АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А61-1033/2024

г. Краснодар

23 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от третьих лиц: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 Зарины  

Таймуразовны – ФИО6 (доверенность от 13.01.2025), в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЕВА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков: администрации местного самоуправления города Владикавказа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Владикавказское домоуправление № 8», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЕВА» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда  

от 30.06.2025 по делу № А61-1033/2024, установил следующее.  

ООО «Специализированный застройщик «ЕВА» (далее –общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания с исковым заявлением к администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее – администрация) и Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа (далее – управление) об обязании перевести нежилые помещения № 1 – 24, 1 этажа,  

литера А, с кадастровым номером 15:09:0031222:166, общей площадью 344,4 кв. м, расположенные по адресу: Республика Северная Осетия – Алания, г. Владикавказ,  

ул. Братьев Темировых, 9, в жилые, согласно проектной документации (измененные требования).  

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 23.08.2024 заявленные требования удовлетворены.  

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.06.2025 решение суда 

от 23.08.2024 отменено, в удовлетворении требований отказано.  

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 30.06.2025 и оставить в силе решение от 23.08.2024. Жалоба мотивирована тем, что нежилые помещения не являются местами общества пользования и не принадлежат на праве общей долевой собственности собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД). Устройство отдельного входа в переводимые помещения не являться реконструкцией дома.  

В отзыве на кассационную жалобу третьи лица указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятого постановления, просили в удовлетворении жалобы отказать.  

В судебном заседании представитель третьих лиц высказали свои возражения. 

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя третьих лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.  

Из материалов дела видно, что общество является собственником нежилых встроенных помещений литер «А» (1 этаж, пом. № 1 – 24), с кадастровым номером 15:09:0031222:166, общей площадью 344,4 кв. м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Северная Осетия – Алания,  

<

...>. 

25 января 2024 года общество обратилось в администрацию с заявлением о переводе указанных нежилых помещений в жилые помещения.  

Уведомлением от 05.02.2024 администрация отказала обществу в переводе, обосновав свой отказ отсутствием протокола общего собрания собственником помещений МКД.  

Ссылаясь на то, что отказ администрации является незаконным, общество обратился в суд с заявленными требованиями.  

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении требований общества, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.  

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и  

сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса  

(часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).  

Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (часть 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются, в том числе нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (пункт 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности (пункт 4 части 17 указанной статьи).  

Как указано в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном  

доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.  

Из материалов дела следует, что проект по перепланировки и переустройстве нежилых помещений в жилые предусматривает, в числе прочего: заложение дверных и оконных проемов, устройство дверных проемов в несущих стенах.  

Ввиду того, что заложение дверных и оконных проемов, устройство дверных проемов в несущих стенах затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, суд апелляционной инстанции пришел к правильным выводам, что такие работы являются реконструкцией многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности, в том числе применительно к вопросам выдачи разрешений на строительство (реконструкции) и на ввод объекта в эксплуатацию.  

Кроме того, суд отметил, что перевод помещений в МКД из нежилых в жилые приведет к изменению его параметров, появлению жилых квартир, которые изначально проектной документацией на строительство не предусматривались.  

Ссылка заявителя на то, что устройство отдельного входа в переводимые помещения не являться реконструкцией дома, несостоятельна, поскольку устройство дверных проемов в несущих стенах затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома.  

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.  

Согласно подпункту 2.1 пункта 2 раздела III Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.12.2009 № 624 такие работы как разборка (демонтаж) стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей являются работами, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом  

Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2021, правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в МКД, пользоваться общим имуществом МКД единолично без согласия других сособственников.  

Наружные стены относятся к общему имуществу собственников помещений МКД, на праве долевой собственности принадлежат всем собственникам помещений данного дома; заложение оконных проёмов в наружных стенах МКД приведет к изменению конструктивных особенностей внешних стен МКД, т.е. будет затронуто общее имущество собственников помещений в МКД, что является нарушением прав последних. Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012  

 № 5377/17, определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 302-ЭС14-1496). 

Приняв во внимание отсутствие доказательств соблюдения заявителем требований Градостроительного кодекса Российской Федерации относительно условий и порядка переоборудования (переустройства, перепланировки) нежилых помещений и отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, необходимого в рассматриваемом случае в силу положений статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанций правомерно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.  

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2025 по делу № А61-1033/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Л. Коржинек Судьи Е.И. Афонина  

 И.И. Зотова