ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А22-3038/2022

06.11.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2024.

Полный текст постановления изготовлен 06.11.2024.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В. и Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатукаевым А.Р., при участии в судебном заседании представителя администрации Яшалтинского районного муниципального образования - ФИО1 (доверенность от 08.07.2024), представителя  индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 26.09.2022), в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.06.2024 по делу № А22-3038/2022, принятое по исковому заявлению муниципального учреждения администрации Яшалтинского районного муниципального образования (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия, о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение администрация Яшалтинского районного муниципального образования (далее – истец, администрация) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 95-2013 от 02.08.2013 за период с 3 квартала 2019 года по 2 квартал 2022 года в размере 2 306 518 руб. 56 коп.; расторжении договора аренды земельного участка № 95-2013 от 02.08.2013.

            К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее – третье лицо, управление).

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 17.03.2023, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2023 решение от 17.03.2023 и постановление от 05.06.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал ошибочным выводы судов о том, что, поскольку администрация не заключала с главой хозяйства дополнительных соглашений об изменении договора от 02.08.2013 № 95-2013 в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с арендатора платы за пользование муниципальной землей в размере, установленном соответствующими правовыми актами. Размер задолженности предпринимателя по договору аренды рассчитан администрацией на основании нормативных правовых актов, действовавших в спорный период на территории Яшалтинского районного муниципального образования, что соответствует положениям пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела, решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.06.2024 исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что исходя из положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата за пользование спорным земельным участком является регулируемой, следовательно, ее размер должен определяться на основании соответствующих муниципальных нормативных правовых актов, определяющих размер арендной платы за пользование такими участками, а также порядок ее внесения арендаторами. Ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства внесения арендных платежей в полном объеме в установленные договором сроки. Поскольку допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды являются существенными и ответчиком не устранены, суд расторг договор аренды и обязал предпринимателя возвратить администрации спорный земельный участок.  

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению подателя жалобы, задолженность по арендной плате в спорный период у него отсутствует (плата за пользование участком внесена в полном объеме). Арендная плата вносилась предпринимателем в соответствии с условиями договора от 02.08.2013 № 95-2013, а также с учетом изменений в Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, внесенных постановлением № 182. В отсутствие у главы хозяйства задолженности в спорный период, оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка не имеется. Податель жалобы также указывает, что решением Верховного суда Республики Калмыкия от 09.02.2024, оставленным без изменения определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 09.04.2024, решение Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия № 113 от 14.09.2022 признано недействующим со дня принятия. Также пункт 1 Приложения №1, пункт 4 Приложения № 3, пункт 5 Приложения № 3 к Порядку определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, утвержденные решением Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия № 237 от 08.10.2018 признаны недействующими со дня вступления решения в законную силу. Также признан недействующим со дня вступления решения в законную силу пункт 1 Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, утвержденный решением Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия № 237 от 08.10.2018, в редакции решения Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия № 30 от 29.12.2020.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель администрации возражал относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направило.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел следующим выводам.

Судом установлено, что 02.08.2013 между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № 95-2013 в отношении земельного участка с кадастровым номером 08:12:230101:9, площадью 645 га, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Соленовского сельского муниципального образования для сельскохозяйственного производства (далее – договор). 

Договор заключен сроком на девять лет с 02.08.2013 по 01.08.2062 (пункт 2.1. раздела 2 договора). 

Право муниципальной собственности Яшалтинского районного муниципального образования на земельный участок зарегистрировано 14.09.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

14.09.2015 между администрацией и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия № 95-2013 от 02.08.2013, предусматривающее изменение арендодателя. 

В соответствии с пунктом 3.1 раздела 3 договора размер арендной платы определяется в соответствии с порядком определения размера арендной платы, утвержденный постановлением Правительства Республики Калмыкия от 29.09.2008 № 329 «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена с изменениями и дополнениями». 

Пунктом 3.2 раздела 3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 14.09.2015) установлено, что арендатор ежеквартально вносит арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору ежегодному расчету арендной платы, являющемуся частью договора (приложение 2) в следующие сроки: 1 квартал - до 20 апреля, 2 квартал - до 20 июля, 3 квартал - до 20 октября, 4 квартал - до 20 декабря текущего года. 

Согласно приложению 2 к договору, годовой размер арендной платы за использование земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 645, 00 га составляет 210 876 руб. 19 коп. В соответствии с постановлением Правительства Республики Калмыкия от 31.05.2013 № 257 размер годовой арендной платы составляет 168 700 руб. 95 коп. 

Пунктом 6.3 раздела 6 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Как указывает истец, в нарушение условий договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2019 года по 2 квартал 2022 года в размере 2 306 518 руб. 56 коп. 

В целях досудебного урегулирования спора 01.09.2022 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о погашении задолженности по арендной плате до 30.09.2022. Администрация также предупредила о расторжения договора аренды земельного участка в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы. 

Поскольку в установленный срок сумма задолженности предпринимателем не погашена, администрация обратилась в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из подпункта 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В пункте 16 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановлением № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Постановления № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно расчету администрации, задолженность предпринимателя по договору аренды за период с 3 квартала 2019 года по 2 квартал 2022 года составила 2 306 518 руб. 56 коп., из которой: 228 669 руб. 76 коп за 3 и 4 кварталы 2019 года; 114 337 руб. 28 коп. за 1 квартал 2020 года; 114 337 руб. 24 коп. за 2 квартал 2020 года; 114 332 руб. 50 коп. за 3 квартал 2020 года; 114 332 руб. 50 коп. за 4 квартал 2020 года; 270 087 руб. 27 коп. за 1 квартал 2021 года; 270 087 руб. 26 коп. за 2 квартал 2021 года; 270 087 руб. 27 коп. за 3 квартал 2021 года; 270 077 руб. 72 коп. за 4 квартал 2021 года; 270 087 руб. 27 коп. за 1 квартал 2022 года; 270 082 руб. 49 коп. за 2 квартал 2022 года.

Указанный расчет произведен на основании решений Собрания депутатов Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия: № 237 от 08.10.2018, № 30 от 29.12.2020, а также с учетом частичной оплаты долга.

Вопреки доводам апеллянта плата за пользование земельным участком, арендуемым главой хозяйства, относится к категории регулируемых цен. Данный участок с 2015 года (и весь спорный период) находился в собственности Яшалтинского районного муниципального образования, что предпринимателем не оспаривается. Следовательно, администрация как представитель муниципального собственника и арендодатель по договору вправе требовать от главы хозяйства внесения арендной платы в том размере, который установлен на соответствующий период регулирующим органом. При этом в связи со сменой публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 08:12:230101:9 (субъекта Российской Федерации на муниципальное образование) дополнительного изменения договора в части размера арендной платы не требуется. Договор аренды публичного земельного участка заключен с предпринимателем после введения в действие Земельного кодекса и не по результатам торгов. Поэтому арендная плата по такому договору является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в Яшалтинском районном муниципальном образовании. 

Довод подателя жалобы о том, что Решением Верховного суда Республики Калмыкия от 09.02.2024 по делу № 3а110/2023 признаны недействующими нормативные акты представительного органа Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия в части арендной ставки на земли с/х назначения, отклоняется, поскольку указанные нормативные акты признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу, а именно с 09.04.2024.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» разъяснено, что в случае если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу. 

Таким образом, в случае признания судом общей юрисдикции недействующим со дня вступления в законную силу решения нормативного правового акта, на основании которого ранее определялась арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, и производились расчеты по договору аренды, данный нормативный акт не подлежит применению с указанной в решении суда даты.

Поскольку наличие задолженности подтверждается материалами дела и доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения спора ответчиком не представлено, требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 306 518 руб. 56 коп. за период с 3 квартал 2019 года по 2 квартал 2022 года правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды № 95-2013 от 02.08.2013.

В обоснование требования о расторжении договора администрация ссылалась на нарушение арендатором условий договора о сроках внесения платежей.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о расторжении договора аренды в данном случае является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

Согласно материалам дела истец направил в адрес ответчика претензию № 1454 от 01.09.2022 в которой указал на необходимость своевременной оплаты и погашения задолженности по арендной плате в срок до 30.09.2022, а также предупредил, что в случае неисполнения своевременно обязательств арендатора, договор аренды № 95-2013 будет расторгнут в судебном порядке.

 Указанная претензия получена предпринимателем, что подтверждается его ответом на претензию, который согласно штампу администрации поступил 16.09.2022.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно посчитал досудебный порядок соблюденный истцом надлежащим образом.

Рассматривая требования о расторжении договоров суд первой инстанции верно исходил из положений пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ.

Администрация, указала, что задолженность по договору аренды земельного участка образовалась в период с 3 квартала 2019 года по 2 квартал 2022 года

Предприниматель доказательств оплаты задолженности на день рассмотрения спора в суде первой инстанции не представил.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, правомерно посчитал требование о расторжении договора аренды земельного участка № 95-2013 от 02.08.2013 подлежащим удовлетворению.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм права и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.06.2024 по делу № А22-3038/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

Судьи             

Ю.Б. Луговая

Е.В. Жуков

М.У. Семенов