АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 декабря 2022 года

Дело №

А56-45203/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Захаровой М.В., ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ялта» ФИО2 (доверенность от 27.11.2020), 

рассмотрев 14.12.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ялта» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 по делу № А56-45203/2021,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРНИП 320784700061250 (далее – Предприниматель), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ялта», адрес: 195030, Санкт-Петербург, шоссе Революции, д. 120, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 4 800 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.03.2020 № 1 (далее – Договор) за период с 20.11.2020 по 01.04.2022, задолженности по коммунальным платежам за период действия договора до даты вынесения решения, 32 896 руб. 15 коп. в возмещение расходов арендодателя на уплату коммунальных платежей, 1 280 075 руб. в возмещение убытков, связанных с приведением объекта в первоначальное состояние (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022  исковые требования удовлетворены частично, с Общества  в пользу Предпринимателя взыскано 4 800 000 руб. задолженности, 32 896 руб. 15 коп. в возмещение стоимости коммунальных услуг, 42 348 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение  судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 11.05.2022 и постановление от 26.08.2022, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, суды не учли его доводы о невозможности пользования арендованным имуществом в связи с неисполнением Предпринимателем обязательств, предусмотренных договором аренды. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Предприниматель извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 20.03.2020 № 1 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование  земельный участок площадью 1858 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004228:33, расположенный по адресу:  Санкт-Петербург, 1-я Утиная ул., д. 1 (далее - земельный участок), и находящееся на нем здание площадью 1460 кв. м. с кадастровым номером 78:34:0004228:29 по адресу: Санкт-Петербург, 1-я Утиная ул., д. 1, лит. А (далее - здание), для организации пансионата для пожилых людей и категорий лиц с ограниченными возможностями, а арендатор обязался принять указанные объекты, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, по истечении срока аренды по Договору вернуть их в том же состоянии с учетом создания неотделимых улучшений в соответствии со Сметой (Приложение № 3 к Договору) и с учетом нормального износа.

Согласно пункту 1.6 Договора срок аренды - 20 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи предмета аренды в пользование.

 20.03.2020 сторонами подписан акт приема-передачи арендованных объектов. 

В соответствии с пунктом 1.8 Договора арендатор за свой счет обеспечивает выполнение  строительных работ, связанных с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества согласно смете; окончание работ фиксируется Актом приемки неотделимых улучшений.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 Договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей; размер постоянной части арендной платы в течение 7 месяцев с момента подписания акта приема-передачи объектов составляет 0 руб., с 8-го по 49-й месяц ежемесячная арендная плата составляет 300 000 руб., с 50-го месяца – 750 000 руб.

Согласно пункту 3.4 Договора в размер переменной части арендной платы входит плата за все предоставленные коммунальные услуги. Арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг по обеспечению помещений постоянным электроснабжением, холодной, и горячей водой (при ее наличии), отоплением, канализацией, коммунальными услугами, необходимыми для нормальной деятельности арендатора.

Ссылаясь на неисполнение Обществом предусмотренных Договором обязательств, Предприниматель направил а адрес Общества претензию от 27.04.2021 с требованием оплаты арендных платежей, возмещения стоимости коммунальных услуг и убытков.

Претензия оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Предпринимателя с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи  71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, признал исковые требования в части взыскания 4 800 000 руб. задолженности по арендной плате и 32 896 руб. 15 коп. стоимости потребленной электроэнергии обоснованными по праву и по размеру.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила его решение без изменения.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить арендную плату. 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017),  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

По условиям пунктов 1.7, 1.8 Договора объект передается арендатору в техническом состоянии, существующем на момент подписания Договора; арендатор за свой счет обеспечивает выполнение строительных работ, связанных с созданием неотделимых улучшений объекта согласно смете.

Согласно акту от 20.03.2020 на момент приема-передачи арендатору здание находилось в следующем техническом состоянии: фасады не устроены, стены, пол, потолок - подготовлены под чистовую отделку; окна ПВХ в хорошем состоянии, с работающими конструкциями; двери наружные и внутренние отсутствуют; инженерные коммуникации подведены от точки врезки до арендуемого здания без присоединения к городским сетям. Общее состояние здания оценено как удовлетворительное, состоянии, требующем капитального ремонта.

С учетом данных обстоятельств по условиям п. 3.2 Договора арендатору предоставлены «арендные каникулы» на первые семь месяцев аренды.

Согласно пунктам 2.1.6, 2.1.7 Договора арендодатель обязан содействовать арендатору в обеспечении предмета аренды коммунальными услугами (холодной водой, газоснабжением, отоплением и электроэнергией), обязан обеспечить электрической энергией мощностью не менее 140 кВТ.

Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия Договора, пришли к обоснованному выводу, что Общество не доказало невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от него, в том числе по причине неисполнения Предпринимателем встречных обязательств, указанных в пунктах 2.1.6, 2.1.7 Договора.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суды не установили наличие предусмотренных пунктом 2.1.10 Договора оснований для одностороннего отказа арендатора от исполнения Договора.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, указанные выводы судов не опровергают.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

При таком положении, с учетом непредставления Обществом доказательств, подтверждающих внесение постоянной и переменной арендной платы за спорный период, суды правомерно удовлетворили исковые требования в части взыскания с Общества в пользу Предпринимателя задолженности по арендной плате.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление иных обстоятельств, что на стадии кассационного обжалования недопустимо.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Арбитражного города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 по делу № А56-45203/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ялта»  - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

М. В. Захарова

ФИО1