АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7099/22

20 октября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   13 октября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            20 октября 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Прокуратуры Ростовской области в интересах муниципального образования «Город Новочеркасск» в лице Администрации г. Новочеркасска 

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации                           г. Новочеркасска ИНН 6150039880 ОГРН 

<

***>, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 320619600019271

о признании недействительными аукциона, договора купли-продажи  от 30.04.2021, о применении последствий недействительности сделки, 

при участии:

от истца: прокурор Зонов Олег Валерьевич по служебному удостоверению, прокурор Воробьев Виталий Юрьевич по служебному удостоверению;

от ответчиков:

от ИП ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 12.03.2022.

установил:

Первый заместитель прокурора Ростовской области (далее – прокурор) обратился в интересах муниципального образования «город Новочеркасск» в лице Администрации г. Новочеркасска с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее – Комитет), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2), предъявив следующие требования:

- признать недействительным аукцион в электронной форме по продаже муниципального имущества - нежилых строений литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8, 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18 с земельным участком площадью 35560 кв. м. с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, адрес (местоположение): 

<

...> «а», оформленный протоколом от 26.04.2021 № 3.

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2021 регистрационный № 1, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска  и индивидуальным предпринимателем ФИО2,

- применить последствия недействительности сделки: обязать Комитет по   управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в размере 13 538 000 рублей;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации                         г. Новочеркасска приобретенные объекты недвижимости. 

В процессе рассмотрения спора прокурором исковые требования уточнены в части применения последствий недействительной сделки. В соответствии с измененными требованиями прокурор просит обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в размере 482 365 рублей 99 копеек; обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска земельный участок с кадастровым номером 61:55:0022003:6 с расположенными на нем неотделимыми улучшениями в виде мощения асфальтового, мощения бетонного, бортовых камней, ворот литер № 1, калитки литер № 2, забора литер № 3, сауну литер Д с кадастровым номером 61:55:0022003:3. В остальной части требования оставлены без изменения (т.12, л.д. 8-12).

Требования в измененной редакции приняты судом к рассмотрению на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования мотивированы тем, что начальная цена аукциона не отражала действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, реализованных в ходе конкурсной процедуры, в связи с чем, объекты реализованы по заниженной стоимости. Следовательно, проведённые торги и заключенный по их результатам договор подлежит признанию недействительным.  

Согласно позиции Комитета, изложенной в отзыве, реализованное имущество неоднократно было предметом торгов с 2016 года, однако в связи с отсутствием заявок торги признавались несостоявшимися, в связи с чем, цена спорного имущества понижалась. Комитетом направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

ИП ФИО2 против удовлетворения требований возражала по основаниям изложенным в отзыве, ходатайствовала о назначении повторной судебной экспертизы, указав, что экспертами при оценке рыночной стоимости приобретенного недвижимого имущества необоснованно учтено наличие на земельном участке инженерных коммуникаций, кроме того в стоимость земельного участка включена стоимость неотделимых улучшений (мощения, бортовых камней, калитки, забора), тогда как вопрос о стоимости улучшений перед экспертами судом не ставился.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.

Прокуратурой г. Новочеркасска проведена проверка исполнения органами местного самоуправления требований законодательства в сфере распоряжения муниципальной собственностью, в ходе которой выявлены нарушения, выразившиеся в следующем.

Установлено, что в соответствии с решением Городской Думы города Новочеркасска от 26.02.2021 № 42 «О внесении изменений в решение Городской Думы от 25.12.2020 № 23 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2021 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Новочеркасск» на 2022-2023 годы» объект недвижимости - нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18 с земельным участком площадью 35560 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, адрес (местоположение): 

<

...> «а» включен в план (программу) приватизации муниципального имущества на 2021 год (т.1, л.д. 12-15).

По результатам проведенного 26.04.2021 аукциона в электронной форме по продаже муниципального имущества Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска с победителем торгов -индивидуальным предпринимателем ФИО2 30.04.2021 заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекту недвижимого имущества, право собственности на нежилые строения и земельный участок зарегистрировано за покупателем в Едином государственном реестре недвижимости (т.2, л.д. 75-80).

Согласно условиям договора рыночная стоимость объектов недвижимости -13 538 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 рублей. Обязательства, вытекающие из договора, исполнены сторонами в полном объеме.

На основании муниципального контракта № 6 на выполнение комплекса работ по проведению рыночной оценки объектов муниципального имущества от 03.02.2021 индивидуальным предпринимателем ФИО4 подготовлен отчет от 15.02.2021 № 2358/1 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов, согласно которому общая стоимость объектов недвижимости составила 13 538 000,0 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 рублей, нежилых строений - 8 037 000 рублей (т.1., л.д. 28-91).

В ходе проведения проверки прокуратурой г. Новочеркасска направлен запрос в ООО «Абсолют-Оценка» для дачи заключения о соответствии вышеуказанного отчета установленным требованиям, в том числе в сфере законодательства об оценочной деятельности.I

Согласно представленной рецензии ООО «Абсолют-оценка» от 24.07.2021; № 022-Э-2021 отчет не соответствует требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности. Расчеты произведены с методологическими и арифметическими ошибками. Расчетные величины не обоснованы и не проверяемы. Рассчитанная итоговая величина не соответствует рыночной стоимости и не может быть использована.

Опрошенный по данному факту в прокуратуре г. Новочеркасска ИП ФИО4 не смог опровергнуть выводы, изложенные в рецензии.

Согласно полученному в ходе проверки заключению специалиста МООСРП ООППКН «Межрегиональный комитет общественной безопасности» от 20.12.2021 № 028-И/21, рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 69 445 856 рублей, в том числе нежилых строений - 46 278 573,7 рублей, земельного участка - 16 230 763,5 рублей, а также буровой скважины, расположенной на проданном земельном участке - 6 936 512,79 руб. (т.2, л.д. 130-153, т.3 л.д. 1-14).

Ссылаясь на то, что начальная цена аукциона в сумме 13 538 000,0 руб. не отражала действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, а также реализацию муниципального имущества по заниженной цене, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела, судом установлено, что спорные объекты, за исключением сауны литер Д с кадастровым номером 61:55:0022003:3 снесены и сняты с кадастрового учета, что подтверждается представленными в материалы дела пояснениями предпринимателя и выписками из ЕГРН (т.3, л.д. 104-113). 

В связи с указанным исковые требования уточнены, в порядке применения последствий недействительной сделки прокурор просит обязать предпринимателя возвратить муниципалитету земельный участок с неотделимыми улучшениями и сауну литер Д. В отношении остальных объектов, как указывает прокурор, с ответчика подлежит взысканию их стоимость. 

Согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2021 цена продажи спорных объектов недвижимого имущества составила 13 538 000 руб. Оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 12.04.2021 № 6, от 31.05.2021 № 6, от 28.05.2021 № 742070. Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества - нежилых строений, литеры А, Б, В, Г, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, согласно заключению экспертов составляет 13 055 634,01 руб.

В порядке применения последствий недействительности сделки, по мнению прокурора,  ИП ФИО2 обязана возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска земельный участок с кадастровым номером 61:55:0022003:6 с расположенными на нем неотделимыми улучшениями, в порядке зачета встречных требований Комитет обязан возвратить ИП ФИО2 разницу между уплаченной по договору суммой и рыночной стоимостью нежилых строений литеры А, Б, В, Г, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я в размере 482 365,99 рублей (13 538 000 - 13 055 634,01 = 482 365,99).

При разрешении настоящего спора суд руководствуется следующим.

Частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд в том числе  с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В силу статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги проводятся в форме конкурса или аукциона. В связи с этим оспаривание конкурса в судебном порядке возможно лишь по основаниям, указанным в статье 449 Кодекса, согласно которым суд может признать торги недействительными, если они проведены с нарушением установленных законом правил. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи (абзац 6 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абзац 7 пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в данном пункте.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения (статья 422 ГК РФ).

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

Приведенная норма устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях отчуждения муниципального имущества. 

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Закон об оценочной деятельности устанавливает требование достоверности установления рыночной цены.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. 

В силу разъяснений, данных в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такая сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В соответствии с пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной 11 практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку. 

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

В данном случае судом не установлено существенных нарушений порядка проведения аукциона.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 26.02.2021 № 42 «О внесении изменений в решение Городской Думы от 25.12.2020 № 23 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2021 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Новочеркасск» на 2022-2023 годы» спорные объекты недвижимости были включен в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2021 год.

На основании муниципального контракта № 6 на выполнение комплекса работ по проведению рыночной оценки объектов муниципального имущества от 03.02.2021 индивидуальным предпринимателем ФИО4 подготовлен отчет от 15.02.2021 № 2358/1 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов, согласно которому общая стоимость Объекта недвижимости составила 13 538 000,0 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 рублей, нежилых строений - 8 037 000 рублей (т.1., л.д. 28-91).

Таким образом, минимальная начальная цена продажи имущества была установлена  в размере 13 538 000,0 руб.

Аукцион  по продаже указанного имущества был назначен на 26.04.2021 в электронной форме на универсальной торговой платформе АО «Сбербанк-АСТ».

Извещения о проведении аукциона по продаже имущества (лот №5) были опубликованы в газете «Новочеркасские ведомости» от 7-13 апреля №17, на официальном сайте Российской Федерации по размещению информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru, официальной сайте Администрации города Новочеркасска (т.2. л.д. 31-32, т.1, л.д. 132).

Начало приема заявок с прилагаемыми документами – 23.03.2021 с 08.30, окончание  - 19.04.2021 до 17:30. 

Согласно информации о поступивших заявках на момент окончания приема заявок по лоту № 5 поступили заявки двух претендентов – ИП ФИО2, ООО «Юг-Комплект»,  все они были признаны участниками торгов, все были допущены к проведению торгов. 

26.04.201 на электронной площадке АО «Сбербанк-АСТ» состоялся открытый аукцион по продаже имущества: лот №5: нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12;'61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18 с земельным участком площадью 35560 кв. м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер: 61:55:0022003:6, расположенные по адресу: 

<

...>.

Победителем признана ИП ФИО2, предложившая цену лота в размере 13 538 000 рублей, второй участник предложений по цене лота не делал, действий по повышению цены не предпринимал. Фактически единственным участником аукциона была ИП ФИО2, о чем составлен протокол от 26.04.2018 (т.2, л.д. 73-75).

30.04.2021 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости с ИП ФИО2, расчеты по договору полностью проведены, объекты переданы по акту приема-передачи от 02.06.2021 (т.2, л.д. 76-77).

Как видно из материалов дела нарушений порядка проведения аукциона, в том числе необоснованного отстранения от участия в торгах; необоснованного непринятия высшей предложенной цена на торгах, продажи ранее указанного в извещении срока не допущено. Начальная продажная цена реализуемого на торгах муниципального имущества установлена на основании отчета оценщика, что соответствует приведенным выше законоположениям.

Прокурор, полагает незаконными состоявшиеся публичные торги по продаже муниципального имущества по причине низкой начальной цены, установленной отчетом оценщика, в результате чего имущество было реализовано по заниженной стоимости.

Оценивая указанные доводы прокурора, суд полагает обоснованным и правомерным исходить из следующего.

Как следует из отзыва Комитета, представленного в материалы дела (т.10. л.д. 115-117) спорые объекты недвижимого имущества были включены в план (программу) приватизации муниципального имущества на 2016 год Решением Городской Думы города Новочеркасска от 27.05.2016 №64 «О внесении изменения в решение Городской Думы от 30.10.2015 № 14 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального ' имущества на 2016 год» (в редакции от 29.01.2016 №39). Рассматриваемые объекты  недвижимости дважды выставлялся на аукцион в 2016 г., однако в виду отсутствия заявок аукционы по данному лоту признаны несостоявшимися.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 02.03.2017 № 153 «О внесении изменений в решение Городской Думы от 23.12.2016 № 153 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2017 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Новочеркасск» на 2018-2019 годы» объекты недвижимости включены в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2017 год. В течение 2017 года объекты выставлялся на аукцион 2 раза, однако в виду отсутствия заявок торги по данному лоту были признаны несостоявшимися.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 02.03.2018 № 261 «О внесении изменений в решение Городской Думы от 01.12.2017 № 231 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2018 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Новочеркасск» на 2019-2020 годы» объекты недвижимости включены в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на 2018 год. В течение 2018 года объект выставлялся на аукцион 2 раза и 2 раза выставлялся на продажу посредством публичного предложения, однако в виду отсутствия заявок торги по данному лоту признаны несостоявшимися.

В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена отсечения составляет 50 процентов начальной цены такого аукциона. При продаже посредством публичного предложения осуществляется последовательное снижение цены первоначального предложения на «шаг понижения» до цены отсечения (п. 5 ст. 23 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ). Однако, даже с учетом возможности снижения первоначальной цены до 50 процентов объекты не были востребованы.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 01.02.2019 № 397 «О внесении изменений в решение Городской Думы от 11.12.2018 № 375 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2019 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Новочеркасск» на 2020-2021 годы» объекты недвижимости  включены в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на

2019год. В течение 2019 года объект выставлялся на аукцион 6 раз, однако в виду отсутствия заявок аукционы по данному лоту были признаны несостоявшимися.

В соответствии с Решением Городской Думы города Новочеркасска от 31.01.2020 № 500 «О внесении изменений в решение Городской Думы от 24.12.2019 № 487 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества на 2020 год и основных направлениях приватизации муниципального имущества муниципального образования «Город Новочеркасск» на 2021-2022 годы» Объект недвижимости был включен в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества на

2020 год. В течение 2020 года объект выставлялся на аукцион 6 раз, однако в виду отсутствия заявок аукционы по данному лоту были признаны несостоявшимися.

В течение 2021 года объект недвижимости выставлялся на аукцион 1 раз, объект реализован по результатам состоявшегося аукциона ИП ФИО2, которая фактически, являлась единственным лицом, принявшим участие в конкурентных процедурах.

Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Таким образом, спорные объекты недвижимости, начиная с 2016 года неоднократно, более 20 раз, были предметом конкурсных процедур, и в абсолютном большинстве случаев (21 раз) в связи с отсутствием предложений в течение более 4-х лет были не востребованы, а объявленные торги признавались несостоявшимися. При этом из представленных в материалы дела отчетов оценщиков, произведенных с 2016 года, усматривается последовательное снижение общей цены спорного имущества, что является закономерным следствием не востребованности спорного имущества,.

Так, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП ФИО5 на дату 26.02.2016 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, с земельным участком площадью 35560 кв.) составила 59 887 000 рублей (т.9, л.д. 1-136), в том числе, зданий 26 612 000 рублей и земельного участка 33 275 000 рублей.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП ФИО6 на дату оценки 21.11.2016 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, с земельным участком площадью 35560 кв.) составила 50 595 000 рублей, в том числе зданий 37 458 000 рублей и земельного участка 13 137 000 рублей (т.8, л.д. 1-110).

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП ФИО6 на дату оценки 13.07.2017 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, с земельным участком площадью 35560 кв.) составила 44 779 000 рублей, в том числе зданий 28 354 000 рублей и земельного участка 16 425 000 рублей (т.7, л.д. 2).

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ИП ФИО6 на дату оценки 21.05.2020 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (нежилые строения литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадями 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, с земельным участком площадью 35560 кв.) составила 14 711 000 рублей, в том числе зданий 8 573 000 рублей и земельного участка 6 138 000 рублей (т., л.д. 102).

Согласно отчету ИП ФИО4 от 15.02.2021 № 2358/1 об оценке рыночной стоимости вышеуказанных объектов, общая стоимость объектов недвижимости составила 13 538 000,0 руб., в том числе стоимость земельного участка - 5 501 000 рублей, нежилых строений - 8 037 000 рублей (т.1., л.д. 28-91).

В обоснование собственных доводов о занижении начальной продажной цены реализуемого имущества, прокурор ссылается на заключение специалиста МООСРП ООППКН «Межрегиональный комитет общественной безопасности» от 20.12.2021 № 028-И/21, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 69 445 856 рублей, в том числе нежилых строений - 46 278 573,7 рублей, земельного участка - 16 230 763,5 рублей, а также буровой скважины, расположенной на проданном земельном участке - 6 936 512,79 руб. (т.2, л.д. 130-153, т.3 л.д. 1-14).

В целях проверки доводов, положенных в основу иска, судом по ходатайству лиц, участвующих в деле, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Специализированному частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз», ФИО7, ФИО8

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

определить по состоянию на 15.02.2021 рыночную стоимость земельного участка площадью 35560 кв.м. с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, и нежилых строений литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0 кв. м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:0022003:18, расположенных по адресу: 

<

...> «а».

Согласно экспертному заключению от 07.06.2022 № 0240/Э, поступившему в материалы дела, рыночная стоимость по состоянию на 15.02.2021 земельного участка площадью 35560 кв.м с видом разрешенного использования: для размещения санаторно-курортных учреждений, кадастровый номер 61:55:0022003:6, и нежилых строений литеры А, Б, В, Г, Д, Ж, 3, Л, О, У, X, Ц, Ю, Я, площадью 1905,4; 72,7; 32,8 кв. м; 360 м. куб.; 1071,3; 16,3; 38,4; 363,5; 129,8; 25,5; 45,6; 1,0; 184,8; 14,0;кв.м, кадастровые номера: 61:55:0022003:2; 61:55:0022003:3; 61:55:0022003:7; 61:55:0022003:8; 61:55:0022003:9; 61:55:0022003:10; 61:55:0022003:11; 61:55:0022003:12; 61:55:0022003:13; 61:55:0022003:14; 61:55:0022003:15; 61:55:0022003:16; 61:55:0022003:17; 61:55:00220003:18, расположенных по адресу: 

<

...> «а», составляет 16 015 853,55 руб. (шестнадцать миллионов пятнадцать тысяч восемьсот пятьдесят три рубля пятьдесят пять копеек), а именно: 

нежилое здание, профилакторий с КН 61:55:0022003:2 – 6 675 959, 05 руб.

нежилое здание, здание грязелечебницы с КН 61:55:0022003:9– 3 456 102, 96 руб.

нежилое здание, здание регенерации грязи с КН 61:55:0022003:17 – 703 426, 74 руб.

нежилое здание, здание котельной с КН 61:55:0022003:12 – 799 747, 02 руб.

нежилое, сауна с КН 61:55:0022003:3 – 203 163, 35 руб.

нежилое сарай с КН 61:55:0022003:13 –486 001, 20 руб.

нежилое, резервуар ж/б подземный с КН: 61:55:0022003:8 -349 789, 41 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:7 -122 810, 78 руб.

нежилое, насосная с КН 61:55:0022003:14 - 19 377, 95 руб.

нежилое, уборная с КН: 61:55:0022003:16 – 14 433, 30 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:10 – 61 030, 97 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:15 – 170 736, 94 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:18 – 52 419, 24 руб.

нежилое, сарай с КН: 61:55:0022003:11 – 143 778, 47 руб.

земельный участок с КН 61:55:0022003:6 – 2 757 056, 19 руб.

При этом отдельно экспертом произведена оценка стоимости неотделимых улучшений  земельного участка, в том числе мощение асфальтовое – 5 063 130, 84, мощение бетонное  187 642, 65 коп., бортовые камни 840 192, 65 руб., ворота 18237, 91, калитка 2728, 44 руб.. забор 367 145 руб. 92.

Согласно положениям статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Заключение экспертизы оценивается наряду с другими доказательствами.

Составленное экспертное заключение является ясным и полным, содержит понятные и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, либо наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

Таким образом суд признает экспертное заключение от 07.06.2022 № 0240/Э надлежащим доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика ИП ФИО2 о необоснованном учете экспертами наличия на земельном участке инженерных коммуникаций при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, отклоняются судом, поскольку наличие таких коммуникаций подтверждено материалами дела, в том числе представленными ответами ресурсоснабжающих организаций (т.12, л.д. 87, 89,32, 33). Наличие инженерных систем подведенных к земельному участку учитывалось при проведении оценки спорного имущества на основании более ранних отчетов, их наличие подтверждено также представленными в материалы дела фотоматериалами (т.3, л.д. 25-30). 

Судом отклоняются доводы о необоснованном применении затратного подхода при определении рыночной стоимости нежилых зданий на земельном участке. Затратный подход использовался всеми оценщиками при оценке указанных объектов с 2016 года, применение данного подхода подробно обосновано экспертами в экспертном заключении с указанием мотивов, по которым применение иных подходов является невозможным или нецелесообразным.

По указанным мотивам суд не находит правовых оснований для назначений повторной в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы судом отклонено. Само по себе несогласие участвующих в деле лиц с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения повторной либо дополнительной экспертизы. 

Суд поддерживает доводы прокуратуры о необходимости учета стоимости неотделимых улучшений в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка, поскольку данные характеристики улучшают потребительские свойства оцениваемого земельного участка и влияют на его окончательную стоимость.

При этом суд критически оценивает выводы экспертов, связанные с определением стоимости неотделимых улучшений земельного участка, в том числе мощение асфальтовое – 5 063 130, 84, мощение бетонное  187 642, 65 коп., бортовые камни 840 192, 65 руб. 

Вызванные в судебное заседание эксперты ФИО7, ФИО8 пояснили, что при определении стоимости указанных неотделимых улучшений руководствовались исключительно данными о площади, указанной в технической документации на здания 2004 -2005 г.г. Непосредственно площадь замощения, а также протяжность бортовых ограждений при осмотре объектов экспертами не исследовалась, соответствующие замеры не проводились. В технической документации площадь асфальтового замощения указана – асфальтовое мощение 9054 , 90 кв.м., мощение бетонное 239,  70 кв.м., бортовые камни – длина  2732 м., ворота – длина 5.48, калитка – длина 1,00 м, забор – длина 595 м. Исходя из указанных данных определена рыночная стоимость указанных объектов по состоянию на дату оценки.

Вместе с тем предпринимателем в материалы дела представлено заключение специалиста, кадастрового инженера ФИО9 от 26.09.2022, согласно которому по данным инструментальных геодезических замеров площадь спорного земельного участка, занятого асфальтовым мощением составила 5 148 кв.м., бетонные замощения на земельном участке не обнаружены, имеющиеся остатки бетонных площадок не являются замощениями, а относятся к фундаментам разрушенных зданий. Протяженность бортовых камней составила 1500 погонных метров.

Суд полагает возможным использовать указанные данные при определении окончательной рыночной стоимости неотделимых улучшений, поскольку данные технических паспортов 2004-2005 года, примененные экспертами, являются значительно отдаленными по отношению к дате оценке  - 15.02.2021, их актуальность на указанную дату ничем не подтверждена.

Исходя из изложенного суд определил рыночную стоимость асфальтового замощения в 2 878 504, 2 рублей (5 063 130, 84 / 9054 , 90 кв.м. * 5 148), бортовых ограждений – 461 295 рублей (840 192, 65 / 2732 * 1500). Наличие бетонного замощения на земельном участке на дату оценки материалами дела не подтверждено.

Таким образом рыночная стоимость земельного участка с учетом наличия на нем неотделимых улучшений по состоянию на дату оценки составила 6 484 967, 66 рублей (2 757 056, 19  + 2 878 504, 2 + 461 295 + 18 237, 91 + 2 728. 44 + 367 145, 92). Данная цена является максимально приближенной к начальной продажной цене земельного участка на торгах (5 501 000 рублей) определённой на основании отчета ИП ФИО4 от 15.02.2021 № 2358/1. 

Разницу в общей стоимости иных объектов недвижимости, реализованных на торгах, суд признает допустимой с учетом конкретных обстоятельств настоящего  дела, а именно полным отсутствием покупательского спроса на спорное имущество, его крайне низкой ликвидности. Данные выводы суда подтверждаются выводами исследовательской части экспертного заключения, согласно которым при анализе ретроактивной, актуальной на дату оценки технической и правоустанавливающей документации, а также влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов исследования, ценообразующих факторов, эксперты пришли к выводам о том, что объекты исследования относятся к сегменту неактивного рынка коммерческой недвижимости (т.11, л.д. 56). При анализе ликвидности объектов исследования экспертами выявлено, что количество потенциальных покупателей объектов характеризуется как незначительное, в виду чего подтип спроса характеризуется как сильно неэластичный (т. 11, л.д. 70). 

При этом суд принимает во внимание, что разница в стоимости объектов, определённой на основании отчета оценщика и судебной экспертизы может объясняться, в том числе, применением различной степени износа в расчетах. Так ИП ФИО6 выполнявший оценку и производивший непосредственный осмотр объектов до их сноса, определил степень износа 70 % в отношении всех объектов капитального строительства, тогда как эксперты в отношении ряда объектов (сараи и уборная)  определили величину физического износа  в размере среднего значения – 47, 5 % (метод экспертизы состояния), указав, что экспертам не представляется идентифицировать по отдельности каждый объект, а также с учетом отсутствия в материалах дела иных пояснений, описывающих физическое состояние объектов на дату оценки, т.е. до их сноса (т.12, л.д.106).

При обращении с иском о признании торгов недействительными лицо, обращающееся с таким требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма N 101).

В соответствии с пунктом 5 информационного письма N 101 суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. 

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Обращение Прокурора с иском должно иметь целью защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов государства либо неопределенного круга лиц, то есть в защиту публичного интереса, и влечь за собой реальное восстановление прав и законных интересов. При этом Прокурор несет процессуальные обязанности истца и должен представить доказательства, свидетельствующие о том, что оспариваемая им сделка привела к нарушению прав лица, в защиту интересов которого он обращался.

Прокурор не доказал наличия обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав муниципального образования, подлежащих судебной защите путем обращения с настоящим иском.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.