АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                         Дело № А48 – 3165/2019

г. Орёл

28 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2020 года

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи А.Н. Юдиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (190000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице  РОО «Орловский» Филиала № 3652 Банка ВТБ (ПАО) (302001, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Коликом" (302040, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца  1) ФИО2 (г. Орел) 2) ФИО3 (г. Орел) об обязании произвести работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии.

при участии в судебном заседании: 

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 16.03.2017),

от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв с 18.05.2020 по 25.05.2020,

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее - истец, Банк ВТБ (ПАО), банк) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Коликом" (далее - ответчик, ООО «Коликом», управляющая организация, управляющая компания) об обязании исполнить все необходимые работы по содержанию крыши над помещениями Банка ВТБ (ПАО) в  надлежащее состоянии.

В ходе рассмотрения дела, истец уточнил требования и просит обязать ответчика исполнять все необходимые работы  по содержанию крыши над помещениями Банка ВТБ (ПАО) в надлежащем состоянии, согласно договору правления многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, в том числе работы по удалению с крыши снега и наледей, с учетом особенностей, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, работы по очистке кровли от мусора, грязи и листьев, работы по устранению неисправностей кровли, замене водосточных труб, ремонту гидроизоляции, утепления и вентиляции.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. 49 АПК РФ удовлетворил заявленное истцом ходатайство.

Ответчик требования истца не признал и в письменном  отзыве на иск указал, что ООО «Коликом» является управляющей компанией, обслуживающей многоквартирный дом (далее - МКД), расположенный по адресу: 

<

...>. ООО «Коликом» указало в отзыве, что работы по очистке снега и наледи с крыши банка не производились по тем причинам, что ответчик не признает крышу над банком общим имуществом МКД, крыша банка по конструкции и форме кровли является бесскатной, выполненной из мягкой рулонной кровли. По мнению ответчика, кровля над нежилым помещением банка в МКД предназначена для обслуживания только этого помещения, то она не является общим имуществом МКД, в связи с чем, и бремя содержания этого имущества и риск его случайного повреждения несет собственник. Ответчик полагает, что крыша является неотъемлемым конструктивным элементом нежилого помщения, сформированного и используемого как самостоятельный объект недвижимого имущества, а также не является крышей котельной, насосной, теплового узла, бойлерной, то есть помещения, связанного с обслуживанием МКД.

Определением от 26.07.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ФИО2 (далее - третье лицо 1) и ФИО3 (далее - третье лицо 2).

Представитель истца в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители третьих лиц письменные отзывы на иск не представили, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст. ст. 121-123 АПК РФ.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришёл к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

Ответчик является управляющей компанией в указанном МКД.

28.04.2018 между Банком ВТБ (ПАО)  и ООО «Коликом» был заключен договор №1/2018 управления многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, согласно которому управляющая организация выполняет в течение определенного договором срока за плату услуги и работы по надлежащему управлению, содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг в МКД по адресу: 

<

...>.

Пунктом 2.6 вышеуказанного договора определено, что управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в МКД по перечню и объему работ, указанных в Приложении №1 к договору. В Приложении №1 к договору содержится перечень работ по содержанию жилого дома, в том числе: удаление с крыши снега и наледей, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции. 

Разделом 8 вышеуказанного договора определено, что он вступает в силу с момента подписания его сторонами, действует с 10.04.2018 по 09.04.2019.

На аналогичных условиях между сторонами был заключен договор от 20.05.2019 №1 управления МКД по адресу: 

<

...>, срок действия договора которого с 10.04.2019 по 09.04.2020. К данному договору имеется Приложение №1 в котором содержится перечень работ по содержанию жилого дома, из которого следует, что управляющая организация должна проводить работы по удалению с крыш снега и наледей, очищать кровлю от мусора, грязи, листьев, устранить неисправности стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

Как следует из искового заявления, 07.01.2019 истцом была обнаружена протечка крыши в помещении банка, расположенного по адресу: 

<

...>, о чем банк уведомил по телефону управляющую компанию. 

15.01.2019 истец заключил договор с ИП ФИО5, который произвел осмотр места протечки и крыши под данным местом. В результате осмотра было установлено, что на крыше находится большое количество снега, под которым образовалась наледь. Вследствие таяния льда вода попала в стыки мягкой кровли, что и привело к протечке, также было установлено, что крыша нуждается в ремонте, так как нарушена гидроизоляция.

Истец обратился к ответчику с письмом от 30.01.2019, в котором просил управляющую компанию провести очистку крышу от снега и льда и провести в дальнейшем ремонт мягкой кровли под всеми помещениями банка.

ООО «Коликом» письмом от 04.02.2019 №66 отказало банку в очистке мягкой кровли от снега и льда и в проведении ремонта крыши за счет средств, предназначенных на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, что и послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (части 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Исходя из положений п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме крыша многоквартирного дома относится к общему имуществу. Изъятий в отношении видов крыш, включаемый в состав общего имущества МКД, в данных нормах не имеется.

Согласно подпунктам а), з) п. 11 Правил содержания МКД, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пл. а) - д) п. 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В соответствии с подпунктом а) п. 16 Правил содержания МКД надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенных норм, ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, пунктов 10, 11, 16 Правил содержания МКД суд пришел к выводу, что ООО «Коликом», являясь управляющей организацией МКД по адресу: 

<

...>, обязано обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома с соблюдением обязательных требований (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), непосредственно закрепленных или вытекающих из Правил содержания МКД.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290.

В Определении Верховного Суда РФ от 18.12.2013 N 5-АПГ13-53 указано, что закрепленный в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 Минимальный перечень работ и услуг не может быть снижен произвольно ни иными нормативными правовыми актами, имеющими меньшую юридическую силу, ни лицами, ответственными за надлежащее содержание общего имущества.

Пунктом 7 Минимального перечня, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов отнесены, в том числе: проверка кровли на отсутствие протечек (абз. 2); при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (абз. 15).

Постановлением от 27.09.2003 N 170 Госстрой России утвердил Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее - Правила N 170), определяющие правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и является обязательным для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

В пункте 1.1 Правил N 170 определено, что требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

Согласно пунктам 4.6.1.1, 4.6.1.2, 4.6.3.6 Правил N 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: деревянных (нарушения соединений между элементами, разрушение гидроизоляции мауэрлатов, загнивание и прогиб стропильных ног, обрешетки и др. элементов); железобетонных (разрушение защитного слоя бетона, коррозия арматуры, прогибы и трещины, выбоины в плитах и др.); в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).

Устранение таких нарушений должно осуществляться в возможно короткие сроки.

Таким образом, Правилами N 170 прямо установлены обязанности управляющей организации по обеспечению исправного состояния жилого дома.

Доказательства своевременной и полной очистки кровли крыши МКД, расположенного по адресу: 

<

...>, ответчиком в материалы дела не представлено.

При управлении МКД управляющая компания несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Крыша (кровля) дома относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту которого обязалась управляющая организация.

Из пункта 4.6.1.23 Правил N 170 следует, что очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью. Удаление наледей и сосулек - по мере необходимости. Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением: желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком; снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков. Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега (не допускается накопление снега слоем более 30 см; при оттепелях снег следует сбрасывать при меньшей толщине). Очистку снега с пологоскатных железобетонных крыш с внутренним водостоком необходимо производить только в случае протечек на отдельных участках.

Как ранее было указано в решении суда, банку принадлежат на праве собственности нежилое помещение общей площадью 978,80 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.

16.03.2006 банк по договору купли-продажи нежилого помещения приобрел нежилые помещения №148, №149, расположенное по адресу: 

<

...>.

Истец представил в материалы дела акт приемки в эксплуатацию нежилых помещений после проведения переустройства и перепланировки от 18.04.2007, из которого следует, что предъявленное к приемке нежилое (встроенное) помещение №148 и №149, расположенное по адресу: г. Орел, ул. М. Горького, д. 47 после выполненной перепланировки принять в эксплуатацию. Из вышеуказанного акта следует, что нежилое помещение является встроенным. 

Ранее в производстве Арбитражного суда Орловской области находилось дело №А48-4453/2013 по иску ООО «Коликом» к Банку ВТБ о взыскании задолженности за электроэнергию предоставленную на общедомовые нужды по адресу: 

<

...>.

Вступившим в законную силу решением от 03.04.2014 судом установлен факт расположения нежилого помещения в МКД.

Из материалов дела также следует, что управляющая компания выставляет истцу счета  на оплату, в которых содержится строка по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома, которые истцом оплачиваются в соответствии с условиями договоров.

Из представленного истцом технического паспорта помещений №148, №149 следует, что общая площадь помещений, принадлежащих банку и расположенных на первом этаже здания составляет 617,1 кв.м., а общая площадь помещений принадлежащих банку и расположенных в подвале составляет 160,0 кв.м., при этом на плане подвального помещения нанесены иные помещения без обозначения их площади, следовательно, остальная площадь подвальных помещений, над которыми расположена спорная крыша, является общим имуществом МКД.

Истец представил в материалы дела фотографии, из которых следует, что ливневая каналимзация с верхней крыши жилого дома выходит на крышу, расположенную над помещениями банка, на которой расположен внутренний водосток.

Кроме того, в заключенных договорах МКД площадь помещений, занимаемых истцом в жилом доме указана 975,8 кв.м. (п. 2.5 договоров), что свидетельствует о том, что ответчик признает нахождение всех помещений в МКД.

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу о том, что согласно представленным в материалы дела доказательствам, нежилые помещения, имеющие общую площадь 975,8 кв.м. и принадлежащие истцу на праве собственности расположены в встроенно-пристроенном помещении, конструктивно составляющим с МКД единое целое, поскольку связаны между собой общими коммуникациями, имеют общие внутренние инженерные сети, элементы систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, помещения примыкают к МКД, имея с ним общую стену и общий фундамент, при этом имеют тот же адрес, что и МКД.

Поскольку нежилые помещения, принадлежащие банку находятся в жилом доме и не могут существовать отдельно от этого дома, следовательно, нельзя сделать вывод о том, что встроенно-пристроенное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, автономно существующим от МКД.

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ ответчик не представил суду бесспорных доказательств того, что спорные нежилые помещения непосредственно с МКД не связаны.

Учитывая совокупность изложенных обстоятельств, суд полагает, что в данном случае МКД и встроенно-пристроенное помещение являются единым объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах суд полагает, что крыша над помещениями банка является частью крыши МКД, то есть общим имуществом МКД, в связи с чем, управляющая компания несет ответственность за содержание общего имущества (крыши) и его сохранность в МКД.

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ, расходы по государственной пошлине следует отнести на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

РЕШИЛ:

Обязать  общество с ограниченной ответственностью "Коликом" (302040, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) исполнять все необходимые работы  по содержанию крыши над помещениями Банка ВТБ (ПАО) в надлежащем состоянии, согласно договору правления многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, в том числе работы по удалению с крыши снега и наледей, с учетом особенностей, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, работы по очистке кровли от мусора, грязи и листьев, работы по устранению неисправностей кровли, замене водосточных труб, ремонту гидроизоляции, утепления и вентиляции.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Коликом" (302040, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (190000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице  РОО «Орловский» Филиала № 3652 Банка ВТБ (ПАО) (302001, 

<

...>) 6000 руб. госпошлины.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца со дня его принятия

             Судья                                                    А.Н. Юдина