ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-117770/2024

09 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Балакир М.В., Бугорской Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сизовым А.К.

при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 18.09.2024),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 09.09.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12075/2025) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2025 по делу № А56-117770/2024 (судья Нетосов С.В.), принятое

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М»

об индексации арендных платежей,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – Общество), в котором просит:

1. изложить пункт 3.1.1 договора аренды № АМ-2122-07/2020 нежилого помещения от 31.01.2020 (далее – Договор) в следующей редакции:

1.1. на период с 09.04.2021 по 08.04.2022 размер постоянной части арендной платы составляет 136 500 (сто тридцать шесть тысяч пятьсот) рублей 00 копеек за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

1.2. на период с 09.04.2022 по 08.04.2023 размер постоянной части арендной платы составляет 143 325 (сто сорок три тысячи триста двадцать пять) рублей 00 копеек за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

1.3. на период с 09.04.2023 по 08.04.2024 размер постоянной части арендной платы составляет 150 491 (сто пятьдесят тысяч четыреста девяносто один) рубль 25 копеек за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

1.4. на период с 09.04.2024 по 08.04.2025 размер постоянной части арендной платы составляет 158 015 (сто пятьдесят восемь тысяч пятнадцать) рублей 81 копейка за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

2. Взыскать с Общества 700 450,60 руб. задолженности по оплате постоянной части арендных платежей по Договору за предыдущие периоды (доплата).

Решением суда от 08.04.2025 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель ответчика возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве, просил оставить решение от 08.04.2025 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.01.2020 предприниматель ФИО3 (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, по условиям которого Общество приняло за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 132,8 кв.м, этаж № 1, кадастровый номер 78:14:0007691:18941, по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Звездное, ул. Среднерогатская, д. 20, строение 1, помещение 33-Н.

Истец является собственником помещения, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 18.11.2019 сделана запись № 78:14:0007691:18941-78/034/2019-3 (пункт 1.2 Договора).

Ответчик использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (пункт 1.3 Договора).

Арендная плата по Договору состоит из двух частей - постоянной и переменной (пункт 3.1 Договора).

Размер постоянной части арендной платы составляет 130 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (пункт 3.1.1 Договора).

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков либо при отсутствии счетчиков пропорционально площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2 Договора).

Согласно пункту 3.2 Договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Санкт-Петербурга, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора. 

Ссылаясь на пункт 3.2 Договора, арендодатель направил арендатору 15.04.2021 письмо с предложением повысить ставку постоянной части арендной платы по Договору на период с 09.04.2021 по 08.04.2022 до 136 500 руб., что составляет повышение на 5%; письмом от 17.05.2021 ответчик отказался от повышения размера постоянной части арендной платы.

13.04.2022 арендодатель направил арендатору письмо с предложением повысить ставку постоянной части арендной платы по Договору в порядке пункта 3.2 Договора на период с 09.04.2022 по 08.04.2023 до 143 325 руб., что составляет повышение на 5%; письмом от 26.05.2022 ответчик отказался от повышения размера постоянной части арендной платы.

02.05.2023 арендодатель направил арендатору письмо с предложением повысить ставку постоянной части арендной платы по Договору в порядке пункта 3.2 Договора на период с 09.04.2023 по 08.04.2024 до 150 491,25 руб., что составляет повышение на 5%; письмом от 26.05.2023 ответчик отказался от повышения размера постоянной части арендной платы.

27.04.2024 арендодатель направил арендатору письмо с предложением повысить ставку постоянной части арендной платы по Договору в порядке пункта 3.2 Договора на период с 09.04.2024 по 08.04.2025 до 158 015,81 руб., что составляет повышение на 5%; письмом от 17.05.2024 ответчик отказался от повышения размера постоянной части арендной платы.

Согласно расчету истца общий размер задолженности (недоплаты с учетом повышения) Общества по арендной плате (постоянная часть) по Договору за предыдущие периоды составляет 700 450,60 руб.

23.11.2024 истец направил ответчику досудебную претензию с требованиями о заключении дополнительных соглашений к Договору об увеличении постоянной части арендных платежей на 5% в порядке пункта 3.2 Договора, а также о погашении задолженности (недоплаты) по арендной плате в размере 700 450,60 руб.

Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы по Договору, предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения арендатора к заключению с арендодателем дополнительного соглашения об увеличении размера постоянной части арендной платы и отказал в иске.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В данном случае из материалов дела следует, что арендная плата по Договору состоит из постоянной (фиксированная сумма ежемесячно) и переменной (возмещение затрат на коммунальные услуги ежемесячно) частей, при этом в пункте 3.2 Договора стороны действительно согласовали возможность пересмотра размера постоянной части арендной платы.

Вместе с тем, вопреки позиции подателя жалобы, из буквального толкования пункта 3.2 Договора (статья 431 ГК РФ) не следует, что стороны согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, а, напротив, следует, что такое изменение возможно только по соглашению сторон.

Как верно указано судом первой инстанции, пункт 3.2 Договора не наделяет арендодателя правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на арендатора обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления арендодателя.

Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в виде дополнительного соглашения к Договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен. Ни одна из сторон Договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

При этом такой порядок пересмотра арендной платы не противоречит нормам действующего законодательства, а равно законным интересам истца.

Таким образом, из буквального значения содержащихся в Договоре слов и выражений, в том числе изложенных в пункте 3.2, следует, что изменение размера постоянной части арендной платы предусмотрено Договором исключительно на основании волеизъявления обеих сторон Договора путем заключения соответствующего двустороннего соглашения; возможность увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке Договором не предусмотрена.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав и истолковав условия спорного договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика (арендатора) обязанности заключить с истцом (арендодателем) дополнительное соглашение об изменении размера постоянной части арендной платы, увеличенной арендодателем в одностороннем порядке.

Иное толкование подателем жалобы положений пункта 3.2 Договора не свидетельствует о неправильном применении судом норм права и не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

При таких обстоятельствах, поскольку требование истца о возложении на Общество обязанности заключить дополнительное соглашение к Договору об увеличении постоянной части арендной платы, которое произведено арендодателем в одностороннем порядке, необоснованно, в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано правомерно.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Суд правильно применил нормы материального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах, поскольку при принятии решения судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, оснований для отмены или изменения принятого по делу решения у апелляционного суда не имеется.

В связи с изложенным апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 08.04.2025 по делу №  А56-117770/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

Н.А. Бугорская