АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-31777/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 марта 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Сириной В.В.

судей                                                         Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 08.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Богер А.А.) и постановление от 19.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сорокина Е.А., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А45-31777/2021 по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская обл., г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 321547600131951) о признании самовольным строения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, сносе самовольной постройки; по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к мэрии города Новосибирска о сохранении в реконструированном виде постройки – жилого дома, площадью 303,2 кв. м

кадастровый номер 54:35:064570:27 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Рапира», инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области, управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска, администрация Ленинского района г. Новосибирска, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ФИО4, ФИО5, акционерное общество «Региональные электрические сети».

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Пахомова Ю.А. – до перерыва, судья Остроумов Б.Б. – после перерыва) в заседании участвовал представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО6 по доверенности от 29.04.2021.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец по первоначальному иску) обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ФИО2, предприниматель, ответчик по первоначальному иску):

-  о признании объекта капитального строительства, площадью 303,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, самовольным;

-  обязании ИП ФИО2 снести строение, расположенное по адресу: 

<

...>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, в течение 3-х месяцев со дня вступления решения в законную силу;

-  указать, что вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на строение, расположенное по адресу: 

<

...>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25.

Определением от 23.09.2021 Ленинского районного суда г. Новосибирска дело передано по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области.

На основании статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований по делу, судом привлечены:

1) индивидуальный предприниматель ФИО3;

2) общество с ограниченной ответственностью «Рапира»;

3) инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области;

4) управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска;

5) администрации Ленинского района г. Новосибирска;

6)  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области;

7)  ФИО4;

8)  ФИО5;

9)  акционерное общество «Региональные электрические сети».

ИП ФИО2 21.12.2021 (далее – истец по встречному иску) обратился со встречным иском к мэрии (далее – ответчик по встречному иску) о сохранении в реконструированном виде постройки – жилого дома, площадью 303,2 кв. м с кадастровым номером 54:35:064570:27, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25 по адресу: 

<

...>.

Решением от 08.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области первоначальные исковые требования удовлетворены частично. Объект капитального строительства – строение, площадью 303,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, признан самовольным. Суд обязал предпринимателя своими силами и за свой счет привести строение самовольной постройки, а именно строение, площадью 303,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, осуществив за свой счет реконструкцию вышеуказанного строения, обеспечивающую приведение строения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25 по адресу: 

<

...> до состояния, предшествующего возведению пристроя, соответствующего площади жилого дома 99,7 кв. м, этажности 2 этажа и обеспечивающего приведение строения с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска. Предпринимателю установлен срок для реконструкции объекта – в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления предпринимателя о сохранении строения в реконструированном виде отказано.

При принятии решения судом первой инстанции не был решен вопрос о распределении государственной пошлины по встречному иску предпринимателя, а также судом не было принято решение по заявленному в иске требованию мэрии о необходимости указания в решении, что вступившее в законную силу решение суда служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на строение, расположенное по адресу: 

<

...>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, в отношении которого участвующие в деле лица представили доказательства. В связи с этим суд первой инстанции принял дополнительное решение от 01.08.2022, которым расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску предпринимателя в размере 6 000 руб. отнесены на ответчика, предпринимателю из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная по чеку от 12.12.2021 государственная пошлина в размере 16 950 руб.; предпринимателю возвращена излишне уплаченная государственная пошлина, уплаченная по чеку от 22.09.2021 в размере 6 000 руб.

Постановлением от 19.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение от 08.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области оставлено без изменения.

Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить полностью решение от 08.07.2022 суда первой инстанции и постановление от 19.10.2022 суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование кассационной жалобы предприниматель приводит доводы о неисполнимости решения суда, поскольку заключения специалистов (технических) о возможности переноса дома без причинения несоразмерного ущерба в материалах дела отсутствуют; суд фактически обязал не к сносу строения, а к его переносу на расстояние 2,8 м от его текущего местоположения; суд пришел к неверному выводу, признавая постройку самовольной ввиду отсутствия требуемого разрешения на строительство, не учел при этом введение уведомительного порядка; в данном деле не установлено обстоятельств, препятствующих сохранению постройки, в виде нарушения прав и интересов других лиц, создания непосредственной угрозы здоровью и жизни граждан; факт регистрации права собственности предпринимателя на постройку в ЕГРН исключает необходимость и возможность заявления требования о признании права собственности на реконструированное строение; судами не учтена возможность оформления и регистрации в ЕГРН прав на объекты ИЖС после реконструкции в декларативном порядке; существенность нарушений судами не установлена и не мотивирована, данный вывод сделан в отсутствие доказательств и заключений специалистов; судами не учтено, что нарушение градостроительных норм в части выхода за предельные параметры разрешенного строительства не является существенным и не влечет нарушения чьих-либо прав и законных интересов, поскольку Правила землепользования и застройки г. Новосибирска допускают максимальный процент застройки земельного участка в зоне Ж-6 до 70% площади застройки; предпринимателем подтверждена безопасность жилого дома, его соответствие строительным нормам и правилам, правилам и нормам пожарной безопасности, установлено отсутствие угрозы безопасности для жизни и здоровья людей при эксплуатации дома; земельный участок принадлежит ФИО2 на праве собственности и имеет вид разрешенного использования, позволяющий возведение на нем ИЖС, то есть назначение участка соответствует построенному объекту; спорное строение существует с 2010 года, мэрией пропущен срок исковой давности; суды необоснованно исходили из факта использования строения в качестве торгового объекта, так как спор не был связан с признанием объекта коммерческим/торговым помещением; план межевания в отношении территории, на которой расположен участок ФИО2, не утверждался, проект планировки не содержит сведений о красных линиях и их границах, в связи с чем ФИО2 не знал об установленных ограничениях; в настоящее время установленные по участку ФИО2 красные линии утратили силу (отменены); ФИО2 вправе выбрать еще один основной вид использования принадлежащего ему земельного участка и в таком случае расположенное на участке здание будет соответствовать параметрам Правил землепользования и застройки г. Новосибирска и градостроительным нормам в части площади застройки земельного участка; устранение нарушений возможно в ином порядке, имеется возможность сохранить здание в существующих параметрах.

В дополнениях к кассационной жалобе заявитель, кроме вышеуказанных доводов, ссылается на недостаточность трехмесячного срока для исполнения решения суда; различные выводы судов первой и апелляционной инстанции о том, в каком порядке должна была быть легализована постройка; мэрия не является собственником земельного участка, а лицо, права и законные интересы которого нарушены, не установлено.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя изложенные в жалобе и дополнении к ней правовые позиции поддержал.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ИП ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:064570:25, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 527+/- 8 кв. м.

ИП ФИО2 01.08.2019 по договору купли-продажи приобрел в собственность объекты недвижимости:

1)  жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 30,3 кв. м, количество этажей, в том числе подземных – 1, кадастровый номер: 54:35:064570:9;

2)  жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 99,7 кв. м, количество этажей, в том числе подземных – 2, кадастровый номер: 54:35:064570:27;

3)  земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 527+/- 8 кв. м, кадастровый номер 54:35:064570:25.

13.08.2019 произведена государственная регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости на заявителя – записи в ЕГРН от 13.08.2019:

1)  № 54:35:064570:9-54/011/2019-8;

2)  № 54:35:064570:27-54/011/2019-8;

3)  № 54:35:064570:2554/011/2019-8.

Согласно материалам регистрационного дела на жилой дом по адресу: 

<

...>, общей площадью 30,3 кв. м с кадастровым номером: 54:35:064570:9, данный объект недвижимости на основании решения собственника от 04.05.2021 на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:064570:25 снесен, что следует из акта обследования кадастрового инженера ФИО7

Жилой дом с кадастровым номером: 54:35:064570:27, по адресу: 

<

...>, общей площадью 99,7 кв. м согласно кадастровому паспорту от 27.02.2015 построен в 2010 году по ул. 1-я Чулымская, д. 109/1 г. Новосибирска.

18.06.2015 постановлением администрации Ленинского района г. Новосибирска № 1335-од жилому дому с кадастровым номером: 54:35:064570:27 по ул. 1-й Чулымской на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25 присвоен почтовый адрес: ул. 1-я Чулымская, 109/2.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 принадлежит на праве собственности индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 54:35:064570:27, площадью 303,2 кв. м по ул. 1-ая Чулымская, 109/2 (выписка из ЕГРН от 11.05.2021).

В обосновании иска мэрия указала, что согласно акту осмотра от 25.10.2019 земельный участок с кадастровым номером 54:35:064570:25 не огорожен со стороны улиц 1-ая Чулымская и 3-я Чулымская, на участке возведен одноэтажный дом с мансардным этажом, к дому на тот момент возводился объект, назначение которого не определено (предположительно торгового назначения), ориентировочной площадью здания 100 кв. м. Установлен металлический каркас, со стороны дома № 109 по ул. 1-ая Чулымская выполнены работы по заполнению стен кирпичом. Выполнен монтаж металлической кровли.

09.12.2019 инспекцией государственного строительного надзора НСО в мэрию города Новосибирска подготовлено уведомление о выявлении самовольной постройки по результатам проведенной с 02.12.2019 по 06.12.2019 проверки на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, расположенной по адресу: 

<

...>.

Согласно акту проверки при строительстве объекта капитального строительства от 06.12.2019 № 419/359-с была проведена выездная проверка, в результате которой выявлен факт строительства 1-этажного объекта капитального строительства (предположительно торгового назначения) высокой степени готовности с нарушениями требований части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), строительство объекта капитального строительства осуществляется без получения в установленном порядке разрешения на строительство.

По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска разрешение на строительство данного объекта не выдавалось.

Застройщик (правообладатель) ФИО2

В соответствии с актом осмотра от 22.01.2020, произведенного специалистом отдела архитектуры и строительства администрации Ленинского района города Новосибирска ФИО8, было установлено, что на земельном участке по ул. 1-ая Чулымская, 109/2 расположено здание, к зданию с отступом около 1 метра, но под единой кровлей выполнен одноэтажный пристрой. Ориентировочная площадь здания 100 кв. м. На фасаде здания размещена рекламная конструкция «ПИВО ПЕЙ». Фасад здания облицован сайдингом.

На момент осмотра здание (магазин) эксплуатировалось (пекарня, дарим пиво). Отступы со стороны ул. Чулымской, ул. 1-ой Чулымской, ул. 1-ой Чулымской, 109, отсутствуют.

Согласно акту осмотра от 22.12.2021, произведенного ведущим специалистом отдела архитектуры и строительства администрации Ленинского района ФИО9, в ходе осмотра выявлены нарушения Правил землепользования и застройки г. Новосибирска.

Данный объект капитального строительства не соответствует решению Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска», а именно: отступ от границ земельного участка со стороны ул. Чулымской, ул. 1-ой Чулымской, ул. 1-ой Чулымской, 109 до объекта капитального строительства менее 3 м, нарушен максимально установленный процент застройки земельного участка, часть спорного объекта расположена в границах красных линий, где строительство запрещено.

Согласно данным информационной системы 2GIS в указанном объекте капитального строительства размещены магазины: магазин фруктов и овощей, магазин «Питомец» (зоотовары, аквариумы), пекарня, магазин «ПИВО ПЕЙ» (сеть магазинов разливного пива).

Полагая, что действиями ответчика нарушен публичный интерес, истец по первоначальному иску обратился за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями, указывая, что создание и сохранение самовольной постройки в пределах г. Новосибирска нарушает права и законные интересы мэрии г. Новосибирска, к компетенции которой относится градостроительная деятельность.

В обоснование своей правовой позиции истец ссылался на положения статей 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 1, 2, 8, 9, 30, 36, 34, 42, 43, 47, 48, 52, 55 ГрК РФ.

ИП ФИО2, в свою очередь, во встречном иске и дополнительных пояснениях указал на то, что постройка представляет из себя жилой дом, площадью 303,2 кв. м, кадастровый номер: 54:35:064570:27, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:064570:25 по адресу: 

<

...>. Реконструкция дома, проведенная в мае 2021 года, заключалась в пристройке к ранее существовавшему дому площадью 99,7 кв. м пристроя первого этажа площадью 203,5 кв. м, в результате общая площадь дома увеличена до площади 303,2 кв. м.

Предприниматель полагал, что данный пристрой может использоваться им как в предпринимательских целях (сдача в аренду), так и для личных нужд гражданина, не связанных с предпринимательской деятельностью (для хранения своих вещей и предметов, как склад, гараж, как личный спортзал).

Указанная постройка легализована, поскольку о ней внесена запись в ЕГРН, что подтверждается выпиской от 11.05.2021, следовательно, по мнению предпринимателя, она не является самовольной.

Иных построек на указанном земельном участке нет.

Как указал предприниматель, регистрация и внесение в ЕГРН указанной постройки после ее реконструкции имели место в соответствии с «дачной амнистией», установленной Федеральным Законом от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и письмом Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ/21, которые допускают строительство и регистрацию объектов индивидуального жилищного строительства, даже и с отступлениями от градостроительных параметров.

При изменении первоначального объекта в связи с реконструкцией путем пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В обоснование безопасности постройки и ее соответствия всем строительным нормам и правилам, безопасной эксплуатации для жизни и здоровья людей ФИО2 представил строительно-техническое заключение от 17.09.2021 № Т.1390.21, подготовленное ООО «НовоСтройЭксперт», заключение ООО «Автоматика-НСО» от 14.09.2021 № 276/09-2021 на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности в отношении жилого дома после проведенной реконструкции, расположенного по адресу: 

<

...>, экспертное заключение ФБУЗ Центра Гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области от 02.12.2021 № 7340/10-1-529 о соответствии необходимым параметрам реконструкции жилого дома с нежилым пристроем по адресу: 

<

...>.

Реконструированное здание с кадастровым номером 54:35:064570:27, согласно схеме кадастрового инженера от 28.12.2021, имеет отступление от установленных градостроительных отступов со стороны земельного участка по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 54:35:064570:24, собственником которого является ФИО5, представившая отзыв по делу, свидетельствующий о согласовании размещения дома, поскольку ее права и законные интересы расположением здания предпринимателем и отступом от границ ее земельного участка не нарушены.

Согласно дополнению от 04.03.2022 к строительно-техническому заключению от 17.09.2021 № Т.1390.21 (выполнено ООО «НовостройЭксперт»), возможно приведение объекта (индивидуального жилого дома площадью 303,2 кв. м, КН: 54:35:064570:27) в соответствие с параметрами, установленными законом, в том числе градостроительными нормами, Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска.

Также ответчиком представлен технический план здания на дату: 17.03.2015 (т.е. до реконструкции) и технический план на период 04.05.2021 с указанием года первоначального завершения строительства дома – 2010.

Предприниматель полагал, что право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано, объект не обладает признаками самовольной постройки, соответствует необходимым нормам и правилам. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения за судебной защитой с требованиями о сохранении постройки в реконструированном виде.

В обоснование своей правовой позиции предприниматель ссылался на положения статей 209, 222 ГК РФ, статей 26, 40 ЗК РФ, часть 2 статьи 51 ГрК РФ. Иных способов формализации отношений по поводу спорного объекта, кроме обращения за судебной защитой со встречным иском, по мнению предпринимателя, не имеется.

В суде первой инстанции предприниматель заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения по существу дела № А45-6285/2022 и вступления в законную силу судебного акта по указанному делу, поскольку предприниматель 14.03.2022 обратился с иском о признании недействительным постановления мэрии г. Новосибирска от 21.02.2017 № 720 (в части), которым установлена красная линия на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, а также о признании недействительным проекта планировки и проекта межевания в части установления по принадлежащему ему участку красной линии.

В обоснование ходатайства о приостановлении производства по делу предприниматель привел доводы о том, что установление обстоятельств незаконности установления красной линии по участку предпринимателя, в случае признания недействительным постановления мэрии от 21.02.2017 № 720, может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе дома и основанием удовлетворения требований встречного иска – о сохранении постройки на земельном участке.

Суд первой инстанции протокольным определением в судебном заседании 02.06.2022 отказал в удовлетворении ходатайства предпринимателя о приостановлении производства по делу, мотивировав отказ следующим: постановление мэрии от 21.02.2017 № 720 является лишь одним из доказательств по рассматриваемому делу; у суда имеется возможность установления обстоятельств по первоначальному и встречному искам при оценке имеющихся доказательств в совокупности; иные доказательств достаточны для рассмотрения дела по существу и без учета обстоятельств, подлежащих установлению в деле № А45-6285/2022; дело должно быть рассмотрено в срок, не превышающий одного месяца со дня поступления заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству; процессуальные действия предпринимателя направлены на необоснованное затягивание рассмотрения дела, поскольку иск о сносе самовольной постройки был предъявлен в суд общей юрисдикции 13.05.2020, дело передано в производство арбитражного суда 19.11.2021, сведения о существовании красной линии представлены истцом к акту осмотра объекта от 15.09.2021, однако с иском о признании недействительным постановления мэрии от 21.02.2017 № 720 предприниматель обратился только 14.03.2022; исковое заявление предпринимателя о признании недействительным постановления мэрии от 21.02.2017 № 720 определением арбитражного суда от 23.06.2022 по делу № А45-6285/2022 направлено в Новосибирский областной суд по подсудности.

Суд первой инстанции квалифицировал спорный объект как объект капитального строительства, что следует из заключения от 17.09.2021, подготовленного ООО «НовоСтройЭксперт», согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25 расположен жилой дом с нежилым пристроем, общей площадью 303,2 кв. м, кадастровый номер 54:35:064570:27, объект имеет деревянные перекрытия, а также металлические с заполнением сэндвич-панелями, деревянные стены из бруса и каркасные металлические с заполнением из сэндвич-панелей, фундамент ленточный железобетонный.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что: предприниматель начал реконструкцию жилого дома еще в 2019 году, при этом строительство объекта капитального строительства осуществлялось без получения в установленном порядке разрешения на строительство, реконструкция была завершена в мае 2021 года; на земельном участке расположено здание, к которому с отступом около 1 метра, но под единой кровлей выполнен одноэтажный пристрой; на момент осмотра здание магазина эксплуатировалось; со стороны ул. Чулымской, ул. 1-ой Чулымской, 109, отсутствуют; спорное строение располагается на земельном участке, принадлежащем предпринимателю на праве собственности.

Также суд первой инстанции установил, что согласно решению Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки г. Новосибирска» (далее – ПЗЗ г. Новосибирска) земельный участок отнесен к территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6) (в редакции от 30.06.2021), что также подтверждается градостроительным планом, представленным истцом 17.02.2022.

В период проведения реконструкции объекта согласно решению Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О Правилах землепользования и застройки г. Новосибирска» (в редакции от 28.10.2020) земельный участок был отнесен к территориальной зоне «Зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), «Подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1.).

Вместе с тем, как в период начала реконструкции, период ее окончания в мае 2021 года, так и в период рассмотрения дела, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:064570:25 является: индивидуальные жилые дома.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.05.2021 на земельном участке находится жилой дом с кадастровым номером 54:35:064570:27, площадью 303,2 кв. м, число этажей – 2, с назначением – жилое, однако предприниматель фактически изменил назначение жилого дома на объект, в котором расположены торговые помещения и фактически усматривается наличие реконструкции здания в объект торговли, предназначение единого здания после реконструкции предпринимателем разделено, что недопустимо.

Исходя из представленных в дело актов осмотра земельного участка, совокупности иных доказательств (договоры аренды нежилых помещений с третьими лицами), суд первой инстанции счел, что ФИО2, осуществив строительство объекта торгового назначения на земельном участке с видом разрешенного использования – для эксплуатации индивидуального жилого дома, был не вправе осуществить реконструкцию без соответствующих разрешений, с нарушением предельных параметров застройки земельного участка, требований к отступам от границы земельного участка, процента его застройки.

Установлено, что минимальный отступ от границы земельного участка должен быть 3 м, тогда как отступы составляют: 0,20 м (минимальный) и 1,2 м (максимальный) с северо-западной стороны; 1,8 м (минимальный) с северной стороны; 2,4 м (минимальный) с северо-восточной стороны. Процент застройки составляет 55%, тогда как максимальный процент застройки земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома», «жилые дома» составляет 30%.

Кроме того, часть объекта – примерно 40% площади застройки расположена в пределах красной линии, обозначающих территорию общего пользования. Данный вывод обоснован судом со ссылкой на проект планировки с красными линиями, утвержденными постановлением мэрии г. Новосибирска от 21.02.2017 № 720 «О проектах планировки и межевания территории, ограниченной проездом Энергетиков, дамбой Димитровского моста, створом перспективной магистрали на продолжение улицы Стартовой, береговой линии реки Оби и полосой отвода железной дороги, в Ленинском районе, проекте межевания территории, предназначенном для размещения линейного объекта транспортной инфраструктуры местного значения – автомобильной дороги общего пользования по ул. Самотечной»; размещение данных сведений в общем доступе на официальном сайте мэрии в соответствующих разделах департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска.

Также судом учтено, что ФИО2 не обращался за отклонением от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства в части получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, и площади застройки земельного участка.

В целом, с учетом изложенных выводов, суд первой инстанции оценил допущенные нарушения как имеющие существенный характер, поскольку их устранение без конструктивных изменений здания невозможно, что приведет к изменению параметров объекта, здание не будет существовать в том виде, требование о сохранении которого заявлено истцом, что само по себе исключает сохранение постройки в реконструированном виде. При этом существенными признаны нарушения градостроительных норм и ПЗЗ г. Новосибирска, без устранения которых легализация объекта невозможна.

Отсутствие возражений собственника смежного земельного участка судом оценено как не имеющее правового значения, поскольку оно не может подменять соблюдение установленного законом порядка получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Таким образом, основаниями для удовлетворения требований мэрии явились: отсутствие разрешения на строительство и непринятие ФИО2 мер к его получению, превышение максимального процента застройки, строительство объекта торгового назначения вместо жилого дома, выполнение строительства здания в пределах красной линии, что послужило также основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

Вместе с тем суд пришел к выводу, что мэрия не представила доказательств того, что самовольная постройка не может быть приведена в соответствие с установленными требованиями, что она создает угрозу жизни и здоровью граждан, то есть защита прав и интересов других лиц возможна только путем сноса всего здания.

Принимая во внимание представленные ФИО2 экспертные заключения, согласно которым здание в целом не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возможно приведение строения в состояние до его реконструкции с сохранением ранее построенного индивидуального жилого дома, суд первой инстанции обязал ответчика по первоначальному иску своими силами и за свой счет привести строение в соответствие с параметрами, установленными ПЗЗ г. Новосибирска, осуществив за свой счет реконструкцию, обеспечивающую приведение строения до состояния, предшествующего возведению пристроя, соответствующего площади жилого дома 99,7 кв. м и обеспечивающую приведение строения с параметрами, установленными ПЗЗ.

Представленное ФИО2 решение собственника здания от 28.06.2022 о расторжении всех заключенных договоров аренды о сдаче помещений в индивидуальном жилом доме, переустройстве помещений первого этажа в целях последующего использования помещений в качестве индивидуального гаража для личного использования, в качестве цветочной оранжереи и в качестве кладовой, суд первой инстанции не принял, поскольку оно не подтверждает устранение нарушений в части минимальных отступов и ПЗЗ г. Новосибирска, не представлены доказательства соблюдения фактического использования спорного объекта его назначению. Кроме того, принятое спустя два года решение собственника свидетельствует о его формальных действиях и не изменяет фактического назначения как единого объекта недвижимости на индивидуальный жилой дом.

Суд апелляционной инстанции, признав мэрию надлежащим истцом, согласился с принятым по существу спора решением суда первой инстанции и его выводами о выполнении ФИО2 нежилого пристроя, использовании объекта в качестве торгового, отсутствии у ФИО2 права реконструировать индивидуальный жилой дом без соответствующих разрешений, нарушении предельных параметров застройки и требований к отступам от границ земельного участка, расположении объекта в границах красной линии, существенности нарушений, для устранения которых необходима перестройка объекта, принятии мер по изменению вида разрешенного использования земельного участка после принятия решения по спору.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия исходила из того, что нарушения градостроительных норм, которые не могут быть признаны существенными, не являются основанием для сохранения самовольной постройки в неизменном виде, а являются основанием для приведения ее в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Руководствуясь положениями статьи 51.1 ГрК РФ, предусматривающей, что в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, а в соответствии с частью 16 статьи 55 ГрК РФ в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик в срок не позднее месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, суд апелляционной инстанции указал на установление судом первой инстанции реконструкции объекта в виде пристроя к жилому дому нежилого капитального строения без получения разрешения на строительство.

Доводы апеллянта об отмене постановления об установлении красных линий апелляционный суд не принял, полагая, что такая отмена имела место после принятия  решения судом первой инстанции, более того, указанное нарушение не являлось единственным, установленным судом первой инстанции и послужившим основанием для признания нарушения градостроительных норм существенным.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-  если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-  если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

-  если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой – сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

То есть основания к сохранению самовольной постройки имеют место в том случае, когда характер допущенного нарушения не позволяет принять решение о ее сносе. В свою очередь, из содержания приведенных выше норм материального права и разъяснений, содержащихся в Постановлении № 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Таким образом, при оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, то есть допущенные нарушения подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности.

Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушение прав и интересов третьих лиц).

Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что нашло отражение также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022), в частности в пункте 7, согласно которому снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

В рассматриваемом случае существенность нарушения определена судами на основании самого факта несоблюдения требований ПЗЗ г. Новосибирска, что влечет необходимость изменения конструктива здания и невозможность его сохранения в прежнем виде, указанные выше критерии существенности нарушений судами не устанавливались и не оценивались.

Суды исходили из того, что в границах принадлежащего ФИО2 на праве собственности земельного участка возведен пристрой к жилому дому с нарушением градостроительных требований об отступе от границ земельного участка, максимального процента застройки, пристрой используется как торговый объект.

Других нарушений градостроительных, а также строительных, санитарных и иных норм и правил при возведении самовольной постройки, а также нарушений прав и законных интересов других лиц, наличия угрозы жизни и здоровью граждан самовольно возведенным зданием судами не установлено.

Констатировав несоблюдение требований к отступу от границ земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций не оценили указанные обстоятельства на предмет соразмерности, не исследовали и не установили, в чем именно состоят негативные (непреодолимые для цели легализации самовольной постройки) последствия таких нарушений, могут ли они быть реальным препятствием к использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и (или) возможности нарушения прав третьих лиц, не указали, в чем именно состоят такие последствия.

Судами не учтено, что минимальный отступ (от 0,20 м до 1,2) установлен по отношению к границе смежного земельного участка, собственник которого ФИО5 согласилась как с расположением спорного объекта, реконструированного ФИО2, так и с отступом от границ ее участка, указала, что ее права не нарушены. В таком контексте судом подлежал рассмотрению лишь вопрос о безопасности фактического расположения спорного объекта, возведенного ФИО2, по отношению к принадлежащему ей объекту недвижимости (с точки зрения соблюдения правил и норм пожарной безопасности).

Аналогично не рассмотрен вопрос о существенности нарушения в виде превышения максимального процента застройки земельного участка.

При этом судами не учтены положения ПЗЗ г. Новосибирска, устанавливающие максимальный процент застройки в границах земельного участка в зависимости от вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Так, подпунктом 4 пункта 2 статьи 42 ПЗЗ г. Новосибирска установлено, что максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома», «садовые дома», «жилые дома» составляет 30%, а максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «гаражи для собственных нужд» устанавливается равным всей площади земельного участка, за исключением площади, занятой минимальными отступами от границ земельного участка.

При определении существенности допущенных нарушений и разрешении вопроса о возможности их устранения, с учетом вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем пристроя, судами не были учтены подлежащие применению нормы права, необоснованно не учтена возможность собственника земельного участка и объекта капитального строительства изменить его разрешенное использование.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора от 16.11.2022 возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными ПЗЗ.

Согласно приведенной позиции следует установить возможность приведения строения в соответствие с ПЗЗ без полной разборки строения.

Судами установлено, что земельный участок ФИО2 находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6), для которой ПЗЗ г. Новосибирска в статье 42 устанавливают основные виды разрешенного использования, включая такие основные виды разрешенного использования как для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), размещение гаражей для собственных нужд (код 2.7.2) и другие.

Пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Правовая позиция, согласно которой собственник земельного участка может изменить его фактическое использование в установленных законодательством разрешенных пределах, с последующим изменением сведений в кадастре недвижимости, изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 № 5743/10, от 20.11.2012 № 7943/12.

С учетом пункта 4 статьи 37 ГрК РФ и положений статьи 209 ГК РФ собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Таким образом, собственнику земельного участка принадлежит право выбора вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства из числа предусмотренных ПЗЗ в качестве основных для данной зоны, данное право реализуется собственником по своему усмотрению, что подлежит учету и оценке судом при рассмотрении встречного иска.

Придавая правовое значение деятельности, осуществляемой ФИО2 в возведенном пристрое, суды не установили несоответствие самого строения ПЗЗ г. Новосибирска, так как именно строение должно соответствовать правилам землепользования и застройки, и определяемому в соответствии с ним разрешенному использованию земельного участка.

Использование же строения не по целевому назначению, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (пункт 6 Обзора от 16.11.2022).

Таким образом, судебная коллегия исходит из того, что вопрос о существенности допущенного нарушения, о возведении строения не в соответствии с разрешенным использованием, с учетом изложенных правовых позиций высшей судебной инстанции не был включен в предмет исследования, в связи с чем вывод судов о невозможности удовлетворения требований истца по встречному иску является преждевременным и не может быть признан обоснованным.

Указывая на непринятие предпринимателем мер к получению в порядке статьи 40 ГрК РФ разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (относительно параметров отступа от границы смежного земельного участка), суды первой и апелляционной инстанции не учли требования части 6.1 статьи 40 ГрК РФ, которая устанавливает запрет органу местного самоуправления на выдачу такого разрешения при наличии на земельном участке самовольной постройки до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случая вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что при возникновении разрешаемого в судебном порядке спора о сносе либо легализации самовольной постройки вопрос о наличии или отсутствии реальных негативных последствий отклонения застройщиком от предельных параметров разрешенного строительства подлежит разрешению в конкретном споре и не может быть оставлен открытым (не подлежит произвольному исключению из предмета доказывания со ссылкой на непринятие мер к получению разрешения, которые в таком случае являются заведомо нереализуемыми).

Изложенное согласуется с совокупностью правовых позиций, изложенных в пунктах 3, 6, 7, 9, 10 Обзора 16.11.2022 на момент рассмотрения кассационной жалобы ФИО2 и подлежащего учету при вынесении судом округа постановления применительно к части 4 статьи 170 АПК РФ.

Согласно пункту 3 Обзора от 16.11.2022 возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

В данном пункте разъяснено следующее.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 – 10 статьи 51.1 ГрК РФ).

Положениями этой же статьи установлены основания для возвращения застройщику уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения, а также направления ему уведомлений о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта (части 6, 7, 10 статьи 51.1 ГрК РФ).

При этом случаи отказа в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке данной нормой не определены.

Частью 5 статьи 16 Закона № 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 01.03.2031 направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Из анализа приведенных положений следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке.

Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки.

Таким образом, выводы судов о наличии признаков самовольной постройки ввиду отсутствия разрешения на строительство, а также со ссылкой на нормы ГрК РФ об уведомлении о планируемом строительстве не соответствуют указанной правовой позиции, поскольку необходимо установление факта соответствия осуществления строительства с соблюдением установленных норм и правил.

Также суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по результатам рассмотрения ходатайства ФИО2 о приостановлении производства по делу.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ красные линии – линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 статьи 42, пункта 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ красные линии отображаются на чертежах основной части проекта планировки территорий и на чертежах проекта межевания территорий, относящихся к документации по планировке территорий.

В суде первой инстанции ФИО2 заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения по существу дела № А45-6285/2022 и вступления в законную силу судебного акта по указанному делу, поскольку предприниматель 14.03.2022 обратился с иском о признании недействительным постановления мэрии г. Новосибирска от 21.02.2017 № 720 (в части), которым установлена красная линия на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064570:25, а также о признании недействительным проекта планировки и проекта межевания в части установления по принадлежащему ему участку красной линии.

Однако суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства, полагая, что спор может быть рассмотрен на основании иных имеющихся в деле доказательств, с учетом необходимости соблюдения срока рассмотрения дела, и исходя из того, что ФИО2 несвоевременно принял меры по оспариванию установления красной линии по его земельному участку.

Между тем из положений указанных норм следует, что никакими иными доказательствами, кроме как приведенная выше документация по планировке, не может быть установлено имеющее существенное для дела обстоятельство – наличие и прохождение красной линии по земельному участку, на котором возведена спорная постройка, и нарушение запрета на строительство за ее пределами.

Кроме того, судом не учтено, что мэрия изначально не представила доказательств в подтверждение установления красной линии. Несмотря на подачу иска мэрией в мае 2020 года, сведения о существовании красной линии были представлены истцом к акту осмотра от 15.09.2021, в связи с чем ФИО2 не имел возможности защитить свои права до момента раскрытия мэрией своей правовой позиции с представлением всех доказательств по делу, а срок его обращения в суд после указанной даты является разумным.

Впоследствии в суде апелляционной инстанции ФИО2 представил постановление мэрии г. Новосибирска от 07.09.2022 № 3139, пунктом 4 которого признано утратившим силу постановление мэрии г. Новосибирска от 21.02.2017 № 720, однако суд апелляционной инстанции отклонил ссылку предпринимателя на него, поскольку постановление не существовало на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, таким образом, исходил из невозможности представления указанного доказательства на данной стадии, однако не учел необоснованное ограничение процессуальных прав ФИО2 в суде первой инстанции, а также не рассмотрел вопрос с позиции возможности применения части 3.1 статьи 70 АПК РФ, поскольку мэрия не оспаривала сам факт отмены акта об установлении красной линии по земельному участку ответчика и не выражала несогласие с доводами предпринимателя по спорному вопросу, имеющему существенное значение для рассматриваемого спора.

Между тем, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ установлено требование об установлении соответствия постройки параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, на день обращения в суд, однако в связи с допущенными процессуальными нарушениями судами данное условие не исполнено.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что приведенные выше требования судами первой и апелляционной инстанций не соблюдены, что привело к неполноте исследования значимых для дела фактов и несоответствию выводов судов обстоятельствам дела.

В силу статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Оспариваемые судебные акты приведенным выше требованиям не соответствуют. При этом отмеченные нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, проверить совокупность приведенных выше критериев для легализации самовольной постройки, включая проверку допущенных при возведении здания пристроя нарушений градостроительных и иных правил на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности. При необходимости разъяснить предпринимателю право заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы. По результатам рассмотрения дела принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права.

Судебные расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.07.2022, дополнительное решение от 01.08.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-31777/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Меры по приостановлению исполнения решения от 08.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановления от 19.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, принятые определением от 26.12.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, отменить.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

 

ФИО1