АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

25 января 2024 года

Дело №

А05-3021/2021

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Зарочинцевой Е.В., судей Богаткиной Н.Ю., ФИО1,

рассмотрев 17.01.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 по делу № А05-3021/2021, 

 

у с т а н о в и л:

В рамках дела о банкротстве Потапова Марка Вячеславовича в Арбитражный суд Архангельской области поступило заявление ФИО3, супруги должника, в котором она с учетом уточнения требований просила признать недействительными состоявшиеся 21.04.2023 торги по продаже принадлежавшего должнику земельного участка № 232 с кадастровым номером 29:16:062001:213 площадью 550 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, садоводческое товарищество «Волживка», а также заключенный с ФИО2 по результатам торгов договор купли-продажи от 27.04.2022 (далее – Договор); применить последствия недействительности Договора в виде аннулирования государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок.

Определением суда первой инстанции от 29.05.2023 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 определение от 29.05.2023 отменено; состоявшиеся 21.04.2023 торги по продаже земельного участка № 232 и Договор признаны недействительными; применены последствия недействительности Договора в виде обязания ФИО2 возвратить земельный участок в конкурсную массу должника; с ФИО4 в пользу ФИО2 взыскано 472 330,30 руб. 

В кассационной жалобе ФИО2, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, просит постановление от 10.10.2023 отменить, определение от 29.05.2023 оставить в силе.

Податель жалобы полагает, что спорные торги не могли быть признаны недействительными из-за неуказания на наличие построек на земельном участке, поскольку возведенные на нем объекты, включая жилой дом, не были зарегистрированы; сокрытие сведений о наличии на земельном участке построек и определение цены земельного участка без их учета не повлияли на круг потенциальных покупателей и стоимость лота.

ФИО2 отметил также, что ФИО3 участвовала в обособленном споре об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи земельного участка, однако не заявила возражений; на дату признания Договора недействительным находящийся на земельном участке жилой дом зарегистрирован за ФИО2

По мнению подателя жалобы, на него неправомерно отнесены расходы на уплату государственной пошлины, так как он не является стороной спора, не в пользу которой принят судебный акт.

Участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность постановления от 10.10.2023 проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов обособленного спора, должник с 24.08.2006 состоит в браке с ФИО3, которая 26.02.2020 за 360 000 руб. приобрела земельный участок № 232 и жилой дом площадью 48 кв.м. 

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены сведения о праве собственности ФИО3 на земельный участок; жилой в ЕГРН дом не зарегистрирован.

Вступившим в законную силу определением суда первой инстанции от 15.03.2022 утверждено в редакции, предложенной финансовым управляющим, положение о порядке, условиях и сроках реализации земельного участка № 232 (далее – Положение), установлена начальная цена имущества – 363 333,34 руб. 

Положение не содержит сведений о наличии на земельном участке жилого дома.

Финансовый управляющий 17.03.2022 опубликовал в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) сообщение № 8417457 о проведении с 17.03.2022 по 21.04.2022 торгов по продаже земельного участка № 232 на основании Положения.

По результатам торгов на основании Договора финансовый управляющий должника ФИО5 за 472 333,30 руб. продал победителю ФИО2 земельный участок № 232; в Договоре также не указано, что на земельном участке имеется жилой дом.

Финансовый управляющий 23.05.2022 по акту приема-передачи передал ФИО2 земельный участок № 232; 472 333,30 руб. поступили в конкурсную массу должника; 07.06.2022 право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО2; 05.04.2023 зарегистрировано право собственности ФИО2 на находящийся на земельном участке жилой дом.

Решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 06.12.2022 по делу № 2-4727/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Архангельского областного суда от 22.03.2023 по делу № 33-5806/2023, удовлетворен иск ФИО3 о разделе совместно  нажитого в браке с ФИО4 имущества – дома, расположенного на земельном участке № 232; произведен раздел дома, за ФИО3 и должником признано право собственности на 1/2 в праве общей долевой собственности.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26.06.2023 решение от 06.12.2022 и определение от 22.03.2023 отменены, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. 

Определением Архангельского областного суда от 15.09.2023 производство по делу № 2-4727/2022 приостановлено до вступления в законную силу определения Арбитражного суда Архангельской области от 29.05.2023 по делу № А05-3021/2021.

Приведенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО3 с рассматриваемым заявлением, в котором она указала на реализацию земельного участка по заниженной цене, так как при проведении торгов не было учтено наличие на нем жилого дома.

Суд первой инстанции не согласился с доводами ФИО3, отметил, что вступившим в законную силу судебным актом утверждено Положение, которым предусмотрена реализация земельного участка без жилого дома; указал на то, что жилой дом не был зарегистрирован до продажи земельного участка ФИО2, приобретшим земельный участок по цене, превышающей установленную Положением.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции не поддержал, признал торги и Договор недействительными.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Западного округа не нашел оснований для отмены состоявшихся судебных актов.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена  ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными в силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение предусмотренных статьей 167 ГК РФ последствий недействительности сделки.

Организатор торгов обязан обеспечить равный доступ всех лиц к участию в торгах, в том числе к информации о проведении торгов, раскрыть сведения об имуществе, его составе, характеристиках (пункты 10, 14 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Согласно правовой позиции, выраженной в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции установил несоблюдение процедуры и порядка проведения торгов, которое повлекло нарушение прав конкурсных кредиторов, объективно рассчитывавших на наиболее полное удовлетворение своих требований в процедуре банкротства.

Согласно справке садоводческого товарищества «Волживка» от 14.08.2022 на 01.01.2022 на земельном участке № 232 находились жилой дом, баня «бочка», теплица, сарай, туалет, кустарники, забор.

Проведенной с 27.02.2023 по 07.04.2023 на основании определения от 20.02.2023 судебной экспертизой по оценке рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем объектами установлено наличие на нем указанных выше объектов (заключение эксперта ФИО6 от 07.04.2023 № 1380/2023).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с находящимися на нем объектами по состоянию на 27.04.2022 составляла 781 698 руб.

Из ЕГРН следует, что кадастровая стоимость земельного участка № 232 составляет 58 762 руб., расположенного на нем жилого дома – 848 968,24 руб. 

Тем не менее финансовый управляющий должника не включил находящиеся на земельном участке объекты в Положение, оценил земельный участок без их учета и не раскрыл сведения об их наличии перед участниками торгов, то есть потенциальными покупателями.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, является ничтожной.

В данном случае установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что потенциальные покупатели были введены в заблуждение относительно реальных свойств продаваемого имущества.

Цена лота на торгах устанавливалась в отношении земельного участка без учета расположенных на нем объектов, стоимость которых сопоставима или превышает стоимость самого участка; торги в отношении реально существующего недвижимого имущества финансовым управляющим не проводились, реальная стоимость имущества не устанавливалась.

Податель жалобы в нарушение статей 9, 65 АПК РФ аналогичных выводов суда апелляционной инстанции не опроверг, в связи с чем приведенные в кассационной жалобе доводы следует признать несостоятельными.

Вопреки мнению ФИО2, апелляционный суд в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ обоснованно отнес на него судебные расходы как на лицо, не в пользу которого вынесен судебный акт, поскольку он является ответчиком по спору. 

С учетом названных обстоятельств кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 по делу № А05-3021/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Зарочинцева

Судьи

 

Н.Ю. Богаткина

К.Г. Казарян