АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А48-4203/2019

город Орел

23 августа 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.08.2019 года

В полном объеме решение изготовлено 23.08.2019 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Орловского отделения №8595 (юридический адрес: 117997, 

<

...>; адрес Орловского отделения: 302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Развитие»  (303030, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком) от 29.09.2017 по состоянию на 28.06.2019 в размере 3 478 696 руб. 52 коп., из них: 2 509 362 руб. 08 коп. – основной долг, 969 334 руб. 44 коп. – проценты, а также пени за период с 19.11.2017 по 28.06.2019 в размере 653 935 руб. 93 коп., всего 4132632 руб. 45 коп.,

при участии:

от истца –  представитель ФИО2 (паспорт, доверенность №8595/18-Д от 01.03.2018);

от ответчика  -  представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Орловского отделения №8595 (далее – ПАО Сбербанк, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Развитие» (далее – ООО «Развитие», ответчик) о взыскании задолженности по договору №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком) от 29.09.2017 по состоянию на 25.01.2019 в сумме 614 997 руб. 37 коп., их них: 430 583 руб. 86 коп. – основной долг, 184413 руб. 51 коп. – непогашенные проценты, а также пени за период с 19.02.2018 по 25.01.2019 в сумме 326 723 руб. 23 коп., всего 941 720 руб. 60 коп.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции, изложенной в заявлении об уточнении исковых требований от 28.06.2019, просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком) от 29.09.2017 по состоянию на 28.06.2019 в размере 3 478 696 руб. 52 коп., из них: 2 509 362 руб. 08 коп. – основной долг, 969 334 руб. 44 коп. – проценты, а также пени за период с 19.11.2017 по 28.06.2019 в размере 653 935 руб. 93 коп., всего 4 132 632 руб. 45 коп. (л.д. 132-133).

Руководствуясь ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял уточнение исковых требований, в дальнейшем исходит из цены иска 4 132 632 руб. 45 коп.

Ответчик в судебное заседание 19.08.2019 явку полномочного представителя не обеспечил, письменный отзыв на иск не представил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом в порядке ст. 121 АПК РФ, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления 23.05.2019 (л.д. 126), а также отчетами о своевременном размещении информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет. 

Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика по представленным в дело доказательствам.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд считает установленными следующие обстоятельства.

29.09.2017 между ПАО Сбербанк (продавец) и ООО «Развитие» (покупатель) был заключен договор №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить  следующее недвижимое имущество: 

- административное здание общей площадью 1719,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> объект 1),

- помещение нежилое/стоянка на 8 автомобилей общей площадью 223,2 кв.м. по адресу: 

<

...> объект 2),

- доля в праве 19424/21935 на земельный участок общей площадью 2649,56 кв.м. с кадастровым номером 57:27:0020507:0029 (объект 3).

Имущество, являющееся предметом договора №9/2017 от 29.09.2017, было передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 18.10.2017 (приложение №5 к договору).

В силу ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Переход права собственности от ПАО Сбербанк к ответчику на три объекта, являющиеся предметом договора купли-продажи №9/2017 от 29.09.2017, был зарегистрирован в установленном порядке 31.10.2017, что подтверждается штампами Управления Росреестра по Орловской области на последней странице договора.

Исходя из совокупного толкования п.1 ст. 485, ст. 486 и ст. 555 ГК РФ, имущество, являющееся предметом купли-продажи, должно быть оплачено по цене, установленной указанным договором, с соблюдением согласованного продавцом и покупателем порядка расчетов. 

Пунктом 2.1 договора купли-продажи от 29.09.2017 предусмотрено, что общая стоимость имущества по договору составляет 31 034 400 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 4 465 220 руб. 34 коп.

В п. 2.2 договора стороны согласовали следующий порядок оплаты:

- оплата в размере 20% цены продажи имущества, что составляет 6 206 880 руб. 00 коп., перечисляется покупателем в течение 15 рабочих дней с даты заключения договора купли-продажи;

- оплата оставшейся части цены продажи имущества осуществляется покупателем в рассрочку на 5 лет с уплатой 10,8% годовых на остаток задолженности в соответствии с приложениями №4 и №4а к договору. 

Расчеты по договору производятся в рублях, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договоре.  Датой исполнения обязательств покупателя по платежам считается дата поступления денежных средств на счет продавца (п. 2.3 договора).   

  Ответчик надлежащим образом не исполнил обязанность по оплате выкупной стоимости имущества и процентов в соответствии с графиком платежей, предусмотренным приложениями №4 и №4а к договору купли-продажи от 29.09.2017.

Как следует из представленного истцом расчета, с учетом поступившей от ответчика  частичной оплаты  от 29.01.2019 и от 14.03.2019 за ООО «Развитие» числится задолженность по договору №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком) от 29.09.2017 по состоянию на 25.01.2019 в размере 614 997 руб. 37 коп., из них: 430 583 руб. 86 коп. – основной долг, 184 413 руб. 51 коп. – проценты.

Расчет задолженности ответчиком не оспорен, доказательств оплаты суду не представлено.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п.5 ст. 4 АПК РФ, истец направил ответчику претензионное письмо от 04.02.2019 №8595-исх/66, содержащее требование об оплате задолженности по договору купли-продажи от 29.09.2017 по состоянию на 25.01.2019 в сумме 1 114 997 руб. 37 коп., из них основной долг 827 584 коп., проценты 287 413 руб. 37 коп.  (дата платежа по графику – 18.01.2019).  

Претензия от 04.02.2019 получена ответчиком 08.02.2019, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления, однако в добровольном порядке ответчиком не удовлетворена, что послужило основанием для обращения ПАО Сбербанк в суд с рассматриваемым иском.  

Изучив представленную в материалы дела претензию в совокупности с иными доказательствами, а также графики оплаты основного долга и процентов, согласованные сторонами в приложениях №4 и №4а  к договору №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком) от 29.09.2017, суд пришел к выводу, что истцом не соблюден досудебный порядок предъявления требований о взыскании основного долга и процентов по состоянию на 28.06.2019 в общей сумме 3 478 696 руб. 52 коп.

Согласно п. 5 ст. 4 АПК РФ, гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Договором купли-продажи №9/2017 от 29.09.2017 претензионный порядок урегулирования споров не предусмотрен. Следовательно, при обращении в суд истец должен был соблюсти общий досудебный порядок урегулирования спора, закрепленный в п. 5 ст. 4 АПК РФ, а именно: направить в адрес ответчика претензию, содержащую требования, являющиеся предметом спора, не позднее, чем за тридцать дней до обращения в суд с иском.

Представленные в материалы дела претензионные письма от 08.05.2019  и от 11.07.2019, полученные ответчиком 23.05.2019 и 11.07.2019 соответственно, не могут быть приняты судом в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, поскольку при их направлении/вручении истцом не был соблюден законодательно установленный 30-дневный срок для ответа на претензию до обращения в суд с иском.   

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015), по смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Поскольку истец не заявил в досудебном порядке требование о взыскании с ответчика  основного долга и процентов по состоянию на 28.06.2019 в общей сумме            3 478 696 руб. 52 коп., принимая во внимание, что исковое заявление принято к производству суда определением от 15.05.2019, а срок уплаты предъявленных ко взысканию платежей – 18.06.2019, суд пришел к выводу, что истец тем самым нарушил право ответчика на разрешение спора во внесудебном порядке, что позволяет в том числе минимизировать судебные расходы по уплате государственной пошлины.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ  арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что  истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

На основании вышеизложенного, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ПАО Сбербанк о взыскании с ООО «Развитие»  задолженности по договору №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком) от 29.09.2017 по состоянию на 25.01.2019 в размере 614 997 руб. 37 коп., из них: 430 583 руб. 86 коп. – основной долг, 184 413 руб. 51 коп. – проценты. В остальной части исковые требования о взыскании основного долга и процентов следует оставить без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи №9/2017 от 29.09.2017 предусмотрено, что в случае нарушения покупателем срока оплаты имущества, установленного в п. 2.2 договора, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

За просрочку оплаты выкупной стоимости имущества ПАО Сбербанк начислило ответчику пени за периоды с 19.11.2017 по 20.11.2017, с 19.02.2018 по 25.01.2019 в сумме 328 006 руб. 28 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ). 

Суд проверил представленный истцом расчет неустойки на сумму 328 006 руб. 28 коп., признал расчет верным, соответствующим условиям договора и обстоятельствам спора.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик о несоразмерности неустойки не заявил; доказательств, свидетельствующих, что обязательство не исполнено в установленный срок ввиду исключительных обстоятельств, в материалы дела не представлено.

Следовательно, пени по договору купли-продажи №9/2017 от 29.09.2017 за периоды с 19.11.2017 по 20.11.2017, с 19.02.2018 по 25.01.2019 в размере 328 006 руб. 28 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ. Аналогичные правила применяются при взыскании неустоек, процентов, предусмотренных статьей 317.1 ГК РФ и т.п.

По смыслу изложенного, требование о взыскании неустойки, начисленной на сумму задолженности по состоянию на 28.06.2019, в отношении которой истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, также подлежит оставлению без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Согласно ч. 3 ст. 149 АПК РФ, оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины от обоснованно заявленных исковых требований в общей сумме 943 003 руб. 65 коп. относятся на ответчика. 

В соответствии с п.1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при цене иска 943 003 руб. 65 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 21860 руб. 00 коп.

Следовательно, с ответчика в пользу истца необходимо взыскать 21860 руб. 00 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 12 026 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Развитие»  (303030, Орловская область, г. Мценск, ул. Московская, д.11, кв.7, ОГРН 1145749000517, ИНН 5703006252) в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Орловского отделения №8595 (юридический адрес: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19; адрес Орловского отделения: 302028, г. Орел, ул. Брестская, д.8, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) задолженность по договору №9/2017 купли-продажи недвижимости нежилого назначения (с земельным участком) от 29.09.2017 по состоянию на 25.01.2019 в размере 614 997 руб. 37 коп., из них: 430 583 руб. 86 коп. – основной долг, 184 413 руб. 51 коп. – проценты, а также пени за период с 19.11.2017 по 20.11.2017, с 19.02.2018 по 25.01.2019 в размере 328 006 руб. 28 коп., всего 943 003 руб. 65 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21 860 руб. 00 коп.   

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной части исковые требования оставить без рассмотрения.

Возвратить Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в лице Орловского отделения №8595 (юридический адрес: 117997, 

<

...>; адрес Орловского отделения: 302028, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 026 руб. 00 коп., уплаченную платежным поручением №875084 от 02.04.2019.

 Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

 Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                               Аксенова Т.В.