Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, 

<

...>,

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-3399/2025

29 сентября 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2025 года29 сентября 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего        Милосердовой А.Ю.

судей                                         Башевой О.А., Коваленко Н.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.

в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления по использованию муниципального имущества и землепользованию Администрации города Свободного

на решение от 11.07.2025

по делу № А04-1270/2025

Арбитражного суда Амурской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Легион» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий по договору,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Методический центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Легион» (далее - истец, ООО «Легион») обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации г. Свободного (далее - ответчик, УИМИЗ Администрации г. Свободного, Управление), согласно которому просило:

- урегулировать разногласия по договору от 01.01.2025 № 2 посредством изложения пункта 3 в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%), согласно отчета об оценке № 07/25 от 15.01.2025, которые перечисляются покупателю согласно графику рассрочки платежей (Приложение № 1) по следующим реквизитам: финуправление г. Свободного (УИМИЗ Администрации г. Свободного), ИНН 

<

***>, КПП 280701001, номер счета 

<

***> в Отделение Благовещенск город Благовещенск, БИК 011012100, ОКТМО 10 730 000, код 008 114 02043 04 0000 410. До полной оплаты покупателем, имущество находится в залоге у продавца»;

- обязать ответчика в графике платежей к договору купли-продажи от 01.01.2025 № 2 нежилого помещения общей площадью 79,9 кв. м, расположенного на 1-м этаже по адресу: 

<

...> Октября, д. 18, изменить сумму кредита с 8 789 000 руб. без учета НДС на 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (далее - ООО «ЗСКЦ»), общество с ограниченной ответственностью «Методический центр» (далее - ООО «Методический центр»).

Определением от 09.04.2025 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» ФИО1 (далее - эксперт ООО «Оценка-СВ» ФИО1) с целью определения рыночной стоимости подлежащего выкупу имущества по состоянию на 26.09.2024 с учетом НДС и без учета НДС.

Определением от 12.05.2025 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта от 07.05.2025 № 054Э.

Истец, принимая во внимание результаты экспертизы, уточнил исковые требования в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ, в части установления выкупной цены в размере 5 802 072 руб. с рассрочкой на 5 лет. Кроме того, заявил отказ от пункта 2 искового заявления.

Уточнение исковых требований и частичный отказ от иска приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 11.07.2025 Арбитражный суд Амурской области производство по делу в части требования ООО «Легион» об обязании ответчика в графике платежей к договору купли-продажи № 2 от 01.01.2025 нежилого помещения общей площадью 79,9 кв. м, расположенного на 1-м этаже по адресу: 

<

...> Октября, д. 18, изменить сумму кредита с 8 789 000 руб. без учета НДС на 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%), прекратил на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, ввиду отказа ООО «Легион» от данного требования.

Разногласия, возникшие между сторонами, урегулированы судом, абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи от 01.01.2025 № 2 изложен следующим образом: «Указанное имущество продается по цене: 5 802 072 (пять миллионов восемьсот две тысячи семьдесят два рубля) 00 коп., без учета НДС (20%), согласно отчета об оценке от 07.05.2025 № 054Э по делу № А04-1270/2025, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-СВ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 675000, 

<

...>), которые перечисляются покупателем с рассрочкой на пять лет согласно графику рассрочки платежей по следующим реквизитам: Финуправление г. Свободного (УИМИЗ Администрации г. Свободного), р/с 

<

***> в отделение Благовещенск Банка России//УФК по Амурской области г. Благовещенск, к/с 401028102453700,00015, БИК 011012100, ОКТМО 10 730 000, код 008 1 14 02043 04 0000 410».

Не согласившись с принятым судебным актом, УИМИЗ Администрации г. Свободного обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи от 01.01.2025 № 2 нежилого помещения общей площадью 79.9 кв.м., расположенного на 1-м этаже по адресу: 

<

...> Октября, д. 18 с четом отчета об оценке от 02.12.2024 № 309/06/01, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр».

В обоснование жалобы указывает, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие завышение выкупной цены, а также доказательства, подтверждающие недостоверность отчета об оценке от № 309/06/01 от 02.12.2024, подготовленного ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр».

Обращает внимание на то, что отчет № 07/25 от 15.01.2025 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, подготовленный ООО «Методический центр» по заказу истца, содержит недостоверную итоговую величину 6 368 000 (шесть миллионов триста шестьдесят восемь тысяч) руб. 00 коп., поскольку она была определена с учетом НДС (20%). В то же время, согласно действующему налоговому законодательству НДС при выкупе арендуемого имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ субъектами малого и среднего предпринимательства не оплачивается, а, значит, данный налог не может быть учтен при выкупе помещения.

Считает, что в ходе сравнения отчета об оценке ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», представленного Управлением, с экспертным заключением суд должен был выявить существенное расхождение в стоимости, которое составляет 2 986 928 руб.

Полагает, что суд не мотивировал принятие им в качестве доказательства заключения эксперта от 07.05.2025 № 054Э, а также не отразил, каким образом выводы эксперта повлияли на судебную оценку спорного объекта и является ли отчет, представленный ответчиком, недостоверным либо несоответствующим действующему законодательству.

Считает, что поскольку отчет об оценке от № 309/06/01 от 02.12.2024, подготовленный ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», не был оспорен истцом в судебном порядке и на дату рассмотрения дела являлся допустимым и достоверным доказательством наравне с экспертным заключением, стоимость спорного объекта должна была быть определена с учетом данного отчета.

Решение суда в части прекращения производства по делу в отношении требований, изложенных в пункте 2 искового заявления, в настоящем случае, не оспаривается (пункт 5 статьи 268 АПК РФ).

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе от 07.08.2025.

Определением от 25.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 18.09.2025, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

17.09.2025 в канцелярию апелляционного суда через  систему «Мой арбитр» от ООО «Легион» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выразил несогласие с приведенными в апелляционной жалобе доводами, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность решения Арбитражного суда Амурской области проверена Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.12.2021 между Управлением (арендодатель) и ООО «Легион» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 8 (далее - договор аренды № 8), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить по настоящему договору арендатору имущество: нежилое помещение общей площадью 79,9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> Октября, д. 18, кадастровый номер 28:05:010640:62, для использования его в качестве офисного, административного (пункт 1.1. договора аренды № 8).

Согласно пункту 3.1. договора аренды № 8 арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению № 2 к настоящему договору. Размер арендной платы может изменяться в большую или меньшую сторону в случае изменения соответствующих составляющих, учитываемых при расчете арендной платы, определяемой нормативными документами. Арендодатель письменно извещает об этом арендатора.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды № 8 сумма платежа за аренду в месяц составляет 57 914 руб. 40 коп.

Нежилое помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи от 01.12.2021 (приложение № 1 к договору аренды № 8).

26.09.2024 в адрес администрации поступило заявление ООО «Легион» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 18, кадастровый номер 28:05:010640:62.

Письмом от 23.12.2024 (исх. № 1415) Управление направило в адрес ООО «Легион» проект договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:010640:62 в следующей редакции пункта 3 договора: «Указанное имущество продается по цене 8 789 000 руб. без учета НДС (20%) согласно отчету об оценке (приложение 2 к договору (1,3 листы оценок), выполненному ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ООО «ЗСКЦ»), которые перечисляются покупателем согласно графику рассрочки платежей».

Письмом от 22.01.2025 (исх. № 10) ООО «Легион» направило в адрес Управления договор купли-продажи от 01.01.2025 № 2, подписанный с протоколом разногласий пункта 3 в следующей редакции: «Указанное имущество продается по цене 6 368 000 руб. с учетом НДС (20%) согласно отчету об оценке (приложение 2 к договору, выполненному ООО «Методический центр», которые перечисляются покупателем согласно графику рассрочки платежей».

От подписания договора купли-продажи от 01.01.2025 № 2 в редакции ООО «Легион» Управление отказалось ввиду значительной разницы в стоимостных оценках выкупаемого объекта (письмо от 03.02.2025 № 165).

Недостижение сторонами существенных условий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 28:05:010640:62 послужило основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения или отмены оспариваемого судебного акта в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения подтверждается надлежащими доказательствами, сторонами не оспаривается.

При реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда в целях их устранения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2016 № 305-ЭС15-19695).

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12), в рассматриваемом случае - на 26.09.2024 - на дату получения арендодателем заявления истца о намерении заключить договор купли-продажи.

Из материалов дела следует, что арендодатель определил и предложил в проекте договора выкупную цену по состоянию на 02.12.2024 в размере 8 789 000,0 руб. без НДС, согласно отчету ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 02.12.2024 № 309/06/01. В свою очередь ООО «Легион», представило в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения от 15.01.2025 № 07/25, подготовленный ООО «Методический центр», согласно которому, рыночная стоимость объекта составляет 6 368 000,0 руб. с учетом НДС.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, указанной в представленных истцом и ответчиком на основании отчетов ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 02.12.2024 № 309/06/01, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Оценка-СВ» ФИО1 На разрешение эксперта ООО «Оценка-СВ» ФИО1 поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 79,9 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: 

<

...> Октября, д. 18, по состоянию на 26.09.2024.

Согласно заключению эксперта от 07.05.2025 № 054Э рыночная стоимость объекта недвижимости - спорного нежилого помещения общей площадью 79,9 кв. м., расположенного на 1-м этаже по адресу: 

<

...> Октября, д. 18, по состоянию на 26.09.2024 составляет 6 962 486 руб. с учетом НДС или 5 802 072 руб. без учета НДС.

В результате исследования и оценки заключения судебной экспертизы суд первой инстанции обоснованно признал, что ответ на поставленный вопрос экспертом мотивирован, содержит нормативное обоснование и ссылку на исследованную доказательственную базу, процессуальных нарушений при проведении экспертизы не допущено.

Правовых оснований для признания заключения эксперта от 07.05.2025 № 054Э ненадлежащим доказательством судом апелляционной инстанции не установлено.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта, суд первой инстанции обоснованно урегулировал возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с кадастровым номером28:05:010640:62, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 18, разногласия в части стоимости выкупа недвижимого имущества, установив цену, равную рыночной - 5 802 072 руб. без учета НДС, а также установив рассрочку оплаты при реализации преимущественного права на 5 лет.

Оснований для иной оценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд не мотивировал принятие им в качестве доказательства заключения эксперта от 07.05.2025 № 054Э, а также не отразил, каким образом выводы эксперта повлияли на судебную оценку спорного объекта и является ли отчет, представленный ответчиком, недостоверным либо несоответствующим действующему законодательству судом апелляционной инстанции не принимается.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку из отчета ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» от 02.12.2024 № 309/06/01 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 26.09.2024, а на 02.12.2024, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Выводы, сделанные в заключении эксперта от 07.05.2025 № 054Э, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ документально не опровергнуты.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 11.07.2025 по делу №А04-1270/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Ю. Милосердова

Судьи

О.А. Башева

Н.Л. Коваленко