АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А18-6189/2021

01 ноября 2022  года

город Назрань

 

Резолютивная часть решения оглашена 26 октября 2022 года.          

Полный текст решения изготовлен  01 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Аушева М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шадиевым М.Х., рассмотрев иск Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)  (далее – Министерство) и Администрации муниципального образования «Городской округ города Магас» (ОГРН: 

<

***>, ИНН:0608014060) (далее – Администрация) к Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-М» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) (далее – Общество), о расторжении договора аренды и сносе самовольной постройки, с участием в деле в качестве третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) (далее – Управление Росреестра по РИ), Инспекции государственного строительного надзора Республики Ингушетия (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) (далее – Инспекция),  филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Ингушетия, (далее-филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РИ), при участии представителей: от: Министерства: ФИО1 (по доверенности), Администрации: ФИО2 (по доверенности), Инспекции: – не явились, Росреестра – не явились, от Общества – не явились, от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РИ- не явились,

установил:

Министерство обратилось в суд с исковым заявлением к  Обществу о расторжении договора аренды земельного участка №225 от 25.12.2007 и сносе самовольной постройки.

Определением суда от 22.12.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация,  Управление Росреестра по РИ и  Инспекция. 

Определением суда от 18.01.2022 Администрация муниципального образования «Городской округ города Магас» привлечена к участию в деле в качестве соистца, исключив ее из числа третьих лиц. 

Определением от 31.01.2022г.  судом филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Ингушетия привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, у филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Ингушетия истребовано кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером 06:06:01 00 005:0017, явка представителей филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Ингушетия в качестве доказательств по делу кадастровое дело на земельный участок  с кадастровым номером 06:06:01 00 005:0017 и Управления в судебное заседание признана обязательной.

Определением суда от 29.03.2022 по делу №А18-6189/2021 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение её поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью  «Алгоритм – лаборатория экспертных решений»: ФИО3, ФИО4, ФИО5.

22.09.2022 от ООО «Алгоритм – лаборатория экспертных решений» поступило заключение по экспертизе. 

Определением суда от 26 сентября 2022г. производство по делу возобновлено. 

До судебного заседания  представители Администрации и Минимущества РИ  заявил  ходатайство об уточнении исковых требований и просили суд:

-расторгнуть договор аренды № 225 от 25.12.2007, заключенный между Администрацией муниципального образования «Городской округ города Магас» (ИНН:0608014060) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-М» (ИНН: 

<

***>).

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Альянс-М» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) осуществить снос в течение трех месяцев  с момента вступления решения в законную силу, бетонное строение под здание торгово-гостиничного комплекса в 26-ом микрорайоне г. Магас, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100005:0017 по адресу: 

<

...>. Освобожденный земельный участок передать Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия.

Уточненные требования судом приняты. 

Исковые требования Администрации мотивированы тем, что Общество не соблюдает требования, установленные Правилами землепользования и застройки, то есть имеются признаки самовольной постройки.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №806 от 24.12.2007г. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №06:06:0100 005:0017 общей площадью 0,507 га (далее-договор).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (Росреестр) 19.02.2008г., номер регистрации № 06-06-01/001/2008-301.

В соответствии с пунктом 1.1. договора земельный участок предоставлен под строительство гостиничного комплекса. 

Согласно пункту 1.2. срок аренды составляет 49 лет.

Арендная плата составляет 6 0131, 5 рублей в квартал (пункт 2.1.).

Согласно разрешению на строительство №12 от 23.06.2011г. разрешено строительство  торгово-гостиничного комплекса:

- площадь застройки- 1050 кв.м.;

- этажность -3;

- строительный объем -11120 куб.м, в том числе ниже отметки 0,00 -2 903 куб.м.

- общая площадь 2 290,0 кв.м.

Согласно указанному разрешению на цокольном этаже должен располагаться торговый зал, подсобные и технические помещения. На первом этаже торговый зал, кафе, вестибюльная группа помещений. На втором и третьих этажах - гостиничные номера, терраса, архив, подсобные помещения. 

Сроки  действия разрешения был установлен до 23.09.2012г. и был продлен до 07.12.2016г.

Из чего следует, что срок действия разрешения на строительство торгово-гостиничного комплекса истек 07.12.2016г.

В материалы дела представлено представление Прокурора города Магас №6-28-2021 от 15.09.2021г.  Главе Администрации города Магаса ФИО6. в котором требует  устранить нарушения земельного законодательства, выразившиеся несоблюдении арендатором условий договора аренды земельного участка №806 от 24.12.2007г., в том числе в неуплате пени, начисленной за несвоевременную уплату арендных платежей, в размере 639 082 руб.

Кроме того в материалы дела представлен комиссионный акт обследования земельного участка с кадастровым номером №06:06:0100005:0017 на предмет использования земельного участка по целевому назначению №51/21 от 28.09.2021г.

Из указанного акта следует, что имеется факт самовольного занятия «прихвата» земельного участка площадью до 786 кв.м. 

Согласие на изменение границ земельного участка Администрацией не выдавалось.

Между тем, согласно информации, содержащейся  в представленной  выписке  ЕГРН Росреестра  арендуемая площадь земельного участка составляет 5856+\- 27,9 кв.м.

Из материалов дела следует, что Администрацией направлялись уведомления №3491 от 16.09.2021г., №3565 от 22.09.2021г. в адрес Общества, в которых указывалось о необходимости участия в работе заседания комиссии по обследованию арендуемого им земельного участка.

Доказательств участия представителя Общества в работе комиссии суду не представлены. 

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГР РФ.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Материалы дела содержат сведения о направлении в адрес Общества комиссионного акта обследования земельного участка №51/21 от 28.09.2021г. и уведомления  №3957 от 18.10.2021г. с предложением устранить выявленные нарушения.

Суду не представлены доказательства устранения выявленных нарушений.

В материалы дела представлено уведомление №3956 от 18.10.2021г., направленное Администрацией в адрес Общества с намерением о расторжении договора аренды земельного участка №225 от 25.12. 2007г.

Однако ответа на указанные уведомления в Администрацию не поступало, в связи с чем, Администрация обратилась с заявленным иском в суд.

Кроме того материалы дела не содержат сведения относительно позиции Общества по представленным доказательствам.

Обществом не представлено доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о внесении изменений в действующее разрешение на строительство, согласования иной проектной документации в период всего времени с момента заключения договора аренды №225 от 25.12. 2007г.

Таким образом, документальных доказательств, которые бы могли свидетельствовать о добросовестности застройщика, суду не представлено.

Пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть первая статьи 619 ГК РФ, предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. 

Согласно части второй статьи 619 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд также учитывает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Осуществление  строительства с  нарушением требований  разрешительной и проектной документации расценивается судом как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Кроме того, суд пришел к выводу о необходимости сноса самовольных построек и освобождении земельного участка от них, что само по себе свидетельствует о виновном поведении общества, нарушающем условия договора аренды и права собственника.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу наличии оснований для расторжения договора аренды.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 №1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222  ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 22 и 23 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 222 ГК РФ судам необходимо учитывать, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, а также прокурор - в публичных интересах и уполномоченные органы - в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу N А32-22681/2014, определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Аналогичный подход содержится и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в котором  разъяснено, что в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены три признака, при наличии которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие хотя бы одного из трех самостоятельных признаков самовольной постройки является достаточным основанием для признания постройки самовольной (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.03.2019 N 305-ЭС18-18641 по делу N А40-31402/2017).

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 постановления № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. 

В судебном заседании от 05.02.2022 года представителем Администрации заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 также указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д., а также соответствие самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Кодекса).

По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.03.2012 № 12505/11).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Определением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 29.03.2022  по делу  назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой суд поручил обществу с ограниченной ответственностью ООО «Алгоритм – лаборатория экспертных решений». Эксперты:

- ФИО3, имеющая высшее строительно-техническое образование РГСУ по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» (диплом ВСГ 3002402); дополнительное (к высшему) образование РГСУ по программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке 611200027529 по программе «Судебная строительно-техническая экспертиза»; удостоверение о повышении квалификации 611201059318, выданное ЧОУ ДПО «Современная безопасность» по дополнительной профессиональной программе «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизмов разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств», удостоверение о повышении квалификации 611201059319, выданное ЧОУ ДПО «Современная безопасность» по дополнительной профессиональной программе «16.1. Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки, являющуюся действительным членом Ассоциации судебных строительно-технических экспертов (регистрационный номер 004); сертифицирована в соответствии с правилами функционирования СДС «СтройтехЭксперт» и имеет право самостоятельного 5 производства судебных строительно-технических экспертиз; имеющая общий стаж работы 16 лет и стаж экспертной работы более 12 лет. 

- ФИО4, имеющая высшее строительно-техническое образование РГСУ по специальности «Стандартизация и сертификация» (диплом с отличием ВСА 1049133), степень магистра по направлению 08.04.01 «Строительство» (диплом с отличием 106105 0071032), удостоверение о повышении квалификации 612405728293 по направлению «Проектно-сметное дело». Стаж экспертной деятельности более 10 лет. 

- ФИО5, имеющий высшее строительно-техническое образование РГСУ по специальности «Городской кадастр», имеющего квалификационный аттестат кадастрового инженера №61-11-234, свидетельство о повышении квалификации Негосударственного Частного Образовательного Учреждения высшего профессионального образования «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная строительно-техническая экспертиз», общий стаж работы более 15 лет, стаж экспертной работы более 10 лет.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли здание торгово-гостиничного комплекса в 26-ом микрорайоне г. Магас, расположенное по адресу: 

<

...> требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства? 

- Соответствует ли здание торгово-гостиничного комплекса в 26-ом микрорайоне г. Магас , расположенное по адресу: 

<

...> разрешению на строительство и проектной документации? -Определить месторасположение здания торгово-гостиничного комплекса в 26-ом микрорайоне г.Магас, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100005:0017 (выходит ли здание за границы земельного участка)? Если здание выходит за границы земельного участка, то установить параметры (координаты) данного несоответствия.

- Создает ли здание торгово-гостиничного комплекса в 26-ом микрорайоне г.Магас, расположенное по адресу: 

<

...> угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно представленному в дело Заключению эксперта №012Э/2022-Э от 16.09.2022 ООО «Алгоритм – лаборатория экспертных решений» получены ответы:

1. На момент проведения натурного осмотра исследуемое здание соответствует требованиям градостроительных нopм  и правил в части:

- минимальный размер земельного участка по ширине вдоль красной линии улицы, дороги, проезда (вдоль пр. И. Зязикова) -75,89 м;

- максимальная высота здания (от планировочной отметки земли) - 12,2 м;

- максимальный процент застройки (без учета фундамента демонтированной части и бетонной подготовки со стороны западного фасада) -10,0 %;

- минимальный разрыв между стенами зданий без оконных и (или) дверных проёмов - более 12,0 м;

- минимальный процент озеленения (гостиничное обслуживание) работы по благоустройству земельного участка на момент проведения натурного обследования не выполнены;

- максимальный процент застройки подземной части земельного участка - 10,0 %;

- максимальная высота ограждения земельных участков - на момент проведения натурного обследования выполнено устройство временного ограждения из стального профлиста.

На момент проведения натурного осмотра строительно-монтажные работы на объекте по возведению стен и перегородок не выполнены. На данном основании оценить степень соответствия объемно-планировочных и конструктивных решений требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим требованиям, а также установить фактическое функциональное назначение здания на данном этапе не представляется возможным.

Следует отметить, что при наложении границ исследуемого земельного участка согласно данным кадастрового паспорта на границы территориальных зон, установленных в соответствии с ПЗиЗ, выявлено, что с южной стороны часть земельного участка под исследуемым зданием согласно кадастрового паспорта, включает в себя территорию, фактически используемую на момент проведения натурного осмотра, в качестве проезда, устроенного вдоль парковой зоны.

Таким образом, граница земельного участка со стороны южного фасада, установленная согласно координатам кадастрового паспорта, не соответствует границам территориальной зоны ОД/7, то есть участок под проездом располагается согласно данным карты градостроительного зонирования территории ПЗиЗ г. Maгac в пределах зоны P-1/10. 

Кроме того площадь земельного участка, отведенного под строительство здания торгово-гостиничного комплекса в соответствии градостроительным планом от 14.03.2008 г. а также проектной документации на объект (0,507га) не соответствует площади участка, установленной в соответствии с данными кадастрового паспорта (0,5856 га).

2. Здание торгово-гостиничного комплекса в  26-ом микрорайоне г. Магас, расположенное по адресу: 

<

...> на момент проведения натурного обследования (как объект незавершенного строительства) по основным показателям не соответствует разрешительной документации.

3. В результате проведенного графического анализа при наложении координат здания торгово-гостиничного комплекса и границ земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100005:17, определяемым в соответствии с данными единого государственного реестра недвижимости установлено, что здание торгово-гостиничного комплекса полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100005:17, а именно:

- расстояние от северной части здания торгово-гостиничного комплекса, по фактическому землепользованию, до северной межевой границы земельного участка с кадастровым номером 06:0630100005:17, согласно сведений ЕГРН, равно от 34,55 до 36,45 метров;

- расстояние от восточной части здания торгово-гостиничного  комплекса, по фактическому землепользованию, до восточной межевой границы земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100005:17, согласно сведений ЕГРН, равно 12,89 метров;

- расстояние от южной части здания торгово-гостиничного комплекса, по фактическому землепользованию, до южной межевой границы земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100005:17, согласно сведениям из ЕГРН, равно от 20,70 до 21,30 метров;

- расстояние от западной части здания торгово-гостиничного комплекса, по фактическому землепользованию, до западной межевой границы земельного участка с кадастровым номером 06:06:0100005:17, согласно сведениям из ЕГРН, равно от 33,25 до 33,62 метров.

Следует отметить, что площадь земельного участка, отведенного под строительство здания торгово-гостиничного комплекса в соответствии градостроительным планом от 14.03.2008 г. а также проектной документации на объект (0,507га) не соответствует площади участка, установленной в соответствии с данными кадастрового паспорта (0,5856 га).

4. На основании того, что здание торгово-гостиничного комплекса в 26-м микрорайоне г. Maгac, расположенное по адресу: Республика Ингушетия, г. Maгac, 26-й микрорайон на момент проведения натурного обследования (как объект незавершенного строительства) по основным показателям не соответствует разрешительной и проектной документации, конструктивные решения объекта незавершенного строительства не соответствуют конструктивным решениям, предусмотренным проектом, а именно -конструктивная схема здания (вид, расположение и сечение элементов несущего каркаса), конструктивные элементы фундаментной и подвальной части, угроза жизни и здоровью граждан, в части обеспечения требований механической безопасности и нормальной эксплуатации, не исключена.

Из заключения эксперта следует, что техническое состояние объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: расположенное по адресу: Республика Ингушетия, г. Maгac, 26-й  не обеспечивает  механическую безопасность, что создает угрозу  жизни и здоровью граждан и может привести к значительному ущербу для неопределенного круга лиц 

Более того, экспертами установлено несоответствие разрешительной и проектной документации. Объект возведен с нарушением требований градостроительных норм. 

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном данным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Арбитражный суд в силу статьи 71 АПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с 17 27_1157995 другими доказательствами. 

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

В соответствии с положениями статьи 86 АПК РФ заключение эксперта должно содержать время и место проведения судебной экспертизы; основания для проведения судебной экспертизы; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы; записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, предоставленные эксперту для проведения судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование; иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Экспертное заключение подлежит оценке с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статьями 82, 83, 86 АПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомом ложного заключения, а потому заключение признается в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

Заключению эксперта №012Э/2022-Э от 16.09.2022 ООО «Алгоритм – лаборатория экспертных решений» не содержит противоречивых выводов, сторонами по существу не оспорено, возражения в ходе судебных не представлены, в силу чего принимается судом как относимое, допустимое и достоверное доказательство.

Положениями ГрК РФ предусмотрено, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

То есть разрешение вопроса о правомерности создания объекта недвижимого имущества зависит от того, был ли предоставлен земельный участок под строительство конкретного объекта, получены ли разрешение на строительство и необходимые согласования, соблюдены ли при строительстве градостроительные и строительные нормы и правила.

Часть 1 статьи 66 АПК РФ обязывает участвующих в деле лиц представлять доказательства. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для нее риск наступления последствий такого своего поведения.

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для нее риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав допущенные нарушения, на которые указывает эксперт и ссылается администрация, суд приходит к выводу о том, что допущенные отступления от параметров ранее разрешенного строительства  являются  существенными.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, поскольку устранение последствий нарушения прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица – собственника такого строения либо третьих лиц, а поэтому по смыслу закона, такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными.

При этом,  эксперты в представленном суду  заключении  не исключают угрозу жизни и здоровью граждан, в части обеспечения требований механической безопасности и нормальной эксплуатации.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей  71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об удовлетворении  исковых .

Принимая во внимание, что экспертная организация выполнила судебную экспертизу в рамках настоящего дела и представила экспертное заключение в Арбитражный суд Республики Ингушетия, в соответствии со статьями 107, 109, 110 АПК РФ денежные средства в размере  220 000 руб. подлежат перечислению с депозитного счета в пользу экспертного учреждения.

Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательства, свидетельствующие о возврате суммы займа в полном объеме, в материалах дела отсутствуют. 

В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ст. 71 "Оценка доказательств"), представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, в соответствии с положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства именно данного дела, сложившуюся судебно-арбитражную практику по рассматриваемому вопросу, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды № 225 от 25.12.2007, заключенный между Администрацией муниципального образования «Городской округ города Магас» (ИНН:0608014060) и Обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-М» (ИНН: 

<

***>).

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Альянс-М» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) осуществить снос в течение трех месяцев  с момента вступления решения в законную силу, бетонное строение под здание торгово-гостиничного комплекса в 26-ом микрорайоне г. Магас, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 06:06:0100005:0017 по адресу: 

<

...>. Освобожденный земельный участок передать Министерству имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альянс-М» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования «Городской округ города Магас» 220 000 рублей, расходы за экспертизу, проведенную в рамках настоящего спора.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Альянс-М» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Жалобы на решение суда первой инстанции подаются через Арбитражный суд Республики Ингушетия. 

 

Судья                                                                                               Аушев М.А.