АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

      Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-25542/2018 

Дата принятия решения – 21 ноября 2018 года 

Дата объявления резолютивной части – 20 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Рафат", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 739520 руб. 27 коп. долга, 236699 руб. 24 коп. пени,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 03.07.2018г.,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 09.10.2018г.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Рафат", г.Казань (далее - ответчик) о взыскании  739520 руб. 27 коп. долга, 236699 руб. 24 коп. пени.

В судебном заседании 10.10.2018г. ответчик представил письменное ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу А65-17480/2018, в котором суд дал оценку обоснованности применяемых истцом коэффициентов.

Истец возражал.

В приостановлении производства по делу судом отказано, поскольку обстоятельства, являющиеся предметом исследования в деле А65-17480/2018 и в настоящем деле, различны, как и участвующие в деле стороны.

На вопрос суда истец указал, что применен коэффициент «5» ввиду установления факта использования объекта под хостел.

Ответчик указал, что объект вводился в эксплуатацию как «объект культурного значения», документально подтвердить не смог.

В судебном заседании 20.11.22018г. ответчик представил запрошенные судом документы, а также отзыв с контррасчётом долга. В отношении пени просит применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшив их до 10000 руб.

Истец требования поддержал в первоначально заявленном виде, пояснил, что исходит из нахождения на земельном участке хостела, в отношении применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  к неустойке возражает.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 17.12.2008 между истцом (арендодатель) и ЗАО «Реставрация» (арендатор) был заключен договор аренды №13265, по условиям которого в пользование был передан земельный участок  общей площадью 640 кв.м., кадастровый номер 16:50:011816:0023, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский  район,  ул. Г.Камала, 20/7 (литер 1)  для завершения реконструкции здания, арендатор  обязался ежемесячно вносить арендную плату не позднее 15 числа  каждого текущего месяца (п. 3.3 договора). 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законном порядке, о чем в ЕГРПН внесена соответствующая запись №16-16/130/2009-259 от 10.04.2009.

26.04.2016 на основании договора на инвестирование реконструкции (строительства) объекта от 24.06.1999 №167-ин, дополнительного соглашения №1 к договору №167-ин от 24.06.1999 от 04.08.2004, акта приемки  законченного реконструкцией и реставрацией объекта культурного наследия от 12.08.2013, решения Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-5223/2014 от 24.06.2014, акта о результатах реализации инвестиционного проекта по договору №167-ин на инвестирование реконструкции (строительства) объекта от 24.06.1999 от 15.07.2015 за ЗАО «Реставрация» зарегистрировано право собственности на помещение №1200, назначение нежилое, площадью 1393,1 кв.м., этаж: подвал №1;1; 2; мансарда №3, номера на поэтажном плане: №№1-4 подвального этажа, №№1-23 1 этажа, №№1-9 2 этажа, №№1-6 мансардного этажа, адрес объекта: Российская Федерация, 

<

...>, кадастровый номер 16:50:011816:116.

 В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на вышеуказанное помещение с кадастровым номером 16:50:011816:116 с 07.10.2016 зарегистрировано за ООО «Рафат» (ответчик). таким образом, с указанной даты он стал стороной договора аренды №13265 и на него распространяются все его условия.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу А65-17480/2018 и в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не требуют повторного доказывания.

Кроме того, в решении Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.09.2018г. по делу А65-17480/2018 также установлены следующие обстоятельства

В соответствии с Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани №6039 от 25.09.2008 земельный участок с кадастровым номером 16:50:011816:23 предоставлен в аренду для завершения реконструкции здания.

Пунктом 1.5. договора аренды стороны также установили основной вид разрешенного использования для завершения реконструкции здания.

Исходя из выписки из Единого государственного реестра прав недвижимости от 05.05.2018,  земельный участок с кадастровым номером 16:50:011816:23  площадью 640 кв.м. имеет  вид разрешенного использования:  под реконструкцию.

Таким образом, у земельного участка иного вида разрешенного использования как под реконструкцию не имеется.

В силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и при заключении договоров аренды таких земельных участков определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченными органами.

В Республике Татарстан порядок определения размера годовой арендной платы за землю определяется в соответствии с постановлением Кабинета Министров РТ от 9.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю», которым определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РТ и государственная собственность на которые не разграничена. Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.

Истец, обосновывая исковые требования в рамках вышеуказанного дела, пояснил, что земельный участок площадью 640 кв.м. был предоставлен обществу под реконструкцию, стороны также в расчете арендной платы согласовали, что земельный участок площадью 112 кв.м. используется под аптеку, 207 кв.м. под административное здание, 321 кв.м. под торговлю, согласно перечню поправочных коэффициентов, учитывающих вид использования земельного участка, утв. Постановлением КМ РТ № 74 от 09.02.1995,  при использовании земельных участков под указанные объекты следует применять под аптеку коэффициент – 2, под административное здание коэффициент – 2, под торговлю коэффициент – 10.

Согласно приложению к Положению (в редакции, действующей до вступления в силу постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86) поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: под реконструкцию определен со значением 1, который подлежит применению при расчете размера арендной платы.

Пунктом 2.1. Решения Казанской городской Думы от 11.11.2013 №5-36  «О земельном налоге» в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки земельного налога по видам разрешенного использования, определенным для данного земельного участка.

Таким образом, применение в расчете арендной платы по договору № 13265 от 17.12.2008 к единому земельному участку с кадастровым номером 16:50:011816:23 одновременно к части земельного участка повышающего коэффициента 2, а к части 10 прямо противоречит требованиям указанных нормативно-правовых актов. 

Довод  о том, что в расчете арендной платы стороны договора согласовали деление земельного участка и применением соответствующих коэффициентов, исходя из вида использования объекта недвижимости, суд признал несостоятельным, поскольку самовольное определение вида разрешенного использования земельного участка соглашением сторон не может быть изменено, а законодательством такое деление не предусмотрено. 

Доказательств внесения в ЕГРПН сведений об изменении вида разрешенного использования в установленном законом порядке истцом не представлено. 

Судом в рамках дела А65-17480/2018 был самостоятельно определен размер арендной платы, подлежащей оплате за земельный участок до 07.10.2016г.

Кадастровая стоимость земельного участка в спорный период в  2015, 2016 годах составила 8 648 742,40 руб., что сторонами не оспаривается.

Решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 №5-36  «О земельном налоге» (п.1.9., 1.9.6. ч.1 решения), установлены налоговые ставки земельного налога, в том числе  в отношении земельных участков, занятых объектами строительства, реконструкции налоговая ставка установлена в размере - 1,3 процента от кадастровой стоимости.

Учитывая вышеизложенное, по расчету суда, размер ежемесячной арендной платы с 04.06.2015 по 06.10.2016 за весь земельный участок составлял 9 369,47 руб. (8 648 742,40 руб. * 1,3% * 1 /12).

В рамках настоящего дела истец заявляет исковые требования к следующему собственнику недвижимости – Обществу с ограниченной ответственностью  «Рафат», и при расчёте применяет исходные данные, установленные нормативными актами для гостиниц (налоговая ставка 1.1% и коэффициент 5). При этом истец исходит лишь из факта нахождения в объекте недвижимости, собственников которого является ответчик, хостела.

Между тем, из буквального толкования вышеуказанного Положения следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости. Кроме того, исходя из общих принципов правового регулирования вопроса определения платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применительно к спорному случаю, не может иметь основное значение экономический вид деятельности организации, во владении которой находятся здания (помещения), который может изменяться. 

Основными критериями прежде всего являются назначение объекта, расположенного на земельном участке, которое определяется при его строительстве, вводе в эксплуатацию и отражается в технической документации объекта, а также вид разрешенного использования участка, на котором расположен объект. 

Учитывая, что разрешенное использование земельного участка и назначение объекта – под реконструкцию, истец неверно исходил из коэффициента 5 и ставки 1,1%.

Указанная позиция суда нашла своё отражение в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2017г. по делу А65-22046/2016.

На основании изложенного, с учётом выводов суда по делу А65-17840/2018, суд пришёл к выводу о применении изложенного в нём расчёта и к правоотношениям по настоящему делу.

Поскольку за весь земельный участок площадью 640 кв.м. оплате подлежит 9369 руб. 47 коп., то  приходящаяся на ответчика площадь 573,85 кв.м.  должна оплачиваться в размере 8401 руб. 04 коп. в месяц.

За заявленный истцом период с 07.10.2016г.  по 30.06.2018г. оплате подлежало 174796 руб. 04 коп. из расчёта: 6775 руб. 04 коп. за 25 дней октября 2016г., 168021 руб. – за период с 01.11.2016г. по 30.06.2018г. (20 месяцев).

Таким образом, данная сумма долга является обоснованной и подлежащей взысканию с ответчика.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки по пункту 3.5 договора, исходя из 0,1% за каждый день просрочки за период с 01.11.2016г. по 05.07.2018г. в сумме 236699 руб. 24 коп.

Судом произведен перерасчёт неустойки исходя из размера арендной платы, установленной судом – с округлением до сотых.

После произведенного перерасчёта обоснованная сумма неустойки составила 54119 руб. 13 коп.

Ответчик заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  к неустойке, просил снизить её до 10000 руб., поскольку истец длительное время не обращался к ответчику с требованием об оплате долга, намерено увеличивая размер задолженности и неустойки.

 Судом исследован вопрос соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком.

В соответствии с пунктами 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В данном случае суд не усматривает какого-либо превышения размера неустойки, установленной сторонами в договоре обычно устанавливаемому размеру в 0,1% в договорах между коммерческими организациями. Документов, свидетельствующих об извлечении второй стороной преимущества из незаконного поведения не представлено, наличие такого поведения не подтверждено. Основание наступления и размер ответственности оговорены сторонами в договоре, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик, вступив в договор аренды, должен был без какого-либо напоминания со стороны истца начать вносить арендную плату, а при несогласии с её размером – оплачивать в том размере, в котором он полагал его обоснованным. Таким образом, суд не усматривает в данном случае какого-либо злоупотребления со стороны истца и оставляет ходатайство о снижении неустойки без удовлетворения.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учётом того, что истец освобождён от её оплаты в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рафат", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 174796 руб. 04 коп. долга, 54119 руб. 13 коп. пени.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Рафат", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 5282 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева