АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-24753/23

10 июня 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   27 мая 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            10 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Болдыревой           А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты к обществу с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности, пени,

по встречному иску о признании договора аренды расторгнутым,

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 25.10. 2021 (участвует посредством  веб-конференции),

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 25.10.2021 (участвует посредством веб-конференции), 

 

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа» о взыскании 183 811,33 руб. задолженности, 111 756,83 руб. пени (с учетом уточнения).

Судом к рассмотрению принят встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 26.07.2021 № 9563 расторгнутым с 01.09.2022.

Истец явку представителя не обеспечил. Представлен отзыв на встречный иск.

Ответчик по первоначальному иску исковые требования не признал, поддержал встречный иск.

20.05.2024 в судебном заседании был объявлен перерыв до 27.05.2024. После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей обеих сторон посредством веб-конференции.

Представитель истца исковые требования поддержал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Ответчик по первоначальному иску исковые требования не признал, поддержал встречный иск.

Выслушав представителя лиц, участвующих в деле, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Как установлено в  судебном заседании, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 21.07.2021, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и ООО «Агро Мелиоративная группа» был заключен договор аренды №9563 от 26.07.2021 земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:333, площадью 4195 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства цеха, разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности.

Согласно п.2.1 договора срок аренды установлен на 4 года 10 месяцев с момента передачи участка.

Договор прошел регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 27.08.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН №КУВИ-001/2023-137317350 от 14.06.2023.

Согласно п.3.2 договора аренды земельного участка №9563 от 26.07.2021г. арендатор обязался уплачивать арендную плату ежемесячно.

В соответствии с пунктом 5.2 указанного выше договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Как указал истец, ответчик  обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность  по договору аренды № 9563 от 26.07.2021 за период с 19.08.2021 по 30.06.2023 в размере 183 811,33 руб. и пени, за период с 20.02.2022 по 22.06.2023 в размере 11 756,83 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о взыскании с ООО «Агро Мелиоративная группа» задолженности по арендным платежам.

Ответчиком заявлены встречные требования о признании договора аренды о признании договора аренды земельного участка от 26.07.2021 № 9563 расторгнутым с 01.09.2022. В обоснование встречных требований ответчик указал, что в рамках дела № 2-2003/2022, рассматриваемого Шахтинским городским судом Ростовской области по иску ООО «Восход» к КУИ Администрации г. Шахты, ФИО3 и ООО «АМГ» о признании аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными, признании договоров аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок Ростовским областным судом 11.08.2022 вынесено определение о принятии мер по обеспечению иска в отношении спорного земельного участка о запрете производить на земельном участке любые работы (земляные работы, работы по огораживанию земельного участка, обустройство фундаментов, все виды строительных работ: зданий, строений, сооружений, навесов, ограждений, завоз и складирование строительных материалов, а также вырубку древестно-кустарниковой растительности); запрете Управлению Росреестра по Ростовской области, Шахтинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ФГБУ «Кадастровая палата», производить регистрационные действия в отношении земельного участка. 17 августа 2022 года истцом получено уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области № КУВД-001/2022-35750309 о внесении в ЕГРН сведений о наложении вышеуказанного запрета в отношении земельного участка. 01 сентября 2022 года обществом в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг получены экземпляры соглашения о расторжении договора и акты возврата земельного участка и были подписаны. Истец полагает, что договор аренды расторгнут с момента подписания соглашения о расторжении договора и начисление арендной платы и пени с указанного момента необоснованно.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования комитета не  подлежащими удовлетворению, а требования общества обоснованными исходя из следующего.

В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету арендной платы, представленному в материалы дела Комитетом, задолженность общества по арендной плате за период с 19.08.2021 по 30.11.2023 составляет 183 811,33 руб.

Комитетом также заявлено требование о взыскании с общества неустойки в размере 11 756,83 руб.  за период с 20.02.202 по 20.11.2023.

Материалами дела подтверждается, что решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 24.08.2023, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда от 27.11.2023 и определением Четвертого кассационного суда от 26.03.2024 в рамках дела № 88-8638/24 удовлетворены исковые требования ООО «Восход» к Комитету по управлению имуществом Администрации города Шахты (далее - КУИ г. Шахты), ООО «Агро Мелиоративная группа», о признании открытого аукциона, проведенного КУИ г.Шахты  23 июля 2021 года по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для строительства объектов и для целей, не связанных со строительством, в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:333, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 4195 кв.м, для строительства цеха, с правом заключения договора аренды сроком на 4 года 10 месяцев; разрешенное использование: земельные участки производственных и административных зданий промышленности; категория земель: земли населенных пунктов (лот № 6) недействительным; признании недействительным договор аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9563, заключенный между КУИ г.Шахты и ООО «Агро Мелиоративная Группа», в силу ничтожности и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции путем обязания ООО «Агро Мелиоративная Группа» возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020520:333, а КУИ г. Шахты возвратить денежные средства ООО «Агро Мелиоративная Группа».

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Так как в деле  № 88-8638/24  принимали участие Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты, ООО «Агро Мелиоративная группа»,  установленная арбитражным судом недействительность указанной сделки имеет преюдициальное значение для сторон в настоящем споре.

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ввиду недействительности договора аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9563, любые условия данных сделок не могут быть оценены в качестве основания для возникновения, изменения или прекращения каких-либо прав и обязанностей сторон, в том числе обязанностей ответчика по уплате отступного.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что не имеется оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика задолженности в виде арендной платы.

Следовательно, в удовлетворении иска Комитета следует отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа» о признании договора аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9563 расторгнутым подлежат удовлетворению в виду следующего.

На основании статей 450 (пункта 1) и 450.1 (пунктов 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано выше решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 24.08.2023 в рамках дела № 88-8638/24 договор аренды земельного участка от 26 июля 2021 года №9563 признан недействительной сделкой.

Определением Ростовского областного суда от 11.08.2022 в рамках дела № 2-2003/2022 по иску ООО «Восход» к Комитету по управлению имуществом Администрации г Шахты, ФИО3, ООО «Агро Мелиоративная группа», 3-й лица Администрация г Шахты о признании аукционов по продаже и на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными, признании договоров аренды земельных участков недействительными удовлетворено ходатайство ООО «Восход» о принятии обеспечительных мер в виде запрета Администрации г. Шахты и её уполномоченным органам производить любые организационно-распорядительные действия, в том числе выдавать различные разрешения на объекты планируемые к размещению на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020520:333, расположенном по адресу: 

<

...> запрете ООО «Агро  «Агро Мелиоративная группа» производить на земельном  участке    с     кадастровым   номером     61:59:0020520:333 любые работы: по огораживанию земельного участка, земляные работы, работы, связанные с обустройством   фундаментов,   все   виды   строительных  работ:   зданий, строений,   сооружений,   навесов,   ограждений,   завоз   и   складирование строительных   материалов, запрета   Управлению   Росреестра   по   Ростовской   области,  Шахтинскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации  кадастра  и  картографии  и  ФГБУ  «Кадастровая  палата» производить регистрационные действия на объекты недвижимости расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020520:333.

Договором аренды земельного участка от 26.07.2021  №9563 не предусмотрено право арендатора на одностороннее расторжение договора.

Письмом б/н от 13.07.2022 общество уведомило комитет о затруднительной экономической ситуации, повлекшей невозможность исполнения своих обязательств по договору, с просьбой его расторгнуть. В ответ на указанное обращение, Комитет указал, что в целях расторжения договора необходимо обратится в адрес Администрации г. Шахты через Муниципальное автономное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (

<

...>, ОДЦ «Город Будущего»), а также с помощью федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», тем самым своими действиями выразил согласие на прекращение договора.

Получив данный ответ истец 28.07.2022 обратился в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о расторжении договора, что подтверждается распиской о приеме документов. На обращения общества от 16.06.2023, от 20.06.2023 комитет в письме от 26.06.2023 сообщил, что копию соглашения о расторжении договора аренды от 26.07.2021г. №9563 земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020520:333, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ город Шахты, 

<

...>, предоставленного ООО "Агро Мелиоративная Группа" направить не представляется возможным, поскольку все экземпляры были направлены обществу на подписание и регистрацию в органах Росреестра посредством Муниципального автономного учреждения "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг г.Шахты". Экземпляр Комитета по управлению имуществом Администрации г.Шахты подписанный обществом возвращен в адрес комитета  не был.

С учетом указанных обстоятельств, оценив содержания переписки, суд приходит к выводу о фактическом и юридическом достижении сторонами соглашения о расторжении договора аренды. Отсутствие у Комитета экземпляра соглашения о расторжении договора аренды со стороны арендатора не свидетельствует о том, что договор аренды не был расторгнут 01.09.2022 с учетом согласия комитета на направление соглашения в адрес   общества и его подписания обществом.

В связи с чем, суд пришел к выводу о прекращении с 01.09.2022 действия договора аренды земельного участка от 26.07.2021 №9563.

На основании изложенного, исковые требования ответчика о признании договора аренды земельного участка от 26.07.2021, заключенного Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и обществом с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа», расторгнутым с 01 сентября 2022 г..

Государственная пошлина по иску общества относится на Комитет в соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты.

В удовлетворении иска отказать.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа».

Признать договор аренды земельного участка от 26.07.2021 заключенный Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Шахты и обществом с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа» расторгнутым с 01 сентября 2022г.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агро Мелиоративная Группа» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко