АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-17727/2022

г. Краснодар

02 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2023 года.

  Постановление в полном объеме изготовлено 02 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                               председательствующего Драбо Т.Н., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В.,                                         в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя                           ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 308140219700032), ответчиков – департамента имущественных отношений администрации                             муниципального образования городской округ город-курорт Сочи                                     Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи                                        Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще                            извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации                             на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной       сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022  по делу № А32-17727/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ                                    город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент), администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи                                      Краснодарского края (далее – администрация) с исковым требованием о возложении                       на муниципальное образование городской округ город-курорт Сочи                                      Краснодарского края в лице департамента внести с 01.01.2021 изменения в пункт 3.2 договора аренды от 27.09.2017 № 4900010524, изложив его в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется                          от кадастровой стоимости земельного участка, равной 122 006 381 рублю 68 копейкам, умноженной на ставку земельного налога в размере 0,85%, и составляет                                                              1 037 054 рубля 24 копейки».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса                                     Российской Федерации предприниматель заявил ходатайство об уточнении                           требований, просил возложить обязанность на муниципальное образование городской округ  город-курорт Сочи Краснодарского края в лице департамента внести                                        с 01.01.2021 изменения в пункт 3.2 договора аренды от 27.09.2017 № 4900010524,                изложив его в следующей редакции: «С 01.01.2021 по 16.06.2022 размер годовой                   арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка, равной 122 006 381 рублю 68 копейкам, умноженной                          на ставку земельного налога в размере 0,85%, и   составляет 1 037 054 рубля 24 копейки». «С 17.06.2022  размер годовой арендной платы за пользование земельным                                  участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка, равной                                         335 281 289 рублям 92 копейкам,  умноженной на ставку земельного налога                                          в размере 1,2%, и  составляет 4 023 375 рублей 48 копеек».

Решением суда от 05.10.2022, оставленным без изменения постановлением                          суда  апелляционной инстанции от 29.12.2022, ходатайство об уточнении исковых требований  удовлетворено. Суд возложил на администрацию в лице департамента обязанность в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда                           внести в договор аренды от 27.09.2017 № 4900010524 следующие изменения:                                 пункт 3.2. договора изложить в следующей редакции: «С 01.01.2021 по 15.06.2022                       размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется                              от кадастровой стоимости земельного участка, равной 122 006 381 рублю 68 копейкам, умноженной на ставку земельного налога в размере 0,85%, и составляет                                                       1 037 054 рубля 24 копейки». «С 16.06.2022 по 17.07.2022 размер годовой арендной                         платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка, равной 122 006 381 рублю 68 копейкам,  умноженной на ставку земельного налога в размере 1,2%,  и составляет 1 464 076 рублей 58 копеек».                                    «С 18.07.2022 размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка, равной                                                      335 281 289 рублям 92 копейкам, умноженной на ставку земельного налога в размере 1,2%, и составляет 4 023 375 рублей 48 копеек». Судебные акты мотивированы тем,                                что с учетом принципа № 7, предусмотренного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах                                   определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы                                    за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее  –                            постановление № 582), арендная плата за арендуемый предпринимателем земельный участок, занятый принадлежащим предпринимателю на праве собственности объект недвижимого имущества, не может превышать размер земельного  налога  для  этого  земельного  участка.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратились администрация и департамент с кассационной жалобой, просят решение суда и постановление  суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что                      разногласия сторон договора в отношении арендной платы за пользование                             арендуемым предпринимателем земельным участком урегулированы с 2017 года                                до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты                             (до 2021 года), поскольку с даты вступления в силу статьи 3.1 Федерального закона                               от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» спорный земельный участок не ограничен в обороте. Суды не учли действующие                                               нормативные акты, регулирующие размер арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить                          судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную                                 жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                         проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента и ФИО2                                    заключен договор от 27.09.2017 № 4900010154 (далее – договор от 27.09.2017) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:1422 общей площадью 24 968 кв. м, расположенного                                              по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе ручья Малого, с видом                                 разрешенного использования «для размещения торгового центра» (далее – спорный земельный участок).

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 16.10.2017 № 1                                            к договору от 27.09.2017 в связи с допущенной технической ошибкой в номере                  указанного договора, договор аренды от 27.09.2017 № 4900010154 считать                                 договором аренды от 27.09.2017 № 4900010524.

На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 27.09.2017 индивидуальный предприниматель ФИО2 (цедент)                          передал индивидуальному предпринимателю ФИО1 (цессионарию) за плату                         право аренды спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.2 договора от 27.09.2017 размер годовой арендной платы за спорный земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом                                  об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы                           от 30.10.2015 № 24/50-2015 и составляет 2 088 430 рублей.

По условиям представленного департаментом дополнительного соглашения от 27.10.2021 к договору от 27.09.2017 размер годовой арендной платы,                           установленный пунктом 3.2 договора от 27.09.2017, будет определяться в соответствии                   с отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 23.12.2020 № 03-12-167/20                         и составляет  4 225 912 рублей в год.

04 марта 2022 года предприниматель направил в департамент предложение                             об изложении условий дополнительного соглашения от 27.10.2021 к договору                                   от 27.09.2017 в иной редакции. Предприниматель указал, что                                          представленный департаментом отчет об оценке величины годовой арендной платы                              от 23.12.2020 № 03-12-167/20 не соответствует требованиям достоверности,                        определенная департаментом рыночная стоимость спорного земельного участка                        является завышенной, и просил установить размер годовой арендной платы за спорный земельный участок в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 02.03.2022 № 2022-02/34-О, ставки арендной платы в размере 1,5%, что составляет 2 932 485 рублей.

05 марта 2022 года предприниматель повторно направил в департамент предложение о внесении изменений в договор от 27.09.2017, указав, что арендная                         плата за пользование участками, ограниченными в обороте, не может быть выше                     размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка; размер арендной платы за пользование спорным земельным участком должен                             составлять 0,85% от кадастровой стоимости, размер которой по состоянию                                           на 2021 и 2022 годы  – 122 006 381 рубль 68 копеек. Годовая арендная плата                                  за пользование спорным земельным участком определяется от кадастровой стоимости земельного участка  в размере 122 006 381 рубля 68 копеек, умноженной                                                   на ставку земельного налога в размере 0,85%, и составляет 1 037 054 рубля 24 копейки.

Письмами от 03.04.2022 № 002.01-31/1625 и от 08.04.2022 № 002.01-31/1702 департамент отказал предпринимателю во внесении изменения в договор от 27.09.2017.

Полагая неправомерным отказ департамента во внесении изменений в                                   договор от 27.09.2017 в части расчета годовой арендной платы по ставке                           земельного налога, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Суды удовлетворили исковые требования предпринимателя, правильно                          применив к установленным по делу обстоятельствам положения пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614 и пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование                   земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость)                          и арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено,               что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной                                       или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством                          Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения                       правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»                                  разъяснил регулируемый характер арендной платы по договору аренды                                находящегося в публичной собственности земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, применимость изменений регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) к отношениям, возникшим после таких изменений, а также право арендодателя                   по договору с регулируемой арендной платой требовать ее внесения в установленном                        на соответствующий период регулирующим органом размере без дополнительного изменения договора.

Согласно высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 правовой позиции стороны                            обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон                                договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление № 582; основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания:                               «Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Как разъяснено в пункте 30 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, изданного во исполнение пункта 4 постановления № 582, в целях применения принципа № 7 при определении                            арендной платы за такие земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации                              (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный               участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного                        к землям, ограниченным в обороте (пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса                           Российской Федерации).

Таким образом, размер платы (арендной платы) за пользование ограниченным                         в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) земельным участком, находящимся в государственной собственности, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие лицу, который является пользователем (арендатором) земельного участка с 12.08.2017 (дата вступления в силу                               постановления № 531), определяется в размере, не превышающем размер земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах (Налоговый кодекс Российской Федерации) в отношении такого                                    земельного участка.

Правовым основанием применения принципа № 7 является наличие двух                    условий: земельный участок должен быть отнесен законодательством                                      Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27                          Земельного кодекса Российской Федерации); на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка.

Суды установили, что спорный земельный участок расположен во второй                            зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, ввиду чего ограничен в обороте; на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества (кадастровый номер 23:49:0301004:2754), принадлежащий                                 предпринимателю на праве собственности. 

При таких обстоятельствах, правильно руководствуясь постановлением № 582                         (в редакции, применяемой с 12.08.2017) и исходя из того, что принцип № 7 подлежит применению к спорным правоотношениям, суды сделали обоснованный вывод                                        о том, что с 12.08.2017 арендная плата за спорный земельный участок не может превышать размер земельного налога для этого земельного участка.

Вместе с тем, установленный департаментом размер арендной платы с применением ставки 1,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка превысил размер земельного налога, исчисляемый в соответствии с решением                          Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ                                  город-курорт Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении                             земельного налога на территории муниципального образования городской округ                         город-курорт Сочи Краснодарского края» по ставке  0,85% от кадастровой                             стоимости земельного участка с 01.01.2021 по 15.06.2022 и по ставке 1,2% от                            кадастровой стоимости с 16.06.2022 с учетом того, что до 16.06.2022 спорный                        земельный участок предназначался для строительства и эксплуатации торгового                             центра, а после 16.06.2022 – для размещения гостиницы (согласно постановлению администрации от 16.06.2022 № 1827 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:1422, расположенного по адресному ориентиру: край Краснодарский, город Сочи, район Хостинский,                                          в районе ручья Малого»).

Доводы кассационной жалобы о том, что при заключении договора аренды от 27.09.2017 предприниматель согласился с его существенными условиями,                                  подлежат отклонению ввиду регулируемого характера арендной платы. Размер                            арендной платы не может устанавливаться отличным от предусмотренного законодательно способом. Ссылаясь на согласование условия договора о размере арендной платы, администрация и департамент не учитывают ее регулируемый                                     характер, что требует определения размера арендных платежей в соответствии с условиями применимых нормативных правовых актов.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.                                Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно                                считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается                                                 (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                                      от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса                                Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального                                     и процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной   жалобе администрации и департамента, исключают возможность  ее удовлетворения в силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2022                                                                                  и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2022                                              по делу № А32-17727/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                                          без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть                              обжаловано   в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации   в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном                                                         статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.Е. Епифанов

                                                                                                                         И.В. Сидорова