Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар

«23» июня 2023 года                                                                           Дело № А32-63647/2022

 

Резолютивная часть решения суда объявлена 19.06.2023г.

Полный текст решения суда изготовлен 23.06.2023г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Хмелевцевой А.С., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Засько Я.Ю. проведя  судебное заседание по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕРКОМ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Сочи

к Администрации мо город-курорт Сочи Краснодарского края                                 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Сочи

к МБУ «Центр культуры и кино «Сочи» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Прокуратура города Сочи:

о внесении изменений в инвестиционный договор.

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1 – доверенность, ФИО2 - доверенность,  ФИО3 – паспорт (директор).

от Администрации мо город-курорт Сочи Краснодарского края: ФИО4 – 

от МБУ «Центр культуры и кино «Сочи»: ФИО5 – доверенность, ФИО6 – доверенность, от третьего лица: ФИО7 – прокурор, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕРКОМ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Городской Округ Город-Курорт Сочи Краснодарского края и к муниципальному бюджетному учреждению муниципального образования городской округ Город-Курорт Сочи Краснодарского Края «Центр Культуры И Кино «Сочи» (далее – ответчик) о внесении изменений в инвестиционный договор в части: 

-предмета инвестиционного договора со «строительства здания с помещениями кинотеатра и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой» на «строительство торгово-развлекательного комплекса»;

-заменить сторону инвестиционного договора с муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино «Сочи» на администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края;

-обязательства общества создать часть помещений (в построенном здании) для использования в целях проведения культурных мероприятий (10% от общей полезной площади здания) для дальнейшей передачи в собственность муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. Иные помещения передаются в собственность общества;

-обязательства Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края внести изменения в действующий договор аренды земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0204022:7 в части цели предоставления земельного участка под строительство торгово-развлекательного комплекса.       

Представители истца в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований, ходатайствовали о приобщении документов к материалам дела и уточнении исковых требований (том 2, л. д. 93).

Ходатайства истца о приобщении и уточнении требований удовлетворены.  

Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. В судебном заседании объявлен перерыв до 09:00 часов 16.06.2023 года. По окончании перерыва судебное заседание в судебное заседание явились: от истца: ФИО8-доверенность, от третьего лица: ФИО7 – прокурор. Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований, ходатайствовал о приобщении письменных пояснений, отложении судебного заседания с целью ознакомления с документами, представленными ответвиком.

Прокурор в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении материалов реестрового дела. 

Суд не установил оснований для отложения судебного заседания, но в целых ознакомления с материалами в судебном заседании объявил перерыв до 09:00 19.06.2023.

По окончании перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителя истца ФИО8

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, обозрев в судебном заседании подлинники первичной документации, представленные истцом, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и муниципальным унитарным киновидеозрелищным предприятием «Спутник» заключен инвестиционный договор на реализацию проекта строительства здания кинотеатра с размещением подземной автостоянки и офисных помещений делового центра по адресу: 

<

...>.

Ввиду ликвидации муниципального унитарного киновидеозрелищного предприятия «Спутник» его правопреемником является муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино «Сочи».

Соответственно, стороной инвестиционного договора от 15.11.2004 является истец и муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино «Сочи». Заявленный истцом ответчик стороной инвестиционного договора от 15.11.2004 (далее по тексту – договор) не является. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора инвестиционный проект или проект - совокупность организационно-технических, юридически значимых и иных мероприятий по сносу здания кинотеатра «Спутник», расположенного по адресу: 

<

...> и возведения на его месте объекта муниципального значения с целью повышения инженерного оборудования, улучшения архитектурной выразительности здания кинотеатра, а также улучшения условий и качества обслуживания и увеличения объёма услуг с расположенными офисными помещениями «Делового Центра» с использованием при этом вложений инвестора, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительномонтажных, пусконаладочных и иных работ, необходимых для обеспечения ввода объекта в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон.

В соответствии с п.2.1 предметом договора является реализация инвестиционного проекта по сносу кинотеатра «Спутник» и создание на его месте объекта муниципального значения – кинотеатра на 550 посадочных мест, находящегося в муниципальной собственности и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой принадлежащих инвестору на праве собственности.

В соответствии с п.2.7-2.8 договора, срок реализации инвестиционного проекта в целом определен сторонами по взаимному согласию и составляет ориентировочно 36 месяцев с момента вступления в силу договора, площадь объекта составляет ориентировочно 20 000 м2, в том числе: общая площадь кинотеатра не менее 2200м2.

По завершению строительства и сдаче объекта в эксплуатацию заключается договор аренды земельного участка с участием сторон-участников Договора со множественностью лиц на стороне арендатора. В силу пункта 3.3. договора вклад инвестора в реализацию инвестиционного проекта оценивается сторонами в размере 100% (сто процентов) от инвестиционной стоимости объекта. 

В пункте 3.4 договора стороны указали, что по окончании реализации инвестиционного проекта и сдачи объекта в эксплуатацию, объект в целом поступает в общую долевую собственность сторон: помещения кинотеатра «Спутник» - в муниципальную собственность, общей площадью не менее 2200 кв. м оснащенная технологическим оборудованием, инвентарем для кинозрелищного зала вместимостью 550 мест и помещения многофункционального делового центра, с подземной автостоянкой в собственность инвестора. 

Истец указывает, что 04.12.2006 инвестор получил разрешение на строительство здания кинотеатра с подземной автостоянкой и размещением офисных помещений делового центра со следующими параметрами: общая площадь - 41 741 кв.м., высотой - 25 этажей срок на до 01.08.2009.

26.02.2007 муниципальное унитарное киновидеозрелищное предприятие «Спутник» передало права и обязанности по договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204022:007, на котором находился подлежащий сносу старый кинотеатр «Спутник» и строительство инвестиционного объекта                                 № 4900003615 от 31.08.2005 года обществу. 

Истец указывает, что в течение последующих лет произвел снос здания кинотеатра, разработал проектную документацию и получило положительное заключение государственной и экологической экспертиз, а так же успел произвести работы по устройству фундамента. 

29.12.2009 решением Городского Собрания Сочи № 202 утверждены Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи (далее по тексту – ПЗЗ), согласно которым земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204022:007, на котором велось строительство был ошибочно отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования, где строительство запрещено.

 30.09.2010 по результатам публичных слушаний было получено заключение 01.11.2010 № 2 ИПЗЗ/2Ц-3, которым рекомендовано Главе г. Сочи принять соответствующее решение о внесении изменений в ПЗЗ в отношении земельного участка на котором велось строительство с последующим направлением в Городское Собрание Сочи (далее по тексту – ГСС).

Истец 15.11.2010 обратился к ответчику с заявлением о продлении разрешения на строительство. 

Однако, 14.12.2010 истцом получен отказ в продлении на том основании, что срок окончания строительства истекает после 01.01.2013 года, а объект строительства находится в границах зон особой архитектурно-планировочной организации территорий, где согласно Федерального закона «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи,....» (Олимпийский закон) в срок с 01.01.2013 01.07.2014 запрещалось строительство объектов капитального строительства, срок действия разрешения на строительство которых истекает после 01.01.2013. При этом продление срока действия разрешений на строительство таких объектов не допускалось.

После проведения Олимпиады 2014 года истцу в продлении разрешения на строительство было отказано на том основании, что зона ОД-2 не предполагает вида разрешенного использования «Строительство здания кинотеатра с подземной автостоянкой и размещением офисных помещений делового центра», кроме того, в указывалось, что зона «ОД-2» предполагает строительство высотой до 30 метров, в то время как запроектированная высота здания и все инвестиционные расчеты учитывали высоту 99.90 метров. 

Истец указывает, что в настоящее время в соответствии действующими ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером: 23:49:0204022:007 находится в территориальной зоне «ОЦ-1» 

-жилая и общественно-деловая зона, в которой установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства:

 -максимальный коэффициент застройки, %

-40; -максимальная высота здания до конька крыши -12 м; -коэффициент использования территории - 0,6.

Общество обратилось в Администрацию города Сочи в связи с существенными изменениями обстоятельств за внесением изменений в ранее заключенный инвестиционный договор в части:

-предмета инвестиционного договора со «строительства здания с помещениями кинотеатра и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой» на «строительство торгово-развлекательного комплекса»;

-заменить сторону инвестиционного договора с муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино «Сочи» на администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края;

-обязательства общества создать часть помещений (в построенном здании) для использования в целях проведения культурных мероприятий (10% от общей полезной площади здания) для дальнейшей передачи в собственность муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. Иные помещения передаются в собственность общества;

-обязательства Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края внести изменения в действующий договор аренды земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0204022:7 в части цели предоставления земельного участка под строительство торгово-развлекательного комплекса.     

Решением 24.10.2022 № 2257/42.01-19  Департамент инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края отказал обществу во внесении изменений в заключенный инвестиционный договор в связи с тем, что Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи не является стороной инвестиционного договора. 

В обоснование своих исковых требований о внесении изменений в предмет инвестиционного проекта и изменений в части переопределения долей в подлежащем возмещению в рамках инвестиционного договора объекте истец указывалось, что с 2004 года неоднократно изменялись ПЗЗ на территории г. Сочи, что стало причиной невозможности исполненные условий инвестиционного договора. 

Истец указывает, что исполнение инвестиционного договора в первоначальном виде, без изменения его условий, настолько нарушило бы соответствующее инвестиционному договору соотношение имущественных интересов и повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – Кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании статьи 307 в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

В соответствии с положениями статьи 420 Кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Таким образом, исходя из положений инвестиционного договора от 15.11.2004 его сторонами являются истец и муниципальное унитарное киновидеозрелищное предприятие города Сочи «Спутник», в свою очередь заявленный истцом ответчик стороной вышеуказанного договора не является, соответственно исковые требования об изменении предмета инвестиционного договора со «строительства здания с помещениями кинотеатра и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой» на «строительство многоуровневой стоянки транспортных средств» заявлены к ненадлежащему ответчику, как и требование о внесении изменений в договор в части распределения площадей в возводимом инвестиционном объекте.

Кроме того, суд учитывает, что при варианте изменений инвестиционного договора, предложенного истцом (многоуровневая стоянка транспортных средств), не будет создан объект муниципального значения – кинотеатр на 550 посадочных мест взамен снесенного кинотеатра «Спутник». Также не будет создан деловой центр с подземной автостоянкой.

Требования пункта 1 уточненного иска полностью противоречат пункту 1.1 раздела 1 «Термины и их определения», согласно которому целью инвестиционного проекта является совокупность организационно-технических, юридически значимых и иных мероприятий по сносу здания кинотеатра «Спутник» и возведения на его месте объекта муниципального значения с целью повышения инженерного оборудования,  улучшения архитектурной выразительности здания кинотеатра, а также улучшения условий и качества обслуживания и увеличения объема услуг с расположенными офисными помещениями «Делового центра».         

Общество не обосновало документальными доказательствами с необходимой достоверностью целесообразность внесения столь значимых изменений в инвестиционный договор, в результате которых город-курорт Сочи должен лишиться кинотеатра. При этом общество, ссылаясь, что не имеется возможности построить объект с установленными в договоре параметрами, не обосновало, по какой причине приоритет отдан многоуровневой парковке, а не кинотеатру.      

Кроме того, срок реализации инвестиционного проекта – 36 месяцев с даты его подписания (15.11.2007), тогда как Правила землепользования застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи утверждены решением Городского Собрания № 2020  29.12.2009. 

Указывая на отсутствие возможности возвести спорный объект с установленными параметрами, общество ссылается на действующие Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, устанавливающие предельные параметры разрешенного строительства. При этом общество не учитывает, что по итогам слушаний 30.09.2010 получено заключение                        от 01.11.2020 № 2 ИП33/2Ц-3, которым рекомендовано рассмотреть на публичных слушаниях вопрос о внесении изменений в ПЗЗ с последующим направлением в Городское Собрание Сочи.       

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения данных требований. Поскольку суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования об изменении предмета инвестиционного договора в части пункта 3 заявленных уточненных требований. 

В части исковых требований о замене преамбулы инвестиционного договора                  от 15.11.2004 в части стороны инвестиционного договора суд приходит к следующим выводам. 

В обоснование исковых требований о замене стороны в инвестиционном договоре истец указывает, что Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края должна стать стороной Инвестиционного контракта для дальнейшего его исполнения, так как является учредителем муниципального бюджетного учреждения муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино «Сочи» на том основании, что в соответствии с пунктом 3.4. Инвестиционного договора помещение кинотеатра «Спутник» передается в муниципальную собственность. 

Основания для перемены лиц в обязательствах регламентированы главой 24 Кодекса. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Приведенные доводы истца о том, что Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края должна стать стороной инвестиционного контракта для дальнейшего его исполнения,  так как МБУ                  г. Сочи «ЦКК «СОЧИ» создано в результате реорганизации в 19.07.2021 и ответчиком не представлен в суд передаточный акт, который подтверждал бы передачу прав и обязанностей по инвестиционному договору от 15.11.2004 правопредшественником (МУКВЗП «Спутник») правопреемнику (МБУ г. Сочи «ЦКК «СОЧИ») в рамках его реорганизации, как это предусмотрено (ст.59 ГК РФ), ссылаясь на пункт 2.1 Инвестиционного договора от 15.11.2004 его предметом является создание объекта муниципального значения, находящегося в муниципальной собственности, а также помещений, принадлежащих Инвестору на праве собственности, в связи с чем у МБУ г. Сочи «ЦКК «СОЧИ» не имеет какого-либо интереса в исполнении такого договора. 

По мнению истца, при таких обстоятельствах, администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, будучи собственником снесенного здания, имеет права на результат инвестиционной деятельности, в которую было внесено его имущество.

Муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино «Сочи» является самостоятельным юридическим лицом, способно нести гражданские права и обязанности, в том числе вытекающие из сделок. 

Истец не представил доказательств, что муниципальное бюджетное учреждение муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края «Центр культуры и кино «Сочи» подлежит замене на ответчика в соответствии с одним из предусмотренных главой 24 Кодекса способов, с учетом того, что ответчик против такой замены возражает.

Кроме того, поскольку суд сделал вывод об отсутствии правовых оснований к удовлетворению пункта 1 требований (изменение предмета инвестиционного договора) суд также не усматривает оснований для замены МБУ ««Центр культуры и кино «Сочи» на администрацию. 

В части исковых требований о возложении обязательств на Администрацию муниципального образования городской округ город- курорт Сочи Краснодарского края внести изменения в договор аренды земельного участка от 31.08.2015 № 4900003615 с кадастровым номером 23:49:0204022:7 в части цели предоставления земельного участка под строительство многоуровневой стоянки транспортных средств, суд приходит к следующим выводам.

В реестре объектов муниципальной собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края учтен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204022:7, площадью 4 100 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения и эксплуатации здания кинотеатра «Спутник», о чем в ЕГРН 18.12.2009 сделана запись №23-23-50/103/2009-441 о регистрации права муниципальной собственности.

            В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Как следует из содержания вступившего в законную сиу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2022 по делу А32-53176/2022 суд при рассмотрении данного дела установил, что решением суда от 26.03.2020 по делу №А32-1727/2020 договор аренды земельного участка от 31.08.2015 № 4900003615 с кадастровым номером 23:49:0204022:7 является ничтожным, соответственно по правилам статей 167, 168 Кодекса не влечет каких либо юридических последствий. 

Следовательно, внесение какого либо изменение его предмет в настоящее время невозможно.

Представленные истцом заключение эксперта, свидетельские показания не опровергают выводов суда. При этом в качестве обстоятельств, характеризующих ситуацию, суд учитывает выводы и обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел № А32-22906/12, А32-1657/22, А32-53176/22, а также представление Прокуратуры г. Сочи от 11.04.2023.  

Суд также учитывает, что в рамках рассмотрения дела № А32-53126/22                     ООО «Интерком» заявляло о внесении изменений в инвестиционный договор со «строительства здания с помещениями кинотеатра и офисных помещений делового центра с подземной автостоянкой» на «строительство торгово-развлекательного комплекса», тогда как в настоящем деле ООО «Интерком» просит о внесении изменений в инвестиционный договор, связанных с возможностью возведения объекта – многоуровневая парковка.      

Руководствуясь статьями 110,  167-171 АПК РФ  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в месячный срок со дня принятия.

 

Судья                                                                                                                             А.С. Хмелевцева