Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-76698/2020

18 марта 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 02 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ДЕНТА ЛАБ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 13.09.2002, юридический адрес: 144000, 

<

...>) к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 15.10.2002, юридический адрес: 144003, 

<

...>)  

Третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>).

о признании не соответствующими законодательству расчеты арендной платы за 2019 и 2020 гг. и рассчитанные с применением коэффициента Пкд в максимальном значении и не соответствующими фактическому виду разрешенной деятельности планируемой к осуществлению истцом по завершении строительства – оказание бытовых услуг населению; обязании произвести перерасчет стоимости арендной платы, исключив применение коэффициента Пкд; обязании привести в соответствие сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:46:0050101:4685 согласно планируемой деятельности – оказание бытовых услуг населению,

при участии в судебном заседании сторон – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЕНТА ЛАБ» (далее – ООО «ДЕНТА ЛАБ», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области (далее – ответчик) о признании не соответствующими законодательству расчеты арендной платы за 2019 и 2020 гг. и рассчитанные с применением коэффициента Пкд в максимальном значении и не соответствующими фактическому виду разрешенной деятельности планируемой к осуществлению истцом по завершении строительства – оказание бытовых услуг населению; обязании произвести перерасчет стоимости арендной платы, исключив применение коэффициента Пкд; обязании привести в соответствие сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:46:0050101:4685 согласно планируемой деятельности – оказание бытовых услуг населению.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика и с согласия истца определением суда от 15.12.2020 г. был заменен ответчик с Администрации городского округа Электросталь Московской области на Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Судебное заседание проводилось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 17.05.2016 г. между истцом (далее – арендатор) и ответчиком (далее – арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка № 2859 (далее – договор аренды), по условиям которого в аренду истцу сроком на 5 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:46:0050101:4685 площадью 3 150 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «предпринимательство» (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

На данном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0050101:5019, степень готовности - 70 %, проектируемой назначение – «здание торгового центра». Указанный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 06.07.2020 г., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

26.05.2020 г. истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием о предоставлении разъяснений относительно изменения размера Кд, Пкд при расчете арендной платы.

Письмом от 04.06.2020 № 1490 ответчик разъяснил порядок применения коэффициентов при расчете арендной платы, а также направил уточненный расчет арендной платы за период с 17.05.2019 по 31.12.2020. В соответствии с уточненным расчетом ответчиком применены следующие коэффициенты при расчете арендной платы: в 2019 г. - Аб=39,55; Кд=3; Пкд=3; Км=1,4; S=3150 кв.м.; в 2020 г. - Аб=41,01; Кд=3; Пкд=3; Км=1,4; S=3150 кв.м.

Истец, не согласившись с применением Кд=3 и Пкд=3, письмами от 28.07.2020 г., 29.09.2020 г. просил внести изменения в расчет арендной платы.

Письмом от 28.08.2020 г. исх. №2031 ответчик отказал в перерасчете размера арендной платы, посчитав расчет правильным и не подлежащим изменению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указал на неверное применение коэффициентов при расчете арендной платы за 2019 г., 2020 г. указав на необходимость применения коэффициентов Кд=1,5 и Пкд=1,5 в соответствии с планируемым видом деятельности после завершения строительства - «оказание бытовых услуг населению».

Как следует из материалов дела, земельный участок по договору аренды предоставлен с видом разрешенного использования «предпринимательство» для строительства объекта недвижимости «здания торгового центра».

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (далее – Классификатор).

В соответствии с кодом разрешенного использования 4.0 «Предпринимательство» относится деятельность по размещению объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10 (Деловое управление, Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), Рынки, Магазины, Банковская и страховая деятельность, Общественное питание, Гостиничное обслуживание, Развлечения, Развлекательные мероприятия, Проведение азартных игр, Проведение азартных игр в игорных зонах, Служебные гаражи, Заправка транспортных средств, Обеспечение дорожного отдыха, Автомобильные мойки, Ремонт автомобилей, Выставочно-ярмарочная деятельность).

Оказание бытовых услуг населению в соответствии с Классификатором предусмотрено кодом разрешенного использования 3.3 «Бытовое обслуживание».

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее – Закон №23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона №23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 14 Закона №23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее (указанное условие также имеется в пункте 6.4 Договора).

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 14 Закона №23/96-ОЗ на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий строительство (реконструкцию), Кд, равный 1,5, применяется с даты принятия соответствующего правового акта, но не более чем на три года.

По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Согласно пункту 4 статьи 14 корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Как следует из материалов дела, ответчиком, с учетом пунктов 3.1, 4 статьи 14 Закона №23/96-ОЗ на период строительства с момента заключения договора аренды, а именно с 17.05.2016 г. при расчете арендной платы применен Кд равный 1,5, Пкд равный 1,5.

После истечения трехлетнего срока с момента заключения договора с 17.05.2019 г. ответчиком произведен перерасчет арендной платы.

Ответчик при применении Кд в расчете арендной платы с 17.05.2019 г. руководствовался пунктом 41 Приложения к Закону № 23/96-ОЗ – «для размещения иных объектов коммерческого назначения» (Кд=3,0); а при применении Пкд – Решением Совета депутатов городского округа Электросталь Московской области от 31.10.2017 г. №213/37, согласно которому для вида разрешенного использования «для размещения иных объектов коммерческого назначения» установлен корректирующий коэффициент Пкд=3.

В отзыве ответчик ссылается на то, что сторонами при заключении договора аренды был установлен вид разрешенного использования «предпринимательство». Вместе с тем, указанный вид разрешенного использования отсутствует в приложении к Закону №23/96-ОЗ, Решении Совета депутатов городского округа Электросталь Московской области от 31.10.2017 г. №213/37 (в редакциях, действовавших на момент производства расчетов по арендной плате), в связи с чем ответчиком применены Кд=3,0, Пкд=3 для вида разрешенного использования «для размещения иных объектов коммерческого назначения».

Как следует из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка с кадастровым номером 50:46:0050101:5019 от 25.01.2021 г. на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. 

Указанные обстоятельства также подтверждаются представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН, согласно которой на данном земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:46:0050101:5019, поставленный на кадастровый учет 06.07.2020 г степень готовности - 70 %, проектируемой назначение – «здание торгового центра».

Согласно пункту 33 Приложения  к Закону № 23/96-ОЗ, Решения Совета депутатов городского округа Электросталь Московской области от 31.10.2017 г. №213/37 для размещения объектов торговли при расчете арендной платы предусмотрено применение коэффициентов Кд равного 4,2, Пкд равного 1,5. 

Вместе с тем, истцом предъявлены требования о применении коэффициентов Кд, Пкд при расчете арендной платы в соответствии с планируемым видом деятельности – «оказание бытовых услуг населению».

Однако доказательств осуществления на земельном участке вида деятельности «оказание бытовых услуг населению» истцом не представлено.

С учетом того, что ответчик является коммерческой организацией и не представил доказательств того, что на земельном участке используется объект для оказания бытовых услуг населению, при расчете арендной платы подлежит применению Кд равный 3, в соответствии с пунктом 41 Приложения к Закону Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".

В связи с изложенным, арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 50:46:0050101:4685 с 17.05.2019, т.е. с даты окончания трехлетного срока на который применяется льготная ставка на период строительства, правомерно определена ответчиком по формуле - Аб=39,55; Кд=3; Пкд=3; Км=1,4; S=3150 кв.м. - в 2019 г.; Аб=41,01; Кд=3; Пкд=3; Км=1,4; S=3150 кв.м. - в 2020 г.

При этом суд полагает необходимым отметить, что установление применяемых коэффициентов Кд, Пкд при расчете арендной платы в соответствии с планируемым видом деятельности, действующим законодательством не предусмотрено.

Кроме того, обществом заявлены требования об обязании привести в соответствие сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:46:0050101:4685 согласно планируемой деятельности – оказание бытовых услуг населению.

Однако, заявитель при обращении в суд с настоящими требованиями фактически просит суд изменить вид разрешенного использования земельного участка на новый вид, который функционально отличается от прежнего вида.

Таким образом, удовлетворение настоящих требований будет подменять собой установленную законом процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Заявитель не лишен возможности обратиться в уполномоченные органы с соответствующим заявлением.

Исходя из установленных фактических обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

СудьяВ.С. Желонкин