АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-590/2023

Дело № А65-10688/2021

г. Казань

10 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 марта 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Богдановой Е.В.,

судей Герасимовой Е.П., Минеевой А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сермягиной В.Ю.,

при участии до перерыва представителей:

общества с ограниченной ответственностью «РП-Активы» - ФИО1 (доверенность от 24.01.2023);

общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Кармалы» - ФИО2 (доверенность от 10.11.2022),

при участии в судебном заседании посредством системы веб-конференции после перерыва представителя:

общества с ограниченной ответственностью «РП-Активы» - ФИО1 (доверенность от 24.01.2023),

в Арбитражном суде Поволжского округа представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Кармалы» - ФИО2 (доверенность от 10.11.2022),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Кармалы» на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.11.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 

по делу № А65-10688/2021

по заявлению ООО «Агрофирма «Кармалы» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № 10/2022 от 31 марта 2022 года, заключенному между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 и ООО «РП-Активы», о покупке 1/84 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок категория – земли сельскохозяйственного назначения по кадастровому номеру - 16:42:000000:988, площадь объекта – 6341002,00 кв.м., адрес: место положение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка на ООО «Агрофирма «Кармалы», (вх. 31175) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.06.2021 ФИО3 (далее ? должник, ФИО3) признан несостоятельным (банкротом) и в отношении его имущества введена процедура реализации, финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО4

Определением суда от 09.11.2022 процедура реализации имущества в отношении должника завершена.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 05.07.2022 поступило заявление общества «Агрофирма «Кармалы», в соответствии с которым заявитель просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 31.03.2022 № 10/2022, заключенному между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО4 и обществом «РП-Активы» в отношении 1/84 доли в вправе общей долевой собственности на земельный участок категории: земли сельскохозяйственного назначения, по кадастровому номеру: 16:42:000000:988, площадь объекта: 6 341 002 кв. м, адрес: место положение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.11.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми по спору судебными актами, общество «Агрофирма «Кармалы» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, просит определение суда первой инстанции от 03.11.2022 и постановление апелляционного суда от 28.12.2022 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении его заявления о переводе прав и обязанностей покупателя.

По мнению заявителя жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о надлежащем уведомлении заявителя о выставлении финансовым управляющим на торги спорного имущества, индивидуальное уведомление в его адрес управляющим не направлялось; опубликование финансовым управляющим соответствующего сообщения в средствах массовой информации по месту нахождения земельного участка надлежащим уведомлением считаться не может; судами неверно истолкованы нормы о преимущественном праве; суды пришли к ошибочному выводу о пропуске срока на обращение с настоящим заявлением.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ) в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 21.02.2023 объявлен перерыв до 13 часов 30 минут 02.03.2023, информация о чем размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда в режиме в режиме веб-конференции

В судебном заседании представитель общества «Агрофирма «Кармалы» поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель общества «РП-Активы», полагая принятые по спору судебные акты законными и обоснованными, просил оставить их без изменения, кассационную жалобу ? без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, и проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2021 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи принадлежащего на праве общей долевой собственности должнику ФИО3 (земельной доли).

На основании указанного Положения финансовым управляющим организованы и проведены первые торги; 04.12.2021 финансовым управляющим в ЕФРСБ размещено сообщение о продаже имущества должника: земельного участка для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер: 16:424:000000:988, общая долевая собственность, доля в праве ? 1/84, адрес: РТ, Чистопольский муниципальный район, с. Большой Толкиш, тер. Паевые земли, з/у 988 (лот № 1).

Начальная цена продажи 352 999,25 руб. 

Согласно указанному сообщению дата и время начала подачи заявок: 06.12.2021 в 00:00, дата и время окончания подачи заявок: 17.01.2022 в 23:59.

Торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися (сообщение в ЕФРСБ от 19.01.2022).

В соответствии с протоколом о результатах торгов от 18.01.2022 единственным участником торгов является общество «РП-Активы».

06.04.2022 финансовым управляющим в ЕФРСБ размещено объявление о заключении договора купли-продажи от 31.03.2022 № 10/2022 с единственным участником торгов ? обществом «РП-Активы». На основании указанного договора осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к обществу «РП-Активы».

Общество «Агрофирма «Кармалы», обращаясь с заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя по указанному договору, указывало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером: 16:424:000000:988, осуществляет деятельность в сфере сельского хозяйства на данном и смежных с ним земельных участках; в частности, данный земельный участок являлся объектом договора аренды от 01.03.2021, заключенного между заявителем и участниками общей долевой собственности (представителем) на срок по 31.12.2021, в отношении которого впоследствии, 28.02.2022, был заключен договор аренды на срок с 28.02.2022 по 31.12.2026; заключение договора купли-продажи с единственным участником торгов нарушает его право преимущественного выкупа, противоречит содержанию договора аренды земельного участка от 01.03.2021, пунктом 4.3.2 которого предусмотрено право арендатора на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

В качестве правового основания заявления обществом «Агрофирма «Кармалы» указало статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ? ГК РФ), статьи 1, 8, 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее ? Закон № 101-ФЗ).

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции и согласившийся с ним апелляционный суд, исходили из того, что действующим законодательством право преимущественного выкупа для заявителя не предусмотрено, тогда как на договорное условие заявитель ссылаться не вправе, поскольку в период проведения торгов договор аренды от 01.03.2021 прекратил свое действие (31.12.2021), в связи с чем преимущественное право выкупа, предусматривавшееся им, утрачено; новый договор аренды от 28.02.2022, заключенный в ходе проведения торгов, зарегистрирован не своевременно (01.04.2022), а потому не мог повлечь юридических последствий для третьих лиц, как на момент проведения торгов, так и на момент заключения договора купли-продажи от 31.03.2022. Кроме того, судами сделан вывод о надлежащем уведомлении управляющим всех заинтересованных лиц, обладающих преимущественным правом покупки, о намерении продать спорную земельную долю, однако указанными лицами, а также заявителем, полагающим себя обладателем такого права, данное право в установленные в уведомлении сроки реализовано не было; с настоящим заявлением в суд общество «Агрофирма «Кармалы» обратилась с пропуском срока, предусмотренного для защиты преимущественного права покупки.

Суд кассационной инстанции оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не усматривает.

В рассматриваемом случае торги, по результатам которых заключен договор купли-продажи от 31.03.2022, равно как и сам договор, общество не оспаривает, заявляя исключительно требование о переводе него прав и обязанностей покупателя по указанному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Пунктом 2 статьи 250 ГК РФ установлена обязанность продавца доли известить в письменной форме лиц, имеющих преимущественное право покупки, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Особенности извещения могут быть установлены Федеральным законом (абзац третий пункта 2 статьи 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и использование земельных долей, регулируется Законом № 101-ФЗ.

Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленных подпунктом 4 части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина ? члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

По смыслу части 2 статьи 12 Закона № 101-ФЗ извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется в случае, когда участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину ? члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 19.1 названного закона, средствами массовой информации, в которых в соответствии со статьями 10, 12, 13, 14 настоящего закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Направление адресного сообщения о намерении продать земельную долю, если количество участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, не предусмотрено и для собственника доли в недвижимом имуществе в силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Судами установлено, что в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, права общей долевой собственности на спорный земельный участок зарегистрированы у 73 участников.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 02.04.2004 № 161 утвержден перечень средств массовой информации для опубликования обязательных сообщений по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками сельскохозяйственного назначения. Согласно данному Постановлению средством массовой информации для размещения сообщений относительно земельных участков, расположенных в Чистопольском районе Республики Татарстан, является газета «Чистопольские известия».

Судами установлено, что заключению договора купли-продажи от 31.03.2022 № 10/2022 предшествовало опубликование 18.02.2022 в газете «Чистопольские известия» № 6 сообщения финансового управляющего ФИО4, адресованного участникам долевой собственности и лицам, использующим земельный участок с кадастровым номером 16:42:000000:988, о намерении продать земельную долю должника в указанном земельном участке (в размере 1/84) в рамках дела о его банкротстве третьему лицу по цене, определенной на торгах (с указанием сформированной на торгах цены), и о праве указанных лиц воспользоваться преимущественным правом ее покупки. 

С учетом изложенного суды пришли к выводу о принятии финансовым управляющим должных мер для обеспечения соблюдения прав третьих лиц преимущественной покупки имущества должника, заключив, что заявитель при наличии у него преимущественного права покупки имущества должника имел возможность его реализовать в установленном законом порядке и в сроки. Договора купли-продажи от 31.03.2022 № 10/2022 с участником торгов ? обществом «РП-Активы» заключен по истечении 30 дней с даты опубликования указанного сообщения, предоставленных в целях реализации заинтересованными лицами преимущественного права покупки.

С настоящим заявлением в суд общество «Агрофирма «Кармалы» обратилось за пределами трехмесячного срока по истечении обозначенного в указанном сообщении периода, по окончании которого финансовый управляющий намерен продать спорное имущество третьему лицу ? признанному победителем торгов.

Судами также было отмечено, что действующим законодательством, предусмотрено уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки, к которым по смыслу положений Закона № 101-ФЗ относятся также сельхозорганизации, использующие земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вместе с тем на момент проведения торговой процедуры и заключения по ее результатам договора купли-продажи сведения о правах аренды заявителя на земельный участок в общем доступе (в Росреестре) отсутствовали, а аренда на основании договора от 28.02.2022 зарегистрирована в пользу заявителя 01.04.2022 (после заключения управляющим договора от 31.03.2022 № 10/2022 с участником торгов), с учетом чего суды пришли к выводу об отсутствии у финансового управляющего оснований для уведомления заявителя, как лица с правом преимущественной покупки земельной доли должника.

Таким образом, разрешая спор, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, и учитывая конкретные обстоятельства дела, суды пришли к выводу, что при заключении спорного договора купли-продажи от 31.03.2022 права заявителя нарушены не были.

Разрешая настоящий обособленный спор, суды действовали в рамках предоставленных им полномочий и оценили обстоятельства по внутреннему убеждению, что соответствует положениям статьи 71 АПК РФ.

Приведенные в кассационной жалобе доводы подлежат отклонению, так как выводов судов не опровергают и не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку, по сути, сводятся к несогласию с произведенной судами оценкой обстоятельств спора, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, и по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.11.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2022 по делу № А65-10688/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий судья                                            Е.В. Богданова

 

Судьи                                                                                    Е.П. Герасимова

 

                                                                                              А.А. Минеева