АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35152/2022

г. Краснодар

13 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от истца – Администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.09.2022), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.12.2022), ФИО3 (доверенность от 01.12.2022), ФИО4 (доверенность от 01.12.2022), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «РогСибАл» (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 12.09.2022), ФИО3 (доверенность от 12.09.2022), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Генеральной прокуратуры Российской Федерации, акционерного общества «Банк Союз», Южного межрегионального территориального управления воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, общества с ограниченной ответственностью «ОтельСтрой», государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Дагомысское дорожное ремонтно-строительное управление», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по делу № А32-35152/2022, установил следующее.

Администрация федеральной территории «Сириус» (далее – администрация ФТ «Сириус») обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Имеретинская Ривьера» (далее – общество) со следующими требованиями:

- о расторжении договоров аренды земельных участков: от 05.05.2009 № 7700001215 площадью 6220 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:74;01.08.2011 № 7700001792 площадью 608 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1057; 01.08.2011 № 7700001793 площадью 740 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1056; 01.08.2011 № 7700001798 площадью 532 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1052; 01.08.2011 № 7700001796 площадью 283 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1055; 01.08.2011 № 7700001799 площадью 28 086 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1051; 30.09.2010 № 7700001598 площадью 366 кв. м, 940 кв. м, 294 кв. м, 4367 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1015; 23:49:0402037:1017; 23:49:0402037:1019; 23:49:0402037:1079; 10.10.2016 № 01-09/1701 площадью 1074 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402037:1145; 17.06.2009 № 7700001278 площадью 8 кв. м, 3 кв. м, 8510 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1039; 23:49:0402037:1041; 23:49:0402037:1152; 

- обязании ответчика возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0000000:74; 23:49:0402037:1051; 23:49:0402037:1057; 23:49:0402037:1056; 23:49:0402037:1052; 23:49:0402037:1055; 23:49:0402037:1145; 23:49:0402037:1015; 23:49:0402037:1017; 23:49:0402037:1019; 23:49:0402037:1079; 23:49:0402037:1039; 23:49:0402037:1041; 23:49:0402037:1152 путем подписания актов приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда; 

- указать, что решение является основанием для погашения регистрационных записей об обременении права в виде аренды в отношении указанных земельных участков: от 15.02.2017 № 23:49:0402037:1145-23/050/2017-2; 18.10.2012 № 23-23-22/063/2009-088; 09.03.2011 № 23-23-22/063/2009-088; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-322; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-329; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-314; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-319; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-331; 09.03.2011 № 23-23-22/063/2009-088; 18.12.2010 № 23-23-22/163/2010-249; 18.12.2010 № 23-23-22/163/2010-249; 03.11.2011 № 23-23-22/163/2010-249; 02.06.2009 № 23-23-22/062/2009-468; 

- указать, что решение является основанием для погашения регистрационных записей об обременении права в виде ипотеки в пользу акционерного общества Банк «Союз» (далее – банк): от 02.11.2020 № 23:49:0402037:1145-23/262/2020-10; № 23:49:0402037:1152-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1057-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1056-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1055-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1052-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1051-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1041-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1039-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1017-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1015-23/262/2020-6;№ 23:49:0402037:1079-23/262/2020-8; № 23:49:0000000:74-23/262/2020-12;

- признании самовольной постройкой и обязании ответчика снести объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402037:1057;

- обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1051 от возведенных на нем строений и сооружений, привести эти участки в первоначальное состояние в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Южное межрегиональное территориальное управление воздушного транспорта Федерального агентства воздушного транспорта, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление), ООО «РогСибАл», администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, ООО «ОтельСтрой» и ГУП Краснодарского края «Дагомысское дорожное ремонтно-строительное управление».

Судом рассмотрены и отклонены ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле субарендаторов спорных земельных участков: ООО «Имеретинский Сервис», ООО «МЕГА», ПАО «НК "Роснефть"» и ФИО5, НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"» и администрации Краснодарского края в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 09.09.2022 исковые требования удовлетворены. Расторгнуты договоры: от 05.05.2009 № 7700001215 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:74; 01.08.2011 № 7700001792 с кадастровым номером 23:49:0402037:1057; 01.08.2011 № 7700001793 с кадастровым номером 23:49:0402037:1056; 01.08.2011 № 7700001798 с кадастровым номером 23:49:0402037:1052; 01.08.2011 № 7700001796 с кадастровым номером 23:49:0402037:1055; 01.08.2011 № 7700001799 с кадастровым номером 23:49:0402037:1051; 30.09.2010 № 7700001598 с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1015; 23:49:0402037:1017; 23:49:0402037:1019; 23:49:0402037:1079; 10.10.2016 № 01-09/1701 с кадастровым номером 23:49:0402037:1145; 17.06.2009№ 7700001278 с кадастровыми номерами 23:49:0402037:1039; 23:49:0402037:1041; 23:49:0402037:1152, заключенные территориальным управлением и обществом; на ответчика возложена обязанность привести указанные земельные участки в первоначальное состояние, демонтировав расположенные на них нестационарные объекты, и передать истцу по актам приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда; суд указал, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационных записей об обременении в виде аренды в пользу общества в отношении данных земельных участков: от 15.02.2017 № 23:49:0402037:1145-23/050/2017-2; 18.10.2012 № 23-23-22/063/2009-088; 09.03.2011 № 23-23-22/063/2009-088; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-322; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-329; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-314; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-319; 12.08.2011 № 23-23-22/124/2011-331; 09.03.2011 № 23-23-22/063/2009-088; 18.12.2010 № 23-23-22/163/2010-249; 18.12.2010 № 23-23-22/163/2010-249; 03.11.2011 № 23-23-22/163/2010-249; 02.06.2009 № 23-23-22/062/2009-468, а также об обременении права в виде ипотеки в пользу банка: от 02.11.2020 № 23:49:0402037:1145-23/262/2020-10; № 23:49:0402037:1152-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1057-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1056-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1055-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1052-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1051-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1041-23/262/2020-8, № 23:49:0402037:1039-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1017-23/262/2020-8; № 23:49:0402037:1015-23/262/2020-6; № 23:49:0402037:1079-23/262/2020-8; № 23:49:0000000:74-23/262/2020-12; в доход федерального бюджета с общества взыскано 54 тыс. рублей государственной пошлины.

Постановлением апелляционного суда от 12.12.2022 решение от 09.09.2022 оставлено без изменения; производство по апелляционной жалобе ООО «Имеретинский Сервис» прекращено применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), поскольку решение не затрагивает права и обязанности указанного лица.

Руководствуясь статьями 615, 619, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также статьями 22, 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), суды пришли к выводу о нецелевом использовании рассматриваемых земельных участков, что свидетельствует о существенном нарушении условий договоров аренды и наличии оснований для их расторжения.

В кассационной жалобе ответчик просит решение от 09.09.2022 и постановление апелляционного суда от 12.12.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что общество приобрело в аренду спорные земельные участки не для строительства олимпийских объектов, а в преимущественном порядке на перезаключение договоров аренды на новый срок для целей, не связанных с олимпийским строительством (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса). Суды не учли обстоятельства, установленные в рамках дела № А32-44676/2014; в нарушение пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса суды расторгли договоры при недоказанности наличия существенных нарушений их условий, тогда как освоение спорных земельных участков объективно невозможно. Также судебные инстанции нарушили статью 43 Федерального закона от 22.12.2020 № 437-ФЗ «О федеральной территории "Сириус"» (далее – Закон № 437-ФЗ), признав, что полномочия администрации ФТ «Сириус» по осуществлению прав собственника рассматриваемых земельных участков напрямую следуют из данного Закона. Кроме того, суды не применили исковую давность по заявлению ответчика и принцип «Эстоппель»; вышли за пределы исковых требований, обязав ответчика произвести демонтаж объектов (такие требования истцом не заявлены). В нарушение норм процессуального права судебные инстанции не оставили исковое заявление без рассмотрения вследствие несоблюдения истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора: администрация ФТ «Сириус» не направила обществу каких-либо предупреждений об устранении нарушений (о необходимости застроить спорные земельные участки в соответствии с целью аренды). Суды обязали общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019, который в аренде данного лица не находился.

В отзыве истец просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указав, что с 2009 года обществу предоставлено в аренду 14 земельных участков с разрешенным использованием – для размещения олимпийских объектов, в том числе «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)», «Инженерная защита территории Имеретинской низменности, включая берегоукрепление (проектные и изыскательские работы, строительство)», «Строительство крытого конькобежного центра вместимостью 8 тысяч зрителей, Имеретинская низменность (проектные и изыскательские работы, строительство)». Существенным условием договоров и конечной целью использования переданных в аренду земельных участков являлось создание олимпийских объектов. Мероприятия по строительству объектов обществом не проведены, какие-либо строительные работы на спорных земельных участках в соответствии с целевым назначением не осуществляются, тогда как действие «Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 (далее – Программа) прекращено с 08.06.2015 в связи с изданием постановления Правительства Российской Федерации от 27.05.2015 № 507. Данный факт свидетельствует о нарушении условий договоров аренды со стороны общества и подтверждает нецелевое использование земельных участков. Соблюдение истцом досудебного порядка подтверждено материалами дела, являлось предметом исследования судебных инстанций. Договоры аренды земельных участков носят длящийся характер, следовательно, исковая давность к требованиям о расторжении договоров не применима. Кроме того, правообладателем земельных участков администрация ФТ «Сириус» стала в апреле 2022 на основании акта приема-передачи земельного участка; о нарушении земельного законодательства со стороны ответчика истцу стало известно по результатам проведенных прокуратурой Адлерского района города Сочи с привлечением контрольных и надзорных органов, проверочных мероприятий.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции, в ходе которой представители общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Представитель администрации ФТ «Сириус» просил оставить в силе обжалуемые судебные акты как законные и обоснованные.

Иные лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в связи с проведением в 2014 году в г. Сочи XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 утверждена Программа, в соответствии с пунктами 10, 54, 69, 80, 218 которой предусматривалось строительство крытого конькобежного центра вместимостью 8 тысяч зрителей, Имеретинская низменность (проектные и изыскательские работы, строительство); объекта транспортной инфраструктуры – автомобильных дорог в Имеретинской низменности (проектные и изыскательные работы, строительство); сетей канализации, водоснабжения, теплоснабжения, систем водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство); организация особо охраняемой природной территории регионального значения – природного орнитологического парка в Имеретинской низменности; инженерная защита территории Имеретинской низменности, включая берегоукрепление (проектные и изыскательские работы, строительство).

Ответственными исполнителями являлись ОАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края "Омега"», государственная корпорация «Олимпстрой», администрация Краснодарского края.

В период с 2009 года обществу в аренду предоставлено 14 земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0000000:74; 23:49:0402037:1051; 23:49:0402037:1057; 23:49:0402037:1056; 23:49:0402037:1052; 23:49:0402037:1055; 23:49:0402037:1145; 23:49:0402037:1015; 23:49:0402037:1017; 23:49:0402037:1019; 23:49:0402037:1079; 23:49:0402037:1039; 23:49:0402037:1041 и 23:49:0402037:1152 с разрешенным использованием – для размещения олимпийских объектов, в том числе «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)», «Инженерная защита территории Имеретинской низменности, включая берегоукрепление (проектные и изыскательские работы, строительство)», «Строительство крытого конькобежного центра вместимостью 8 тысяч зрителей, Имеретинская низменность (проектные и изыскательские работы, строительство)».

В соответствии с условиями договоров аренды земельных участков арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, содержать участки в должном санитарном порядке и чистоте, не допускать строительство объектов до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Действие Программы прекращено с 08.06.2015 в связи с изданием постановления Правительства Российской Федерации от 27.05.2015 № 507. При этом мероприятия по строительству объектов общество не выполнило, какие-либо строительные работы на спорных земельных участках в соответствии с целевым назначением не осуществило.

Договорами аренды предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного их расторжения при использовании земельных участков не по целевому назначению и разрешенному использованию, в том числе при неиспользовании объекта аренды в течении одного года.

В силу пункта 1 части 1 статьи 8 Закона № 437-ФЗ полномочия по распоряжению землями, находящимися в собственности Российской Федерации, включая указанные земельные участки, переданы администрации ФТ «Сириус».

В ходе проведенных прокуратурой Адлерского района города Сочи, с привлечением контрольных и надзорных органов, проверочных мероприятий выявлено, что земельные участки, явившиеся объектом аренды по рассматриваемым договорам, общество использует не по целевому назначению, предусмотренному пунктом 1.1 договоров: возведенные обществом олимпийские объекты, предусмотренные Программой, отсутствуют; разрешения на строительство объектов органы местного самоуправления не выдавали.

По итогам проведенных осмотров в адрес ответчика истец направил уведомления с приложением соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков. Поскольку в установленный претензиями 30-дневный срок ответ не получен, земельные участки в добровольном порядке не возвращены, соглашения о расторжении договоров со стороны ответчика не подписаны, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В части прекращения производства по апелляционной жалобе постановление апелляционного суда не обжалуется, законность судебного акта апелляционного суда в данной части не проверяется; суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

На основании статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 данного кодекса).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Подпунктом 2 пункта 1 и подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушению.

Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в частности, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды сделали вывод о правомерности заявленных требований. Согласно актам обследования земельные участки, явившиеся предметом исследования, используются обществом не по целевому назначению, предусмотренному договорами аренды, что является существенным нарушением условий договоров и служит основанием для их расторжения. Поскольку требование о расторжении договоров аренды удовлетворено, – обосновано и требование об освобождении спорных земельных участков от имущества ответчика: некапитальных сооружений. Доказательств тому, что нестационарные торговые объекты (8 сборно-разборных модульных сооружений различной этажности и др.) были расположены на земельных участках при заключении договоров аренды, ответчик в порядке статьи 65 Кодекса не представил, напротив, утверждал, что нестационарные торговые объекты принадлежат субарендаторам на основании договоров субаренды. При этом обязанность по демонтажу нестационарных объектов (в том числе принадлежащих третьим лицам), возложена на общество, поскольку именно арендатор несет ответственность перед арендодателем за действия третьих лиц.

Доводы кассационной жалобы общества окружным судом изучены и отклонены по следующим основаниям.

Ссылка подателя кассационной жалобы на судебные акты по делу № А32-44676/2014 (в рамках которого удовлетворены требования общества о понуждении территориального управления заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1145 площадью 1074 кв. м), не может иметь решающего значения, поскольку разрешенное использование вновь образованного после раздела земельного участка не изменилось, осталось прежним – «для размещения олимпийского объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)» (т. 4, л. д. 120 – 126). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса). Суды установили, что цель, в соответствии с которой обществу в аренду предоставлены спорные земельные участки – «для размещения олимпийских объектов», не достигнута, следовательно, основания для сохранения арендных отношений отсутствуют.

Относительно легитимации истца суды, со ссылкой на положения Закона № 437-ФЗ указали, что правомочия собственника спорных земельных участков перешли органам публичной власти административно-территориальной единицы – федеральная территория «Сириус», следовательно, в рассматриваемом споре истец является надлежащим. По данному вопросу коллегия учитывает сложившуюся в округе судебную практику – постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.11.2022 по делу № А32-41919/2021.

Относительно довода о неправомерном отказе судов в применении исковой давности к требованиям о расторжении договоров коллегия отмечает, что обязанность арендатора по возврату арендованного имущества возникает после расторжения договоров, следовательно, срок исковой давности по требованию о расторжении договоров аренды не истек. В части требований о демонтаже НТО срок исковой давности также не пропущен, поскольку такое требование является негаторным, на которое исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса).

Аргумент подателя кассационной жалобы о необходимости применения принципа «Эстоппель» изучен судом округа и отклонен, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению является существенным нарушением договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2020 № 308-ЭС19-27237); доказательства, свидетельствующие о злоупотреблении правом со стороны истца, отсутствуют.

Довод о выходе судебных инстанций за пределы исковых требований ввиду обязания произвести демонтаж некапитальных объектов (такие требования истцом не заявлены), отклоняется, ввиду следующего. Требование об освобождении земельного участка путем демонтажа торгового объекта предполагает приведение земельного участка в пригодное для дальнейшего использования состояние. Суды установили, что спорные объекты не являются капитальными, поэтому к рассматриваемому спору не могут быть применены положения статьи 222 Гражданского кодекса (пункт 29 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В этой связи освобождение спорных земельных участков возможно путем демонтажа некапитальных объектов.

Относительно необходимости оставления искового заявления без рассмотрения коллегия считает необходимым указать следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 данного кодекса). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора. Из материалов следует, что истцом в адрес ответчика направлены претензии с предложением заключить соглашения о расторжении договоров аренды ввиду нарушения целевого использования земельных участков. Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 данного кодекса. Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязанностей без обращения за судебной защитой. Оставляя исковое заявление без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. В данном случае общество, будучи осведомленным о нарушении им условий договоров аренды и намерении истца их расторгнуть, не предприняло мер для урегулирования спора до принятия решения.

Довод о том, что суд необоснованно указал в резолютивной части решения на расторжение договора аренды и возврат с погашением записи по земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов, так как истцом в материалы дела представлено дополнительное соглашение № 1 к договору от 30.09.2010 № 7700001598, в котором прямо указано на принятие этого участка по акту приема-передачи (в пункте 3 дополнительного соглашения отражено, что земельные участки 23:49:0402037:1018 и 23:49:0402037:1020 образованы из участка 23:49:0402037:1019, который в свою очередь образован из земельного участка 23:49:0402037:24). При этом, следует учитывать, что констатирование в судебном акте факта расторжения договора в отношении данного земельного участка не нарушает прав и законных интересов ответчика, а лишь вносит правовую ясность и определенность в правоотношениях сторон договора, в редакции дополнительного соглашения № 1.

Коллегия отмечает, что доводы, изложенные обществом в кассационной жалобе, фактически дублируют аргументы, приводившиеся в апелляционном суде, которые проверены судом второй инстанции и получили правовую оценку. Процессуальных нарушений, в том числе ведущих к отмене по безусловным основаниям, судами не допущено и в кассационной жалобе такие доводы не отражены.

На основании изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены состоявшихся судебных актов по доводам кассационной жалобы. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены решения от 09.09.2022 и апелляционного постановления от 12.12.2022, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по делу № А32-35152/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Р.Г. Калуцких