﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

31 мая 2021 года

Дело №

А56-1975/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13.05.2021.

Полный текст постановления изготовлен 31.05.2021.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кравченко Т.В., судей Боровой А.А. и Чернышевой А.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Парголово-строй» Клевакина Е.В.  (доверенность от 30.06.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Элемент-бетон» Бородина Е.Н. (доверенность  от 19.11.2020),

 рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Парголово-строй» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 по делу № А56-1975/2019,

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2019 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Элемент-бетон», адрес: 194356, Санкт-Петербург, просп. Энгельса, корп. 1, лит. А, пом. 56-Н, ОГРН 1127847419534; ИНН 7813541425 (далее – Общество).

Решением от 28.05.2019 Общество признано несостоятельным (банкротом) по правилам, предусмотренным нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика, в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Федичев Даниил Вадимович.

Определением от 23.10.2019 Федичев Д.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего.

Определением от 20.11.2019 конкурсным управляющим должника утвержден Федичев Вадим Петрович.

Конкурсный управляющий Федичев В.П. обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительной сделкой платеж общества с ограниченной ответственностью «Парголово-строй», адрес:194294, Санкт-Петербург, пос. Парголово, ул. Первого мая, д. 109, лит. А, пом. 1-Н, каб.2, ОГРН 1177847249690, ИНН 7802627350 (далее – Компания), в пользу общества с ограниченной ответственностью «Доверие недвижимость» (далее - ООО «Доверие недвижимость» ) за должника на сумму 5 731 116 руб. 17 коп., произведенный в счет погашения требования ООО «Доверие недвижимость» к должнику по договору займа (с одновременным залогом) от 27.03.2018, о применении последствий недействительности сделки, в виде взыскания с ООО «Доверие недвижимость» в пользу должника денежных средств в размере                  5 731 116 руб. 17 коп. Также управляющий просил признать недействительной сделкой проведение зачета между должником и Компанией на сумму 6 795 103 руб. в счет исполнения обязательств Компании перед должником по оплате стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи квартир от 07.03.2019 № 16 ЭБ-ПГС и применить последствия недействительности сделки в виде взыскная с Компании в пользу должника денежных средств в размере                     6 795 103 руб.

Определением от 23.10.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021, заявление конкурсного управляющего удовлетворено.

В кассационной жалобе Компания просит отменить определение от 23.10.2020 и постановление от 18.02.2021 в части признания зачета на сумму 6 795 103 руб. недействительной сделкой.

В обоснование кассационной жалобы ее податель указывает, что положение договора продажи квартир не является зачетом в понимании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а является формой расчета по договору продажи земельного участка, автоматическим способом прекращения обязательств и направлено на установление сальдо взаимных предоставлений в рамках конкретного договора.

В отзыве, поступившем в суд 20.04.2021, конкурсный управляющий возражает против удовлетворения кассационной жалобы.

Определением от 29.04.2021рассмотрение кассационной жалобы отложено на 13.05.2021.

После отложения судебное разбирательство возобновлено тем же составом суда.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы жалобы, а представитель должника просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность определения от 23.10.2020 и постановления от 18.02.2021 проверена исходя из доводов кассационной жалобы в части удовлетворения требований конкурсного управляющего о признании зачета по договору купли-продажи земельного участка от 21.09.2012 недействительным и применении последствий недействительности сделки (о взыскании 6 795 103 руб.), восстановления задолженности Общества перед Компанией.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Компания создана в результате реорганизации в форме разделения сельскохозяйственного кооператива «Пригородный» (далее – Кооператив).

Согласно передаточному акту от 04.04.2017 Кооператив передает, а Компания принимает в том числе права и обязанности по договору купли-продажи земельного участка от 21.09.2012 на сумму 20 000 000 руб., заключенному с Обществом.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 21.09.2012 Кооператив продал и передал Обществу земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного использования, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь 47 200 кв.м, расположенный в Ленинградской области, Всеволожском районе, в районе пос. Лупполово (далее – земельный участок).

В пункте 3 договора стороны согласовали стоимость земельного участка в размере 20 000 000 руб., что составляет 12% от общей жилой площади построенных на земельном участке жилых домов. Оплата производится квадратными метрами, которые передаются не позднее 30 календарных дней с момента подписания акта о вводе в эксплуатацию жилых домов поэтапно, что является выполнением в полном объеме обязанностей покупателя по оплате стоимости земельного участка. Распределение конкретных квартир оформляется сторонами дополнительным соглашением после подготовки Обществом поквартирных планов.

Дополнительным соглашением от 21.09.2012 к вышеуказанному договору купли-продажи земельного участка Кооператив и Общество согласовали порядок и сроки передачи жилых площадей, наиболее поздним из которых является 31.07.2015.

Право собственности Общества на земельный участок зарегистрировано 10.10.2012.

Дополнительным соглашением от 15.03.2013 к договору от 21.09.2012 стороны дополнили договор купли-продажи земельного участка пунктом 3.1, согласно которому Общество обязалось оплатить стоимость земельного участка в срок до 01.07.2015 путем заключения с Кооперативом договоров долевого участия, предметом которых будут конкретные квартиры, согласованные с Кооперативом, или иным способом, согласованным сторонами.

Общество 01.08.2014 направило Кооперативу предложение по реестру квартир, подлежащих передаче в качестве оплаты первого этапа за земельный участок. В реестр включены 16 квартир общей площадью 710,29 кв.м.

Кооператив и Общество 02.10.2014 подписали договоры участия в долевом строительстве, копии которых приобщены в материалы настоящего обособленного спора.

В материалы дела также приобщены письменные требования Кооператива в адрес Общества об исполнении обязательства по государственной регистрации подписанных договоров долевого участия.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации договоров долевого участия 24.05.2016 Общество (застройщик) передало Кооперативу 16 квартир по актам приема-передачи жилых помещений от 24.05.2016. В этот же день, 24.05.2016, Общество и Кооператив составили акты об установлении дефектов (недостатков) квартир, являющиеся приложением к актам приема-передачи и содержащие соглашение сторон о сроках устранения дефектов.

При рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции Компания представила в дело договоры найма жилых помещений, на основании которых Кооператив предоставил указанные выше квартиры своим работникам для постоянного проживания. Кроме того, приобщены к материалам дела договоры с управляющей организацией, заключенные лицами, проживающими в квартирах.

Достоверность представленных Компанией доказательств не поставлена под сомнение участниками обособленного спора.

Также в материалы дела приобщены доказательства обращения Кооператива в 2016 году и Компании (как правопреемника Кооператива) в 2017 году к Обществу с требованием об оплате договора купли-продажи земельного участка в связи с отсутствием государственной регистрации договоров долевого участия.

Вместе с тем 06.03.2018 Общество производит государственную регистрацию своего права собственности на 16 вышеуказанных квартир. Сведения о том, что Общество уведомило Компанию об указанной регистрации в материалах дела отсутствуют.

Кравцов С.Н. (заемщик) и ООО «Доверие недвижимость» (займодавец) 27.03.2018 заключают договор займа, в соответствии с которым займодавец предоставляет Кравцову С.Н. 22 000 000 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до 27.03.2019. За пользование денежными средствами заемщик обязался уплатить проценты по ставке 4,2% в месяц от суммы фактически выданного займа, что составляет 50,4% в год.

В соответствии с пунктом 1.10 договора займа в обеспечение своевременного исполнения обязательств заемщика Общество (залогодатель) передает ООО «Доверие недвижимость» (залогодержатель) в залог вышеуказанные 16 квартир.

Согласно материалам дела на момент заключения договора займа от 27.03.2018 Кравцов С.Н. являлся директором Общества.

В письме от 28.03.2018 ООО «Доверие недвижимость» просило у Общества предоставить дополнительные гарантии исполнения условий договора займа от 27.03.2018 в виде поручительства Общества по обязательствам заемщика, поскольку в квартирах, являющихся предметом залога, длительное время проживают работники Кооператива.

Такой договор поручительства был заключен 28.03.2018 между ООО «Доверие недвижимость» и Обществом (поручитель).

В связи с неисполнением Кравцовым С.Н. обязательств по договору займа от 27.03.2018 ООО «Доверие недвижимость» в письме от 28.01.2019 уведомило заемщика и Общество о досрочном расторжении договора займа в одностороннем порядке и потребовало возвратить сумму займа и уплатить проценты.

 На внеочередном общем собрании участников Общества, состоявшемся 29.01.2019, одобрено заключение Обществом с Компанией договоров купли-продажи 16 квартир по цене не ниже рыночной, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Общество (продавец), Компания (покупатель) и ООО «Доверие недвижимость» заключили 07.03.2019 договор № 16ЭБ-ПГС купли-продажи квартир. Согласно условиям договора Общество передало Компании в собственность 16 квартир общей стоимостью 37 826 000 руб.

В пункте 2.2 договора от 07.03.2019 стороны согласовали, что оплата стоимости квартир производится Компанией в следующем порядке:

- платеж в размере 31 031 497 руб. производится покупателем путем открытия в пользу ООО «Доверие недвижимость» покрытого безотзывного аккредитива;

- платеж в размере 6 795 103 руб. засчитывается Компанией в счет оплаты Обществом части стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 21.09.2012, заключенного Кооперативом и Обществом.

В соответствии с пунктом 4.2 договора купли-продажи от 07.03.2019 обязательство Компании перед Обществом, связанное с оплатой жилых помещений в размере 31 031 497 руб. исполняется путем перечисления денежных средств в пользу ООО «Доверие недвижимость», а в размере 6 795 103 руб. засчитывается Компанией в счет оплаты Обществом части стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 21.09.2012. Общество принимает исполнение обязательства Компании по оплате жилых помещений путем зачета Компанией денежных средств в размере 6 795 103 руб. в счет оплаты Обществом части стоимости земельного участка по договору купли-продажи, заключенного 21.09.2012. 

Государственная регистрация перехода права собственности на квартиры произведена 26.03.2019.

Суд первой инстанции, с которым согласился и апелляционный суд, признал недействительной сделкой платеж Компании в пользу ООО «Доверие недвижимость» на сумму 5 731 116 руб. 17 коп., произведенный в счет погашения требования ООО «Доверие недвижимость» к Обществу по договору займа от 27.03.2018; применил последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Доверие недвижимость» в пользу Общества 5 731 116 руб. 17 коп. и восстановил задолженность Общества перед ООО «Доверие недвижимость» на указанную сумму. Суд также признал недействительной сделкой проведение зачета между Обществом и Компанией на сумму 6 795 103 руб. и применил последствия недействительности сделки в виде взыскная с Компании в пользу должника 6 795 103 руб. и восстановления задолженности Общества перед Компанией на указанную сумму.

При принятии обжалуемых судебных актов суды отклонили возражения Компании об отсутствии признаков зачета в требовании на сумму 6 795 103 руб.

Между тем суды не учли следующее.

Конкурсный управляющий при обращении в суд с рассматриваемым заявлением не оспаривает действительность договора купли-продажи квартир от 07.03.2019 № 16ЭБ-ПГС, а заявил требование о признании недействительными сделками расчетов между сторонами во исполнение условий данного договора.

Разрешая спор, суды сослались на положения пунктов 2 и 3 статьи 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и исходили из того, что оспариваемая сделка по зачету совершена после возбуждения дела о банкротстве с предпочтением по отношению к требованиям иных кредиторов, которые впоследствии не были удовлетворены.

Как указано выше, между сторонами было подписано несколько договоров:

- договор купли-продажи земельного участка, на основании которого должник приобрел право собственности на земельный участок и обязался оплатить его квадратными метрами;

- договоры долевого участия в строительстве;

- договор купли-продажи квартир от 07.03.2019.

Исходя из вышеизложенного судам следовало исследовать и оценить фактически сложившиеся взаимоотношения сторон: не свидетельствуют ли они о том, что, несмотря на подписание нескольких документов, в действительности воля сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) была направлена на установление между ними единой договорной связи с двумя встречными обязанностями осуществить исполнение: 1) со стороны должника - строительство домов и передача квартир; 2) со стороны Компании – предоставление земельного участка и оплата квартир. 

Подобное оформление отношений с учетом фактических обстоятельств настоящего спора может быть обусловлено особенностями исполнения Обществом и Компанией взаимных обязательств, что не получило оценки судов первой и апелляционной инстанций. 

Несмотря на возражения Компании, суды также не рассмотрели вопрос о том, не свидетельствует ли условие пункта 2.2.2 договора купли-продажи квартир от 07.03.2019 о том, что стороны фактически констатировали объем осуществленного обеими сторонами исполнения по договору от 21.09.2012, внося определенность в состояние расчетов между ними. Конкурсный управляющий эквивалентность осуществляемых по договору предоставлений под сомнение не ставил.

В связи с чем при новом рассмотрении судам необходимо выяснить, повлекло ли условие пункта 2.2.2 договора купли-продажи квартир от 07.03.2019 наступление правовых последствий либо оно носило сверочный характер, и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить вопрос о возможности оспаривания платежа в размере 6 795 103 руб. в качестве самостоятельной сделки в рамках дела о банкротстве.

При изложенных обстоятельствах на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дело в обжалуемой части подлежит направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2021 по делу № А56-1975/2019 в части признания недействительной сделкой зачета между обществом с ограниченной ответственностью «Элемент-Бетон» и обществом с ограниченной ответственностью «Парголово-строй» на сумму 6 795 103 руб. и применении последствий недействительности сделки отменить.

Дело в этой части направить в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2020 по делу                  № А56-1975/2019, произведенное определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.04.2021 по тому же делу.

 

Председательствующий

Т.В. Кравченко

Судьи

А.А. Боровая

А.А. Чернышева