ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А09-11176/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 29.01.2024

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Мосиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от ответчика – ФИО2 (доверенность от 10.01.2023); ФИО3 (доверенность от 26.07.2022); в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Касабланка» на решение Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2023 по делу № А09-11176/2021 (судья О.В. Данилина), принятое по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Касабланка» (г. Брянск) о взыскании 150 968 руб. 73 коп., и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Касабланка» (г. Брянск) к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск) о взыскании 354 882 руб. 86 коп., третьи лица: Брянская городская администрация (г. Брянск), Управление по строительству и развитию территории г. Брянска (г. Брянск), 

 

УСТАНОВИЛ:

указанным решением первоначальные требования удовлетворены, во встречных отказано, ответчик по первоначальным требованиям обратился с апелляционной жалобой о его отмене, ссылается на неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по основаниям, в ней изложенным, просил суд ее удовлетворить. 

Иные лица в суд апелляционной инстанции представителей не направили, извещались о дате, времени и месте проведения судебного заседания своевременно и надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании протокола от 16.12.2013 №40А/13 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях комплексного освоения для усадебной застройки индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами с приквартирными участками, решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу №А09-9719/2015, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) между Брянской городской администрацией (арендодатель) и ООО «Касабланка» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка от 19.10.2015 №38468.

 По условиям заключенного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 2427 кв.м. из земель населенных пунктов, кадастровый номер участка: 32:28:0000000:6023, расположенный по адресу: 

<

...> разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; гаражи полуподземные, подземные для индивидуальных легковых автомобилей; объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры, в целях освоения в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте Земельного участка и плане (чертеже, схеме) границ земельного участка, приведенном в приложении к указанному кадастровому паспорту земельного участка (п.2.1 договора). 

Вышеуказанный земельный участок был передан арендатору по акту приема – передачи от 19.10.2015.

Срок аренды стороны согласовали на 2 года 11 месяцев с 19.10.2015 по 18.09.2018 (п.3.1 договора). 

Размер и условия внесения арендной платы установлен сторонами в разделе 4 договора.

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за 1 кв.м. в год составляет 100,1964 руб., порядок ее изменения определяется в соответствии с действующим законодательством. 

После ввода объектов в эксплуатацию и получения свидетельств на право собственности на объекты размер арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативно-правовыми актами на текущий период, определяющими порядок начисления арендных платежей на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. 

Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора (приложение №1). 

Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет                                       243 176 руб. 66 коп. (приложение №1 к договору). 

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. 

В качестве меры имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы пунктом 4.5 договора стороны предусмотрели уплату пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки. 

После окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального в течение трех дней с момента окончания срока действия договора (п. 5.4.25 договора). 

23.04.2018 ООО СЗ «Касабланка» обратилось в Брянскую городскую администрацию с заявлением № 0423 о продлении права аренды, в том числе земельного участка № 32:28:0000000:6023. 

Решением от 18.05.2018, изложенным в письме № 2/29-4730, Брянская городская администрация отказала обществу в заключении договоров аренды на новый срок, ссылаясь на неисполнение обществом обязанности по комплексному освоению земельного участка. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.10.2019 по делу №А09- 7058/2018, вступившим в законную силу, решение администрации от 18.05.2018 № 2/29- 4730 признано незаконным; суд обязал Брянскую городскую администрацию совершить действия по подготовке, подписанию и направлению обществу, в том числе проекта договора аренды земельного участка № 32:28:0000000: 6023.

 Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.02.2019 по делу № А09- 12926/2018, вступившим в законную силу, урегулированы разногласия, возникшие между муниципальным образованием и обществом по условиям договора аренды от 16.10.2018 № 38536, предметом которого является право аренды земельного участка № 32:28:0000000:6023. 

По истечении срока действия договора от 19.10.2015 № 38468 (18.09.2018) арендатор продолжил пользоваться земельным участком № 32:28:0000000:6023. 

Ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним по данным арендодателя образовалась задолженность в размере 149 161 руб. 69 коп. за период с 01.04.2020 по 11.11.2020. 

Претензионным письмом от 16.07.2021 истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств по внесению арендной платы, необходимости погасить образовавшуюся задолженность и уплатить пени.

В ответ на претензию письмом от 04.10.2021 № 1004 ответчик потребовал от истца возвратить перечисленные платежи по договору аренды от 19.10.2015 № 38468 в сумме 364 794 руб. 96 коп., оспорив наличие обязанности по внесению платы в заявленный арендодателем период.

Наличие задолженности по арендной плате и неустойке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд. 

Возражая против требований по иску и полагая, что у арендодателя отсутствовали правовые основания для получения денежных средств в сумме 354 882 руб. 86 коп. (с учетом уточнения) в качестве арендной платы, ответчик обратился в Арбитражный суд Брянской области со встречным иском к Управлению имущественных и земельных отношений о взыскании суммы неосновательного обогащения. 

Удовлетворяя первоначальные требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее БК РФ) в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, по нормативу 100 процентов. 

Согласно п.2 ст.11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

С 01.03.2015 вступил в законную силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органами местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа. 

В связи с перераспределением полномочий в силу ст.125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к Брянской городской администрации с 01.03.2015 перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 29.04.2015 №168 утверждено Положение об управлении и распоряжении земельными участками на территории г. Брянска, согласно п.2.2. которого к полномочиям Брянской городской администрации относится, в том числе, заключение договоров аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Брянска, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории г.Брянска, проекты которых подготавливает Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (п.2.3. Положения). 

Согласно решению Брянского городского Совета народных депутатов от 25.02.2015 №117 (в ред. от 29.01.2016) «Об утверждении структуры Брянской городской администрации» Управление имущественных и земельных отношений является структурным подразделением Брянской городской администрации.

В соответствии с Положением, утвержденным решением Брянского городского Совета народных депутатов от 07.08.2009 №95 (в ред. от 29.04.2015), Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации является отраслевым (функциональным) органом Брянской городской администрации, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности г.Брянска, за исключением жилых помещений в муниципальном жилищном фонде, и земельных участков, а также организационно-технические функции в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г.Брянска, и земельных участков, расположенных на территории г.Брянска, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно п.3 Положения, Управление осуществляет контроль за своевременным поступлением арендных платежей за использование муниципального имущества и земельных участков, расположенных на территории города Брянска, государственная собственность на которые не разграничена, а также ведение лицевых счетов плательщиков арендной платы.

 Пунктом п.3.1. Положения установлено, что Управление осуществляет функции главного администратора доходов бюджета г.Брянска и источников финансирования дефицита бюджета г.Брянска по видам доходов, утверждаемым решением Брянского городского Совета народных депутатов о бюджете на соответствующий финансовый год и плановый период.

 В соответствии с нормами ст.6 БК РФ главным администратором доходов бюджетов является определённый законом (решением) о бюджете орган государственной власти (государственный орган), орган местного самоуправления, орган местной администрации, орган управления государственным внебюджетным фондом, Центральный банк РФ, иная организация, имеющие в своём ведении администраторов доходов бюджета и (или) являющиеся администраторами доходов бюджета, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

На основании п.2 ст.160.1 БК РФ Управление, как администратор доходов бюджета, обладает, в том числе следующими полномочиями: -осуществляет начисление, учет и контроль за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; -осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов. 

Поскольку спорный земельный участок находится в государственной собственности, в силу прямого указания закона Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации правомерно обратилось в суд с настоящим иском. 

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Обязательства по передаче арендатору имущества первоначальный арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона. 

Факт передачи арендатору земельного подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 19.10.2015. Каких-либо претензий по состоянию земельного участка ответчик при приемке не предъявлял. 

Указанный акт приема-передачи, определяющий факт возникновения обязательственных отношений сторон, а также момент их возникновения, подписан ответчиком без замечаний и возражений. 

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. 

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Отклоняя доводы ответчика о том, что пользоваться земельным участком № 32:28:0000000:6023 было невозможно, поскольку у него, начиная с 19.09.2018, отсутствовали правоустанавливающие документы на землю суд области указал на следующее.

Как указано выше, спорный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 19.10.2015. 

Указанный акт приема-передачи подписан ответчиком без каких-либо замечаний и возражений. 

Срок аренды стороны согласовали на 2 года 11 месяцев с 19.10.2015 по 18.09.2018 (п.3.1 договора). 

После окончания срока действия договора арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального в течение трех дней с момента окончания срока действия договора (п. 5.4.25 договора). 

В спорный период ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком, мер к возврату данного участка арендодателю не предпринимал. Более того, земельный участок № 32:28:0000000:6023, являющийся предметом договора аренды, использовался арендатором в спорный период в соответствии с его целевым назначением. Так, 17.03.2016 арендатору (застройщику) было выдано разрешение на строительство № 32-301-2890-2016 многоквартирного жилого дома поз.3.3, впоследствии в дополнение к выданному разрешению на строительство выдано разрешение на строительство от 29.03.2021 №32-301-2890-А-2021.

Доказательств того, что арендодатель уклонялся от подписания акта возврата арендуемого недвижимого имущества в нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчиком в материалы дела также не представлено. 

Ответчик в своих возражениях ссылается на акт  приёма-передачи земельного участка от 16.10.2018 в качестве доказательства невозможности использования участка в заявленный истцом период. Как пояснил истец, указанный акт был составлен по факту подписания договора аренды в соответствии с решением Арбитражного суда Брянской области по делу №А09- 7058/2018.  Доказательств того, что по истечении срока действия ранее заключенного договора и в период разрешения споров о заключении договора и урегулирования его условий ответчик предпринял меры по возврату земельного участка арендодателю, материалы дела не содержат.

Сам по себе факт подписания указанного акта приёма-передачи в 2018 году при заключении договора аренды на новый срок не прекращает обязательства по оплате.

Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет                                       243 176 руб. 66 коп.  Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.  По расчету истца просроченная задолженность ответчика по договору аренды за период с 01.04.2020 по 11.11.2020 составила 149 161 руб. 69 коп. Расчет произведен истцом в соответствии с требованиями закона и условиями договора, проверен судом и признан правильным. 

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих погашение задолженности,  суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о ее взыскании. 

Вместе с требованием о взыскании долга истцом заявлено о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора. 

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В качестве меры имущественной ответственности за нарушение срока оплаты по договору пунктом 4.5 стороны согласовали уплату пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки. 

За нарушение условий оплаты по договору истцом в соответствии п.5.2 договора начислено и заявлено ко взысканию с ответчика 1807 руб. 11 коп. неустойки за период с 16.06.2020 по 11.11.2020.

Как указано выше, по условиям заключенного договора арендную плату за пользование земельным участком арендатор обязался вносить ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала. 

Факт просрочки внесения арендной платы в заявленный истцом период подтвержден материалами дела. 

Количество дней просрочки исполнения ответчиком обязательства истцом определено правомерно.

Расчет неустойки проверен судом и признан правильным. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (ч.ч. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). 

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). 

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. 

Ответчик ходатайства о снижении неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, равно как и доказательства ее несоразмерности, не предъявлял. Каких – либо доказательств наличия оснований для освобождения ответчика от ответственности в виде уплаты неустойки по правилам ст. 401 ГК РФ, равно как и доказательств наличия обстоятельств, влекущих в силу закона уменьшение размера ответственности на основании ст. 404 ГК РФ, суду не представлено и в ходе рассмотрения дела не установлено.

Во встречных требованиях ООО СЗ «Касабланка» суд первой инстанции правомерно отказал, поскольку факт неосновательного получения арендодателем платежей в указанном размере не подтвержден материалами дела.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. 

Из представленных ООО СЗ «Касабланка» в рамках встречного иска платежных поручений от 13.12.2018 № 1479, от 14.03.2019 № 171, от 18.06.2019 № 366, от 12.09.2019 № 457, от 05.12.2019 № 558, от 13.03.2020 № 62 следует, что денежные средства были уплачены арендатором муниципальному образованию в качестве арендной платы по договору аренды от 19.10.2015 № 38468 (л.д.65-70 том 1) в размере, согласованном договором.

Доводы, изложенные ответчиком в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. 

Руководствуясь ст. 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 24.10.2023 по делу                                                           № А09-11176/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                  М.М. Дайнеко     

Судьи                                                                                                                Е.В. Мосина

                                                                                                                                                                  Л.А. Капустина