Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А61-3704/2017

14 декабря 2017 года

г. Владикавказ

Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе судьи Родионовой Г.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в заседании суда дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317151300007092, ИНН 

<

***>)  к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Республике Северная Осетия-Алания, об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с КН 15:09:0012401:65 и об установлении его выкупной стоимости.

В судебном заседании принимали участие:

от истца – ФИО3 по доверенности от 14.11.2017 №15АА0737064,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 18.07.2017 №1412,

от третьего лица – ФИО5 по доверенности от 07.04.2017 №05-16/18, специалист ФИО6 (предъявлен паспорт).

Суд установил: индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания (далее – министерство, Минимущество РСО-Алания) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (далее – КН) 15:09:0012401:65 и об установлении его выкупной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на сновании договора аренды от 13.05.2013 №7А/З ФИО2 является арендатором земельного участка с КН 15:09:0012401:65 из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для целей сельскохозяйственного производства. Земельный участок используется предпринимателем по назначению – для сельскохозяйственного производства, что подтверждается письмом  Управления Росреестра по РСО-Алания от 20.09.2016, актом обследования земельного участка от 21.11.2017, проведенным Ассоциацией крестьянских фермерских хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции (далее – АККОР) по запросу ФИО2 Обработка земельного участка производится ФИО2 с привлечением сельскохозяйственной техники, что подтверждается договором от 29.09.2015, заключенным с ФИО7 на проведение уборки урожая кукурузы и последующего глубокого рыхления почвы, и актом приемки выполненных работ. Аналогичные договоры за 2013 и 2014 годы не сохранились, ввиду истечения сроков их хранения. За весь срок аренды земельного участка предпринимателем не допущено нарушений земельного законодательства и обязательств по договору аренды.

Изложенная Управлением Росреестра по РСО-Алания в письме от 10.08.2016 №05-37/2011 информация о неиспользовании ФИО2 спорного земельного участка была опровергнута тем же контролирующим органом после проведения с участием предпринимателя повторного обследования, о чем свидетельствует направленное Минимуществу РСО-Алания письмо от 20.09.2016. При этом, наличие сорной растительности на засеянном картофелем участке не является доказательством неиспользования земельного участка, а свидетельствует о неиспользовании химикатов для обработки земли, что является правом арендатора.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ИП ФИО2 имеет право на приобретение в собственность земельного участка с КН 15:09:0012401:65  без проведения торгов.

Указанная в направленном министерству проекте договора купли-продажи выкупная стоимость земельного участка была определена предпринимателем в соответствии с пунктом 5 постановления Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 15.03.2016 №78 «О порядке определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов» (далее – Постановление Правительства РСО-Алания №78) в размере, равном 35 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 297 500 руб.

Минимущество РСО-Алания  в отзыве на заявление от 14.11.2017 и его представитель в судебном заседании требования не признали, считали их незаконными и необоснованными, а также пояснили, что письмом от 10.08.2016 №05-37/2011 Управление Росреестра по РСО-Алания направило в министерство информацию о том, что ФИО2  не использует земельный участок с КН 15:09:0012401:65 по назначению, участок зарос сорной растительностью, в связи с чем ФИО2 было направлено уведомление об устранении данного нарушения при использовании земельного участка.

Управление Росреестра по РСО-Алания письмом от 20.09.2016 №05-37/3212 сообщило, что в ходе повторного обследования на земельном участке выявлены посевы картофеля.

  Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 №369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации» (далее – постановление №369) непроведение на пашне работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы  является одним из признаков неиспользования земельного участка.

ФИО2 не доказан факт использования спорного земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции в течение не менее трех лет, что исключает возможность удовлетворения его требований. 

Одним из доказательств использования земельного участка для сельскохозяйственного производства является агрохимический паспорт, которого у ФИО2 нет. Формы федерального статистического наблюдения №4-СХ и №29-СХ, которые отражают информацию о площадях, засеянных определенной культурой и дифференцируют культуры на яровые, озимые, технические, кормовые, овощные, помимо посевных площадей отображают количество собранного урожая с возможностью включения изменений и доработок в течение сельскохозяйственного года,  предпринимателем не подаются. Налоговая отчетность, подтверждающая ведение сельскохозяйственного производства, также не сдается.

Договор аренды земельного участка заключен с физическим лицом – ФИО2, тогда как с иском об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка обратился глава крестьянского фермерского хозяйства. Поскольку изменения в договор аренды не были внесены, ФИО2, как глава крестьянского фермерского хозяйства,  не может претендовать на получение в собственность земельного участка.

Представители Управления Росреестра по РСО-Алания в судебном заседании рассмотрение требований оставили на усмотрение суда и пояснили, что изложенная в письме от 10.08.2016 №05-37/2011 информация о неиспользовании земельного участка была основана на проведенном специалистом отдела государственного земельного контроля Управления Росреестра по РСО-Алания ФИО6 осмотре территории, о чем составлен акт административного обследования от 09.08.2016 №15. Обследование проведено без извещения арендатора, на основании общего визуального осмотра. Осмотр всей площади земельного участка не проводился, в том числе, в связи с отсутствием надлежащего доступа. Результаты проведенной при осмотре фотосъемки не сохранились. При проведении по заявлению ФИО2 повторного обследования было установлено, что участок действительно засеян картофеле, однако акт повторного обследования не составлялся, информация была направлена в адрес министерства письмом от 20.09.2016.  В отношении ФИО2 Управлением Росреестра по РСО-Алания каких-либо предписаний об устранении нарушений действующего законодательства при использовании земельного участка не выдавалось. Управление не владеет информацией о фактах нарушения ФИО2 действующего законодательства при использовании спорного земельного участка или о привлечении его к административной ответственности.

Изучив материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании распоряжения  Минимущества РСО-Алания №207 от 13.05.2013 и договора аренды от 13.05.2013 №7А/З ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м., расположенный  по адресу: РСО-Алания, 

<

...>, для сельскохозяйственного производства.

Договор аренды заключен на срок с 13.05.2013 по 13.05.2048.

Актом приема-передачи от 13.05.2013 указанный в договоре земельный участок был  передан ФИО2

Договор аренды от 13.05.2013 №7А/З зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания в установленном порядке 07.06.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации №15-15-01/081/2013-362. 

Согласно пункту 3.1. договора аренды и прилагаемому к договору расчету размер годовой платы за аренду земельного участка составляет 9720 руб. 

Арендная плата вносится арендатором один раз в полугодие равными частями от указанной в пункте 3.1. договора суммы за первое полугодие - до 10 июля текущего года, за второе полугодие – до 31 декабря текущего года (пункт 3.2. договора).   

Договор аренды от 13.05.2013 №7А/З подписан уполномоченными лицами, соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, требование о его государственной регистрации исполнено, что является основанием для признания его законным. Заключенность или действительность договора сторонами не оспаривались.

ФИО2, сославшись на пункт 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, 15.07.2016 обратился в Минимущество РСО-Алания с заявлением о выкупе земельного участка с КН 15:09:0012401:65 (л.д. 79). 

Минимущество РСО-Алания направило в Управление Росреестра по РСО-Алания запрос от 21.07.2016 №1027 (л.д. 73) о проведении в рамках государственного земельного надзора проверки соблюдения требований законодательства об использовании земельного участка с КН 15:09:0012401:65 по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к категории земель населенных пунктов и разрешенным использованием – для целей сельскохозяйственного производства.

Минимущество РСО-Алания  письмом от 15.08.2016 №1168 (л.д. 81) сообщило ФИО2, что его заявление о предоставлении земельного участка в собственность  будет рассмотрено после получения сведений из Управления Росреестра по РСО-Алания.

В ответ на запрос от 21.07.2016 №1027 Управление Росреестра по РСО-Алания письмом от 10.08.2016 №05-37/2011 (вход. №1434 от 15.08.2016) сообщило Минимуществу РСО-Алания о том, что земельный участок в настоящее время не используется, на участке произрастает сорная растительность, каких-либо строительных или иных работ не ведется (л.д. 59). 

Минимущество РСО-Алания письмом от 24.08.2016 №1263 (л.д.82) уведомило  ФИО2 о необходимости в двухнедельный срок устранить выявленные Управлением Росреестра по РСО-Алания нарушения в пользовании спорным земельным участком.

При этом, доказательства выдачи ФИО2 соответствующего предписания Управлением Росреестра по РСО-Алания в порядке осуществления государственного земельного контроля  в материалы не представлены.

ФИО2 обратился в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением от 14.09.2016 о проведении повторного совместного обследования земельного участка, указав, что земельный участок засеян картофелем (л.д. 83).

Проведя повторное обследование, Управление Росреестра по РСО-Алания направило Минимуществу РСО-Алания письмо от 20.09.2016 №05-37/2312, в котором сообщило, что арендуемый ФИО2 земельный участок действительно засеян картофелем, а зарастание сорной растительностью  арендатор объясняет отсутствием возможности приобретения дорогостоящих гербицидов (л.д. 84). 

Сославшись на указанное письмо, ФИО2 21.09.2016 обратился в Минимущество РСО-Алания с заявлением о получении в собственность спорного земельного участка (л.д. 85).

Не получив ответ на заявление от 21.09.2016, ФИО2 24.11.2016 повторно обращается в Минимущество РСО-Алания с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (л.д. 86).

Письмом от 01.12.2016 №1885 Минимущество РСО-Алания сообщило арендатору о необходимости получения дополнительной информации, касающейся использования земельного участка, после чего соответствующее решение будет направлено в адрес ФИО2

Письмом от 25.01.2017 ФИО2 25.01.2017 просил Минимущество РСО-Алания дать ответ на его заявление от 21.09.2016 о предоставлении земельного участка в собственность (л.д. 90).

Письмом от 20.02.2017 №253 Минимущество РСО-Алания отказало ФИО2 в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на получение от Управления Ростреестра по РСО-Алания противоречивой и взаимоисключающей информации, касающейся надлежащего использования  земельного участка (л.д. 91-93).

ФИО2 05.04.2017 направляет в Минимущество РСО-Алания претензию с просьбой заключить договор купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов, указав, что в случае отказа он будет вынужден обратиться в суд (л.д. 94-95). 

Минимущество РСО-Алания письмом от 03.05.2017 №747 повторно отказало  ФИО2 в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на получение от Управления Росреестра по РСО-Алания противоречивой и взаимоисключающей информации, касающейся надлежащего использования  земельного участка (л.д. 96-98).

Не согласившись с решением министерства, ФИО2 в порядке досудебного урегулирования спора 31.07.2017 направил в адрес Минимущества РСО-Алания претензию с предложением в срок до 11.08.2017 заключить  с ним договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м., расположенный  по адресу: РСО-Алания, 

<

...>, для сельскохозяйственного производства, а также проект договора купли-продажи земельного участка.

В пункте 2.1 проекта договора купли-продажи ФИО2 определил стоимость земельного участка в соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства РСО-Алания №78 в размере, равном 35 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 297 500 руб.

 Ссылаясь на то, что Минимущество РСО-Алания в указанный в претензии срок не направило в адрес ФИО2 подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском. 

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд признает досудебный порядок урегулирования спора по требованию о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка соблюденным. Материалы дела подтверждают, что ИП ФИО2 31.07.2017 в адрес Минимущества РСО-Алания  был направлен проект договора купли-продажи участка с кадастровым номером 15:09:0012401:65 по цене, равной 35 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 297 500руб. (л. д. 10-15).

При проверке доводов предпринимателя по существу спора суд исходит из следующего.

Частью 2 статьи 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Оборот земельных участков в силу статьи 27 ЗК РФ осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.3 ЗК РФ).

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в редакции, действующей с 15.07.2016 - на момент подачи предпринимателем первого заявления в министерство, и по сегодняшний день, установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Буквальное толкование  пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ свидетельствует о наличии законных оснований для его применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

При этом, суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются не только земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленного для нужд сельского хозяйства, но также и предназначенные для этих целей. 

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в частности, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

По смыслу вышеприведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или земель иных категорий, но предназначенных для сельскохозяйственного производства, без проведения торгов при наличии следующих условий: 

- арендатор пользуется земельным участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет;  

- у уполномоченного органа отсутствует информация в отношении арендатора  о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка;

- заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка подано до дня истечения срока действия договора аренды. 

Судом установлено, что предприниматель арендует земельный участок с КН 15:09:0012401:65 из земель населенных пунктов, предназначенный для сельскохозяйственного производства, на основании договора аренды от 13.05.2013 №7А/З, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. 

Предприниматель использует земельный участок с КН 15:09:0012401:65  на праве аренды более трех лет. Заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка подано ФИО2 до истечения срока действия договора аренды.

В отношении предпринимателя ни Минимуществом РСО-Алания, ни Управлением Росреестра по РСО-Алания не представлено доказательств выявления в рамках государственного земельного надзора и неустранения нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка с КН 15:09:0012401:65.

Таким образом, право на приобретение в собственность спорного земельного участка возникло у предпринимателя ФИО2 на основании специальной нормы Земельного кодекса Российской Федерации (подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3) и, вопреки позиции министерства, его реализация не предполагает возложение на арендатора обязанности  по доказыванию надлежащего использования им земельного участка. В данном случае необходимым условием для приобретения участка в собственность является отсутствие доказательств выявления в рамках государственного земельного надзора и неустранения нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

Вместе с тем, для проверки доводов министерства о нарушении ФИО2 законодательства, выразившегося в ненадлежащем использовании предпринимателем земельного участка, суд истребовал у Управления Росреестра по РСО-Алания информацию об использовании спорного земельного участка, вызвал в судебное заседание и заслушал пояснения специалиста отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по РСО-Алания ФИО6 

Как следует из материалов дела  письмом от 10.08.2016 №05-37/2011 (вход. №1434 от 15.08.2016) Управление Росреестра по РСО-Алания сообщило Минимуществу РСО-Алания о том, что спорный земельный участок не используется предпринимателем, на участке произрастает сорная растительность, каких-либо строительных или иных работ не ведется (л.д. 59).

Проведя по требованию ФИО2 повторное обследование, Управление Росреестра по РСО-Алания направило Минимуществу РСО-Алания письмо от 20.09.2016 №05-37/2312, в котором сообщило, что арендуемый ФИО2 земельный участок засеян картофелем, а зарастание сорной растительностью  арендатор объясняет отсутствием возможности приобретения дорогостоящих гербицидов (л.д. 84). 

Указанная противоречивая информация была расценена Минимуществом РСО-Алания как доказательство нарушения ФИО2 земельного законодательства при использовании земельного участка с КН 15:09:0012401:65 и послужила основанием для вывода об отсутствии права на приобретение земельного участка в собственность.

В отношении данной противоречивой информации специалистом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по РСО-Алания ФИО6 в судебном заседании 07.12.2017 даны следующие пояснения. 

Процедура плановой или внеплановой проверки в отношении предпринимателя не возбуждалась. Первый осмотр земельного участка с КН 15:09:0012401:65 был проведен на основании запроса Минимущества РСО-Алания, о чем составлен акт административного обследования. При этом, исследование почвы на предмет ее засеянности сельскохозяйственными культурами не проводилось. В ходе обследования ФИО6 ограничился только общим визуальным осмотром. Весь земельный участок не исследовался, обход по периметру не проводился. Пояснений о том, каким образом имеющаяся на земельном участке растительность была идентифицирована как сорная растительность, ФИО6 не дал. Результаты проведенной в ходе осмотра фотосъемки  не сохранились. Предписание об устранении нарушений земельного законодательства ФИО2 не выдавалось. Решение о возбуждении в отношении ФИО2 дела об административном правонарушении не принималось. 

Вместе с тем, в соответствии с Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по исполнению Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии государственной функции по осуществлению государственного земельного надзора. Утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2015 №486 (далее – Административный регламент), проведение административного обследования объекта земельных отношений включает в себя следующие административные действия: подготовка к проведению административного обследования; проведение административного обследования; оформление результатов административного обследования (пункт 88).

При административном обследовании объектов земельных отношений проводится исследование состояния и способов использования объектов земельных отношений на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными методами (данные дистанционного зондирования (в том числе аэрокосмической съемки, аэрофотосъемки), результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследований), информации, полученной по результатам визуального осмотра и другими методами (пункт 89).

В случае выявления по итогам проведения административного обследования объектов земельных отношений признаков нарушений земельного законодательства, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, оформляется акт административного обследования (пункт 94).

В случае отсутствия по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушений земельного законодательства Российской Федерации, за которые законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, оформляется заключение об отсутствии нарушений земельного законодательства Российской Федерации (пункт 95).

В соответствии с пунктом 99 Административного регламента в случае выявления при проведении административного обследования объектов земельных отношений достаточных данных, указывающих на наличие нарушения законодательства Российской Федерации, принимается решение о проведении внеплановой проверки, а в случае наличия достаточных данных для возбуждения дела об административном правонарушении принимается решение о возбуждении дела об административном правонарушении в соответствии со статьей 28.1 КоАП.

Заслушав пояснения ФИО6, суд приходит к выводу, что при проведении первого обследования земельного участка специалистом отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по РСО-Алания не были соблюдены требования пункта 89 Административного регламента, а именно: не проведено надлежащее исследование состояния земельного участка, не проведены почвенное, агрохимическое, фитосанитарное, эколого-токсикологическое обследование, не применены иные методы исследования, которые бы отражали фактическое состояние земельного участка. 

Поскольку  результаты обследования, проведенного с нарушением установленного административным регламентом порядка,  не могут являться доказательствами нарушения требований законодательства, суд не признает составленный Управлением Росреестра по РСО-Алания акт административного обследования земельного участка с КН 15:09:0012401:65 от 09.08.2016 №15 надлежащим доказательством неиспользования (ненадлежащего использования) ФИО2 спорного земельного участка или иного нарушения им действующего  законодательства.

Указанный вывод суда согласуется с последующими действиями Управления Росреестра по РСО-Алания, которое, проведя такое обследование и составив акт с выводом о выявленных нарушениях, тем не менее, не инициировало проведение в отношении арендатора внеплановой проверки и не приняло решения о возбуждении дела об административном правонарушении, как того требует пункт 99 Административного регламента.

Кроме того, из пояснений специалиста ФИО8 следует, что при повторном, проведенном совместно с предпринимателем осмотре, им было установлено, что спорный земельный участок действительно был засеян картофелем. Поскольку при повторном осмотре признаков нарушения земельного законодательства не было выявлено, Управлением Росреестра по РСО-Алания акт административного обследования не составлялся.

Суд считает, что одновременное наличие сорной растительности на земельном участке не опровергает факта проведения ФИО2 работ по возделыванию картофеля, на основании следующего. 

Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены Правительством Российской Федерации в Постановлении от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" (далее – Постановление №369).

Указанным постановлением к признакам неиспользования земельных участков отнесено, в числе прочего, следующее: на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;  залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.

Как установлено судом на основании пояснений специалиста Управления Росреестра по РСО-Алания, на спорном земельном участке проводились работы по возделыванию сельскохозяйственных культур, превышение установленных Постановлением №369 пределов закустаренности (засоренности) земельного участка не было выявлено. 

На основании изложенного суд считает, что надлежащих доказательств выявления Минимуществом РСО-Алания или Управлением Росреестра по РСО-Алания признаков неиспользования (ненадлежащего использования) спорного земельного участка в материалы дела не представлено. 

Вместе с тем, предпринимателем в подтверждение довода о надлежащем использовании земельного участка в материалы дела представлены акт обследования земельного участка от 21.11.2017, проведенный Ассоциацией крестьянских фермерских хозяйств, кооперативов и других малых производителей сельхозпродукции по запросу ФИО2, договором от 29.09.2015, заключенным с ФИО7 на проведение уборки урожая кукурузы и последующего глубокого рыхления почвы. 

Кроме того, ФИО2 письмом от 20.11.2017 года №УФС-ВБ-01-17/576 обратился в Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору  (Россельхознадзор) по Кабардино-Балкарской Республике и Республике Северная Осетия-Алания с заявлением о проведении комиссионной проверки использования спорного земельного участка. 

Поскольку земельный участок с КН 15:09:0012401:65 относится к землям населенных пунктов Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору  (Россельхознадзор) по Кабардино-Балкарской Республике и Республике Северная Осетия-Алания отказало ФИО2 в проведении обследования.

Однако, такое поведение предпринимателя, по мнению суда, свидетельствует о добросовестности ФИО2 как арендатора земельного участка и о принятии им всех возможных мер для подтверждения надлежащего использования земельного участка. 

Доводы Минимущества РСО-Алания о том, что предпринимателем не утвержден агрохимический паспорт, не подаются формы федерального статистического наблюдения №4-СХ и №29-СХ, которые отражают информацию о площадях, засеянных определенной культурой и дифференцируют культуры на яровые, озимые, технические, кормовые, овощные, помимо посевных площадей отображают количество собранного урожая с возможностью включения изменений и доработок в течение сельскохозяйственного года, а также налоговая отчетность, подтверждающая ведение сельскохозяйственного производства, суд не принимает во внимание, поскольку нарушение предпринимателем налоговой дисциплины и порядка представления иной отчетности не является доказательством неиспользования (ненадлежащего использования) земельного участка.

Тот факт, что договор аренды был заключен с ФИО2 как с физическим лицом, не исключает его права на приобретение земельного участка в собственность после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, поскольку не является обстоятельством, прекращающим отношения сторон по договору аренды земельного участка.

Принимая во внимание, что предприниматель ФИО2 отвечает критериям, установленным положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды, отсутствие в материалах дела доказательств нарушения предпринимателем земельного законодательства при использовании земельного участка, а также принятия истцом достаточных мер по досудебному урегулированию возникшего спора, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При установлении выкупной стоимости спорного земельного участка суд исходит из следующего.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

На территории Республики Северная Осетия Алания порядок определения цены земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,  установлен постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 №78. 

Пунктом 5 указанного постановления  цена земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на таких земельных участках, а также земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, относящихся к категории земель населенных пунктов, определена в размере 35 % от кадастровой стоимости земельного участка. 

Спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов и предназначен для сельскохозяйственного использования, а потому подпадает под действие пункта 5 постановления Правительства РСО-Алания №78.

Таким образом, указанная в направленном министерству проекте договора купли-продажи выкупная стоимость земельного участка была правомерно определена предпринимателем в соответствии с пунктом 5 постановления Постановление Правительства РСО-Алания №78 в размере, равном 35 % от кадастровой стоимости земельного участка, что составило 297 500 руб. (850 000 руб. х 35% = 297500 руб.).

Расчет выкупной стоимости земельного участка судом проверен, признан правомерным. Использованная при расчете кадастровая стоимость земельного участка равная 850 000 руб. действительна по состоянию на 13.09.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 28).

На основании изложенного суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная истцом в бюджет Российской Федерации госпошлина в сумме 6000 руб. подлежит возмещению за счет средств Минимущества РСО-Алания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить полностью.

Обязать Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 317151300007092, ИНН 

<

***>) договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м., расположенный  по адресу: РСО-Алания, 

<

...>, предназначенного для сельскохозяйственного производства.

Установить выкупную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с КН 15:09:0012401:65 площадью 100000 кв.м., расположенный  по адресу: РСО-Алания, 

<

...>, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в размере 35% от кадастровой стоимости земельного участка, в размере  297 500 (двести девяносто семь тысяч пятьсот) руб. 

Взыскать с Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317151300007092, ИНН 

<

***>) расходы по госпошлине в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 

Выдать исполнительный лист.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия через Арбитражный суд РСО-Алания.

 

Судья                                                                                      Г.С.Родионова