АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А28-16148/2020

16 декабря 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителя

общества с ограниченной ответственностью СК «Родина»:

ФИО1 (генерального директора), 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

общества с ограниченной ответственностью СК «Родина»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.05.2021,

принятое судьей Вихаревой С.М., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021,

принятое судьями Волковой С.С., Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В.,

по делу № А28-16148/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью СК «Родина»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к акционерному обществу «Электромашиностроительный завод «Лепсе»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании договора аренды недвижимого имущества действующим,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, общество с ограниченной ответственностью «ЛСГ»,

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью СК «Родина» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к акционерному обществу «Электромашиностроительный завод «Лепсе» (далее – Завод) о признании договора от 01.04.2014 № ДИ-0373-14-А аренды недвижимого имущества действующим.

Исковое требование основано на статьях 10, 165.1, 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что установленные Заводом недостатки не влекут за собой причинения какого-либо ущерба арендодателю, не отвечают признакам существенности нарушения, являются малозначительными и устранимыми.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области и общество с ограниченной ответственностью «ЛСГ».

Арбитражный суд Кировской области от 23.05.2021, оставленным в силе постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021, отказал в удовлетворении иска. Суды пришли к выводу о том, что арендатор допустил нарушения, которые в силу договора являются основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, представленные ответчиком акты осмотра не могли быть приняты в качестве доказательств нарушения арендатором условий договора, поскольку они составлены в одностороннем порядке, указанные в них нарушения являются незначительными, не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленный арендодателем срок для их устранения не является разумным. Кассатор указал, что на данный момент все нарушения устранены; суды двух инстанций не приняли во внимание недобросовестность действий ответчика. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании

Завод в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Общества – без удовлетворения. 

Третьи лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

Завод и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Общество (арендатор) и Завод (арендодатель) 01.04.2014 заключили договор аренды недвижимого имущества № ДИ-0373-14-А.

Согласно указанному договору арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок в границах, указанных на плане (приложение 3), и здания, указанные в пункте 1.2, с размещенными в них инженерными коммуникациями и линиями телефонной связи в целях, указанных в пункте 1.3 (пункт 1.1). 

Арендатору переданы в аренду: спортивный павильон «Родина» площадью 3319,3 квадратного метра с размещенной в нем пожарной сигнализацией; нежилые помещения общежития спорткомплекса общей площадью 2651,2 квадратного метра, с размещенной в нем пожарной сигнализацией, в том числе: на 1 этаже – помещения № 1, 2, 11 – 19, 26, 27, 30, 33, 35 и 42, а также помещения на 2, 3, 4 этажах, подвал, расположенные по адресу: 

<

...>; земельный участок (пункт 1.2 в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2018). Факт передачи указанного недвижимого имущества от арендодателя арендатору подтверждается актами приема-передачи от 01.04.2014 и от 31.08.2018.

Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием недвижимого имущества, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора; обязан документально фиксировать нарушения арендатора в ходе исполнения взятых по договору обязательств согласно пункту 2.3 договора, и на основании этого высылать арендатору уведомления о нарушении условия договора (пункты 2.1.1 и 2.2.2).

Арендатор обязан: соблюдать при использовании арендуемого недвижимого имущества и прилегающей к нему территории правила и положения по охране труда и санитарные нормы, нормы техники безопасности, общие правила общественного порядка, отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им недвижимого имущества, требования Государственного пожарного надзора и другие правила согласно существующих нормативных документов, а также обеспечить содержание недвижимого имущества и прилегающей к нему территории в надлежащем противопожарном состоянии; выполнять в установленный срок предписания арендодателя, контролирующих и инспектирующих организаций о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность недвижимого имущества, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого недвижимого имущества; беспрепятственно допускать представителей арендодателя для проверки соблюдения условий договора и состояния недвижимого имущества (пункт 2.3).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует 10 лет. Он распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с 01.04.2014 (пункт 5.1). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 22.05.2014.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и 

расторгнуть его во внесудебном порядке в случаях, в том числе, если арендатор не выполняет обязанностей, предусмотренных пунктом 2.3.2 договора; за несоблюдение арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности; за выполнение арендатором перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность недвижимого имущества и неотделимых без вреда для недвижимого имущества и его конструкций, без письменного согласия арендодателя (пункт 5.3).

Арендодатель 24.04.2020 провел осмотр арендуемого недвижимого имущества, по результатам которого составлен акт-предписание № 49/1, в котором арендодатель отразил выявленные нарушения условий договора аренды со стороны арендатора, в том числе несоблюдение норм противопожарной безопасности.

Далее, арендодатель 30.07.2020 провел осмотр арендуемого недвижимого имущества, составил акт-предписание № 62/1, в котором отразил то, что нарушения по предыдущему акту от 24.04.2020 № 49/1 не устранены, зафиксированы нарушения условий договора аренды, подлежащие устранению арендатором в 14-дневный срок с даты получения. 07.08.2020 генеральный директор Общества получил акт-предписание от 30.07.2020 № 62.

Из акта повторной проверки от 28.08.2020 № 79 следует, что выявленные и зафиксированные в актах-предписаниях от 24.04.2020 № 49/1 и от 30.07.2020 № 62 нарушения в большей части арендатором не устранены. Также зафиксированы несогласованные перепланировки в здании спортивного павильона на 1 этаже, в здании общежития на втором и третьем этажах. 

На основании изложенного арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 01.09.2020 № 34/47-1-20, которым Завод уведомил Общество о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в связи с нарушением арендатором пунктов 5.3, 5.3.6, 5.3.9, 5.3.10 договора с 14.09.2020 и указал на необходимость освободить и передать имущество арендодателю. Указанное уведомление получено Обществом 07.09.2020.

Общество, посчитав односторонний отказ Завода от договора незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 615 (пунктов 1 и 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В статьях 310 (пункте 1), 450 (пункте 1) и 450.1 (пунктах 1, 2 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

На основании статьи 165.1 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54

«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в пунктах 13 и 14, разъяснил следующее.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковое требование не подлежит удовлетворению.

Суды исходили из того, что основанием для принятия арендодателем решения об одностороннем отказе от договора аренды послужили нарушения арендатором условий договора аренды, в частности: невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 2.3.2 договора (пункт 5.3.6); несоблюдение арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности (пункт 5.3.9); выполнение арендатором перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность недвижимого имущества и неотделимых без вреда для недвижимого имущества и его конструкций, без письменного согласия арендодателя (пункт 5.3.10), которые в силу пункта 5.3 спорного договора являются основанием для расторжения спорного договора в одностороннем порядке.

При этом суды заключили, что обстоятельства нарушения Обществом указанных условий договора аренды, в том числе правил противопожарной безопасности и осуществление перепланировки, не согласованной с арендодателем, подтверждаются представленными в материалы дела документами, в том числе актами-предписаниями от 24.04.2020 № 49/1, от 30.07.2020 № 62, актом проверки устранения нарушений от 28.08.2020 № 79, актом о противопожарном состоянии здания спортивного павильона «Родина» (бассейн) и здания общежития спорткомплекса «Родина» от 30.08.2020, техническими паспортами общежития спорткомплекса и спортивного павильона «Родина» от 30.09.2005 и от 09.11.2020.

Кроме того, данные нарушения установлены представлением прокурора Октябрьского района города Кирова от 18.11.2020, а также протоколом об административном нарушении от 16.12.2020, постановлением о назначении административного наказания от 12.01.2021 № 456.

Довод заявителя о том, что суды дали неверную оценку актам-предписаниям судом округа не принимается во внимание, поскольку переоценка фактических обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, вопреки позиции заявителя, факт допущения данных нарушений подтверждается и иными документами. В частности, в отношении Общества 16.12.2020 государственным инспектором города Кирова по пожарному надзору был составлен протокол об административном правонарушении, которое предусмотрено в части 1 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административном правонарушении, то есть за нарушение требований пожарной безопасности. При этом инспектор установил наличие 30 нарушений нормативных актов о пожарной безопасности, при составлении протокола участвовал представитель Общества ФИО2 Инспектором 12.01.2021 принято постановление о назначении административного наказания в виде предупреждения, в постановлении отмечено, что нарушения были выявлены в ходе непосредственного осмотра здания; при назначении наказания учтено, что данные нарушения были устранены. 

Истец не опроверг того обстоятельства, что на момент отказа от договора аренды данных нарушений не имелось. Ссылка на отсутствие нарушений прямо противоречит материалам дела, в том числе, указанным протоколу и постановлению, которые не были оспорены и признаны незаконными. При этом, вопреки позиции истца, из данных документов вытекает, что нарушения были устранены в период с 16.12.2020 по 12.01.2021, а не после уведомления о наличии данных нарушений, в том числе в акте-предписании от 30.07.2020 № 62, который, как установили суды, был вручен генеральному директору Общества 07.08.2020.

Также суды установили факт незаконной перепланировки, а именно, перепланировки без письменного согласования с арендодателем, данные обстоятельства ответчик не отрицает. Возможность устранения произведенной перепланировки в спорной ситуации не имеет правового значения. 

Ссылка заявителя на недобросовестность арендодателя судом округа не принимается, поскольку суды данных обстоятельств не установили. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод истца о том, что нарушения не были существенными, судом округа отклоняется, поскольку для реализации права на односторонний отказ от договора не имеет значения существенный или малозначительный характер нарушения. Право на односторонний отказ от договора в случае установления нарушения, предусмотренного в пункте 5.3 договора аренды, существенность нарушения как характеристика нарушения и условие реализации права на отказ от договора в этом пункте сторонами не установлена. 

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 23.05.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 по делу № А28-16148/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью спортивный клуб «Родина» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

М.Н. Каманова

Е.Г. Кислицын