ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-17098/2019

Дело № А41-2268/19

30 сентября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  23 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 сентября 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью СЗ «БронИнвестСтрой» на решение Арбитражного суда Московской области от 25.07.2019, принятое судьей Кузьминой О.А. по делу № А41-2268/19 по иску Администрации Воскресенского муниципального района к ООО «СЗ «БронИнвестСтрой» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 19.01.2016 № 143/Торги, по встречному иску ООО «СЗ «БронИнвестСтрой» к Администрации Воскресенского муниципального района о взыскании неосновательного обогащения, 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Воскресенского муниципального района Московской области (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «БронИнвестСтрой» (далее – общество) со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ): 

- взыскать задолженность по договору аренды от 19.01.2016 №1432/Торги по арендной плате за период с 03.04.2017 по 30.09.2018 в размере 35 633 585 руб. 67 коп. и пени за просрочку арендных платежей за период с 16.06.2016 по 10.01.2019 в размере 8 580 679 руб. 59 коп., а всего - 44 214 265 руб. 26 коп.. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области. 

Определением суда первой инстанции от 29.05.2019 к производству принято встречное исковое заявление, в котором ООО «СЗ «БронИнвестСтрой» просит взыскать с Администрации Воскресенского муниципального района Московской области неосновательное обогащение в размере 13 877 210 руб. 48 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.07.2019 первоначальное исковое заявление удовлетворено. В удовлетворении встречного иска отказано.

 Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части удовлетворения первоначального иска и отказа во встречном иске.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. 

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел. 

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 19.01.2016 между Администрацией Воскресенского муниципального района Московской области и ООО «БРОНИНВЕСТСТРОЙ» по результатам торгов заключен договор №1432/Торги.

Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:29:0030104:2937 площадью 6293 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для строительства многоквартирного жилого дома. 

Срок аренды установлен с 19.01.2016 на пять лет (п. 2.1 договора).

Участок передан по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 20). 

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области 05.04.2016. 

Поскольку в нарушение условий договора обязательства в части своевременности и полноты внесения арендной платы не исполнены арендатором, администрация направила досудебную претензию от 01.11.2018 № 2795 о необходимости погашения задолженности и пени (т. 1, л.д. 27).

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Обращаясь со встречным иском, общество указало на то, что не могло использовать участок по целевому назначению до 12.08.2016 – даты выдачи разрешения на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома в квартале «Б» микрорайона №2 пос. Белоозерский Московской области.

 В связи с изложенным, общество просит взыскать неосновательное обогащение в виде полученной арендной платы за период с 19.01.2016 по 12.08.2016. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции об удовлетворении первоначального иска и отказе во встречном иске.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). 

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Возражая против первоначального иска и поддерживая доводы в обоснование встречного иска, общество указало на то, что могло пользоваться земельным участком лишь с даты получения разрешения на строительство – то есть с 12.08.2016. 

Однако обществом не учтено следующее. 

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». 

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка, который включает в себя, в том числе, и время на процедуру по получению разрешительной документации на строительство. 

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. 

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее. 

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. 

Таким образом, довод общества о том, что арендная плата должна начисляться с даты выдачи разрешения на строительство основан на неверном толковании норм материального права. 

В апелляционной жалобе Общество ссылается на то, что при заключении договора аренды на участке планировалось строительство только многоквартирного дома, однако в период действия договора обществу предложено строительство встроенного детского сада, что повлекло изменение проекта строительства. 

Однако, по мнению арбитражного суда, данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности освоения земельного участка. 

Изменение проекта строительства относится к предпринимательским рискам общества. 

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что общество не получало каких-либо отказов в выдаче разрешения на строительство, иной разрешительной документации по мотивам отсутствия встроенного детского сада в проекте многоквартирного дома. 

Доказательств понуждения общества к включению детского сада в проект многоквартирного дома вопреки его воле в материалах дела не имеется. 

Из материалов дела следует, что земельный участок передан обществу по акту 16.04.2018. 

ООО «СЗ Бронинвестстрой» не представило доказательств, подтверждающих неиспользование им земельного участка в период с 2016 года по 12.08.2016.

Более того, доводы встречного иска о неиспользовании земельного участка опровергаются следующими доказательствами:

- Письмом ООО «БронИнвестСтрой» от 29.07.2016 №68/16 в адрес руководителя Администрации Воскресенского муниципального района Московской области, в котором сообщается, что «в настоящее время по строящемуся объекту выполнены проектно-изыскательские работы, испытание сваи и монолитные плиты, согласование и экспертиза проекта, монтаж башенных кранов, а также строительно-монтажные работы: свайное поле 1520 шт., монолитная плита 1380 куб.м., монолитный ростверк 950 куб.м., монтаж фундаментных блоков 3200 пгг., работы по кирпичной кладке цокольной части дома u детского дошкольного учреждения, перекрытий и начало кирпичной кладки первого этажа.»;

- Письмом зам начальника управления архитектуры и градостроительства Администрации Воскресенского муниципального района от 01.06.2016 №349-ОГО на имя начальника Управления по организации завершения строительства проблемных объектов Министерства строительного комплекса Московской области, в котором в рамках организации совместных мер, направленных на завершение строительства проблемного объекта и обеспечение прав пострадавших граждан по адресу: Воскресенский муниципальный район, пос. Белоозерский, мкр. 2, квартал «Б», корп. №2, застройщик ООО «БронИнвестСтрой», сообщается о том, что проект объекта проходит экспертизу; ведутся работы по укреплению существующего фундамента, согласно экспертному заключению, полученному на данную часть объекта; на строительной площадке работают 20 человек; осуществляется доставка и монтаж оборудования кранового хозяйства.

При таких обстоятельствах, доводы общества, положенные в обоснование встречного иска, являются необоснованными. 

Вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска является правильным. 

В отсутствие доказательств оплаты долга требование администрации о взыскании арендной платы за период с 03.04.2017 по 30.09.2018 в размере 35 633 585 руб. 67 коп. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

 Администрация также просит взыскать с общества пени за просрочку арендных платежей за период с 16.06.2016 по 10.01.2019 в размере 8 580 679 руб. 59 коп. 

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами. 

Следовательно, согласно нормам гражданского законодательства стороны, вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. 

Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется. 

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, о несоразмерности взысканной судом первой инстанции неустойки последствиям неисполнения обязательства по внесению арендной платы, также отклонены арбитражным апелляционным судом по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Из пункта 2 статьи 333 ГК РФ также следует, что уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается лишь в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Пунктом 73 данного Постановления Пленума № 7 предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возложено на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Согласно п. 75 Постановления Пленума № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства (пункт 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Доказательства, подтверждающие, что взысканная судом первой инстанции сумма неустойки 8 580 679 руб. 59 коп.. при большой сумме основного долга 36 633 585 руб. 67 коп. и длительном периоде просрочки является несоразмерной последствиям нарушения обязательства по своевременной оплате долга, ответчик в материалы дела не представил

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что размер неустойки (0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки) предусмотрен Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Кроме того, ответчик не представил доказательства принятия им мер по погашению задолженности в полном объеме, в том числе данные об одобрении получения в банке кредита на погашение долга.

Таким образом, ответчик не обосновал необходимость применения при расчете неустойки иного ее размера.

При таких обстоятельствах оснований для снижения суммы взысканной судом первой инстанции неустойки не имеется.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.07.2019 по делу № А41-2268/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Н. Семушкина

Л.В. Пивоварова