АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15009/2020

г. Владивосток

16 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 16 июня 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, после перерыва помощником Печениным А.М., рассмотрев в судебном заседании заявление дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ТЕТКОМ" (ИНН7714686003, ОГРН5077746312265) к обществу с ограниченной ответственностью "Первый дальневосточный центр "Здоровые сосуды" (ИНН2537140711; ОГРН1192536018938) о расторжении договора, об обязании освободить помещения, передать по акту приема-передачи,

при участии в заседании до и после перерыва:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 04.02.2022, диплом, ФИО3, генеральный директор, паспорт, протокол № 1406/23 от 23.06.2014, 

от ответчика – не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

установил: общество с ограниченной ответственностью «ТЕТКОМ» (далее – истец, арендодатель, ООО «ТЕТКОМ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Первый дальневосточный центр «Здоровые сосуды» (далее – ответчик, арендатор, ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды») о расторжении договора аренды №Т 19-05 от 10.07.2019, заключенного между ООО «ТЕТКОМ» и ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды»; обязании  ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» освободить нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 302,9 кв.м., обозначенные на поэтажном плане как помещения №№2-10, 12-16; обязании  ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения в законную силу передать ООО «ТЕТКОМ» по акту приема-передачи нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 302,9 кв.м., обозначенные на поэтажном плане как помещения №№2-10, 12-16, в соответствии с условиями Договора аренды №Т 19-05 от 10.07.2019 (в редакции уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ в заседании 09.06.2022).

Определением от 31.03.2022 в соответствии со ст. 18 АПК РФ была произведена замена судьи Грызыхиной Е.А. на судью Жестилевскую О.А.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд на основании статьи 156 АПК РФ проводит судебное заседание без участия представителя указанного лица.

В заседании 08.06.2022 суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявил перерыв в заседании до 09.06.2022 с целью уточнения исковых требований. 

После перерыва заседание продолжено в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола помощником судьи Печениным А.М., при участии в заседании тех же лиц.

Истец в заседании суда поддержал ходатайство об уточнении исковых требований.

Суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ, определил удовлетворить ходатайство об уточнении исковых требований и рассмотреть дело в настоящем судебном заседании.

Суд в порядке ст. 66 АПК РФ приобщил дополнительные документы, поступившие в заседании от истца.

Истец в заседании суда на исковых требованиях настаивал в уточненной редакции.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В связи с чем суд на основании статьи 156 АПК РФ проводит судебное заседание без участия представителя указанного лица.

По тексту письменного отзыва ответчик выражал свое несогласие с исковыми требованиями, полагая их необоснованными и незаконными. В своих доводах ответчик ссылался на то, что им вложены финансовые затраты на ремонтно-строительные работы с целью улучшения арендованных помещений. Также полагает, что стороны настоящего спора не совершали действий, направленных на прекращение договора аренды.

Как следует из пояснений и установлено материалами дела, ООО «ТЕТКОМ» принадлежит на праве собственности здание – административное общей площадью 1214,20  кв.м. (лит.А), этажность:3, подвальное, расположенное по адресу: 

<

...>.

10.07.2019 между ООО «ТЕТКОМ» (Арендодатель) и ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» (Арендатор) был заключен договор аренды №Т 19-05 с учетом дополнительного соглашения № 1 от 28.10.2019 (далее - Договор аренды), по условиям которого Арендодатель передал Арендатору во временное возмездное пользование нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 302,9 кв.м.

Спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.1 указанного Договора срок аренды помещений составляет 5 (пять) лет с даты передачи помещений Арендодателем Арендатору по акту приема - передачи.

12.07.2019 ООО «ТЕТКОМ» передало ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» в пользование Объект, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения № 1, являющимся приложением № 2 к Договору аренды.

Как указал истец в исковом заявлении, ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» не вносил арендную плату в течение одиннадцати месяцев в период с ноября 2019 по сентябрь 2020 года, в связи с чем он вынужден был обратиться в суд в рамках дела №А51-1832/2020.

Согласно п. 8.3. Договора аренды: «Сторона, являющаяся инициатором расторжения Договора, должна направить другой Стороне письменное уведомление о своем намерении не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения Договора в порядке, установленном в п. 10.1. настоящего Договора».

В силу п. 8.4.3. Договора в случае неоднократного нарушения арендатором установленного настоящим договором срока и размера внесения арендной платы договор подлежит расторжению без обращения в суд.

В соответствии с п.8.7. Договора аренды при получении Уведомления Арендодателя о расторжении Договора, Арендатор обязан освободить Помещения в течение сроков, указанных в п. 2.3.18. Договора, а именно «... в течение пяти календарных дней - после даты досрочного расторжения настоящего Договора».

Согласно п. 2.3.17. Договора аренды Арендатор обязуется:

«Передать Объект по Акту сдачи-приёмки по окончанию срока аренды, а в случае досрочного расторжения настоящего Договора - в течение 5 (пяти) календарных дней. Помещение должно быть возвращено (передано) Арендатором в таком техническом состоянии, в котором оно было принято по Акту приёма-передачи, с учётом нормального износа».

В силу пункта 6.1 указанного договора перед проведением любых неотделимых улучшений или ремонта помещений арендатор обязан предоставить арендодателю всю проектную документацию и письменно согласовать с арендодателем перечень всего устанавливаемого в помещениях электрического и иного оборудования.

После получения от арендодателя письменного разрешения на производство улучшений или ремонта помещений, арендатор обязан согласовать всю проектную документацию со всеми необходимыми органами и организациями (пункт 6.2 договора аренды).

Согласно пункту 6.6 договора стороны определили, что по окончании срока действия договора арендатор обязан передать все произведенные неотделимые улучшения арендодателю по акту приема-передачи, включая всю исполнительную и проектную документацию. Арендодатель не компенсирует, не возмещает арендатору стоимость произведенных улучшений, если иное не оговорено в дополнительных соглашения к настоящему договору.

26.12.2019 Арендодатель уведомил Арендатора о намерении расторгнуть Договор аренды с 28 марта 2020 года путем подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в установленном законом порядке.

29.01.2020 Арендодатель уведомил Арендатора (в соответствии с п. 10.1. Договора) о своем намерении расторгнуть Договор аренды в порядке пункта 8.3. Договора с 28 марта 2020 года и просил Арендатора в соответствии с пунктом 2.3.18 Договора арендатора освободить арендуемые помещения и вывезти из помещений свое имущество в течение пяти календарных дней после досрочного расторжения настоящего договора. Ответчик на уведомление не отреагировал.

Далее 01.06.2020 истцом в адрес ответчика было направлено повторное Уведомление, которое было получено 02.06.2020 г. в соответствии с п. 10.1 Договора аренды, с требованием: незамедлительно оплатить задолженность по аренде в сумме 2 400 000 рублей, и вернуть арендуемые помещения в срок до 15.06.2020 г.; передачу (возврат) помещений оформить, подписав соглашение о расторжении договора, которое было приложено к Уведомлению; согласовать с участием Сторон день осмотра помещений и перечень работ, необходимых для приведения помещений в первоначальное состояние, сроки проведения этих работ.

В связи с тем, что ответчик нарушил обязательства по оплате арендной платы по договору два и более раза, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением за защитой своих прав.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды в связи, с чем подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен спорный договор, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из статьи 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

Как установлено  вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-1832/2020 в период действия договора аренды на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 3494153 рубля 25 копеек основного долга, 665505 рублей 60 копеек неустойки.

Доводы ответчика об отсутствии задолженности в связи с произведенным зачетом финансовых затрат на ремонтно-строительные работы с целью улучшения арендованных помещений, в рамках рассмотренного дела были оценены судом и признаны необоснованными.

Суд пришел к выводу, что при подписании договора между сторонами отсутствовал спор относительно состояния имущества и возможности его использования по назначению, оговоренному при подписании договора аренды, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 12.07.2019 №1, а также протоколом осмотра технического состояния нежилого помещения от 12.07.2019.

При этом в силу п.2.3.8 договора Арендатор обязан не осуществлять без предварительного письменного разрешения Арендодателя каких-либо перепланировок, переустройств и переоборудования  помещений (в том числе прокладок любых коммуникаций), не проводить реконструкции, переоборудования и других капитальных ремонтных работ Арендодателем, если иное не отражено в Дополнительном соглашении к данному договору. Неотделимые улучшения помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя и по согласованному с ним проекту. В случае обнаружения Арендодателем самовольных построек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладки сетей и любых других изменений, искажающих первоначальный вид помещений, таковые должны быть демонтированы, а помещения приведены Арендатором в прежний вид за его счет, в срок определяемый односторонним Актом о самовольном переустройстве, переоборудовании, составленном Арендодателем, но в любом случае в разумный срок. В случае самостоятельного демонтажа Арендодателем произведенных Арендатором перестроек, переделок или перепланировок в помещениях, Арендатор обязан в пятидневный срок с момента получения соответствующего требования и подтверждающих затраты документов, возместить Арендодателю все понесенные им затраты. Стороны договорились, что любые улучшения, производимые Арендатором, не подлежат компенсации Арендодателем, если иное не отражено в Дополнительном соглашении  к данному договору.

Пунктом 5 акта приема-передачи от 12.07.2019 №1 установлено, что неотделимые улучшения помещений выполняются силами арендатора в части: замены напольного покрытия (частично), ремонта и частичной замены потолочного перекрытия Армстронг, демонтажа и реконструкции ранее размещенных душевых и туалетов, реконструкции системы водоснабжения и канализации в помещении. В соответствии с пунктами 5.4, 6.6. договора стоимость указанных улучшений является собственностью арендодателя и подлежит компенсации путем зачета арендной платы. Иные, не указанные в пункте 5 неотделимые улучшения, в том числе необходимые для деятельности арендатора (установка дополнительных перегородок, санитарно-гигиенические приборы, ремонт существующих перегородок и иное) производятся арендатором за счет собственных средств и не подлежат компенсации.

Таким образом, судом установлен факт того, что ответчик на протяжении длительного времени не вносил арендную плату по договору аренды №Т 19-05 от 10.07.2019, а кроме того ответчик порядок проведения ремонта спорных помещений, что признается судом существенным нарушением условий указанного договора и злостным уклонением от исполнения своих обязательств. 

Как указано ранее, стороны в пунктах 8.3, 8.7 оговора аренды №Т 19-05 от 10.07.2019 договорились о порядке и условиях расторжения договора.

Истец направлял в адрес ответчика уведомления от 26.12.2019 (исх. №12), от 29.01.2020 (исх. №2), от 01.06.2020 (исх. №7) с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также о подписании соглашения о расторжении договора.

Учитывая, установленные факты, суд приходит к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке статей 450, 452, 619 ГК РФ.

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора в данной части.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, с учетом наличия оснований для расторжения спорного договора аренды в судебном порядке, суд считает, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора соответствует объему нарушенных ответчиком обязательств.  

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды №Т 19-05 от 10.07.2019, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Учитывая, что требования истца о расторжении договора признаны судом правомерными, исковые требования об освобождении помещений и передаче их по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора также подлежат удовлетворению. 

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор аренды №Т 19-05 от 10.07.2019, заключенный между ООО «ТЕТКОМ» и ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды».

Обязать  ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» освободить нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 302,9 кв.м., обозначенные на поэтажном плане как помещения №№2-10, 12-16.

Обязать  ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения в законную силу передать ООО «ТЕТКОМ» по акту приема-передачи нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, общей площадью 302,9 кв.м., обозначенные на поэтажном плане как помещения №№2-10, 12-16, в соответствии с условиями Договора аренды №Т 19-05 от 10.07.2019.

Взыскать с ООО «Первый Дальневосточный Центр «Здоровые сосуды» в пользу ООО «ТЕТКОМ» 12 000 (двенадцать тысяч) рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.