АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-19047/2019

12 декабря 2019 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 декабря 2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО2, 

рассмотрев в судебном заседании 03 - 05 декабря 2019 года  дело по иску

Федерального бюджетного учреждения "Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Самарской области"

к Акционерному обществу "Офисный центр Международный" 

Третьи лица – 1) ООО «АВБ Прогресс»

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области 

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 16.02.2015 № 57/15 рп

при участии в заседании

от истца – ФИО3, доверенность от 18.03.2019

                  ФИО4, доверенность от 16.08.2019

от ответчика – ФИО5, доверенность от 10.07.2019

                          ФИО6, доверенность от 05.07.2018

от иных лиц – 1) не явился, извещен 

                         2) не явился, не извещен          

Установил:

Федеральное бюджетное учреждение "Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Самарской области" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Офисный центр Международный", в котором просит расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 16.02.2015 № 47/15рп.  

Определениями арбитражного суда от 07.08.2019 и от 21.10.2019 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика суд привлек ООО «АВБ Прогресс» и  Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области. 

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. 

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что  указанные Истцом в исковом заявлении обстоятельства не являются основанием для досрочного расторжения договора аренды,  заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1,5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие  представителей третьих лиц и по имеющимся в деле материалам.

В судебном заседании 03.12.2019 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 05.12.2019 до 16 часов 55 минут. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 16.02.2015 г № 47/15рп нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (запись о государственной регистрации в ЕГРН от 03.04.2015 г № 63-63/009-63/009/300/2015-8679/1) был заключен сроком до 31 января 2025 года между Открытым акционерным обществом «Тольяттинский проектно-изыскательский институт» (АО «ТПИИ») - Арендодателем и Федеральным бюджетным учреждением «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в г. Тольятти Самарской области» (ФБУ «Тольяттинский ЦСМ») - Арендатором для размещения офисов и испытательных и измерительных лабораторий ФБУ «Тольяттинский ЦСМ».

В связи с реорганизацией Федерального бюджетного учреждения «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в г. Тольятти Самарской области» (ФБУ «Тольяттинский ЦСМ») в форме присоединения к Федеральному бюджетному учреждению «Государственный региональный центр стандартизации, метрологии и испытаний в Самарской области» (ФБУ «Самарский ЦСМ») в статусе филиала, о чем 24 октября 2018 года  внесена запись в ЕГРЮЛ все права и обязанности ФБУ "Тольяттинский ЦСМ" как Арендатора по договору аренды от 16.02.2015 № 47/15рп (далее - договор аренды) перешли к его правопреемнику ФБУ "Самарский ЦСМ" - истцу.

В апреле 2017 года произошла смена собственника указанных нежилых помещений, о которой истец должным образом не был извещен ни прежним, ни новым собственником - никакие документы (уведомления, выписки из ЕГРЮЛ, доп.соглашения к договору и др.) в адрес истца не поступали. В настоящее время собственником указанных нежилых помещений является Акционерное общество «Офисный центр Международный» -ответчик. Право собственности ответчика на арендуемые нежилые помещения подтверждается Выписками из ЕГРН от 24.07.2018.

С момента заключения договора Арендатор добросовестно ежемесячно исполнял и исполняет свои обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.

В соответствии с требованиями законодательства РФ о госзакупках сведения о договоре аренды от 16.02.2015 г № 47/15рп внесены Арендатором в единую информационную систему в сфере закупок zakupki.gov.ru и с момента его заключения по настоящее время все сведения об оплате ежемесячно размещаются на сайте.

С целью приведения договора аренды в соответствие с произошедшим изменением, а также получения сведений о документах, подтверждающих право собственности нового собственника и его реквизитов для перечисления платежей за аренду помещений,  ФБУ «Тольяттинский ЦСМ» 26.03.2018 (исх.01-89/0353) и 29.08.2018 (исх. № 01-89/0779) направило  в АО «Офисный центр Международный» соответствующие письма и проект Соглашения о замене стороны по договору аренды нежилых помещений № 47/15рп от 16.02.2015. Ответы на данные письма не поступили, указанное доп.соглашение подписано не было.

Как указывает Истец, он  добросовестно ежемесячно исполнял и исполняет свои обязательства в соответствии с условиями договора аренды, в том числе по внесению арендной платы.  Арендодатель в нарушение п. 3.1 и 3.3 договора аренды не выставлял Арендатору счета для перечисления арендной платы, а также не предоставил банковских реквизитов для перечисления платежей за аренду помещений, Арендатор вынужден в соответствии со ст. 327 ГК РФ с июля 2018 года по настоящее время вносить денежные средства в счет исполнения обязательств по договору  аренды в депозит нотариуса в целях передачи их Арендодателю, что подтверждается платежными поручениями и справками нотариуса. Согласно ч. 2 ст. 327 ГК РФ внесение денежных средств в депозит нотариуса считается исполнением обязательства. Об этом Арендатор незамедлительно поставил в известность Арендодателя (исх. № 01-89/0724 от 10.08.2018). Однако, денежные средства с депозитного счета нотариуса АО «Офисный центр Международный» не получает, при этом неоднократно заявляет об имеющемся у Арендатора долге по арендной плате (исх. № 20 от 21.08.2018, исх. № 24 от 02.10.2018).

Со стороны Арендодателя постоянно создаются условия, создающие неудобства и препятствующие законному пользованию Арендатором арендуемыми им помещениями:

-неоднократно отключались лифты (в последний раз - с октября 2018 г по март 2019 г) - эти отключения связаны с невозмещением затрат по эксплуатации лифтов ответчиком второму собственнику помещений в указанном здании - ООО «АВБ «Прогресс»,

-были получены предупреждения с угрозами о применении со стороны ответчика мер по ограничению предоставления коммунальных услуг, также доступа сотрудников и клиентов истца в арендуемые помещения с последующим расторжением договора аренды (исх. 21 от 30.08.2018 от 02.10.2018 -).

-АО «Офисный центр Международный» настаивает на расторжении действующего договора аренды № 47/15рп от 16.02.2015 и принуждает ФБУ «Самарский ЦСМ» к заключению   договора   субаренды   с   третьим   лицом   -   ООО   «МГ-Групп» (исх. 21 от 30.08.2018   и письмо б/н вх.  334  от 23.04.2018).

-ответчиком поданы исковые заявления в суд в отношении ФБУ «Самарский ЦСМ». в то время как никаких попыток достигнуть соглашения в досудебном порядке обозначенных в исках претензий по условиям договора аренды ответчиком не предпринималось ни в устном, ни в письменном виде. На переговоры руководство АО «Офисный центр Международный» не идет, достоверными сведениями о фактическом местонахождении, а также номерах телефонов, факсов, адресах электронной почты ответчика ФБУ «Самарский ЦСМ» до настоящего времени не располагает.

- 17 апреля 2019 года в помещения, арендуемые ФБУ «Самарский ЦСМ» у АО «Офисный центр Международный» прибыли судебные приставы ОСП Центрального района г. Тольятти Управления Федеральной службы судебных приставов по Самарской области в сопровождении вооруженной охраны и известили истца о том, что в связи с имеющимися долгами по уплате налогов и сборов у АО «Офисный центр Международный» помещения, принадлежащие должнику на праве собственности, могут быть арестованы и выставлены на торги (объяснения директора Тольяттинского филиала).

На момент заключения договора ФБУ «Тольяттинский ЦСМ» не имел собственных производственных площадей и не имел финансовой возможности их приобретения. Учитывая вышеизложенные фактически сложившиеся обстоятельства, ФБУ «Самарский ЦСМ» изыскал возможности и обеспечил Тольяттинский филиал собственными нежилыми помещениями, находящимися по адресу 

<

...> общей площадью 2 556,8 м , для осуществления производственной деятельности, в связи с чем необходимости в аренде помещений для обеспечения деятельности федерального бюджетного учреждения в настоящее время нет (Выписки из ЕГРН от 25.12.2018г). Дальнейшее исполнение договора повлечет для истца значительный материальный ущерб, ненадлежащее использование бюджетных средств, что противоречит целям и назначению договора. В настоящее время Тольяттинский филиал ФБУ «Самарский ЦСМ» осуществляет фактический переезд в собственные помещения, о расторжении договора ответчик уведомлен должным образом в соответствии с требованиями законодательства РФ и условиями договора.

Кроме того пунктом 5.4 договора аренды предусмотрено право Арендатора досрочно расторгнуть договор, если Арендодатель создает препятствия пользованию имуществом, письменно предупредив Арендодателя не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении помещений в том числе и при досрочном расторжении договора (пп. 2.2.5 п. 2.2 договора аренды).

26 апреля 2019 года истец  направил в адрес ответчика требование о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 16.02.2015 г №47/15рп и проект Соглашения о расторжении договора, считая последним днем аренды помещений 30 июня 2019 года (исх. № 01-20/1437 от 25.04.2018). Также в уведомлении был указан срок до 01 июня 2019 года, в который в случае несогласия Арендодателя с досрочным расторжением договора аренды либо при неполучении ответа истец оставлял за собой право обратиться с данным требованием в судебном порядке. Требование было получено ответчиком 07 мая 2019 г., однако он проигнорировал требование, оставил его без удовлетворения - ответа получено не было ни в устном ни в письменном виде.

Истец считает, что указанные выше изменения обстоятельств являются существенными, поскольку разумно предвидеть эти изменения при заключении договора аренды было невозможно. Арендодатель своими действиями создает условия, препятствующие законному и полноценному пользованию Арендатором арендуемыми им помещениями.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  представленные  в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им

недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были

заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);. ,

-арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Также основания для расторжения договора в судебном порядке определены в ст,ст. 450- 451 ГК РФ.

Так, согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3)исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы

соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4)из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, истцом не доказано наличие какого-либо из вышеуказанных обстоятельств.

Как отражено в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор)).

Договор истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права истца на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, надлежит установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Суд пришел к выводу, что пункт 5.4  договора с соблюдением положений статьи 431 Гражданского  Кодекса Российской Федерации,  не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Как следует из пояснений истца основным мотивом желания расторгнуть договор аренды является предоставление учреждению иного помещения, в связи с чем он утратил интерес в арендуемом помещении.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суд, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса), считает, что оснований для прекращения действия договора аренды не имеется.

(Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013).

Ссылка истца на перемену собственника и отказ его заключать дополнительное соглашение к договору судом во внимание не принимается, поскольку по общему правилу перемена арендодателя (в том числе в силу закона) сама по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды (статья 617 ГК РФ, пункт 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

При этом, в п. 6.1 договора стороны установили, что реорганизация арендодателя, смена собственника имущества, не является основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора.

В этой связи между истцом и ответчиком имеются договорные отношения в рамках договора аренды от 16.02.2015 № 47, который зарегистрирован в установленном порядке, что последним не отрицается.

По доводу о том, что до настоящего времени ответчик не забрал денежные средства с депозита нотариуса суд отмечает, что это является правом ответчика, а не его обязанностью. Кроме того, на депозит нотариуса наложен арест службой судебных приставов и ответчик лишен возможности забрать указанные денежные средства.

По доводу относительно отключения лифтов суд пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств умышленного отключения лифтов истцом (отключение лифтов в результате неполадок не свидетельствует о противоправном поведении ответчика).

По вопросу о том, что ответчик настаивал на расторжении договора суд пришел к выводу, что переписка сторон, в том числе представленная истцом, свидетельствует о том, что разногласия возникли только по вопросу заключения договора субаренды. При этом изначально арендатор выразил свое согласие на заключение договора субаренды, однако впоследствии, в связи с реорганизацией от указанного намерения отказался. Ответчик не направлял в адрес истца ни требование о расторжении договора, а также не обращался в суд с иском о расторжении договора.

По вопросу ограничения представления коммунальных услуг и доступа в арендуемые помещения суд пришел к выводу, что истец сам указывает, что ответчик лишь уведомлял о такой возможности. При этом ответчик не препятствовал истцу в доступе к арендованному помещению, а равно не ограничивал представлению коммунальных услуг, которые оплачивает своевременно. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В иске указано, что ФБУ «Самарский ЦСМ» изыскал возможности и обеспечил Тольяттинский филиал собственными нежилыми помещениями, находящимися по адресу 

<

...> общей площадью 2 556,8 м, для осуществления производственной деятельности, в связи с чем необходимости в аренде помещений для обеспечения деятельности федерального бюджетного учреждения в настоящее время нет (Выписки из ЕГРН от 25.12.2018г).

Однако, как указано выше, утрата истцом интереса в дальнейшем использовании объектов ответчика, не может служить основанием для одностороннего расторжения договора, при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с утратой арендатором необходимости в использовании имущества, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца, которые им были оплачены при обращении с иском в суд.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1