125/2018-40328(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

15 августа 2018 года Дело № А66-8990/2016 Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2018. Полный текст постановления изготовлен 15.08.2018. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Кравченко Т.В., судей Колесниковой С.Г. и  

Мирошниченко В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  представителя учредителей общества с ограниченной ответственностью «Мастер- Сити» Мирошниченко Яны Олеговны на постановление Четырнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу № А66-8990/2016 (судьи  Чапаев И.А., Виноградов О.Н., Писарева О.Г.),  

у с т а н о в и л:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России», место нахождения:  117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893  (далее – Банк), 09.08.2016 обратилось в Арбитражный суд Тверской области с  заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Мастер-  Сити», место нахождения: 170003, г. Тверь, ул. Зинаиды Тимофеевой, д. 2, ОГРН  1046900024753, ИНН 6901051918 (далее – Общество), несостоятельным  (банкротом).  

Определением от 15.08.2016 заявление Банка принято к производству.  

Определением от 20.10.2016 требования Банка к должнику в размере  127 310 231 руб. 98 коп. признаны обоснованными и подлежащими включению в  третью очередь реестра требований кредиторов должника (далее – реестр), в  отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим  утвержден Дронов Олег Владимирович.  

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  13.04.2017 определение о введении наблюдения отменено в части признания  обоснованным требования Банка к должнику на сумму 3 437 500 руб., в остальной  части определение оставлено без изменения.  

Решением суда от 20.04.2017 (резолютивная часть объявлена 14.04.2017)  Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто  конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Дронов О.В.  

Представитель учредителей должника Мирошниченко Яна Олеговна  03.08.2017 (согласно регистрационному штампу) обратилась в суд с заявлением о  разрешении разногласий по вопросу продажи предмета залога; просила утвердить  Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника,  являющегося предметом залога по требованию Банка (далее – Положение), в  редакции, предложенной Мирошниченко Я.О.  

Определением от 08.09.2017 в удовлетворении ходатайства  

Мирошниченко Я.О. о назначении экспертизы отказано; урегулированы  разногласия, возникшие между представителем учредителей Общества  

Мирошниченко Я.О. и конкурсным управляющим посредством утверждения  Положения в редакции, предложенной конкурсным управляющим и утвержденной  залоговым кредитором.  

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  04.06.2018 определение от 08.09.2017 изменено путем дополнения его  резолютивной части абзацем следующего содержания:  

«установить начальную продажную цену имущества, принадлежащего  обществу с ограниченной ответственностью «Мастер-Сити», в сумме 66 890 000  руб., а именно:  

административно-выставочное здание общей площадью 3622,5 кв.м,  расположенное по адресу: г. Тверь, ул. З.Тимофеевой, д. 2 с кадастровым номером  69:40:0100216:007:1/020815/37:10000/А,А1,А2А3 – 39 820 000 руб.;  

выставочное здание общей площадью 942,5 кв.м, расположенное по адресу:  г. Тверь, ул. З.Тимофеевой, д. 2 с кадастровым номером 69:40:0100216:7:27 –  10 460 000 руб.;  

здание гаража общей площадью 113,5 кв.м, расположенное по адресу: г.  Тверь, ул. З.Тимофеевой, д. 2 с кадастровым номером  69:40:0100216:0007:1/020815/37/1000/В – 1 100 000 руб.;  

земельный участок общей площадью 8934,1 кв.м, расположенный по адресу:  г. Тверь, ул. З.Тимофеевой, д. 2 с кадастровым номером 69:40:01:00:216:0007 –  15 510 000 руб.».  

В остальной части определение от 08.09.2017 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе представитель учредителей Общества  Мирошниченко Я.О. просит отменить определение от 08.09.2017 и постановление  от 04.06.2018 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления  представителя учредителей.  

Податель жалобы не согласен с начальной продажной ценой предмета  залога, полагая ее заниженной. По мнению представителя учредителей, суд  апелляционной инстанции необоснованно отклонил ходатайство о назначении  повторной экспертизы.  

Податель жалобы считает, что внесенное им предложение о продаже  объектов недвижимости не единым лотом, а отдельными лотами не только  справедливо, но и единственно позволяющее достичь цель банкротства.  

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени и  месте рассмотрения кассационных жалоб, однако представителей в судебное  заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не  является препятствием для рассмотрения жалоб.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О  некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя  при банкротстве залогодателя» основания для изменения судом порядка и условий  продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором  или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по  порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на  возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в  том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения  торгов не являются в достаточной степени определенными.  

Представитель учредителей Мирошниченко Я.О. в обоснование заявления  об урегулировании разногласий указала на несогласие с начальной ценой продажи  выставляемого на торги имущества должника (64 770 000 руб.).  

При рассмотрении в Третейском суде при Автономной некоммерческой  организации «Независимая арбитражная палата» иска Банка к должнику и иным  

ответчикам об обращении взыскания на заложенное имущество была назначена  экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества, а том  числе принадлежащего Обществу. Согласно выводам эксперта рыночная  стоимость административно-выставочного здания (лит. А, А1, А2, А3) общей  площадью 3 622,5 кв.м без учета земельного участка, на котором оно расположено,  составляет (с учетом НДС 18%) 111 086 074 руб.; выставочного здания (лит.Б)  общей площадью 942,5 кв.м без учета земельного участка, на котором оно  расположено, - 8 081 278 руб. (с учетом НДС 18%); рыночная стоимость здания  гаража (Лит. В) общей площадью 113,5 кв.м без учета земельного участка, на  котором оно расположено, - 828 860 руб. (с учетом НДС 18%); рыночная стоимость  земельного участка общей площадью 8934,1 кв.м – 37 100 994 руб. Общая  рыночная стоимость залогового имущества Общества оценена в размере  157 097 206 руб.  

В связи с изложенным представитель учредителей считает, что цена,  определенная оценщиком в размере 64 770 000 руб., не соответствует рыночной,  поскольку явно несоразмерна и не отвечает интересам кредиторов и должника.  

Заявитель также полагает целесообразным осуществить продажу зданий  отдельными лотами.  

При рассмотрении дела в апелляционной инстанции суд назначил экспертизу  для определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Согласно  заключению эксперта от 13.03.2018 рыночная стоимость земельного участка  составляет 15 510 000 руб., административно-выставочного здания (Лит.А, А1,А2,  А3) – 39 820 000 руб., выставочного здания – 10 460 000 руб., здания гаража (Лит.  В) – 1 100 000 руб. Общая стоимость недвижимого имущества составила  66 890 000 руб.  

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 131 Федерального закона от  26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество,  являющееся предметом залога, подлежит обязательной оценке. Следовательно,  такая оценка не может не учитываться при определении начальной продажной  цены этого имущества.  

У залогового кредитора имеется приоритет в определении установления  особенностей порядка и условий проведения торгов имущества, находящегося у  него в залоге.  

Ввиду изложенного ссылка представителя учредителей на результаты  экспертизы, проведенной в рамках третейского разбирательства, была  обоснованно отклонена.  

Судебная экспертиза, проведенная на стадии апелляционного пересмотра  определения от 08.09.2017, была обоснованно признана судом достоверным  доказательством при разрешении разногласий относительно определения  начальной продажной цены спорного имущества.  

Исследовав и оценив заключение эксперта, доводы и возражения участников  обособленного спора, суд апелляционной инстанции не установил обстоятельств,  позволяющих отклонить заключение эксперта от 13.03.2018 как недопустимое  доказательство.  

Установление апелляционным судом начальной продажной цены на  основании заключения судебного эксперта обеспечивает условия для торгов,  поскольку в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость  имущества в зависимости от существующего на рынке спроса. Если предлагаемое  имущество представляет реальный интерес для потенциальных приобретателей,  максимальная цена на торгах будет достигнута.  

Положением предусмотрена продажа имущества путем проведения  открытых торгов, в том числе в форме аукциона, что с учетом данной формы торгов  направлено на повышение стоимости и должно обеспечить продажу имущества по  

максимально возможной цене, при этом действительная стоимость имущества  будет установлена в ходе проведения торгов.  

Как установил суд апелляционной инстанции, 29.01.2018 конкурсный  управляющий сообщил о признании недействительными первых торгов по продаже  имущества должника в связи с отсутствием заявок на участие в торгах. Указанная в  первоначальном объявлении о торгах продажная стоимость недвижимого  имущества несущественно отличалась от рыночной его стоимости, определённой в  ходе проведения судебной экспертизы, что послужило основанием для отклонения  апелляционным судом довода представителя учредителей о многократном  занижении начальной продажной цены имущества должника.  

В нарушение статьи 65 АПК РФ представителем учредителей не  представлено доказательств того, что установленная судом начальная продажная  цена залогового имущества нарушает права должника и кредиторов на  удовлетворение их требований за счет денежных средств, полученных от продажи  предмета залога.  

Несогласие представителя учредителей с выводами эксперта не  свидетельствует о какой-либо неясности или полноте экспертизы, связи с чем в  удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы было  обоснованно отказано.  

Суды первой и апелляционной инстанций правильно отклонили возражение  представителя учредителей против продажи предмета залога единым лотом.  

Недвижимое имущество, являющееся предметом залога, представляет  собой единый комплекс зданий, расположенный на одном земельном участке.  

Податель кассационной жалобы не опроверг мотивированные возражения  конкурсного управляющего, касающиеся того, что раздел земельного участка с  формированием новых земельных участков под каждым зданием влечет  дополнительные расходы для проведения кадастровых работ и регистрации  участков; конфигурация земельного участка не позволяет произвести его раздел с  предоставлением доступа к вновь образованным земельным участкам со стороны  проезжей части.  

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не  подлежит. Поскольку суд апелляционной инстанции изменил определение от  08.09.2017, то оставлению без изменения подлежит только постановление от  04.06.2018.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  04.06.2018 по делу № А66-8990/2016 оставить без изменения, а кассационную  жалобу представителя учредителей общества с ограниченной ответственностью  «Мастер-Сити» Мирошниченко Яны Олеговны - без удовлетворения.  

Председательствующий Т.В. Кравченко 

Судьи С.Г. Колесникова  

В.В. Мирошниченко