аренды от 22.08.2009 № 22/08_09/05 – установлении арендной платы в размере не более, чем 1 300 руб. за 1 кв.м торговой площади, 525 руб. за 1 кв.м площади подсобных помещений, установлении площади помещений на основании данных ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в размере 96, 8 кв.м., в том числе 78 кв.м – торговая площадь, 18, 8 кв.м – подсобная площадь, об обязании произвести перерасчёт арендной платы за весь период действия договора и зачесть переплату в счёт будущих арендных платежей.

Истец заявлением от 24.11.2020 уточнил исковые требования, просил изменить условия заключенного договора аренды от 22.08.2009 № 22/08_09/05:

1. Изменить размер арендной платы (п. 3.2 договора, приложение № 1 к договору), установив его, исходя из экономической обоснованности и целесообразности отдельно по каждой из составных частей арендованного имущества, а именно: 

- отдельно для торговой площади - в размере не более, чем 1300 руб. - за 1 кв.м. торговой площади; 

- отдельно для подсобной площади - в размере не более, чем 525 руб. - за 1 кв.м. площади подсобных помещений.

2. Изменить п. 1.1 договора №22/08_09/05 аренды нежилого помещения, указавв п.1.1 договора общую площадь арендуемого по договору помещения - 96,8кв.м., в том числе: торговая площадь 78 кв.м., подсобная площадь - 18,8 кв.м.(на основании данных ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»).

З. Обязать ответчика: произвести перерасчет арендной платы за период действия договора №22/08_09/05 с 01 ноября 2017 года по 30 сентября 2020 года, переплату в сумме 553 520 (пятьсот пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать) рублей зачесть в  счет будущих арендных платежей.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 04.12.2020 принято к производству встречное исковое заявление ООО «ТА «Север» о взыскании с ИП ФИО2 задолженности по арендной плате в сумме 1 391 030 руб., начисленной с 27.11.2017 по 09.11.2020, 705 634 руб. 30 коп. пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 27.11.2017 по 09.11.2020, пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки исполнения обязательств, которые подлежат начислению на сумму долга в размере 1 391 030 руб., начисленных с 10.11.2020 по день фактической уплаты долга.

Ответчик в отзыве на иск от 23.11.2020 с требованиями истца не согласился, указав, что деление арендной платы с учетом назначения помещения (подсобное и торговое) было установлено единожды на летний период 2013 года (с 01.06.2013 по 31.08.2013), в связи с низким покупательским спросом по просьбе арендаторов. Общество указало на отсутствие оснований для внесения изменений в договор в порядке ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, на отсутствие нарушений договора со стороны арендодателя. Подсобное помещение арендатора используется им для хранения вещей, реализуемых в указанной торговой точке. Общество заявило о пропуске срока исковой давности по требованиям о производстве перерасчета арендной платы за весь период действия договора и зачета их в счет будущих платежей, при этом также указало на отсутствие расчета таких требований. В отношении доводов истца о плохом состоянии помещений ответчик указал, что обязанность проведения текущего ремонта лежит на арендаторе (пункт 8.1.3 договора). Арендатор также должен содержать объект в полной исправности и в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии (пункт 8.1.12). Общество указало, что за счет деления помещений на подсобное и торговое арендатор пытается решить вопрос снижения налогооблагаемого дохода в целях уплаты единого налога на вмененный доход. Подробно доводы ответчика изложены в указанном отзыве (л.д. 38-42 т.3).

Истец заявлением от 24.11.2020 уточнил требования в части перерасчета арендной платы, указав на наличие переплаты в размере 553 520 рублей и необходимости зачета указанной суммы в счет будущих платежей (л.д. 46-47 т.3). При этом из расчета такой переплаты и пояснений к нему (л.д. 52-54 т.3) следует, что арендатор, определяя размер переплаты  за период с 01.11.2017 по 30.09.2020 исходил из размера арендных платежей, которые он просит включить в условия договора аренды по решению суда, а именно 1300 руб. за 1 кв.м. для торговой площади и 525  руб. за 1 кв.м. для подсобных помещений. Также истец учел в счет переплаты суммы внесенных им платежей за апрель и май 2020 года (в сумме 38 720 руб.), поскольку считает, что арендная плата за указанный период не должна им вноситься, в  связи с введением на территории Республики Коми режима повышенной готовности. При этом указанная сумма 38 720 руб., внесенная им по платежному поручению № 52 от 22.06.2020, по мнению истца, также не подлежит учету в счет арендных платежей по договору, поскольку является расходами по охранно-пожарной сигнализации, противопожарной безопасности помещения, электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения, уборке помещений, уборке территории, которые в силу пункта 3.7. договора возлагается на арендодателя. Истцом также представлены копии платежных документов по внесению им арендных платежей (л.д. 55-93 т.3). Истцом в материалы дела представлена видеозапись осмотра арендуемого помещения, территории вокруг торгового центра "Версаль", произведенная без участия ответчика (л.д. 97 т.3)

Во встречном исковом заявлении (л.д. 30-35 т.2) ответчик указал, что согласно дополнительному соглашению от 04.07.2013 к договору  сторонами был согласован размер арендной платы начиная с 01.09.2013 в размере 1800 руб. за 1 кв.м. в месяц; далее арендодатель письмом от 19.09.2014 уведомил арендатора о снижении ставки арендной платы с 01.10.2014 до 1600 руб. за 1 кв.м. в месяц начиная с 01.10.2014; письмом от 04.06.2020 исх. № 910 ООО ТА "Север", учитывая введение на территории Республики Коми режима повышенной готовности в связи с распространением коронавирусной инфекции, предложило арендатору скидку по арендной плате за апрель и май 2020 года; кроме того арендодатель предоставил арендатору рассрочку по уплате арендных платежей до 30.09.2020, по оплате за июнь 2020 года - отсрочка предоставлена до 30.06.2020. Ответчик указал, что не смотря на снижение им в одностороннем порядке в 2014 году размера арендной платы с 1800 до 1600 руб. за 1 кв.м., истец не исполняет надлежащим образом свои обязанности по внесению арендной платы. ООО ТА "Север" направило претензию от 10.11.2020 ИП ФИО2 об оплате задолженности и пени (получена 23.11.2020). Общество указало, что по состоянию на 09.11.2020 задолженность по внесению арендной платы составляет 2 300 530 руб., в том числе за период с 27.11.2017 по 09.11.2020 - в размере 1 391 030 руб. Во встречном иске общество просит взыскать с предпринимателя долг по арендной плате в размере 1 391 030 руб., пени за просрочку ее внесения в размере 705 634 руб. 30 коп. за период с 27.11.2017 по 09.11.2020, а также пени из расчета 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки за последующий период просрочки начиная с 10 ноября 2020 года по день фактической оплаты долга. 

Истец в отзыве от 25.12.2020 на встречный иск (л.д. 11-116 т.3) указал  на нарушение ответчиком претензионного порядка рассмотрения спора о взыскании задолженности. Уточнил исковые требования, отказался от ранее заявленных требований об изменении п. 1.1 договора в части определения арендуемой площади, поскольку дополнительным соглашением от 04.07.2013 стороны указали правильный размер площади арендуемого помещения, в остальной части исковые требования оставлены без изменения. Истец указал, что поскольку ответчик определил размер арендной платы на апрель и май 2020 года, как размер его расходов на коммунальные услуги, что в силу условий договора аренды относится к бремени содержания арендодателя, то взыскание такой арендной платы за указанный период является неправомерным. Также истец указал на необоснованность доводов ответчика о пропуске им срока исковой давности, поскольку просит о перерасчете за период с ноября 2017 года по сентябрь 2020 года, и о нарушении такого срока исковой давности ответчиком, поскольку со встречным иском он обратился в суд 25 ноября 2020 года, а задолженность просит взыскать с ноября 2017 года. Также истец указывает на то, что арендодатель неправомерно трижды в 2014 году изменил размер арендной платы (уведомлением от 24.03.2014 г. указал на размер таковой 1900 руб. за 1 кв.м. с 01.05.2014 (л.д. 121 т.3), уведомлением от 29.05.2014 - указал на размер арендной платы с 01.05.2014 по 31.08.2014 - 1800 руб. за 1 кв.м., а с 01.09.2014 - 1900 руб. за 1 кв.м. (л.д. 122 т.3). Представлен контррасчет суммы встречных требований (л.д. 117-118 т.3).

Истец считает, что установленный договором размер арендной платы существенно завышен, не соответствует рыночной стоимости, а кроме того такую плату необходимо дифференцировать в зависимости от назначения использования имущества - торговые и подсобные помещения. Истец считает договор аренды кабальной сделкой, а арендатора его слабой стороной. Также указывает, что с момента заключения договора аренды состояние имущества значительно ухудшилось, что также свидетельствует о его праве требовать уменьшения стоимости аренды. Кроме того, истец указывает на то, что по договорам аренды с другими арендаторами в том же торговом центре величина арендной платы существенно ниже. С учетом изложенного просит суд обязать внести вышеуказанные изменения в договор и обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за весь период его действия.  

В возражениях от 15.01.2021 на отзыв истца (на встречный иск) (л.д. 138-140 т.3) ответчик не согласился с его доводами, указал на направление ему претензии, на применение в расчетах сниженной по воле арендодателя ставки по арендной плате за период апрель и май 2020 года, на необоснованность доводов о пропуске срока исковой давности с учетом заявленного ко взысканию периода задолженности и даты обращения с встречным иском в суд, на учет платежей арендатора с учетом условий договора в счет более ранних периодов аренды, на отсутствие двойного предъявления пени,  а также на ненарушение прав арендатора снижением ставки арендной платы в течение 2014 года.

Ответчиком в материалы дела представлены копии платежных поручений истца по внесению арендной платы (л.д. 142-144 т.3).

В дополнительных пояснениях от 15.01.2021 ответчик указал, что истец необосноснованно производит расчет переплаты  исходя из ставок таковой, не предусмотренной договором, и которые он просит суд принять в редакции истца при обращении с требованием о внесении изменений в договор. Кроме того, ответчик указал на отсутствие связи между требованиями истца о снижении ставки арендной платы исходя из назначения помещений (торговое и подсобное) и его доводами об основаниях такого снижения - несоответствии помещений санитарным, противопожарным требованиям, состоянию работы вентиляции и температурному режиму. Также ответчик со ссылкой на положения пункта 4 статьи 614 ГК РФ указал на недоказанность истцом обстоятельств, свидетельствующих о существенном ухудшении состояния арендуемого имущества, в том числе с момента передачи их арендатору, а также на то обстоятельство, что с момента заключения Договора арендная плата наоборот снизилась, с 1700 руб. за 1 кв.м. до 1600 руб. за 1 кв.м., при этом последняя величина арендной платы не изменялась с 2014 года. Ответчик также указал на обязанность арендатора по условиям договора содержать имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии (пункт 8.1.12 договора), в соответствии с требованиями СЭС (пункт 8.1.2 договора), осуществлять текущий ремонт (пункт 8.1.3 договора), в силу чего отклонил доводы последнего о наличии осыпавшейся штукатурки, плесени, грибка, просроченного огнетушителя в арендуемых помещениях. Ответчик сослался на наличие при этом у арендодателя оснований для предъявления арендатору требований о возмещении убытков, в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по поддержанию помещения в надлежащем состоянии. В части доводов истца о ненадлежащем состоянии придомовой территории и общего имущества в здании указал, что меры по устранению недостатков им осуществляются, в том числе по замечаниям арендаторов. Также считает, что доводы о состоянии арендуемых помещений не относятся к предмету исковых требований. Подробно доводы ответчика изложены в указанных пояснениях (л.д. 1-4 т.4).

В ходатайстве о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств от 04.02.2021 (л.д. 16-23 т.4) истец указал, что доказательством ухудшения состояния арендуемых помещений служит факт передачи их в аренду при заключении договора без каких-либо претензий относительно их состояния со стороны арендатора и текущим состоянием таковых. Также истец указал, что вопреки доводам ответчика о неотносимости доводов истца к предмету иска, основанием иска являются, как необходимость установления дифференцированного размера арендной платы исходя из его назначения (п.2 ст. 614 ГК РФ), так и его существенного ухудшения (п.4 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, истец ссылается на то, что договор аренды является договором присоединения, поскольку заключен при неравенстве переговорных возможностей сторон. Истец указал, что ненадлежащее состояние помещений связано с отсутствием системы кондиционирования, а также работоспособной приточно-вытяжной системы в торговом центре, что подтверждается актом технического обследования, выполненным главным инженером ООО производственно-сервисной фирмы "АРМ" от 27.01.2021 (л.д. 30 т.4). Также истец ссылается на обязанность арендодателя нести расходы по охранно-пожарной безопасности, противопожарной  безопасности помещения, уборке территории, что следует из пункта 3.7. договора. 

В своих возражениях от 09.02.2021 (л.д. 34-37 т.4) ответчик указал, что результаты экспертизы  на предмет технического состояния помещений не могут являться доказательством необоснованного завышения арендной платы, оснований для перерасчета таковой и учета в качестве переплаты, поскольку будут фиксировать  состояние таковых на текущий момент. За период образования задолженности по встречному иску, и в целом с 2014 года  арендодателем арендная плата не повышалась. Представленный истцом акт  ООО ПСФ "АРМ" от 27.01.2021 ответчик считает не относимым и не допустимым доказательством по делу, поскольку он не был уведомлен о проведенном осмотре, в акте не отражено с помощью каких испытаний  и с использованием каких средств измерений установлена нерабоспособность вентиляции, в каких помещениях производился осмотр и какой квалификацией обладает исполнитель такого осмотра. Также ответчик указал не неверную правовую квалификацию истцом договора аренды как договора присоединения и имеющего место единожды (в период с 01.06.2013 по 31.08.2013) факта определения размера арендной платы исходя из назначения помещений (подсобное и торговое) по просьбе арендаторов (в связи с низким покупательским спросом в летний период).

В обоснование заявленных доводов о ненадлежащем техническом состоянии арендуемых помещений, рыночной стоимости арендной платы истец представил в материалы дела экспертные заключения, пояснение к заключению от 25.03.2021 (л.д. 56-148 т.4, л.д. 1-53 т.5, л.д. 32, л.д. 44-90 т.6).

Ответчик возражает против приобщения указанных экспертных заключений в качестве доказательств по делу. Указала, что заключение эксперта о рыночной стоимости арендной платы, в силу динамики рынка аренды коммерческой недвижимости, не является основанием для изменения арендной платы по договору. Ответчик указал также на то, что эксперт определил размер такой стоимости лишь за период с 22.08.2017 по 20.01.2021, а не на дату его заключения (22.08.2009), без учета взаимных прав и обязанностей сторон по такому договору.  Также ответчик оспаривает выводы эксперта по существу, в том числе ссылаясь на то, что у эксперта отсутствовали техническая документация и сведения о балансовой стоимости Помещений.

Ответчик указал, что заключение эксперта относительно ненадлежащего состояния имущества не содержит сведений о состоянии такового на момент заключения договора, и ,соответственно, не может свидетельствовать о его ухудшении. Обращает внимание суда на то, что истец (арендатор) использует помещение в своей деятельности непрерывно в течение всего срока действия договора, за исключением периода с 28 марта по 28 мая 2020 года в связи с ограничительными мерами по предотвращению коронаавирусной инфекции. Также ответчик по существу оспорил выводы эксперта при проведении строительной технической экспертизы (отсутствие сведений о замерах, исследований, ссылка на выводы иного специалиста и прочее). Подробно доводы ответчика изложены в возражениях от 10.03.2021 (л.д. 91-96 т.5)

Ответчик со ссылкой на положения действующего законодательства, предусматривающего меры поддержки арендаторам в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, заявлением от 09.03.2021 (л.д. 104-107 т.5) уточнил встречные исковые требования. Заявлением от 11.03.2021 ответчик вновь уточнил исковые требования со ссылкой на наличие арифметической ошибки в предыдущем расчете суммы  встречного иска, просит взыскать с ИП ФИО2 в свою пользу задолженность по внесению арендной платы в размере 2 474 970 руб., 547 527 руб. 23 коп. неустойки за период просрочки оплаты с 25 июня 2019 года по 10 марта 2021 года, а также пени в размере 0,1% за каждый день просрочки оплаты на сумму долга в размере 2 474 970 руб., начиная с 11.03.2021 по день фактической оплаты долга (л.д. 125 т.5). Расчет суммы встречного иска приложен к уточнению исковых требований (л.д. 127-128 т.5). Уточнение (увеличение) исковых требований принято судом определением от 08.04.2021 года, судебное разбирательство по делу отложено на 29 апреля 2021 года.

Заявлением от 16.04.2021 истец вновь уточнил исковые требования, просил внести изменения в договор аренды, определив размер арендной платы отдельно по каждой из составных частей: для торговой площади - не более чем 817,75 руб. за 1 кв.м., для подсобной площади - не более, чем 719,62 руб. за 1 кв.м., а всего за аренду - не более, чем 77313 руб. 36 коп. в месяц. Указанный размер арендной платы истец обосновывает выводами эксперта о размере рыночной стоимости аренды. Кроме того истец просит обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за период действия договора с 01.11.2017 по 30.09.2020 и переплату в размере 1 965 085 руб. 08 коп. зачесть в счет будущих арендных платежей.

Явку в судебное заседание 29.04.2021 обеспечили представители обеих сторон. Уточненные исковые требования ИП ФИО2 были принятым судом к производству в порядке ст. 49 АПК РФ. С учетом позиции ответчика, указавшего на то, что он ознакомился с указанными уточненными исковыми требованиями и готов работать в данном судебном заседании по существу их рассмотрения, суд рассмотрел настоящий спор, не откладывая судебное разбирательство по делу. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО "Солар-Норд" (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 22.08.2009 был заключен договор аренды № 22/08_09/05 (л.д. 14-20 т.1) (далее - Договор), по которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование часть нежилого помещения (далее - Помещение), расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д.4, на первом этаже площадью 97,6 кв.м., в том числе торговой площади - 78,4 кв.м., подсобной площади - 19,2 кв.м., в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Согласно пункту 1.2. Договора передаваемое в аренду Помещение используется арендатором в целях реализации промышленных товаров. В силу пункта 2.1. Договора срок аренды уставлен с 22.08.2009 по 20.08.2010.

Передача Помещения арендатору 22.08.2009 подтверждается актом приема-передачи (л.д. 29 т.1). Схема расположения торговой и подсобной площади помещения отражена на плане, являющимся приложением № 2 к Договору (л.д. 28 т.1). Как пояснили стороны, Помещение находится в торговом центре "Версаль".

В соответствии пунктом 10.2.3. Договора, если арендатор продолжает пользоваться Помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны, Договор считается продленным на каждый последующий год; при этом каждая из сторон вправе отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за два месяца. 

Согласно пункту 3.3. Договора арендная плата подлежит внесению ежемесячно на условиях предоплаты до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному. Пунктом 3.4. Договора установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, письменно уведомив об этом арендатора не позднее, чем за один месяц.  В силу пункта 3.6. Договора за нарушение сроков оплаты аренды арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

В соглашении об арендной плате, являющегося приложением № 1 к Договору, уставлено, что стоимость арендной платы с 22.08.2009 по 31.08.2009 составляет 1500 руб. за 1 кв.м. в месяц (здесь и далее НДС нет), а с 1 сентября 2009 года - 1700 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Действие Договора неоднократно пролонгировалось сторонами, а также изменялся размер арендной платы, в том числе подписанием следующих дополнительных соглашений к нему: 

- от 31.05.2010 с установлением арендной платы на период с 01.06.2010 по 31.08.2010 в размере 1500 руб. за 1 кв.м. в месяц, с 01.09.2010 - 1700 руб. за 1 кв.м.  месяц  (л.д. 21 т.1);

- от 20.08.2010 -  пролонгировано действие Договора до 20.08.2011 (л.д. 22 т.1);

- от 31.05.2011 - установлена арендная плата на период с 01.06.2011 по 31.08.2011 в размере 1600 руб. за 1 кв.м. в месяц, с 01.09.2011 - 1700 руб. за 1 кв.м.  месяц  (л.д. 23 т.1);

- от 31.05.2012 - установлена арендная плата на период с 01.06.2012 по 31.08.2012 в размере 1600 руб. за 1 кв.м. в месяц, с 01.09.2012 - 1700 руб. за 1 кв.м.  месяц  (л.д. 24 т.1);

- от 31.05.2013 и от 04.07.2013 - установлена арендная плата на период с 01.06.2013 по 31.08.2013 в размере 1700 руб. за 1 кв.м. торгового помещения (78,4 кв.м.) и 1600 руб. за 1 кв.м.  подсобного помещения (19,2 кв.м.) в месяц, с 01.09.2013 - 1800 руб. за 1 кв.м.  месяц в отношении всего помещения безотносительно к его назначению (л.д. 25,26 т.1).  При этом в итоге, стороны согласовали размер арендной платы в месяц с 01.09.2013 года - 174 240 рублей из расчета на 96,8 кв.м. площади.

Согласно материалам технической инвентаризации Помещения по состоянию на 04.07.2013 следует, что размер его торговой площади составляет 78 кв.м., подсобного помещения - 18,8 кв.м., то есть общая площадь его равна 96,8 кв.м. (л.д. 33,34 т.1).

08.07.2013, 29.07.2013 со ссылкой на результаты технической инвентаризации арендатор обратился к арендодателю (ООО Солар-Норд") с просьбой в нести изменения в Договор, в его пункты 1.1. и 3.2. (приложение № 1), а также произвести перерасчет арендной платы в связи с изменением арендуемой площади (л.д. 32, 36 т.1).

В связи с  реорганизацией ООО "Солар-Норд" путем его присоединения к ООО ТА "Север", стороны внесли изменения в Договор, указав в дополнительном соглашении от 16.10.2013 к нему новое наименование арендодателя и его реквизиты (л.д. 30 т.1).

Письмами от 04.07.2014, от 04.08.2014 истец обратился к ответчику за установлением дифференцированной арендной платы в зависимости от назначения площади помещений - торговой и подсобной (л.д. 43-44, 48-49 т.1).

Письмом от 27.10.2014 истец просил ответчика возместить излишне уплаченный им размер арендной платы, начиная с 2007 года по 2013 год в общем размере 88 600 руб. также со ссылкой на результаты техинвентаризации (л.д. 39-40 т.1).

Письмом от 19.09.2014 ООО ТА "Север" уведомило всех арендаторов торгового центра "Версаль"  об установлении с 01.10.2014 ставки арендной платы в размере 1600 руб. за 1 кв.м. в случае погашения предыдущей задолженности (л.д. 62 т.1). 

В ответ на обращение арендодателя за подписанием дополнительного соглашения к договору аренды истец письмом от 31.10.2014 указал ответчику на завышенный размер такой арендной платы с учетом технического состояния торгового центра, в сравнении с иными торговыми центрами г. Ухта, арендатор просил согласовать арендную плату в размере 1500 руб. за 1 кв.м. торговой площади (78 кв.м.) и 525 руб. за 1 кв.м. подсобной площади (18,8 кв.м.) (л.д. 53-57 т.1).

В ответ на указанное обращение ответчик письмом от 17.11.2014 с доводами арендатора не согласился и потребовал оплатить задолженность в размере 28010 руб. за ноябрь 2014 года (л.д. 58-59 т.1)..

В своем обращении к ООО ТА "Север" от 05.12.2014 истец указал на необходимость внесения изменений в договор, как в части уточнения площади арендуемых помещений в результате проведенной техинвентаризации, так и размера арендной платы, со ссылкой на ее экономическую необоснованность, просил перезаключить с ним договор аренды (л.д. 37  т.1).

В дополнительном соглашении от 09.01.2017 к Договору (л.д. 50 т.2) стороны согласовали порядок расчетов по нему в пункте 3.10, согласно которому в случае если арендатор имеет задолженность по арендной плате, пени, ущербу, то любой платеж арендатора независимо от его назначения арендодатель засчитывает в первую очередь - в счет погашения долга по арендной плате за предшествующие периоды, во вторую очередь - в счет погашения задолженности и пени, в третью - в счет погашения ущерба, причиненного арендатором, в четвертую - в счет арендной платы за текущий период, в пятую - в счет предоплаты за последующие периоды.

Письмом от 26.01.2018 истец, в числе прочих арендаторов, обратился к ответчику с требованием пересмотреть размер арендной платы, как необоснованно завышенный (л.д. 41-42 т.1).

Согласно уведомлению ООО ТА "Север" от 04.06.2020 (л.д. 56 т.2) в адрес арендатора ИП ФИО2 следует, что арендодатель в одностороннем порядке решил уменьшить арендные платежи за апрель и май 2020 года, учитывая экономическую ситуацию, продиктованную введением режима повышенной готовности, стоимость таковой в апреле 2020 года составила - 200 руб. за 1 кв.м., с указанием необходимости внесения арендной платы в размере 19360 руб. за апрель до 10.06.2020, а также за май 2020 года в общем размере 77 440 руб. с оплатой в рассрочку равными  платежами по 19360 руб. в сроки: до 20.06.2020, до 31.07.2020, до 31.08.2020, до 30.09.2020; а также предоставил арендатору отсрочку по внесению арендной платы за июнь 2020 года до 30.06.2020. Дополнительное соглашение с изложением указанных условий сторонами не подписано (л.д. 57 т.2).

Претензией от 23.07.2020 истец потребовал от ответчика внесения изменений в Договор в части отражения в нем размера арендуемой площади с учетом инвентаризации и производства перерасчета (л.д. 68-73 т.1). Претензией от 10.11.2020 общество потребовало от истца оплаты задолженности и пени по Договору (л.д. 58-62 т.2).

В материалы дела истцом в обоснование чрезмерности арендной платы по Договору представлены копии договоров аренды в отношении помещений в других нежилых зданиях в г. Ухта (л.д. 77- 98 т.1), а также налоговая отчетность в подтверждение доходов арендатора с 2012 по 2019 г.г. (л.д. 99-131 т.1). 

Судом удовлетворено ходатайство истца об истребовании у ответчика копий действующих договоров аренды с другими арендаторами в том де торговом центре. Указанные документы ответчиком не представлены в материалы дела со ссылкой на отсутствие согласия арендаторов на предоставление персонифицированных сведений о них. Вместе с тем, представитель ответчика в судебном заседании не исключила факт заключения таких договоров по более низкой цене, указала, что точными сведениями об этом не располагает.

Ответчиком представлены в материалы дела копии платежных поручений арендатора на внесение арендных платежей (л.д. 137-150 т.2, л.д. 1-22  т.3). При этом согласно первоначального расчета суммы встречных исковых требований, ответчик предъявлял ко взысканию задолженность за период аренды с декабря 2017 года по ноябрь 2020 года (три года) в размере        1 391 030 руб. с учетом предоставленных им в одностороннем порядке льготных ставок по арендной плате в апреле и мае 2020 года. Из указанного расчета следовало, что арендодатель, с учетом условий дополнительного соглашения от 09.01.2017 к Договору, учел платежи арендатора в счет предыдущей задолженности, по состоянию на 01.11.2017 задолженность не имелась, долг возник за период с декабря 2017 года по ноябрь 2020 года.  

Ответчиком представлен к уточнению исковых требований от 11.03.2021 новый расчет суммы встречного иска (л.д. 127-128 т.5). Из указанного расчета следует, что ответчик также с учетом вышеуказанных условий договора при определении суммы задолженности следовал календарной очередности погашения арендных платежей. Согласно указанному расчету задолженность арендатора образовалась таким образом за период с июля 2019 года по март 2021 года включительно. 

таким образом, истец (арендатор) просит суд внести изменения в Договор в части уменьшения арендной платы, в том числе с учетом назначения помещений (подсобного и торгового), произвести перерасчет арендной платы, учесть образовавшуюся переплату за счет завышенной арендной платы в счет будущих платежей, а ответчик (арендодатель) просит суд взыскать имеющуюся у истца перед ним задолженность по арендным платежам и неустойку.

Отношения сторон по аренде Помещения регулируются условиями Договора и общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец в обоснование доводов о наличии оснований для внесения изменений в договор в части размера арендной платы, уменьшения ее размера и производства перерасчета задолженности, ссылается на ненадлежащее состояние арендуемого имущества, а также на разное назначение площадей помещения.

В материалы дела представлены копии писем арендаторов торгового центра "Версаль" к ответчику о снижении размера арендной платы, с жалобами на неблагоустроенность здания за 2011-2018 г.г. (л.д. 119-120, 123-133 т. 3, л.д. 54-76 т.5)

В обоснование заявленных доводов о ненадлежащем состоянии Помещения истец представил фото- и видеоматериалы, акт ООО ПСФ "АРМ" от 27.01.2021 о неработоспособности системы вентиляции, и экспертные заключения ООО "Ухтинский дом оценки и экспертиз".

Согласно заключению эксперта ФИО5 ООО "Ухтинский дом оценки и экспертиз" № СЭЗ-03-21 осмотр Помещения экспертом производился 09.02.2021, при осмотре присутствовал арендатор ФИО2 Доказательств уведомления арендодателя (ответчика) об осмотре экспертом Помещения в материала дела не представлено, последний не участвовал при таком осмотре.

При этом на страницах 7 и 8 экспертного заключения указано, что при проведении экспертного исследования в качестве специалиста была привлечена инженер указанной экспертной организации ФИО4, имеющая высшее техническое образование по специальности "Промышленное и гражданское строительство", квалификации инженер, тогда как на странице 3 того же заключения имеется ссылка на то, что при проведении экспертного исследования иные специалисты не привлекались. При этом эксперт ФИО5  имеет высшее экономическое образование по специальности "Учет и аудит", а также высшее юридическое образование, сведений о наличии у нее специального образования в области промышленного строительства не имеется. Экспертное заключение подписано только ФИО5, подписи под заключением ФИО4 не имеется. 

Вместе с тем, согласно заключению экспертом проведено исследование Помещения на предмет его технического состояния, соответствия его строительно-техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, что требует соответствующей специальной  квалификации. При этом выводы эксперта ФИО5 сводятся к тому, что приточно-вытяжная вентиляция находится в нерабочем состоянии, отсутствует возможность естественной вентиляции через оконные проемы (в отсутствие форточек). Недостатки в работе вентиляционной системы выражаются в отсутствии естественного воздухообмена в помещениях, что представляет угрозу жизни и здоровью граждан как персонала,  так и посетителей торгового центра. При этом эксперт в заключении процитировал нормативные требования  к вентиляции, но не указал метод исследования, произведенные замеры и использованный инструментарий. Также эксперт в заключении сослался на акт ООО ПСФ "АРМ" от 27.01.2021, которым подтверждается неработоспособность вентиляционной системы. Эксперт ФИО5 пришла к выводу о нарушении нормативных требований к перепадам температур внутреннего воздуха в помещении и температурой внутренних поверхностей ограждающих конструкций (стен, полов), а также соответствующих требований к доступу в здание маломобильных групп граждан. Эксперт также пришла к выводу, что приведение в соответствие теплопроводности стен (утепление), вентиляционной системы, обеспечение доступности здания и помещений в нем для маломобильных групп населения не относится к косметическому и мелкому ремонту.

Вместе с тем, эксперт при выполнении экспертизы должен обладать специальными познаниями в исследуемой области, выводы эксперта должны быть определены на основании произведенных им самим исследований и не иметь отсылку на установленные каким-либо иным специалистом обстоятельства.

В силу изложенного суд не признает указанное экспертное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Сторонами ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Также суд отклоняет в качестве допустимого доказательства неработоспособности вентиляции акт ООО ПСФ "АРМ" от 27.01.2021, поскольку при его составлении арендодатель не уведомлялся об осмотре указанной системы, в нем также отсутствуют сведения о произведенных исследованиях, замерах.

Доводы истца о наличии в арендуемых помещениях грибка, плесени не отражены в заключении эксперта ФИО5 Доказательств причинно-следственной связи между образованием таковых и действием (бездействием) ответчика не представлено. При этом Договором установлена обязанность арендатора содержать имущество в надлежащем состоянии санитарном, противопожарном и техническом состоянии (пункт 8.1.12 договора), в соответствии с требованиями СЭС (пункт 8.1.2 договора), осуществлять текущий ремонт (пункт 8.1.3 договора). 

Доводы истца о просроченном огнетушителе в Помещении как на основание для уменьшения размера арендной платы также отклоняются судом, поскольку из совокупности условий Договора (пункты 3.7. и 8.1.12) следует, что арендатор должен самостоятельно обеспечивать надлежащее противопожарное состояние Помещения, однако вправе предъявить указанные расходы арендодателю.

Доводы истца о неухоженности придомовой территории не могут являться основанием для удовлетворения требований о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы, поскольку не свидетельствуют об ухудшении состояния арендуемого имущества. Кроме того, указанные обстоятельства ранее, в том числе на момент заключения Договора, были известны арендатору, о чем свидетельствует многолетняя переписка арендодателя с арендаторами торгового центра.

Кроме того суд принимает во внимание следующее, что при наличии выводов эксперта ФИО5 о ненадлежащем состоянии вентиляционной системы, создающей угрозу жизни и здоровья посетителям и персоналу, у истца не имеется оснований требовать внесения изменений в Договор о цене аренды, поскольку в силу положений пункта 4 статьи 451 ГК РФ по указанным основаниям он может быть расторгнут (в целях обеспечения общественных интересов и безопасности граждан).

Согласно заключению эксперта ФИО6 ООО "Ухтинский дом оценки и экспертиз" № СЭЗ-04-21 (л.д. 57- 148 т.4) рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за 1 кв.м. в спорном Помещении на дату оценки 20.01.2021 составляет 817,75 руб. для торгового зала и 719,62 руб. для подсобного помещения (выводы на странице 38 заключения), общий размер рыночной стоимости арендной платы за пользование Помещением в период с 22.08.0217 по 20.01.2021 составляет  2 831 627 руб. 76 коп., в том числе за торговый зал - 2 336 129,90 руб. и 495 497,86 руб.

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

   Вместе с тем согласно положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ (Свобода договора) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Закон, иной правовой акт, предусматривающий обязанность арендодателя определять размер арендной платы в зависимости от назначения помещений, отсутствует. 

  В силу пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Ни спорным Договором аренды, ни законом не предусмотрено право арендатора требовать в судебном порядке изменения цены аренды со ссылкой на разное назначение арендуемых площадей. 

   Доводы истца о том, что спорный Договор является договором присоединения не основаны на положениях закона и на фактических обстоятельствах. Согласно пункту 1. статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.  В данном случае указанные обстоятельства отсутствуют. 

  Кроме того, ответчик не является лицом, занимающим доминирующее положение на рынке, в силу чего доводы истца о наличии иных договоров аренды  в том же торговом центре (с другими арендаторами) по цене существенно ниже, чем предусмотрено спорным Договором, не могут быть приняты судом во внимание.

В силу изложенного оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО2 о внесении изменений в договор в участи размера арендной платы, производства перерасчета таковой с не имеется.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ принят отказ истца от иска  в части внесения изменений в Договор с указанием верной площади помещений, в связи с внесудебным урегулированием указанного спора, поскольку указанный отказ не нарушает прав и законных интересов сторон и иных лиц. Производство про делу в указанной части подлежит прекращению в соответствии со статьей 150 АПК  РФ.

Встречные исковые требования подлежат удовлетворению частично в силу следующего. 

Согласно расчету суммы встречного иска у истца образовалась задолженность за период аренды с июля 2019 года (остаток долга 136 530 руб.) по март 2021 года. Расчет произведен с учетом ежемесячного размера арендной платы 154 800 рублей (1600 руб.* 96,8 кв.м.). При этом истец в расчетах применяет меньший размер арендной платы за апрель 2020 года - в размере 19360 руб. и за май 2020 года - 77 440 руб., как было указано им в уведомлении от 04.06.2020 к арендатору.

Произведенные ответчиком платежи по Договору истец вправе был учесть в порядке календарной очередности погашения арендной платы, без учета назначения платежа, поскольку указанный порядок  был согласован сторонами в дополнительном соглашении от 09.01.2017 к Договору. При этом ответчик применяет общий подход к учету платежей (с учетом назначения платежа) за период с 1 апреля 2020 года по 30 сентября 2020 года со ссылкой на установление иного порядка внесения арендной платы постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".

Доводы истца (предпринимателя) о необоснованном неоднократном изменении размера арендной платы в 2014 году судом отклоняются, поскольку из уведомлений арендодателя (уведомлением от 24.03.2014 г. указал на размер таковой 1900 руб. за 1 кв.м. с 01.05.2014 (л.д. 121 т.3), уведомлением от 29.05.2014 - указал на размер арендной платы с 01.05.2014 по 31.08.2014 - 1800 руб. за 1 кв.м., а с 01.09.2014 - 1900 руб. за 1 кв.м. (л.д. 122 т.3) следует, что ответчик повысил фактически размер арендного платежа в 2014 году единожды до 1900 руб. за 1 кв.м. При этом как пояснил ответчик, и не опровергнуто  материалами дела, такой размер арендной платы (1900 руб. за 1 кв.м. в месяц) им фактически не применялся по Договору в расчетах с арендатором.

Истец произведенный ответчиком расчет предметно не оспорил, не указал на наличие в нем каких-либо ошибок или расхождений по первичной документации. Суд признает представленный ответчиком (обществом)  расчет суммы долга верным.

  При этом суд также исходит из положений Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ). Частью 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ установлено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

На основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно абзацу первому части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 (далее - Постановление N 434) утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В силу статьи 19 Закона N 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Законом N 68-ФЗ (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1).

        В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, разъяснено, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Истец, как арендатор по Договору, имеет право на предусмотренные Законом № 98-ФЗ льготы, поскольку его деятельность входит в указанный перечень - торговля  розничная прочими товарами в специализированных магазинах.

На обращение арендатора ответчик предоставил льготу, уменьшив размер арендной платы за апрель и май 2020 года, арендатор не обратился в суд с иском о заключении соглашения об уменьшении арендной платы, в связи со льготой, предусмотренной вышеуказанным Федеральным законом.

Вместе с тем, арендатор имеет право на отсрочку внесения платежей за период аренды с апреля по сентябрь 2020 года включительно согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, которым установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требований N 439).

Согласно пункту 1 Требований N 439 настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 Постановления N 439 отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 N 16 с 16.03.2020 введен режим повышенной готовности.

Указом Главы Республики Коми от 27.03.2020 N 20 "О внесении изменений в Указ Главы Республики Коми от 15 марта 2020 г. N 16 "О введении режима повышенной готовности" на период с 28.03.2020 по 05.04.2020 приостановлена работа объектов розничной торговли, торговых и торгово-развлекательных центров, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Указом Главы Республики Коми от 28.05.2020 N 53 "О первом этапе снятия ограничительных мероприятий в условиях эпидемического распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19" действие ограничительных мер продлено до 17.06.2020.

Таким образом, истец должен был внести арендные платежи за период  с марта 2020 года до сентября 2020 года включительно с отсрочкой, в размере половины от размера арендной платы, начиная с 01 января 2021 года. 

Вместе с тем с учетом произведенных арендатором платежей по Договору за указанный период остаток задолженности по арендным платежам за соответствующие месяцы составил 170 120 рублей, в том числе: за май 2020 года - 58 080 рублей, за июнь, июль, август и сентябрь 2020 года - по 28 010 рублей, что не превышает половины размера арендной платы, и, с учетом положений Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 о графике внесения указанных платежей, указанный долг должен быть погашен внесением поэтапно  с января 2021 года по март 2021 года включительно (с учетом того, что 50% от размера арендной платы составляет 77 440 рублей). При указанном графике на дату рассмотрения настоящего дела судом срок исполнения указанных обязательств арендатором истек.

Таким образом, суд признает обоснованными заявленные ответчиком требования о взыскании с истца суммы задолженности по арендной плате.  

Ответчик также просит суд взыскать с истца сумму неустойки за период просрочки внесения арендной платы с 25 июня 2019 года по 10 марта 2021 год, и далее исходя из ставки 0,1% от суммы дога за каждый день просрочки, начиная с 11 марта 2021 года по день фактической оплаты задолженности. При этом ответчик не начисляет неустойку на сумму задолженности по арендным платежам, образовавшуюся за период аренды с апреля по сентябрь 2020 года, за тот же период просрочки. 

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3.6. Договора за просрочку внесения арендных платежей арендатор оплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Ответчиком начислены ответчику пени на задолженность (долг с июля 2019 года по март 2020 года), исходя из предусмотренной Договором обязанности арендатора производить арендные платежи авансом, в срок до 25 числа предыдущего месяца.

Вместе с тем, согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Учитывая, что внесение арендной платы авансом (до окончания расчётного периода использования имуществом) приводит к существенному ухудшению положения арендатора, такое условие должно быть предусмотрено в договоре прямо и недвусмысленно.

Вместе с тем в Договоре прямо не предусмотрено соответствующее право арендодателя начислять неустойку на авансовый платеж.

 Кроме того, арендатор получил поддержку в виде моратория на банкротство. На официальном сайте ФНС имеется раздел "Перечень лиц, на которых распространяется действие моратория в соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", согласно указанным сведениям на истца распространяются указанные меры поддержки. 

Во время моратория в отношении соответствующих должников среди прочего не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1 и пункт 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

   Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), N 2 (вопрос N 10) разъяснил, что начисление неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей прекращается только в отношении требований, возникших до введения моратория.

Указанный мораторий действовал с 6 апреля 2020 года по 7 января 2021 года.

Соответственно, начисление неустойки на сумму задолженности, возникшую до введения моратория (с июля 2019 года по март 2020 года включительно) производиться не должно с 06 апреля 2020 года по 7 января 2021 года.

С учетом вышеуказанных положений по расчету суда размер правомерно предъявленной неустойки по стоянию на 10 марта 2021 года составляет 318 792 руб. 49 коп: 

154 880,00

за июль 2019 года

01.08.2019

05.04.2020

249

154 880,00 × 249 × 0.1%

38 565,12 р.

154 880,00

08.01.2021

01.03.2021

53

154 880,00 × 53 × 0.1%

8 208,64 р.

136 530,00

02.03.2021

10.03.2021

9

136 530,00 × 9 × 0.1%

1 228,77 р.

154 880,00

за август 2019 года

03.09.2019

05.04.2020

216

154 880,00 × 216 × 0.1%

33 454,08 р.

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,00

за сентябрь 2019 года

01.10.2019

05.04.2020

188

154 880,00 × 188 × 0.1%

29 117,44 р.

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,00

за октябрь 2019 года

01.11.2019

05.04.2020

157

154 880,00 × 157 × 0.1%

24 316,16 р.

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,00

за ноябрь 2019 года

03.12.2019

05.04.2020

125

154 880,00 × 125 × 0.1%

19 360,00 р

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,00

за декабрь 2019 года

10.01.2020

05.04.2020

87

154 880,00 × 87 × 0.1%

13 474,56 р.

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,0

За январь 2020 года

04.02.2020

05.04.2020

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,00

За февраль  2020 года

03.03.2020

05.04.2020

34

154 880,00 × 34 × 0.1%

5 265,92 р.

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

154 880,00

За март 2020 года

02.04.2020

05.04.2020

4

154 880,00 × 4 × 0.1%

619,52 р.

154 880,00

08.01.2021

10.03.2021

62

154 880,00 × 62 × 0.1%

9 602,56 р.

19 360,00

За апрель 2020 года

Не подлежит начислению, оплачена 22.06.2020 

0,00

19 360,00 

За май 2020 года

Не подлежит начислению, оплачена 22.06.2020 

0,00

77 440,00

Подлежала оплате 50% от арендной платы

 (в том числе за май (58080 р.)

и частично за июнь 2020 года) 

12.01.2021

10.03.2021

58

77 440,00 × 58 × 0.1%

4 491,52 р.

77 440,00

Подлежала оплата 50% от арендной платы

 (в том числе за июнь (частично), июль и август 2020, и частично сентябрь 2020) 

02.02.2021

10.03.2021

37

77 440,00 × 37 × 0.1%

2 865,28 р.

15 240,00

Остаток задолженности за 

сентябрь 2020 года (остаток)

02.03.2021

10.03.2021

9

15 240,00 × 9 × 0.1%

137,16 р.

154 880,00

За октябрь 2020

03.11.2020

10.03.2021

128

154 880,00 × 128 × 0.1%

19 824,64 р.

154 880,00

За ноябрь 2020

02.12.2020

10.03.2021

99

154 880,00 × 99 × 0.1%

15 333,12 р.

154 880,00

За декабрь 2020

12.01.2021

10.03.2021

58

154 880,00 × 58 × 0.1%

8 983,04 р.

154 880,00

За январь 2021

02.02.2021

10.03.2021

37

154 880,00 × 37 × 0.1%

5 730,56 р.

154 880,00

За февраль 2021

02.03.2021

10.03.2021

9

154 880,00 × 9 × 0.1%

1 393,92 р.

итого:  318 792 руб. 49 коп.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В силу изложенного требования истца о взыскании неустойки за период с 11 марта 2021 года за каждый день просрочки по день фактической оплаты задолженности исходя из 0,1% от суммы долга подлежат удовлетворению судом с учетом того, что срок оплаты за аренду в марте 2021 года пропущен арендатором, начиная с 02.04.2021 года (последний день на оплату - 01.04.2021, после окончания арендного периода).

Суд отклонил доводы истца о нарушении ответчиком претензионного  порядка урегулирования по встречному иску, поскольку в силу разъяснений, изложенных в пункте 17 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, если встречное требование основано на тех же правоотношениях, что и первоначальный иск, и из содержания ответа на претензию по первоначальному иску усматривается существо предъявленного встречного требования, то возможно принятие встречного иска без соблюдения заявителем досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ч. 5 ст. 4 АПК РФ. Кроме того такая претензия от 10.11.2020 была направлена  ответчиком истцу 11.11.2020 и оставлена без удовлетворения последним. При этом позиция истца, не согласного с образованием на его стороне задолженности по арендной плате, продолжительность рассмотрения судом спора между сторонами, отсутствие у них воли на урегулирование спора миром, свидетельствуют о том, что досудебное урегулирование спора не имело бы положительных результатов.

  Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Пунктами 1 и 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права; по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Доводы сторон о взаимном пропуске трехлетнего срока исковой давности отклоняются судом. Первоначальные исковые требования о перерасчете арендной платы и наличии переплаты, требуемой истцом к зачету в счет будущих арендных платежей, заявлены истцом за период 01.11.2017 по 30.09.2020, то есть в пределах срока исковой давности. В арбитражный суд с иском ИП ФИО2 обратился 15.10.2020, о чем свидетельствует штамп на почтовом конверте.

ООО ТА "Север" встречные исковые требования также заявлены за период образования задолженности по арендной плате с июля 2019 по март 2021 года, в связи с чем срок исковой давности также не пропущен ответчиком. 

  В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ индивидуального предпринимателя ФИО2 от исковых требований о внесении изменений в п. 1.1 договора аренды в части определения арендуемой площади. В указанной части производство по делу прекратить.

В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 2 474 970 руб. задолженности, 318 792 руб. 49 коп неустойки, пени из расчета 0,1% от суммы долга 2 320 090 руб. за каждый день просрочки оплаты, начиная с 11 марта 2021 года по 01 апреля 2021 года, пени из расчета 0,1% от суммы долга 2 474 970 руб. за каждый день просрочки оплаты, начиная с 02 апреля 2021 года по день фактической оплаты задолженности, а также 33 483 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 745 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транспортное агентство «Север» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 2 884 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина