Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А03-11840/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена   16 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   02 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Курындиной А.Н.,

судей                                                                  Бедериной М.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» помощником судьи Вагановой А.И. рассмотрел кассационные жалобы акционерного общества специализированный застройщик «Барнаулкапстрой», Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула на решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Янушкевич С.В.) и постановление от 02.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Смеречинская Я.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А03-11840/2022 по иску акционерного общества специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 656031, Алтайский край, 

<

...>) к Администрации города Барнаула Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 656056, 

<

...>), Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 656043, 

<

...>) о взыскании: с Администрации города Барнаула Алтайского края неосновательного обогащения в сумме 15 097 393 руб. 84 коп., с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула неосновательного обогащения в сумме 11 879 847 руб. 31 коп., по встречному исковому заявлению Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула к акционерному обществу Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 9 461 427 руб. 90 коп.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН 

<

***>).

В судебном заседании посредством системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» после перерыва приняли участие представители: акционерного общества специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» - ФИО2 по доверенности от 01.02.2024 № 4 (сроком по 31.12.2024), паспорт, диплом; Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула - ФИО3 по доверенности от 29.12.2023 № 200/151/исх-7146 (сроком по 31.12.2024), паспорт, диплом.

Суд установил:

акционерное общество Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» (далее - АО СЗ «Барнаулкапстрой», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Барнаула (далее - администрация), Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (далее - комитет) о взыскании неосновательного обогащения: с администрации в размере 15 097 393 руб. 84 коп., с комитета - в размере 11 879 847 руб. 31 коп. (с учетом изменения размера исковых требований по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), принятого судом).

Исковые требования АО СЗ «Барнаулкапстрой» обоснованы ссылками на статьи 453, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы вынужденным несением обществом расходов на заключение и исполнение договора о развитии застроенных территорий от 30.10.2015 (далее - договор), компенсацию стоимости изъятых у собственников жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих расселению, приобретение и передачу в муниципальную собственность квартир в связи с расселением многоквартирных домов в городе Барнаул по адресам: улица Минская, 2, улица Советской Армии, 77, улица Витебская, 3, улица Витебская, 16, утратой возможности получения встречного предоставления по договору в связи с прекращением его действия по причине одностороннего отказа администрации от договора.

Комитет в порядке статьи 132 АПК РФ заявил встречное исковое заявление о взыскании с АО СЗ «Барнаулкапстрой» 9 461 427 руб. 90 коп. неосновательного обогащения.

Встречные исковые требования комитета обоснованы ссылками на статьи 453, 1102 ГК РФ и мотивированы нарушением ответчиком обязательств по приобретению и передаче в муниципальную собственность квартиры для предоставления нанимателям жилого помещения № 2 по адресу: 

<

...> ввиду передачи застройщиком в муниципальную собственность квартиры по адресу 

<

...>, не пригодной для постоянного проживания, а также неисполнением застройщиком обязательства по выкупу нежилых помещений, расположенных в подлежащем расселению доме по улице Минская, 1, вынужденным несением комитетом расходов на исполнение обязательств, возложенных договором на общество.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула.

Решением от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Постановлением от 02.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований. Встречные исковые требования комитета удовлетворены частично: с общества в пользу комитета взысканы убытки в сумме 1 979 618 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, обществоо и комитет обратились в суд с кассационными жалобами.

АО СЗ «Барнаулкапстрой» просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: суды не применили нормы о неосновательном обогащении, не учли, что ответчики сэкономят денежные средства при расселении жилых домов, затраты на предоставление квартир жильцам которых понесло общество; апелляционным судом не учтено, что на стороне ответчиков имеется неосновательное обогащение; суд апелляционной инстанции необоснованно взыскал с общества 1 979 618 руб. 40 коп. убытков; в материалах дела не содержится доказательств того, что квартира № 29 по адресу: 

<

...> предоставлена обществом в непригодном для проживания состоянии, поскольку между передачей квартиры и проведением экспертизы прошел значительный временной период (3,5 года); расчет неосновательного обогащения неправомерно произведен апелляционным судом с применением цен за 1 кв. м по состоянию на 2022 год, а не на 2018 год, в котором квартира была фактически передана застройщиком в муниципальную собственность; АО СЗ «Барнаулкапстрой» не получило обратно переданную безвозмездно квартиру, но вместе с тем обязано оплатить стоимость предоставленной ФИО4 взамен указанной другой квартиры, что влечет неосновательное обогащение комитета.

Комитет просит отменить решение и постановление в части, удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.

В кассационной жалобе комитет указывает на то, что  истец без соответствующих правовых оснований сберег денежные средства при исполнении договора, предоставив непригодное жилое помещение ФИО4; комитет не получил встречного предоставления за снос 

<

...>; суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования комитета, неверно определил стоимость 1 кв. м, применив положения приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.09.2021 № 699/пр, тогда как на момент расторжения договора действовал другой приказ, устанавливающий иную стоимость; истцом не понесены расходы по возмещению стоимости недвижимого имущества (нежилого помещения и земельного участка) по адресам: улица Минская, дом 1, улица Советской Армии, дом 75, однако приобретены земельные участки для строительства нового дома, которое в настоящее время осуществляется застройщиком.

Представители общества и комитета в судебном заседании поддержали ранее заявленные позиции по делу.

Заслушав пояснения представителей, проверив законность обжалуемых судебных актов на основании статей 284, 286 АПК РФ, исходя из доводов кассационных жалоб, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам аукциона администрация заключила с единственным участником аукциона - обществом (застройщик) договор (т. 1 л.д. 21-27), согласно условиям которого застройщик обязался в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и  (или) средств других лиц выполнить обязательства, установленные разделом 3 договора, а администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с тем же разделом договора (пункт 1.1 договора).

Предметом договора являлось развитие застроенной территории, ограниченной улицами Советской Армии, Курской, Витебской, ФИО5. Территория, в отношении которой принято решение о развитии, занимает ориентировочную площадь 4,2 га (пункт 1.2 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу со дня подписания сторонами и действует до 31.12.2022.

В перечень зданий, подлежащих сносу, включены многоквартирные жилые дома по следующим адресам: улица Минская, 1/улица Советской Армии, 75; улица Минская, 2/улица Советской Армии, 77; улица Советской Армии, 79; улица Советской Армии, 83, улица Витебская, 3; улица Витебская, 16 (пункт 1.3 договора).

Предоставление застройщику земельных участков для строительства в границах застроенной территории осуществляется без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (пункт 1.4 договора).

Цена права на заключение договора устанавливается по результатам аукциона и составляет 7 412 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Платеж в размере 7 412 000 руб., внесенный застройщиком в качестве задатка для участия в аукционе, засчитывается в счет уплаты суммы по договору (пункт 2.2 договора).

Администрация в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае неисполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1 - 3.1.5 договора (подпункт 1 пункта 4.3.2 договора).

Обязательства застройщика включали подготовку проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории и представить его на утверждение в установленном порядке; максимальный срок подготовки проектов - 1 год с момента заключения договора (пункт 3.1.1 договора); создание либо приобретение и передачу в муниципальную собственность городского округа города Барнаула благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории; максимальный срок выполнения указанного обязательства - 24 месяца с момента принятия решения администрацией города Барнаула об изъятии и дальнейшем использовании жилых помещений с согласованием перечня передаваемых жилых помещений с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений с комитетом (пункт 3.1.2 договора); уплату возмещения, определяемого в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, за изымаемые на основании решения администрации жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа города Барнаула, в случае, если ему были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.2 договора; максимальный срок исполнения обязательства - 24 месяца с момента принятия администрацией решения об изъятии и дальнейшем использовании жилых помещений и земельных участков (пункт 3.1.3 договора); осуществление строительства и (или) реконструкции, сдачи в эксплуатацию внутриквартальных инженерных сетей, сооружений, предназначенных для обеспечения застроенной территории (в соответствии с проектом планировки) и подлежащих передаче в муниципальную собственность города Барнаула, максимальный срок выполнения обязательства - 5 лет с предварительным освобождением земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 3.1.4 договора); осуществление оформления прав на земельные участки, расположенные в границах застроенной территории (пункт 3.1.6 договора).

Обязательства администрации включали: утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, максимальный срок выполнения обязательства - три месяца с момента представления застройщиком проекта планировки, включая проект межевания (пункт 3.3.1 договора); принятие в соответствии с требованиями законодательства решения об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, максимальный срок исполнения обязательства - 1 год с момента письменного обращения застройщика (пункт 3.3.2 договора); предоставление застройщику земельных участков в границах застроенной территории, находящихся в муниципальной собственности и не предоставленных третьим лицам без проведения торгов для градостроительства после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.1 - 3.1.3 договора, максимальный срок выполнения обязательства - три месяца с момента подачи заявления о предоставлении земельного участка (пункт 3.3.3 договора).

Многоквартирные жилые дома по указанным в договоре адресам признаны аварийными и подлежащими сносу на основании заключений от 27.12.2012, от 28.03.2013, от 28.03.2013, от 30.11.2012, от 31.10.2012.

В ходе исполнения договора общество осуществило расселение многоквартирных домов по следующим адресам: улица Советской Армии, дом 75, улица Советской Армии, дом 79, улица Советской Армии, дом 83.

В связи с расселением и сносом жилых домов по вышеуказанным адресам постановлениями администрации от 07.08.2020 № 1270, от 17.07.2020 № 1094, от 23.09.2020 № 1555 обществу из земель муниципальной собственности предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 22:63:040245:789 площадью 0,7257 га (двухконтурный), 22:63:040245:782 площадью 0,6987 га, 22:63:000000:2416 площадью 0,5890 га, на основании которых заключены договоры аренды земельных участков.

В данной части спор между сторонами отсутствует.

Уведомлением от 14.03.2022 № 220/21/исх-514, полученным застройщиком 21.03.2022 согласно отметке о входящей регистрации, администрация известила АО СЗ «Барнаулкапстрой» об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неисполнением обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2, 3.2.3, 3.1.4 договора (т. 1 л.д. 29).

Общество, обращаясь в суд с первоначальным иском полагает, что до прекращения договора им понесены расходы в общей сумме 27 977 241 руб. 15 коп. в части обязательств в отношении домов в городе Барнауле по адресам: улица Минская, дом 2, улица Советской Армии, дом 77, улица Витебская, дома 3, 16.

В частности, решением от 29.05.2020 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-21575/2019 с общества в пользу комитета взысканы убытки в сумме 5 064 878 руб. 14 коп., связанные с возмещением стоимости изымаемых жилых помещений и взысканные решениями судов общей юрисдикции в пользу физических лиц (гражданам: ФИО6, ФИО7, ФИО8 за жилое помещение по адресу: ул. Минская, 2/ул. Советской Армии, 77, кв. 11, в размере 2 399 200 руб.; ФИО9 за жилое помещение по адресу: ул. Витебская, 3, кв. 32, в размере 901 778 руб. 15 коп.; ФИО10, ФИО11 за квартиру по адресу: ул. ул. Минская, 2/ул. Советской Армии, 77, кв. 12, в размере 1 637 200 руб.; ФИО12, ФИО13, ФИО11 за жилое помещение по адресу: ул. Минская, 2/ул. Советской Армии, 77, кв. 13, в размере 1 814 200 руб.).

Решение исполнено обществом путем перечисления в пользу комитета денежных средств 25.01.2021 в размере 5 064 878 руб. 14 коп.

Кроме того, общество оплатило 7 814 969 руб. 17 коп. согласно претензии комитета от 26.11.2021 № 200/151/исх-4801 в счет возмещения стоимости жилых помещений, расположенных в доме № 3 по ул. Витебская (квартиры № № 14, 14а, 24), в доме № 2 по ул. Минской (квартира № 1), взысканных с комитета на основании решений судов общей юрисдикции.

Полагая, что стоимость жилых помещений обществом компенсирована, однако застройщик не получит причитающегося встречного предоставления по договору в виде земельных участков под строительство ввиду прекращения договора, истец обратился в суд с первоначальным иском к комитету. Суд округа отмечает, что общество в тексте ходатайства об уточнении исковых требований (т. 3, л.д. 127 – 134) указывает на подлежащие взысканию с комитета затраты общества, связанные с исполнением договора, в сумме 12 879 847 руб. 31 коп. (5 064 878 руб. 14 коп. и 7 814 969 руб. 17 коп.), указывая в просительной части заявления подлежащую взысканию сумму в размере 11 879 847 руб. 31 коп., что является явной опечаткой.

Требования к администрации о взыскании 15 097 393 руб. 84 коп. представляют собой часть затрат общества, понесенных в связи с исполнением договора, пропорционально объему исполнения договора застройщиком до его прекращения (в том числе части стоимости заключения о состоянии несущих ограждающих строительных конструкций жилых домов, эскизного проекта, разработки схемы генплана, участия в аукционе, разработки проекта планировки и проекта межевания, проектной и рабочей документации, инженерных изысканий).

Отказывая в первоначальном иске, суды, учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, а также специфику обусловленных договором отношений, констатировав неисполнение застройщиком в установленный договором срок обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора, правомерность одностороннего отказа администрации от исполнения договора ввиду истечения срока исполнения обязательств застройщиком и утраты администрацией интереса к исполнению договора обществом, отсутствие доказательств невозможности исполнения договора по вине администрации (пункт 2 статьи 328, пункт 3 стати 405, статья 406 ГК РФ), сопоставив объем встречных предоставлений сторон, осуществленных в ходе исполнения договора, суды пришли к мотивированному выводу об отсутствии нарушения эквивалентности этих предоставлений.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

 

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так и цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Таким образом, в результате исполнения договора застройщиком (в случае нормального развития ситуации) застройщик получил бы материальную выгоду после возведения объектов и реализации помещений в них, а администрация – увеличенный жилой фонд, возведенные вместо аварийных домов объекты и улучшенную инфраструктуру развиваемой территории (в том числе новые или реконструированные инженерные сети). Как обоснованно отметил апелляционный суд, исполнение застройщиком обязательства по предоставлению жилых помещений (в случае социального найма) и компенсации выкупной стоимости собственникам жилых помещений являлось обязательным условием реализации застройщиком права возводить на развиваемой территории объекты капитального строительства. Следовательно, затраты, понесенные застройщиком, в связи с предоставлением жилья и компенсацией выплат, являются издержками исполнителя. К ним же относятся расходы застройщика по изысканиям, проектированию, межеванию участков и прочие затраты.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 46.2 ГК РФ орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи, в том числе в случае неисполнения обязательства о создании или приобретении, а также о передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на застроенной территории.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании вышеизложенных норм права суды, исходя из предусмотренной законом и подпунктом 1 пункта 4.3.2 договора возможности одностороннего отказа администрации от исполнения договора, принимая во внимание доказанность материалами дела факта неисполнения обществом обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2. 3.1.3, 3.1.4 договора, пришли к обоснованному выводу о правомерности одностороннего отказа администрации от договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы (общества) о том, что общество обязательства по договору не выполнило в полном объеме по причине просрочки исполнения администрацией встречных обязательств по договору, были предметом рассмотрения апелляционного суда, им дана надлежащая оценка.

Как установлено апелляционным судом, неисполнение обязательства по договору застройщиком, и, как следствие, отказ администрации от исполнения договора, произошло исключительно по причине материальных затруднений застройщика, что следует, в частности, из содержания письма общества от 23.03.2022 № 416. Встречные обязательства администрации, срок исполнения которых наступил, исполнены ею своевременно (утверждены проекты планировки и межевания территории). Изменения в проекты планировки и межевания территории вносились в процессе исполнения обязательств по договору (в процессе начала строительства на части территории, где объекты были снесены), влияния на сроки исполнения обязательств подрядчика не оказывали.

Общие последствия прекращения договора предусмотрены пунктом 4 статьи 453 ГК РФ; при этом в пункте 4.4 договора предусмотрено последствие прекращения договора в результате одностороннего отказа администрации от исполнения договора в соответствии с пунктом 4.3.2 договора в виде безвозмездной передачи имущества и имущественных прав, созданных и приобретенных в результате реализации договора, городскому округу – городу Барнаулу Алтайского края. По смыслу указанного пункта договора, приобретателем материальных благ, созданных (полученных) в результате исполнения договора, в случае правомерного отказа администрации от исполнения договора, является муниципальное образование, от лица которого выступают администрация и комитет. Такие последствия прекращения договора не противоречат нормам гражданского и градостроительного законодательства.

Учитывая недостижение цели договора, принимая во внимание общие правила о последствиях прекращения договора, положения пункта 4.4 договора, суды правомерно указали, что негативные последствия прекращения договора в виде сохранения издержек относятся на лицо, по вине которого прекратился договор, в данном случае – на застройщика.

Сопоставив размер встречных предоставлений сторон по договору, суды не установил нарушения эквивалентности и неосновательного обогащения на стороне муниципального образования в лице администрации и комитета. Учитывая, что объем муниципального жилищного фонда не изменился, поскольку физические лица получили аналогичные жилые помещения, возмещение компенсации собственникам жилых помещений являлось необходимым условием осуществления застройки территории, проектная и прочая документация администрации не передавалась, потребительской ценности для нее не представляет, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества к администрации и комитету.

Оснований для иных выводов в данной части у суда округа не имеется. Доводы общества, изложенные в его кассационной жалобе, противоречат вышеприведенным нормам права и сводятся к несогласию с установленными апелляционным судом обстоятельствам.

Также суд округа соглашается с выводами судов относительно отказа в удовлетворении части встречного иска комитета о взыскании стоимости произведенной муниципальным образованием выплаты возмещения стоимости нежилых помещений, расположенных в 

<

...> (3 720 000 руб. возмещения – АО «Почта России» на основании решения Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-3416/2019, 1 303 000 руб. – ФИО14 на основании решения Центрального районного суда г. Барнаула по делу № 2-1357/2018).

 

Мотивом отказа послужило отсутствие в условиях договора и в положениях ГрК РФ обязанности застройщика компенсировать собственникам изымаемых нежилых помещений их стоимость.

Пунктом 5 части 4 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, по уплате выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с  жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что к обязанностям застройщика отнесено возмещение собственникам выкупной цены изымаемых по решению муниципального образования жилых помещений.

Аналогичное положение содержится в пункте 3.1.3 договора, также не предусматривающим обязанности застройщика по возмещению выкупной стоимости изымаемых нежилых помещений.

Суд округа отмечает, что положения статьи 46.2 ГрК РФ допускали включение в условия договора обязанности застройщика по возмещению выкупной стоимости изымаемых нежилых помещений, однако подобное условие в рассматриваемом договоре отсутствует.

Основные правила толкования условий договоров разъяснены в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым данное толкование осуществляется в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Протолковав условия договора (в частности, пункт 3.1.3), положения действовавшего на момент заключения договора законодательства в части обязанностей застройщика, суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорные затраты муниципального образования по выплате выкупной стоимости нежилых помещений не могут быть возложены на застройщика; в силу закона (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 239.2 ГК РФ) данная обязанность возложена на муниципальное образование и ввиду отсутствия специальных указаний в законе или договоре не может быть передана им застройщику.

Доводы комитета, изложенные в кассационной жалобе, о наличии такой обязанности застройщика основаны на его неверном понимании.

Также во встречном иске комитета содержится требование о взыскании с общества 4 430 615 руб. неосновательного обогащения, полученного застройщиком в связи с изъятием квартиры № 2 в доме по адресу: 

<

...>, в которой проживала ФИО4 с семьей.

Размер убытков комитет определяет как произведение площади указанной изъятой квартиры  (55,4 кв.м) на рыночную стоимость 1 кв. м на 4 квартал 2022 года (79 975 руб.).

Суд округа отмечает, что в материалах дела (т. 4, л.д.152) имеется ходатайство комитета, согласно которому размер неосновательного обогащения составляет 4 422 803 руб. 60 коп. (55,4 кв.м х 79 834 руб. (рыночная стоимость 1 кв. м жилого помещения по состоянию на 01.04.2022). Вместе с тем данное уточнение не было рассмотрено судом первой инстанции, в тексте решения указан размер иска 4 430 615 руб., в связи с чем суд округа в дальнейшем исходит из суммы исковых требований в данной части, фактически рассмотренных судом первой инстанции (без учета указанного уточнения).

Апелляционный суд установил, что взамен указанной квартиры проживающим в ней лицам на основании договора социального найма застройщик предоставил жилое 

<

...>.

Согласно заключению эксперта от 20.05.2021 № 135С/21, полученному по результатам судебной экспертизы, проведенной по поручению Железнодорожного районного суда города Барнаула в рамках гражданского дела № 2-1014/2021, объектом которой являлось исследование жилого помещения № 29 и общего имущества многоквартирного дома № 84а по улице Эмилии Алексеевой в городе Барнауле, имеются многочисленные дефекты и повреждения конструкций и инженерного оборудования жилого помещения № 29 и общего имущества дома; квартира № 29 не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и не пригодна для постоянного проживания; указанные в заключении недостатки негативно влияют на условия проживания граждан в указанном жилом помещении (т. 3 л.д. 19-23).

Постановлением от 30.08.2018 № 1462 администрации ФИО4 на состав семьи из пяти человек предоставлена по договору социального найма квартира № 52 общей площадью 44,4 кв. м по адресу: 

<

...>.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, констатировав, что предоставленное застройщиком ФИО4 и ее семье жилое 

<

...> непригодно для проживания; взамен данной квартиры комитет передал ФИО4 квартиру общей площадью 44,4 кв. м по адресу: 

<

...>, которая соответствует социальным нормам, является пригодной для проживания (установлено вступившим в законную силу решением от 23.04.2018 Железнодорожного районного суда г. Барнаула по делу № 2-1190/2018), апелляционный суд применил положения ГК РФ об убытках, обоснованно счел доказанным в данном случае наличие причинно-следственной связи между действиями общества и возникшими у муниципального образования убытками, пришел к мотивированному выводу о том, что размер уменьшения имущественной массы муниципального образования (уменьшение муниципального жилого фонда) должен определяться исходя из стоимости фактически предоставленной ФИО4 муниципальным образованием взамен изъятой квартиры, т.е. исходя из характеристик жилого помещения по адресу: 

<

...> (44,4 кв. м), а также того факта, что ФИО4 с семьей занимали две комнаты из трех в квартире в аварийном доме.

Суд округа полагает правильной квалификацию заявленных комитетом требований в рассматриваемой части именно в качестве убытков (статьи 15, 393 ГК РФ), поскольку муниципальным образованием в лице комитета в ходе исполнения договора фактически исполнена обязанность застройщика по предоставлению ФИО4 равноценного жилого помещения, стоимость которого и представляет собой расходы, которые понесет администрация для восстановления нарушенного права путем приобретения аналогичного предоставленному ФИО4 жилого помещения. Доводы, изложенные в кассационной жалобе общества о том, что жилое помещение № 29 в доме № 84а по ул. Эмилии Алексеевой в городе Барнауле не возвращено застройщику, не имеет определяющего значения для правильного рассмотрения дела. Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула неоднократно выражал намерение вернуть указанное жилое помещение и предлагал расторгнуть договор, на основании которого оно передано в муниципальную собственность (письма от 31.10.2022 № 200/1851-исх-4679, от 27.04.2023 № 200/156/исх-1490).

Более того, в рамках настоящего дела требование о возврате жилого 

<

...> общество не заявляло, однако оно в случае уклонения муниципального образования от передачи помещения такое требование может быть заявлено в качестве самостоятельного иска.

Вместе с тем, определяя размер убытков, апелляционный суд принял во внимание приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.09.2021 № 699/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2021 года». Апелляционный суд не учел принцип полного возмещения убытков и оставил без внимания тот факт, что в результате возмещения убытков кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Поскольку ввиду отказа застройщика оплатить стоимость помещения приобретение помещения муниципальным округом будет производиться не ранее вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, то дата, на которую определяется размер убытков (рыночная стоимость предоставленного ФИО4 нежилого помещения), должна быть максимально приближена к дате принятия решения. Кроме того, суд округа полагает не применимыми в данном случае положения приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28.09.2021 № 699/пр «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2021 года» и аналогичных ему приказов за другие периоды в целях взыскания подобного рода убытков, поскольку данные приказы подлежат применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет федерального бюджета, что следует из текста приказа, т.е. в иных ситуациях, не тождественных ситуации в рамках настоящего дела.

При таких обстоятельствах стоимость 1 кв. м жилого помещения должна определяться исходя из рыночной стоимости предоставленного муниципальным образованием жилого помещения, которая согласно сложившейся судебной практике устанавливается по результатам оценочной экспертизы на дату проведения исследования.

Между тем рыночная стоимость жилого помещения, предоставленного муниципальным образованием ФИО4, не исследовалась и не устанавливалась судами первой и апелляционной инстанций, что привело к принятию неправильных судебных актов, поскольку размер убытков является существенным для настоящего дела обстоятельством.

В связи с необходимостью установления фактических обстоятельств, оценки представленных доказательств, дело в части взыскания с общества в пользу комитета 1 979 618 руб. 40 коп. убытков, а также в части отказа в удовлетворении остальной части требований о взыскании 4 430 615 руб. стоимости изъятой 

<

...> в части распределения судебных расходов подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении судам с учетом того, что по смыслу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 АПК РФ при разрешении спора суд не связан правовой квалификацией отношений, предложенной сторонами, и доводами лиц, участвующих в деле, необходимо с разумной степенью достоверности определить размер убытков, связанных с изъятием 

<

...> для чего предложить участвующим в дел лицам представить доводы и доказательства, касающиеся указанного вопросы, при необходимости - запросить новые доказательства, вынести на обсуждение участвующих в деле лиц вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, а также вопросы, требующие выяснения при назначении экспертизы (часть 4 статьи 82, часть 2 статьи 107 А РФ, пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), после чего при правильном применении норм материального и процессуального права принять в отмененной части законный и обоснованный судебный акт, в котором распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26.07.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 02.11.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-11840/2022 отменить в части взыскания с акционерного общества Специализированный застройщик «Барнаулкапстрой» в пользу Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула 1 979 618 руб. 40 коп. убытков, а также в части отказа в удовлетворении остальной части требований о взыскании 4 430 615 руб. стоимости изъятой 

<

...> в части распределения судебных расходов.

Дело в части взыскания 4 430 615 руб. стоимости изъятой 

<

...> направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       А.Н. Курындина

 

Судьи                                                                                    М.Ю. Бедерина

 

ФИО1