АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 35

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                       Дело №А32-20645/2016

05.06.2017

Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2017

Мотивированное решение изготовлено 05.06.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации города Сочи – исполнительно – распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к ОАО «Галеос», г. Сочи

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО2 на основании доверенности от 20.10.2016, ФИО3 на основании доверенности от 06.09.2016

Администрация города Сочи (далее администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ОАО «Галеос» (далее общество, ответчик) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0125016:44 с 01.01.2014 по 31.03.2016 в размере 23 730 531,21 рублей и пени в размере 7 329 536,22 рублей.

Истец, в судебном заседании поддержал заявленные требования и настаивал на их удовлетворении в полном объеме. 

Исковые требования, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности.

Ответчик, не согласившись с заявленными требованиями, считает их частично необоснованными, ввиду допущенных истцом методологических ошибок в расчете подлежащего взысканию с общества размера арендной платы и соответствующей пени.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 30.05.2017 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, департаментом имущественных отношений Краснодарского края  и открытым акционерным обществом «Галеос» заключен договор аренды земельного участка №0000000123 от 22.11.2002 по условиям которого, арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125016:44 площадью 41 000 кв. м, расположенный по адресу: город Сочи, 

<

...>.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14 февраля 2015 года внесена регистрационная запись №23-23/050-23/022/097/2015-007/1 о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125016:44.

Право муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125016:44 (с 14 февраля 2015 года) подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности от 14 февраля 2015 года (серия 23АН753072).

В связи с регистрацией 14 февраля 2015 года права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0010250016:44, муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации города Сочи и открытым акционерным обществом «Галеос» 20 февраля 2015 года подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №0000000123 от 22.11.2002 года, по условиям которого, права арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:44 перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений Администрации города Сочи (пункт 2 дополнительного соглашения).

Кроме того, вышеуказанным дополнительным соглашением стороны изменили номер договора, указав его в следующей редакции: «договор аренды земельного участка №4900880123 от 22.11.2002 года» (пункт 1 дополнительного соглашения).

Считая, что арендатором (ответчиком) земельного участка не в полном объеме исполнены обязательства по уплате арендной платы за период с 01.01.2014 года по 31.03.2016 года в размере 23 730 531,21 рубль, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об их взыскании.

Требование администрации о взыскании с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года основаны на следующем.

В приложении к исковому заявлению, истец произвёл расчет арендной платы за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года в соответствии с постановлением Главы администрации Краснодарского края от 27 января 2011 года №50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края,  и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» в следующем размере: 4 153 864 570 рублей (кадастровая стоимость) х 0,6 % (установленный процент от кадастровой стоимости (ставка)) х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год) = 26 169 346,79 рублей.

Таким образом, размер арендной платы за 2014 год по расчету истца составил 26 169 346,79 рублей.

Ответчик, не оспаривая по существу методику произведённого истцом в иске расчета размера арендной платы, при этом заявил, что один из элементов расчета арендной платы, в частности, кадастровая стоимость земельного участка, применена администрацией незаконно и необоснованно, что в итоге повлекло существенное увеличение размера арендной платы за 2014 год, подлежащей взысканию с общества по настоящему делу.

Из имеющихся в деле документов арбитражный суд установил, что в расчете арендной платы за 2014 год, администрацией применена кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 153 864 570 рублей.

Согласно представленных в дело ответчиком кадастровых спарвок, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0010250016:44 в размере 4 153 864 570 рублей внесена в государственный кадастр недвижимости 08.04.2008 и действовала по состоянию на 01.01.2009, 01.01.2010, 01.01.2011, 01.01.2012, 01.01.2013, 01.01.2014 и весь 2014 год.

В строке № 6 кадастровых справок, отражено, что внесенная 08.04.2008 года в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:44 в размере 4 153 864 570 рублей, утверждена распоряжением Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-Р «Об утверждении результатов государственной кадастровой земель населенных пунктов на территории Краснодарского края».

Ответчик утверждает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:44 в размере 4 153 864 570 рублей, утверждённая распоряжением Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-Р не может применяться в целях расчета арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г.

При проверке данного довода ответчика, арбитражный суд исходит из следующего.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.03.2008 № 9504/07, постановление органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки является конченым нормативным правовым актом.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

В силу пункта 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 06.06.1995 года №7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края", действовавшего на момент (дату) принятия распоряжения от 29.12.2007 года №1202-р, официальным опубликованием нормативных правовых актов Краснодарского края признается первая публикация их полного текста в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края.

Арбитражный суд при рассмотрении настоящего дела установил, что 09 февраля 2008 года в газете «Кубанские новости» №21 было опубликовано только сообщение о подписании Губернатором Краснодарского края распоряжения от 29.12.2007года № 1202-р.

Текст самого распоряжения № 1202-Р без соответствующих приложений (в которых содержались сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края) был опубликован в газете "Кубанские новости" № 37 (4400) только 13.03.2009 года.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 21 и 23 постановления от 29.11.2007 года № 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" разъяснил следующее: «Официальным опубликованием нормативного правового акта считается публикация его полного текста в том средстве массовой информации, которое определено в качестве официального периодического издания, осуществляющего публикацию нормативных правовых актов, принятых данным органом или должностным лицом. Проверяя соблюдение порядка вступления в силу нормативного правового акта, затрагивающего права и свободы заявителя, необходимо устанавливать дату официального опубликования (обнародования) этого акта. Поскольку целью официального опубликования нормативного правового акта является обеспечение возможности ознакомиться с содержанием этого акта тем лицам, права и свободы которых он затрагивает, опубликование части нормативного акта или выдержек из него, равно как и упоминание о подписании нормативного правового акта, не может быть признано его официальным опубликованием».

Доказательства опубликования в полном объеме (с приложениями) распоряжения от 29.12.2007 года №1202-Р в газете "Кубанские новости" или Информационном бюллетене Законодательного Собрания Краснодарского края в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона Краснодарского края от 06.06.1995 года № 7-КЗ "О правотворчестве и нормативных правовых актах Краснодарского края" истцом в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Опубликование нормативного акта в официальном периодическом издании является необходимым условием его применения. Размещение нормативного акта в информационно-телекоммуникационной сети Интернет не является соблюдением гарантий, предусмотренных в части 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации.

На неправомерность применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельных участков, утверждённой распоряжением Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-р указанно в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2013 года по делу №А32-34226/2011; от 01.09.2014 года по делу №А32-1072/2014.

Кроме того, арбитражным судом также установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0010250016:44 в размере 4 153 864 570 рублей, утвержденная распоряжением Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-Р «Об утверждении результатов государственной кадастровой земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» не могла применяться администрацией города Сочи при расчете размера арендного платежа за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года и по иным основаниям.

Распоряжением Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 05.02.2010 года №57-р (пункт 1 распоряжения) признано утратившим силу распоряжение Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-Р «Об утверждении результатов государственной кадастровой земель населенных пунктов на территории Краснодарского края». В пункте 3 распоряжения Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 05.02.2010 года №57-р указано, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования. Распоряжение от 05.02.2010 года №57-р опубликовано 09 февраля 2010 года в газете «Кубанские новости» №22.

Принимая во внимание наличие этих обстоятельств, следует признать, что распоряжение Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 05.02.2010 года №57-р «О признании утратившим силу распоряжения Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-Р «Об утверждении результатов государственной кадастровой земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» вступило в силу уже 09 февраля 2010 года и с этой же даты, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0010250016:44 в размере 4 153 864 570 рублей, утвержденная распоряжением Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-р не подлежала применению, поскольку также утратила юридическую силу.

Само по себе наличие в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.01.2014 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:44 в размере 4 153 864 570 рублей, утвержденной распоряжением Главы администрации Краснодарского края от 29.12.2007 года №1202-р, которое на эту дату уже утратило юридическую силу, не позволяет применить такую (неактуальную и недостоверную) кадастровую стоимость земельного участка при расчете размера арендного платежа, поскольку в этот период времени действуют уже иные (очередные) результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края, которые подлежали применению при определении арендных обязательств общества.

Иной подход, противоречил бы принципу непрерывности и актуализации сведений государственного кадастра недвижимости, нормативно закрепленному в пункте 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», предполагающему постоянное обновление кадастровых сведений, обеспечение их актуальности и достоверности, на что неоднократно указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в том числе в постановлении от 17 июня 2014 года №3108/14.

Кроме того, в вышеуказанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформирована правовая позиция, согласно которой принцип непрерывности и актуализации сведений государственного кадастра недвижимости, закреплённый в пункте 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» исключает применение старых (предыдущих) результатов кадастровой стоимости, отраженных в утратившим силу постановлении.

После отмены (признания утратившим силу) распоряжения №1202-р, кадастровая стоимость земель населенных пунктов на территории Краснодарского края была утверждена постановлением Главы администрации Краснодарского края от 05 февраля 2010 года №58.

Однако, данный нормативный акт (равно как и утвержденная им кадастровая стоимость земельных участков) не подлежит применению при разрешении настоящего спора, поскольку он был отменен постановлением Главы администрации Краснодарского края от 27 декабря 2011 года №1561 (вступившим в силу с 01.01.2012 года), т.е. до наступления спорного периода (с 01.01.2014 по 31.12.2014).

В период времени с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года действовали результаты очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края, утвержденные Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011, который вступил в законную силу с 01 января 2012 года и был официально и в установленном законом порядке опубликован в полном объеме 24 ноября 2011 года в газете «Кубанские новости» №205.

Данные результаты государственной кадастровой оценки подлежат применению при определении точного размера арендной платы, подлежащего взысканию с ответчика за период с 01.01.2014 по 31.12.2014.

В приложении №1, которое утверждено Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011,  отражены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов на территории Краснодарского края.

Это приложение оформлено в виде таблицы, в которой указаны кадастровые номера земельных участков и их кадастровая стоимость. 

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125016:44 принадлежащий ответчику на праве аренды, не вошел в перечень земельных участков, в отношении которых приложением №1 Приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости.

В сети интернет на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по электронному адресу: rosreestr.ru, размещен (обнародован) в полном объеме отчет №7 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2011 года», выполненный 28.09.2011 исполнителем работ: ЮФ ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА» - ВИСХАГИ.

В перечень земельных участков в отношении которых указанным отчетом определялась их кадастровая стоимость, земельный участок ответчика с кадастровым номером 23:49:0125016:44, также не вошел.

В этой связи, Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 кадастровая стоимость конкретного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:44 не определялась и не утверждалась.

Отсутствие результатов определения кадастровой оценки конкретного земельного участка, не препятствует осуществлению расчета кадастровой стоимости на основании следующего.

Постановлением правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены правила проведения государственной кадастровой оценки земель (далее в тексте - правила).

Пунктами 2, 4, 9 и 12 Правил закреплено, что государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 15 видов разрешенного использования.

В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра. Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. К землям населенных пунктов удельная кадастровая стоимость определяется для 15 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Из вышеизложенного следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются: его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке; размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 21 сентября 2010 года №7309/10; от 17 июня 2014 года №3108/14; от 19 апреля 2011 года №15932/10 и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлениях от 16 сентября 2016 года по делу №А32-40780/2015; от 03 ноября 2011 года по делу №А61-2848/2010 разъяснили следующее.

Постановлением (нормативным правовым актом) субъекта Российской Федерации, утверждается кадастровая стоимость конкретных земельных участков (как правило, приложение №1 к нормативному акту), а также утверждается кадастровая стоимость одного квадратного метра для земельных участков, находящихся в соответствующем кадастровом квартале (как правило, приложение №2 к нормативному акту), в зависимости от вида разрешенного использования, что отвечает требованиям пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.    

Поэтому, при отсутствии результатов определения кадастровой стоимости отдельно взятого земельного участка, определение кадастровой стоимости конкретного земельного участка, должно осуществляться путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровый стоимости, который, в свою очередь, определяется по таблице приложения к нормативному акту, с учетом местоположения земельного участка и вида разрешенного использования.     

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеназванных постановлениях указал, что толкование правовых норм содержащихся в этих постановлениях, является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

При указанных обстоятельствах, суд исходит из того, что кадастровая стоимость принадлежащего ответчику на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:44 в данном случае должна определяться путем умножения площади этого земельного участка на удельный показатель его кадастровой стоимости, который, в свою очередь, определяется по таблице приложения к нормативному акту, с учетом местоположения земельного участка (кадастрового квартала) и его вида разрешенного использования. 

Земельный участок общества находится в кадастровом квартале 23:49:0125016.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 года в приложении №2 на странице №910 (строка №177) утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков для кадастрового квартала 23:49:0125016 по 15-ти группам видов разрешенного использования, а именно: 

1 группа: земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2 группа: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3 группа: земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4 группа: земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5 группа земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6 группа земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7 группа  земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8 группа: земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9 группа: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10 группа: земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11 группа: земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12 группа: земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13 группа: земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14 группа: земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15 группа: земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Таким образом, для целей определения удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 23:49:0125016, необходимо установить к какой конкретно группе видов разрешенного использования из 15-ти возможных, указанных в приложении №2, утверждённом Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 года подлежит отнесению земельных участок, находящийся у общества в аренде.

Как следует из материалов дела (кадастрового паспорта на земельный участок, договора аренды №118 от 22.11.2002 года и иных документов) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125016:44 имеет вид разрешенного использования «многофункциональный жилой комплекс».

Данный вид разрешенного использования земельного участка внесен в государственный кадастр недвижимости в установленном законом порядке.    

В градостроительном и жилищном законодательстве, а равно и в других отраслях действующего законодательства Российской Федерации, понятие «жилой комплекс» отсутствует.

В тоже время, в интернет-энциклопедии «Википедия» (размещенной в сети интернет по адресу: http://ru.wikipedia.org/wiki/Жилой_комплекс) раскрыто понятие «Жилой комплекс».

Так, по сведениям интернет-энциклопедии «Википедия» под жилым комплексом понимается один или (чаще) несколько многоквартирных жилых домов, объединённых единой, специально спланированной территорией, комплексом предприятий обслуживания (предприятия торговли, услуг, социального назначения и т. д.), построенных в едином архитектурном стиле и образующих единую территориально-пространственную целостность.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (постановление от 21.07.2015 года по делу №А53-32242/2014) и Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 06.05.2016 года по делу №А53-35054/2015) разъяснили, что информация, размещенная в сети интернет на официальном сайте интернет-энциклопедии «Википедия», считается общедоступной, общеизвестной и рассматривается судом наряду с информацией, размещенной в словарях и в других справочных материалах.

При таких обстоятельствах, учитывая понятие жилого комплекса, данного в интернет-энциклопедии «Википедия», суд считает, что  земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125016:44 имеющий вид разрешенного использования «многофункциональный жилой комплекс», подлежит отнесению к 1-ой группе видов разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки», указанной в приложении №2, утверждённом Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 года.

Учитывая данные обстоятельства, удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка, входящего в кадастровый квартал 23:49:0125016 по 1 группе видов разрешенного использования, составляет 31 115,39 рублей.

Данный подход к определению удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка, не только соответствует целевому назначению земельного участка как относящемуся к 1 группе видов разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки», но и позволяет учесть публичные интересы муниципального образования города Сочи по получению арендной платы за пользование участком в максимально выгодном для истца размере, так как удельный показатель кадастровой стоимости в размере 31 115,39 рублей по кадастровому кварталу 23:49:0125016 указанный в приложении №2, утверждённом Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края №1756 от 22.11.2011 является вторым по величине удельным показателем кадастровой стоимости земельных участков в этом кадастровом квартале.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125016:44, подлежащая применению в период с 01.01.2014 года по 31.12.2014, составляет 1 275 730 990 рублей (31 115,39 (удельный показатель кадастровой стоимости) х 41 000 (площадь земельного участка).

В этой связи, размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 должен быть рассчитан следующим образом: 1 275 730 990 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,6 % (установленный процент от кадастровой стоимости земельного участка (ставка)) х 1,05 (коэффициент инфляции на 2014 год) = 8 037 105,23 рублей. 

При указанных обстоятельствах, размер арендного платежа за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 составляет 8 037 105,23 рублей.

Платежными поручениями от 10.04.2014 года №34 на сумму 602 023 рубля (за 1 квартал 2014 года); от 17.06.2014 года №45 на сумму 791 326 рублей (за 2 квартал 2014 года); от 11.09.2014 года №72 на сумму 800 021 рубль (за 3 квартал 2014 года); от 07.11.2014 года №83 на сумму 248 167 рублей (за 4 квартал 2014 года) ОАО «Галеос» оплатило арендную плату за период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года в размере 2 441 537 рублей.   

Учитывая частичное исполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей, с него в пользу истца за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 подлежит взысканию арендная плата в сумме 5 595 568,23 рублей (8 037 105,23 - 2 441 537).

При определении суммы пени, подлежащей взысканию с ответчика за частичную неуплату им арендной платы за 2014 год (период с 01.01.2014 по 31.12.2014) арбитражный суд учитывает следующее.

Согласно пункту 2.4. договора аренды земельного участка №4900880123 от 22 ноября 2002 года, внесение арендной платы и пени по данному договору осуществляется отдельными платежными документами за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене.

Пунктом 2.3. договора аренды земельного участка №4900880123 от 22 ноября 2002 года предусмотрено, что арендная плата, подлежащая уплате по данному договору, исчисляется от установленного размера ежегодной арендной платы за каждый день использования земельного участка и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды земельного участка №4900880123 от 22 ноября 2002 года, за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Принимая во внимание изложенное, расчетным периодом по договору аренды земельного участка №4900880123 от 22 ноября 2002 года применительно к 2014 году, признается 1,2,3 и 4 кварталы 2014 года, а обязательство, по уплате арендных платежей должно быть исполнено за 1 квартал 2014 года не позже 10 января 2014 года; за 2 квартал 2014 года не позже 10 апреля 2014 года; за 3 квартал 2014 года не позже 10 июля 2014 года, за 4  квартал 2014 года не позже 10 октября 2014 года.

Учитывая изложенное, пеня за нарушение сроков внесение арендной платы за каждый расчетный период, подлежит начислению со следующих дат, а именно: за 1 квартал 2014 года с 11 января 2014 года; за 2 квартал 2014 года с 11 апреля 2014 года; за 3 квартал 2014 года с 11 июля 2014 года, за 4  квартал 2014 года с 11 октября 2014 года.

Определяя  конченую дату расчета пени применительно к каждому кварталу (расчетному периоду) 2014 года, арбитражный суд учитывает определённый администрацией в иске предмет заявленного требования и исходит из того, что пеня подлежит начислению за период до 31.03.2016 (включительно), поскольку именно до указанной даты истцом производился её расчет в акте сверки от 31.03.2016, который является приложением к исковому заявлению.

Расчет пени за 1 квартал 2014 года.

Размер аренды, подлежащий уплате за 1 квартал 2014 года (период с 01.01.2014 по 31.12.2014) составляет 1 981 751,97 рублей (8 037 105,23 : 365 дней х 90 дней).

По платежному поручению №34 от 10.04.2014 года ответчиком произведена оплата аренды за 1 квартал 2014 года (период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года) в сумме 602 023 рублей. Срок уплаты аренды за 1 квартал 2014 года договором определён до 10.01.2014 года.

Поэтому, осуществляя 10.04.2014 года платеж за аренду земельного участка за 1 квартал 2014 года на сумму 602 023 рубля, ответчик нарушил установленный договором срок оплаты.

При данных обстоятельствах, пеня за 1 квартал 2014 года подлежит начислению за период с 11.01.2014 года по 09.04.2014 года (89 дней) на сумму 1 981 751,97 рублей, а за период с 10.04.2014 года по 31.03.2016 года (722 дня) на сумму 1 379 728,97 рублей (1 981 751,97 - 602 023).  

С 11.01.2014 года по 31.12.2015 года действовала ставка рефинансирования в размере 8,25 % (Указание ЦБ России №2873-У от 13.09.2009 года).

С 01.01.2016 года не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования (Указание ЦБ России №3894-У от 11.12.2015 года) в связи с чем в период с 01.01.2016 года по 31.03.2016  применяется значение ключевой ставки Банка России в размере 11 % (Информация Банка России от 31.07.2015 года).

Расчет пени за период с 11.01.2014 года по 09.04.2014 года: 1 981 751,97 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 89 (количество дней) = 48 503,37 рублей.

Расчет пени за период с 10.04.2014 года по 31.12.2015 года: 1 379 728,97 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 631 (количество дней) = 239 471,46 рубль.

Расчет пени за период с 01.01.2016 года по 31.03.2016 года: 1 379 728,97 (долг) х 11 % (ключевая ставка) х 1/300 (доля от ставки) х 91 (количество дней) = 46 036 ,95 рублей.

На основании вышеизложенного, размер пени за 1 квартал 2014 года составляет 337 011,78 рублей (48 503,37 + 239 471,46 + 49 036,95).  

Расчет пени за 2 квартал 2014 года.

Размер аренды, подлежащий уплате за 2 квартал 2014 года (период с 01.04.2014 года по 30.06.2014 года) составляет 2 003 771,44 рубль (8 037 105,23 : 365 дней х 91 день). 

По платежному поручению №45 от 17.06.2014 года ответчиком произведена оплата аренды за 2 квартал 2014 года (период с 01.04.2014 года по 30.06.2014 года) в сумме 791 326 рублей. Срок уплаты аренды за 2 квартал 2014 года договором определён до 10 апреля 2014 года.

В этой связи, осуществляя 17.06.2014 года платеж за аренду земельного участка за 2 квартал 2014 года на сумму 791 326 рублей, ответчик нарушил установленный договором срок оплаты.

Учитывая вышеизложенное, пеня за 2 квартал 2014 года подлежит начислению за период с 11.04.2014 года по 16.06.2014 года (67 дней) на сумму 2 003 771,44 рубль, а за период с 17.06.2014 года по 31.03.2016 года (654 дня) на сумму 1 212 445,44 рублей (2 003 771,44 - 791 326).   

С 11.04.2014 года по 31.12.2015 года действовала ставка рефинансирования в размере 8,25 % (Указание ЦБ России №2873-У от 13.09.2009 года).

С 01.01.2016 года не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования (Указание ЦБ России №3894-У от 11.12.2015 года) в связи с чем в период с 01.01.2016 года по 31.03.2016  применяется значение ключевой ставки Банка России в размере 11 % (Информация Банка России от 31.07.2015 года).

Расчет пени за период с 11.04.2014 года по 16.06.2014 года: 2 003 771,44 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 67 (количество дней) = 39 919,48 рублей.

Расчет пени за период с 17.06.2014 года по 31.12.2015 года: 1 212 445,44 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 563 (количество дней) = 187 716,86 рублей.

Расчет пени за период 01.01.2016 года по 31.03.2016 года: 1 212 445,44 (долг) х 11 % (ключевая ставка) х 1/300 (доля от ставки) х 91 (количество дней) = 40 455,26 рублей.

На основании вышеизложенного, размер пени за 2 квартал 2014 года составляет  268 081,6 рублей (39 919,48 + 187 716,86 + 40 445,26). 

Расчет пени за 3 квартал 2014 года.

Размер аренды, подлежащий уплате за 3 квартал 2014 года (период с 01.07.2014 года по 30.09.2014 года) составляет 2 025 790,9 рублей (8 037 105,23 : 365 дней х 92 дня).

По платежному поручению №72 от 11.09.2014 года ответчиком произведена оплата аренды за 3 квартал 2014 года (период с 01.07.2014 года по 30.09.2014 года) в сумме 800 021 рубль. Срок уплаты арендного платежа за 3 квартал 2014 года договором установлен до 10 июля 2014 года.

В этой связи, осуществляя 11.09.2014 года платеж за аренду земельного участка за 3 квартал 2014 года на сумму 800 021 рубль, ответчик нарушил установленный договором срок оплаты.

Учитывая вышеизложенное, пеня за 3 квартал 2014 года подлежит начислению за период с 11.07.2014 года по 10.09.2014 года (62 дня) на сумму 2 025 790,9 рублей, а за период с 11.09.2014 года по 31.03.2016 года (568 дней) на сумму 1 225 769,9 рублей (2 025 790,9 - 800 021).

С 11.07.2014 года по 31.12.2015 года действовала ставка рефинансирования в размере 8,25 % (Указание ЦБ России №2873-У от 13.09.2009 года).

С 01.01.2016 года не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования (Указание ЦБ России №3894-У от 11.12.2015 года) в связи с чем в период с 01.01.2016 года по 31.03.2016  применяется значение ключевой ставки Банка России в размере 11 % (Информация Банка России от 31.07.2015 года).

Расчет пени за период с 11.07.2014 года по 10.09.2014 года: 2 025 790,9 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 62 (количество дней) = 34 539,73 рублей.

Расчет пени за период с 11.09.2014 года по 31.12.2015 года: 1 225 769,9 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 477 (количество дней) = 160 790,37 рублей.

Расчет пени за период с 01.01.2016 года по 31.03.2016 года: 1 225 769,9 (долг) х 11 % (ключевая ставка) х 1/300 (доля от ставки) х 91 (количество дней) = 40 899,85 рублей.

На основании вышеизложенного, размер пени за 3 квартал 2014 года составляет 236 229,95 рублей (34 539,73 + 160 790,37 + 40 899,85).

Расчет пени за 4 квартал 2014 года.

Размер аренды, подлежащий уплате за 4 квартал 2014 года (период с 01.10.2014 года по 31.12.2014 года) составляет 2 025 790,9 рублей (8 037 105,23 : 365 дней х 92 дня).

По платежному поручению №83 от 07.11.2014 года ответчиком произведена оплата аренды за 4 квартал 2014 года (период с 01.10.2014 года по 31.12.2014 года) в сумме 248 167 рублей. Срок уплаты аренды за 4 квартал 2014 года договором установлен до 10 октября 2014 года.

В этой связи, осуществляя 07.11.2014 года платеж за аренду земельного участка за 4 квартал 2014 года на сумму 248 167 рублей, ответчик нарушил установленный договором срок оплаты.

Учитывая вышеизложенное, пеня за 4 квартал 2014 года подлежит начислению за период с 11.10.2014 года по 06.11.2014 года (27 дней) на сумму 2 025 790,9 рублей, а за период с 07.11.2014 года по 31.03.2016 года на сумму 1 777 623,9 рублей (2 025 790,9 - 248 167).

С 11.10.2014 года по 31.12.2015 года действовала ставка рефинансирования в размере 8,25 % (Указание ЦБ России №2873-У от 13.09.2009 года).

С 01.01.2016 года не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования (Указание ЦБ России №3894-У от 11.12.2015 года) в связи с чем в период с 01.01.2016 года по 31.03.2016  применяется значение ключевой ставки Банка России в размере 11 % (Информация Банка России от 31.07.2015 года).

Расчет пени за период с 11.10.2014 года по 06.11.2014 года: 2 025 790,9 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 27 дней = 15 041,49 рубль.

Расчет пени за период с 07.11.2014 года по 31.12.2015 года: 1 777 623,9 (долг) х 8,25 % (ставка рефинансирования) х 1/300 (доля от ставки) х 420 (количество дней) = 205 315,56 рублей.

Расчет пени за период с 01.01.2016 года по 31.03.2016 года: 1 777 623,9 (долг) х 11 % (ключевая ставка) х 1/300 (доля от ставки) х 91 (количество дней) = 59 313,38 рублей.

На основании вышеизложенного, размер пени за 4 квартал 2014 года составляет 279 670,43 рублей (15 041,49 + 205 315,56 + 59 313,38). 

Учитывая конкретные обстоятельства данного дела, с ответчика в пользу истца за 2014 год (период с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года) подлежит взысканию основной долг в виде арендной платы в сумме 5 595 568,23 рублей и пени в сумме 1 120 993,76 рублей. 

Также, за период с 01.01.2015 года по 31.12.2015 года истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2 204 194,62 рубля.

Расчет арендной платы за период с 01.01.2015 года по 31.12.2015 выполнен администрацией города Сочи в соответствии с постановлением Главы администрации Краснодарского края от 27 января 2011 года №50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и выглядит следующим образом:348 214 000 рублей (кадастровая стоимость) х 0,6 % (установленный процент от кадастровой стоимости (ставка)) х 1,055 (коэффициент инфляции на 2015 год) = 2 204 194,62 рубля.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:4960125016:44 установлена решением Краснодарского краевого суда от 02 ноября 2015 года в размере 348 214 000 рублей. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года №225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда (арбитражного суда) сведения о кадастровой стоимости, установленной решением такой комиссии или суда (арбитражного суда), применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу названной правовой нормы, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда (арбитражного суда) новые сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано в Краснодарский краевой суд в 2015 году, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:4960125016:44 в размере 348 214 000 рублей для целей исчисления арендной платы подлежит применению с 01.01.2015 года.

При данных обстоятельствах, исчисленный администрацией города Сочи размер арендного платежа за 2015 год (период с 01.01.2015 года по 31.12.2015 года) в сумме 2 204 194,62 рубля является законным и обоснованным.

Платежными поручениями от 05.03.2015 года №23, от 10.06.2015 года №40, от 09.09.2015 года №68, от 09.11.2015 года №77 ответчик оплатил арендную плату за 2015 год в сумме 2 441 538,13 рублей.

Принимая во внимание изложенное, арендная плата за 2015 год (период с 01.01.2015 года по 31.12.2015 года) в сумме 2 204 194,62 рубля уплачена ответчиком в полном объеме.

Кроме того, в связи с излишней уплатой аренды за 2015 год (фактически уплачено 2 441 538,13 рублей, а следовало уплатить 2 204 194,62 рубля) по состоянию на 01.01.2016 года на стороне арендатора возникла переплата в сумме 237 343,51 рубля (2 441 538,13 - 2 204 194,62).

За период с 01.01.2016 года по 31.03.2016 года истцом определён подлежащий взысканию с ответчика размер арендной платы в соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 года №791 «О порядка определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности города Сочи» в сумме 823 177,01 рублей исходя из следующего расчета: 39,0 (Базовая ставка арендной платы по г. Сочи) х 41 000кв.м. х 1,4 (коэффициент целевого использования) х 1,39 (коэффициент зональной дифференциации) х 1,064 (коэффициент инфляции на 2016 год) : 366 дней х 91 день.              

С учетом наличия переплаты по состоянию  на  01.01.2016  года  в  сумме 237 343,51 рублей, ответчик на основании платёжных поручений №21 от 09.03.2016 года, №28 от 07.04.2016 года доплатив сумму арендной платы в размере 585 883,5 рублей, погасил полностью задолженность по аренде за 1 квартал 2016 года в сумме 823 177,01 рублей (585 883,5 + 237 343,51).

При таких обстоятельствах, суд считает, что с ответчика в пользу истца по настоящему делу подлежит взысканию арендная плата за 2014 год в сумме 5 595 568,23 рублей и пени за 2014 год в сумме 1 120 993,76 рублей. Остальная часть заявленных требований подлежит оставлению без удовлетворения, так как наличие иной задолженности по уплате арендных платежей за другие периоды с учетом ранее произведенных обществом оплат, документально (материалами дела) не подтверждено и истцом не доказано.

Руководствуясь статьями 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с  ОАО «Галеос», г. Сочи в пользу Администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>)  5 595 568,23 рублей задолженности 1 120 993,76 рублей неустойки и 38 548,46 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья   Данько М.М.