АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Октябрьский проспект, 14, г. Владимир, 600025

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-12595/2018

г. Владимир

4 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.01.2020.

Полный текст решения изготовлен 04.02.2020. 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску государственного бюджетного учреждения "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" (600000, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Тотус-Влад" (600009, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 367 101 руб.30 коп.; при участии: от истца ФИО2- по доверенности от 09.10.2019 № 24 (сроком действия на 1 год), от ответчика ФИО3- директор (в судебном заседании 20.01.2020 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 9 час.30 мин. 28.01.2020), установил.

Государственное бюджетное учреждение "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тотус-Влад" о взыскании задолженности в сумме 133 054 руб.50 коп. по арендной плате по договору от 23.02.2000 № 11 за период с марта по август 2018 года. 

Определением от 11.02.2019 произведено объединение дела № А11-12595/2018 с делами № А11-12596/2018 и № А11-12597/2018 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А11-12595/2018.

Истец уточнил свои требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате частично за март-август 2018 года в общей сумме 367 101 руб.30 коп., в том числе, по договору аренды от 23.02.2000 № 11 в сумме 133 054 руб.50 коп., по договору от 01.05.1997 № 412 в сумме 119 513 руб.22 коп., по договору от 01.08.1996 № 400 в сумме 114 533 руб.58 коп.

Ответчик требования истца не признал по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление. Пояснил, что отчет независимого оценщика ООО «РосБизнесОценка» ФИО4, на основании которого истцом определена арендная плата за спорный период, не соответствует действительности.

От ответчика поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости арендуемых нежилых помещений с учетом функционального назначения помещений.

Определением от 04.06.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено специалисту ФБУ "Владимирское бюро судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" ФИО5, на разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость арендной платы за нежилые помещения, переданные по договору от 01.08.1996 № 400 по состоянию на 13.09.2017 по адресу: 

<

...>; определить рыночную стоимость арендной платы за нежилые помещения, переданные по договору от 23.02.2000 № 11 по состоянию на 13.09.2017 по адресу: 

<

...>; определить рыночную стоимость арендной платы за нежилые помещения, переданные по договору от 08.05.1997 № 412 по состоянию на 13.09.2017 по адресу: 

<

...>.

От эксперта поступило заключение от 06.09.2019 № 527/3-16.1, в связи с чем определением от 12.09.2019 производство по делу было возобновлено.

После возобновления производства по делу представители сторон поддержали заявленные требования и возражения.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению госимуществом администрации Владимирской области (арендодатель), Государственным центром по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры Владимирской области (балансодержатель) и АОЗТ "Тотус-Влад" (арендатор) 01.08.1996 заключен охранно-арендный договор № 400, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель и балансодержатель обязуются предоставить арендатору помещение общей полезной площадью 57 кв.м, расположенное в вышеуказанном памятнике для использования под магазин, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение. 

В соответствии с пунктом 1.3 договора  срок аренды устанавливается с 01.08.1996 по 01.08.2006.

Согласно пункту 2.1 договора за указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в течение срока действия договора в размере 2 284 831 руб. в квартал (без учета НДС); арендная плата за использование помещения вносится арендатором за квартал вперед в следующем порядке: за I квартал – до 5 января, за II квартал – до 5 апреля, за III квартал – до 5 июля, за IV квартал – до 5 октября.

Изменением от 10.08.2000 № 1 к охранно-арендному договору от 01.08.1996 № 400 стороны уточнили срок действия договора – по 01.02.2008.

В 2003 году между сторонами заключено соглашение № 2 к охранно-арендному договору от 01.08.1996 № 400, в котором стороны изменили (увеличили) размер арендуемых площадей на 48,8 кв.м, последний абзац пункта 1.1 договора изложили в следующей редакции: "общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 105,8 кв.м."; срок действия договора – по 01.02.2008 (пункт 1.2 договора); 

Соглашением от 12.02.2008 к охранно-арендному договору 01.08.1996                 № 400 стороны (ТУ ФАУГИ по Владимирской области и ООО "Тотус-Влад") продлили срок действия договора до 01.02.2023.

Соглашением от 23.03.2009 стороны (ТУ ФАУГИ по Владимирской области и ООО "Тотус-Влад") изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, являющееся собственностью Российской Федерации и расположенное в здании Торговых рядов (кадастровый номер 33:22:00000:000:1450/1:1019/А-А10,Б) по адресу: 

<

...>, для размещения под магазин помещения, расположенные на 1 этаже с номерами на поэтажном плане 68, 69, 70, 70а (инвентарный номер 17:401:001:002005220:0001:20000) площадью 55,4 кв.м и подвальное помещение расположенное на поэтажном плане № 41 (инвентарный номер 17:401:001:002005220:0001:20000) площадью 48,8 кв.м".

Пункт 2.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "за указанное в пункте 1.1 договора помещения арендная плата устанавливается в сумме 246 984 руб. без НДС;  Сумма ежемесячной арендной платы составляет  20 582 руб. без НДС.

В приложении № 2 стороны согласовали расчет арендной платы, выполненный на основании отчета от 08.12.2008 № 1424/08-н.

10.04.2009 между ФГУП "Ресурс" (арендодатель), ООО "Тотус-Влад" (арендатор) с согласия ТУ ФАУГИ по Владимирской области заключено дополнительное соглашение, по условиям которого название договора следует читать в новой редакции: "Договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 01.08.1996 № 400" (пункт 1 соглашения).

Преамбулу договора стороны изложили в следующей редакции: "Федеральное государственное унитарное предприятие "Ресурс", далее именуемое "Арендодатель", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (Территориальное управление), действующее от имени собственника в отношении передаваемых в аренду помещений, и общество с ограниченной ответственностью "Тотус-Влад" (Арендатор"), совместно именуемые – стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:".

По всему тексту договора слова "Арендодатели", "Балансодержатель", "Владелец" заменить на "Арендодатель" (пункт 4 соглашения).

Пункт 1.1 договора дополнен новым абзацем в следующей редакции: "Помещения, являющиеся объектом настоящего договора, принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается распоряжением Территориального управления от 31.03.3009 № 197 и актом приема-передачи здания от 01.04.2009 № 1".

Пункты 2.1, 2.2, 2.3, 5.5 договора стороны изложили в следующей редакции: "В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете от 08.12.2008 № 1428/08-п сумма ежемесячной арендной платы за помещения, указанные в пункте 1.1 устанавливается с 10.04.2009 в размере 24 191 руб.33 коп. с учетом НДС 18%. Арендная плата и сумма налога на добавленную стоимость оплачивается арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, определенной в  соответствующем заключении независимого оценщика. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре. Изменение условий настоящего договора (кроме условий, предусмотренных пунктом 2.3) и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон".

29.12.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, государственным бюджетным учреждением культуры Владимирской области "Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия", с согласия учредителя – Департамента по культуре администрации Владимирской области, с одной стороны и ООО "Тотус-Влад" (арендатор) заключено соглашение № 1-обл о передаче прав и обязанностей по договору аренды государственного недвижимого имущества от 01.08.1996 № 400, в соответствии с пунктом 2 которого стороны изложили преамбулу договора в следующей редакции: "Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия"  с одной стороны и ООО "Тотус-Влад" с согласия учредителя арендодателя – Департамента по культуре администрации Владимирской области и Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области заключили настоящий договора о нижеследующем".

Пунктом 2 соглашения стороны установили, что с 14.12.2012 арендная плата вместе с налогом на добавленную стоимость перечисляется на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с распоряжением директора департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 30.12.2013 № 1781 памятник истории и культуры федерального значения "Гостиный двор. Здание торговых рядов, 1782-1792 гг." закреплено на праве оперативного управления за истцом (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2014 серии 33 АЛ № 730090).

Между Комитетом по управлению госимуществом администрации Владимирской области (арендодатель) Государственным центром по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры Владимирской области (балансодержатель) и АОЗТ "Тотус-Влад" (арендатор) 01.05.1997 заключен охранно-арендный договор № 412, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано в аренду государственное недвижимое имущество, являющееся собственностью Российской Федерации, расположенное в памятнике "Здание торговых рядов (гостиный двор)", находящееся по адресу: г.Владимир, ул.III Интернационала, 19, для использования под магазин и выставочный зал; общая площадь сдаваемых в аренду помещений 53,50 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды устанавливается с 01.05.1997 по 01.04.2007.

Согласно пункту 3.1 договора за указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в год в размере   7 731 981 руб. и НДС в размере 1 546 396 руб.; арендная плата за использование помещения вносится арендатором за квартал вперед в следующем порядке: за I квартал – до 5 января, за II квартал – до 5 апреля, за III квартал – до 5 июля, за IV квартал – до 5 октября.

Размер арендной платы пересматривается один раз в год в обязательном порядке в связи с переоценкой арендуемого имущества, осуществленной в соответствии с решениями Правительства РФ, а также вступлением в действие других нормативных актов, влекущих изменение размера арендных платежей (пункт 3.2 договора).

Изменением от 10.08.2000 № 1 к охранно-арендному договору от 01.05.1997 № 412 стороны уточнили срок действия договора – по 01.02.2008.

Изменением от 15.10.2002 № 2 к охранно-арендному договору от 01.05.1997 № 412 стороны изменили наименование арендатора на ЗАО "Тотус-Влад" и уточнили стоимость имущества по балансу на 01.01.2000 – 5 089 328 руб.03 коп., площадь помещений – 53,5 кв.м, срок действия договора – по 01.02.2008; изложили пункт 3.1 договора в следующей редакции: "за указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в год в размере 5 350 руб., что соответствует рублевому эквиваленту величины арендной платы в размере 200,30 у.е. в год; оплата производится ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца в рублях по курсу условной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому; расчет арендной платы приложен к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 3)".

Соглашением от 20.03.2004 № 2 к охранно-арендному договору от 01.05.1997 № 412 стороны согласовали прием прав и обязанностей арендодателя от Комитета по управлению госимуществом администрации Владимирской области к Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Владимирской области.

Соглашением от 12.02.2008 к охранно-арендному договору от 01.05.1997  № 412 стороны продлили срок действия договора до 01.02.2023.

Соглашением от 23.03.2009 стороны (ТУ ФАУГИ по Владимирской области и ООО "Тотус-Влад") изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, являющееся собственностью Российской Федерации и расположенное в здании Торговых рядов (кадастровый номер 33:22:00000:000:1450/1:1019/А-А10,Б) по адресу: 

<

...>, для размещения под магазин и выставочный зал помещения, расположенные на 2 этаже с номерами на поэтажном плане 69, 70, 70а, 71, 71а (инвентарный номер 17:401:001:002005220:0001:20000) площадью 48,6 кв.м".

Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "за указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в год в размере 213 840 руб. без НДС, сумма ежемесячной арендной платы составляет 17 820 руб.; арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату не позднее 10 числа текущего месяца; копия выписки из отчета независимого оценщика (приложение № 3) является неотъемлемой частью настоящего договора".

В приложении № 3 стороны согласовали расчет арендной платы, выполненный на основании отчета от 08.12.2008 № 1424/08-н.

10.04.2009 между ФГУП "Ресурс" (арендодатель), ООО "Тотус-Влад" (арендатор) с согласия ТУ ФАУГИ по Владимирской области заключено дополнительное соглашение, по условиям которого название договора следует читать в новой редакции: "Договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 01.05.1997 № 412" (пункт 1 соглашения).

Преамбулу договора стороны изложили в следующей редакции: "Федеральное государственное унитарное предприятие "Ресурс" (арендодатель), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (Территориальное управление), действующее от имени собственника в отношении передаваемых в аренду помещений, и общество с ограниченной ответственностью "Тотус-Влад" (арендатор), совместно именуемые – стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:".

По всему тексту договора слова "Арендодатели", "Балансодержатель", "Владелец" заменить на "Арендодатель" (пункт 4 соглашения).

Пункт 1.1 договора дополнен новым абзацем в следующей редакции: "Помещения, являющиеся объектом настоящего договора, принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается распоряжением Территориального управления от 31.03.3009 № 197 и актом приема-передачи здания от 01.04.2009 № 1".

Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "Арендная плата и сумма налога на добавленную стоимость, оплачивается арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца".

Раздел 4 дополнен сторонами пунктом 3.4 в следующей редакции: "Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, определенной в  соответствующем заключении независимого оценщика. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре".

В пункт 5.1 договора стороны внесли изменения: "вместо слов "Договор может быть досрочно расторгнут или изменен по соглашению сторон",  читать "Изменение условий настоящего договора, за исключением п. 3.4 настоящего договора, и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон".

29.12.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области (Департамент), государственным бюджетным учреждением культуры Владимирской области "Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия", с согласия учредителя – Департамента по культуре администрации Владимирской области, с одной стороны и ООО "Тотус-Влад" (арендатор) заключено соглашение № 1-обл о передаче прав и обязанностей по договору аренды государственного недвижимого имущества от 08.05.1997                     № 412, в соответствии с пунктом 2 которого стороны изложили преамбулу договора в следующей редакции: "Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия" с одной стороны и ООО "Тотус-Влад" с согласия учредителя арендодателя – Департамента по культуре администрации Владимирской области и Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области заключили настоящий договора о нижеследующем:".

Пунктом 2 соглашения стороны установили, что с 14.12.2012 арендная плата вместе с налогом на добавленную стоимость перечисляется на расчетный счет арендодателя.

14.01.2014 между государственным бюджетным учреждением культуры Владимирской области "Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия", государственным бюджетным учреждением "Управление административными зданиями администрации Владимирской области" и ООО "Тотус-Влад" (арендатор) заключено соглашение № 2-обл об изменении и дополнении договора аренды государственного имущества от 01.05.1997 № 412, в котором стороны преамбулу договора изложили в следующей редакции: "Государственное бюджетное учреждение "Управление административными зданиями администрации Владимирской области", владеющее передаваемым в аренду недвижимым имуществом на праве оперативного управления (арендодатель) с одной стороны, и ООО "Тотус-Влад" (арендатор) с другой стороны,  с согласия Департамента по культуре администрации Владимирской области и Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области (Департамент) с согласия учредителя администрации Владимирской области, заключили настоящий договора о нижеследующем:".

Второй абзац пункта 1.1 раздела 1 договора стороны изложили в следующей редакции: "Помещения, являющиеся объектом настоящего договора, принадлежат арендодателю на праве оперативного управления, что подтверждается распоряжением директора Департамента от 31.12.2013 № 1781".

Пункт 3.2 раздела 3 договора стороны изложили в следующей редакции: "С 14.01.2014 арендная плата и сумма налога на добавленную стоимость (НДС) перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя до десятого числа  оплачиваемого месяца".

Между Комитетом по управлению госимуществом администрации Владимирской области (арендодатель) Государственным центром по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры Владимирской области (балансодержатель) и АОЗТ "Тотус-Влад" (арендатор) 23.02.2000 заключен охранно-арендный договор № 11, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано в аренду государственное недвижимое имущество, являющееся собственностью Российской Федерации, расположенное в памятнике "Здание торговых рядов (гостиный двор)", находящееся по адресу: г.Владимир, ул.III Интернационала, 19, для использования под магазин; общая площадь сдаваемых в аренду помещений 54,1 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора срок аренды устанавливается с 21.02.2000 по 01.02.2008.

Согласно пункту 3.1 договора за указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в год в размере 13 633 руб. 20 коп. и НДС в размере 2 726 руб. 64 коп.; оплата производится ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца в рублях по курсу условной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому; расчет арендной платы приложен к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 3)".

Размер арендной платы пересматривается один раз в год в обязательном порядке в связи с переоценкой арендуемого имущества, осуществленной в соответствии с решениями Правительства РФ, а также вступлением в действие других нормативных актов, влекущих изменение размера арендных платежей (пункт 3.2 договора).

Изменением от 17.01.2001 № 1 к охранно-арендному договору от 23.02.2000 № 11 стороны уточнили срок действия договора – по 01.02.2008.

Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "за указанное в пункте 1.1 недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в год в размере 4 089 руб.96 коп., что соответствует рублевому эквиваленту величины арендной платы в размере 153,12 у.е. в год;  оплата производится ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца в рублях по курсу условной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому; расчет арендной платы приложен к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 3)".

Соглашением от 20.03.2004 № 2 к охранно-арендному договору от 23.02.2000 № 11 стороны согласовали прием прав и обязанностей арендодателя от Комитета по управлению госимуществом администрации Владимирской области к Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Владимирской области.

Соглашением от 12.02.2008 к охранно-арендному договору от 23.02.2000                    № 11 стороны продлили срок действия договора до 01.02.2023.

Соглашением от 23.03.2009 стороны (ТУ ФАУГИ по Владимирской области и ООО "Тотус-Влад") изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, являющееся собственностью Российской Федерации и расположенное в здании Торговых рядов (кадастровый номер 33:22:00000:000:1450/1:1019/А-А10,Б) по адресу: 

<

...>, для размещения под магазин, расположенные на 1 этаже с номерами на поэтажном плане 66, 67 (инвентарный номер 17:401:001:002005220:0001:20000) площадью 53,5 кв.м".

Пункт 3.1 договора стороны изложили в следующей редакции: "за указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в год в размере 235 404 руб. без НДС, сумма ежемесячной арендной платы составляет 19 617 руб.; арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату не позднее 10 числа текущего месяца; копия выписки из отчета независимого оценщика (приложение № 3) является неотъемлемой частью настоящего договора".

В приложении № 3 стороны согласовали расчет арендной платы, выполненный на основании отчета от 08.12.2008 № 1424/08-н.

10.04.2009 между ФГУП "Ресурс" (арендодатель), ООО "Тотус-Влад" (арендатор) с согласия ТУ ФАУГИ по Владимирской области заключено дополнительное соглашение, по условиям которого название договора следует читать в новой редакции: "Договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения от 23.02.2000 № 11" (пункт 1 соглашения).

Преамбулу договора стороны изложили в следующей редакции: "Федеральное государственное унитарное предприятие "Ресурс" (арендодатель), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (Территориальное управление), действующее от имени собственника в отношении передаваемых в аренду помещений, и общество с ограниченной ответственностью "Тотус-Влад" (арендатор), совместно именуемые – стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:".

По всему тексту договора слова "Арендодатели", "Балансодержатель", "Владелец" заменить на "Арендодатель" (пункт 4 соглашения).

Пункт 1.1 договора дополнен новым абзацем в следующей редакции: "Помещения, являющиеся объектом настоящего договора, принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается распоряжением Территориального управления от 31.03.3009 № 197 и актом приема-передачи здания от 01.04.2009 № 1".

Пункт 3.2 договора стороны изложили в следующей редакции: "Арендная плата и сумма налога на добавленную стоимость, оплачивается арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца".

Раздел 4 дополнен сторонами пунктом 3.4 в следующей редакции: "Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, определенной в соответствующем заключении независимого оценщика. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре".

В пункт 5.1 договора стороны внесли изменения: "вместо слов "Договор может быть досрочно расторгнут или изменен по соглашению сторон",  читать "Изменение условий настоящего договора, за исключением п. 3.4 настоящего договора, и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон".

29.12.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области (далее – Департамент), государственным бюджетным учреждением культуры Владимирской области "Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия", с согласия учредителя – Департамента по культуре администрации Владимирской области, с одной стороны и ООО "Тотус-Влад" (арендатор) заключено соглашение № 1-обл о передаче прав и обязанностей по договору аренды государственного недвижимого имущества от 23.02.2012 № 11, в соответствии с пунктом 2 которого, стороны изложили преамбулу договора в следующей редакции: "Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия" (арендодатель) с одной стороны и ООО "Тотус-Влад" (арендатор) с согласия учредителя арендодателя – Департамента по культуре администрации Владимирской области и Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области (Департамент) заключили настоящий договора о нижеследующем:".

Пунктом 2 соглашения стороны установили, что с 14.12.2012 арендная плата вместе с налогом на добавленную стоимость перечисляется на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с распоряжением директора департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области от 30.12.2013 № 1781 памятник истории и культуры федерального значения "Гостиный двор. Здание торговых рядов, 1782-1792 гг." закреплено на праве оперативного управления за истцом (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2014 серии 33 АЛ № 730090).

В 2017 году истцом получены отчеты ООО "РосБизнесОценка" от 18.09.2017 № 40/2017 (1 этаж) и от 18.09.2017 № 440/2017 (2 этаж) по определению рыночной ставки арендной платы, что послужило основанием для направления истцом в адрес ответчика уведомлений от 22.01.2018 № УАЗО-193-01/04, № УАЗО-194-01/04, № УАЗО-195-01/04, в которых он установил арендную плату по договору от 23.02.2000 № 11 в размере 48 925 руб.75 коп. в месяц, по договору от 01.05.1997 № 412 в размере 40 946 руб.47 коп. в месяц, по договору от 01.08.1996 № 400 в размере 50 663 руб.30 коп. в месяц.

Ответчик не произвел оплату аренды исходя из указанных выше сумм. Как следует из расчета истца, задолженность ответчика по арендной плате сложилась за период с марта по август 2018 года включительно.

Истец направил в адрес ответчика уведомления от 16.08.2018 № УАЗО-1506-02/07, № УАЗО-1505-02/07, № УАЗО-1504-02/07, в которых предложил оплатить задолженность и обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Условиями договоров аренды от 23.02.2000 № 11, от 01.05.1997 № 412, от 01.08.1996 № 400 установлены размеры и сроки внесения арендной платы. 

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной в представленных истцом отчетах ООО "РосБизнесОценка" величины арендной платы арбитражный суд назначил оценочную экспертизу.

В соответствии с экспертным заключением от 06.09.2019 № 527/3-16.1 рыночная стоимость права пользования спорными объектами аренды по состоянию на 13.09.2017 составляет: по договору от 01.08.1996 № 400 – 555 руб. за 1 кв.м; по договору от 23.02.2000 № 11 – 593 руб. за 1 кв.м; по договору от 01.05.1997 № 412 – 454 руб. за 1 кв.м.

Оценив отчеты независимого оценщика ООО «РосБизнесОценка» ФИО4 и заключение экспертизы от 06.09.2019 № 527/3-16.1, суд приходит к выводу, что размер арендой платы за спорный период следует определять с учетом рыночной стоимости арендной платы, установленной в заключении экспертизы от 06.09.2019 № 527/3-16.1, а именно: по договору от 23.02.2000 № 11 равной 37 436 руб.09 коп. в месяц (с НДС 18 %), по договору от 01.08.1996 № 400 равной 36 281 руб.46 коп. в месяц (с НДС 18%), по договору от 01.05.1997 № 412 равной 26 035 руб.99 коп. в месяц (с НДС 18 %).

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору от 23.02.2000 № 11 в сумме 64 116 руб.54 коп., по договору от 01.08.1996 № 400 в сумме 28 242 руб.54 коп., по договору от 01.05.1997 № 412 в сумме 30 050 руб.34 коп., итого 122 409 руб.42 коп.

В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Доводы истца, касающиеся невозможности оспаривания отчетов ООО «РосБизнесОценка» отклоняются судом по изложенным выше основаниям.

Довод истца о том, что в заключении экспертизы от 06.09.2019 № 527/3-16.1 отсутствует указание, за какой временной диапазон указана цена арендной платы за 1 кв.м (день, месяц, год), также подлежит отклонению, поскольку, как следует из таблиц №№ 4-6, экспертом устанавливался размер арендной платы за 1 кв.м в месяц по состоянию на 13.09.2017.

Ссылка истца на то, что экспертом при подготовке заключения от 06.09.2019 № 527/3-16.1 подобраны объекты-аналоги, не соответствующие объекту оценки, судом проверена и отклоняется. Как отражено в исследовательской части заключения от 06.09.2019 № 527/3-16.1, объекты-аналоги также являются торгово-офисными помещениями свободного назначения сопоставимой площади, имеют отдельные входы, расположены на соответствующих этажах, имеют коммуникации.

Ссылка истца на исследование экспертом помещений № 400, 11, 412, что не соответствует действительности, также не принимается судом во внимание, поскольку в исследовательской части экспертизы отражено, что экспертиза проводилась, в том числе, по месту нахождения объектов исследования; экспертный осмотр проводился 21.08.2019 с участием представителей истца и ответчика; в ходе проведения экспертного осмотра об исследовании помещений, не являющихся предметом аренды, сторонами не заявлялось.

Таким образом, заключение от 06.09.2019 № 527/3-16.1 не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта у суда не имеется. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, истцом не представлено. Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) истец не воспользовался.

В судебном заседании 11.12.2019 судом по ходатайству истца допрошен эксперт ФИО5, которая дала пояснения по всем вопросам (протокол судебного заседания от 11.12.2019).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства (в том числе результаты оценки ООО "РосБизнесОценка" и судебной экспертизы ФБУ "Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации") суд пришел к выводу, что отчеты об оценке от 18.09.2017 № 40/2017 (1 этаж) и от 18.09.2017 № 440/2017 (2 этаж), выполненные ООО "РосБизнесОценка", не соответствует необходимым требованиям, а определенная в них рыночная стоимость размера арендной платы является недостоверной. Так, судом учтено, что оценщиком ФИО4 не проводился экспертный осмотр помещений: в отчетах отражено, что помещения имеют гостевую парковку (в действительности отсутствует); расположены в пешеходной доступности от многоэтажных жилых домов (в действительности не расположены); все помещения имеют системы электроосвещения, водоснабжения, канализации и отопления (истцом и оценщиком таких доказательств не представлено); отражено, что все помещения имеют отдельный вход (в действительности, помещения, переданные по договору от 08.05.1997   № 412, находятся на втором этаже); отсутствуют фотографии спорных помещений. Кроме того, оценщиком ФИО4 не производилась корректировка на площадь помещений по причине отсутствия данных по аренде отдельных помещений, тогда как в договорах аренды указаны конкретные площади арендованных ответчиком помещений. 

На основании статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если Федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В частях 1 и 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

В соответствии с частью 6 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно письму ФБУ "Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 06.09.2019 № 527д/сч/п стоимость проведения судебной экспертизы составляет 30 000 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пропорционального распределения расходов с истца в пользу ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» подлежит взысканию 19 996 руб.54 коп. в оплату стоимости судебной экспертизы; с ответчика в пользу  ФБУ «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» подлежит взысканию 10 003 руб.46 коп. в оплату стоимости судебной экспертизы; с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 3 448 руб.53 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. Государственная пошлина в сумме 3 671 руб., уплаченная истцом по платежному поручению от 10.09.2018 № 882842, подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд                

Р Е Ш И Л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тотус-Влад» в пользу государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» долг по арендной плате по договору от 23.02.2000 № 11 в сумме 64 116 руб.54 коп., по договору от 01.08.1996 № 400 в сумме 28 242 руб.54 коп., по договору от 01.05.1997 № 412 в сумме 30 050 руб.34 коп., итого 122 409 руб.42 коп., а также 3 448 руб.53 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тотус-Влад» в пользу федерального бюджетного учреждения «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» 10 003 руб.46 коп. в оплату стоимости судебной экспертизы.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» в пользу федерального бюджетного учреждения «Владимирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» 19 996 руб.54 коп. в оплату стоимости судебной экспертизы.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возвратить государственному бюджетному учреждению «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 671 руб., уплаченную по платежному поручению от 10.09.2018 № 882842.

Основанием для возврата государственной пошлины является настоящее решение.

Подлинное платежное поручение от 10.09.2018 № 882842 остается в материалах дела в связи с частичным возвратом государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              В.В.Романова