АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-37245/2021

г. Краснодар

29 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Торговый комплекс Горизонт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 17.02.2022), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 31.03.2021), рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Торговый комплекс Горизонт» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2022 по делу № А53-37245/2021, установил следующее.

Акционерное общество «Торговый комплекс Горизонт» (далее – акционерное общество) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц» (далее – общество) с иском о взыскании 2 568 768 рублей задолженности по арендной плате (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы следующим. Общество, являющееся арендатором помещений в торгово-развлекательном комплексе, не исполнило обязанность по внесению арендной платы в виде эксплуатационных расходов, понесенных акционерным обществом (арендодателем) в период приостановления деятельности торгово-развлекательного комплекса (пропорционально занимаемым обществом площадям).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2022, в удовлетворении иска отказано. 

Суды установили, что между акционерным обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор нежилого помещения от 17.05.2011 (для размещения магазина общества в торгово-развлекательном комплексе) с приложениями к нему. В период распространения новой коронавирусной инфекции в 2020 году установлен режим повышенной готовности и ограничений в работе предприятий розничной торговли непродовольственными товарами. Письмом от 27.03.2020 № 528 арендодатель уведомил арендатора о приостановлении деятельности на территории торгово-развлекательного комплекса с 28.03.2020 до особого распоряжения Губернатора Ростовской области. Исключение составляют магазин «Детский мир» и супермаркет «Перекресток». Представитель арендатора 26.05.2020 получил для работников пропуски, позволяющие с 27.05.2020 осуществлять предпринимательскую деятельность в торгово-развлекательном комплексе. Ссылаясь на то, что приостановление деятельности торгово-развлекательного комплекса по независящим от акционерного общества обстоятельствам не может освобождать общество от внесения арендной платы в виде понесенных акционерным обществом эксплуатационных расходов, последнее направило претензию с требованием о погашении задолженности. Неисполнение обществом требований, указанных в претензии, послужило основанием для обращения акционерного общества в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 309, 310, 431,  606,  614 Гражданского  кодекса, статьей  19  Федерального  закона  от  01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – постановление № 439). Учтены судами также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление от 25.12.2018 № 49). Проанализировав условия заключенного сторонами договора аренды от 17.05.2011 (с приложениями к нему), суды установили, что согласованные сторонами эксплуатационные расходы включаются в часть арендной платы за пользование помещением, именуемой как плата с оборота. С момента заключения договора аренды (более 9 лет) сторонами исполнялись его условия именно с учетом именно такого понимания правоотношений. Таким образом, расходы акционерного общества, связанные с эксплуатацией торгово-развлекательного комплекса, компенсировались обществом именно путем внесения платы от оборота. При этом в соответствии с пунктом 2.2 Приложения № 1 к договору арендная плата за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадями общего пользования и прилегающей территории составляет 5,5% от оборота арендатора за каждый оборотный период. Материалами дела подтверждается, что в спорный период (март-май 2020 года) арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями договора, ответчиком внесена в полном объеме, однако истец заявил требование о взыскании задолженности по арендной плате, предусмотренной договором от 17.05.2011. Расходы, которые от арендатора требует компенсировать арендодатель, не предусмотрены условиями договора, заключенного сторонами. Суды также согласились с доводами ответчика о неправомерном включении в состав эксплуатационных расходов затрат истца по оплате налогов, заработной платы, аренде земельных участков, печати стикеров и изготовлению видеоролика о коронавирусной инфекции, расходов на ремонт потолка в торговом центре, затрат на страхование, понесенных за пределами периода приостановления деятельности торгово-развлекательного комплекса. Данные расходы не предусмотрены заключенным сторонами договором от 17.05.2011 как возлагаемые на общество (арендатора). Доводы акционерного общества о том, что в спорный период общество могло осуществлять коммерческую деятельность, а истец не приостанавливал встречное представление, отклонены судебными инстанциями. Деятельность торгового центра временно прекращена по причинам, не зависящим от сторон договора, о чем арендодатель уведомил арендатора (письма от 27.03.2020 № 522 и № 528). В связи с распространением новой коронавирусной инфекции Правительством Ростовской области издано постановление от 05.04.2020 № 272 о приостановлении деятельности находящихся на территории Ростовской области отдельных организаций, в том числе, организаций, осуществляющих деятельность в сфере розничной торговли. Арендатор приостановил коммерческую деятельность в помещении до момента, пока такая деятельность не была разрешена системообразующими организациям, в том числе, осуществляющим деятельность в сфере розничной торговли, на основании абзаца шестого пункта 1 Приложения к постановлению Правительства Ростовской области от 22.05.2020 № 461. Следовательно, арендатор не осуществлял и не мог осуществлять предпринимательскую деятельность в помещении в период с 30.03.2020 по 27.05.2020. Общество не было включено в перечень системообразующих предприятий на территории Ростовской области (приложение к распоряжению губернатора Ростовской области от 09.04.2020 № 76), что являлось бы основанием для продолжения предпринимательской деятельности в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 05.04.2020 № 272. При этом после возобновления деятельности торгово-развлекательного комплекса, с учетом повышенной активности покупателей, размер арендной платы с оборота уплачивался обществом в повышенном размере, что соответствует сложившимся между сторонами правоотношениям и представленным в дело документам. Арендодатель, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, при заключении договора согласился, что арендная плата за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадям общего пользования и прилегающей территории составляет 5,5% от оборота арендатора за каждый оборотный период. Установив, что все финансовые обязательства и отношения сторон по возмещению арендного пользования регулируются исключительно Приложением № 1 к договору, а его условиями не предусмотрена какая-либо дополнительная компенсация арендатором затрат арендодателя, связанных с эксплуатацией площадей общего пользования и прилегающей территории, судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения иска. 

Акционерное общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судов об отсутствии (недоказанности) оснований для взыскания с общества задолженности, заявленной в иске акционерным обществом, является необоснованным. Судебные инстанции не применили специальные нормы, закрепленные в нормативных правовых актах, и подлежащие применению к деятельности общества, в результате чего был сделан преждевременный вывод о невозможности осуществления ответчиком коммерческой деятельности в помещении в спорный период. Суды ошибочно исходили из того, что общество не входит в перечень системообразующих организаций российской экономики, на которые запрет осуществления торговой деятельности не распространялся. Ответчик мог в спорный период осуществлять торговую деятельность в помещении, от факта успешности которой зависит размер платы с оборота по договору, коль скоро в его ассортименте имелись товары первой необходимости. Однако общество приняло решение не осуществлять ее, в том числе, в ограниченном формате. Таким образом, арендатор действовал недобросовестно, не учитывая интересы арендодателя, а также вопреки целям договорного обязательства, он не предпринял разумных мер в целях соблюдения баланса прав и обязанностей сторон, уменьшения негативных последствий сложившейся для арендодателя ситуации. Судебными инстанциями не учтена также судебная практика, на которую в обоснование своих доводов ссылалось акционерное общество. Примененное судами толкование договора аренды нарушило право истца на получение встречного предоставления от ответчика в ситуации, когда арендодатель продолжает исполнение обязательств по договору. Истец не принимал на себя обязательства по безвозмездному представлению ответчику комплекса эксплуатационных услуг. Арендатор освобождается от оплаты услуг по эксплуатации только при двух условиях: их предоставление арендодателем приостановлено; арендатор не мог осуществлять деятельность (пункт 2 Приложения № 3 к договору). Указанные основания для освобождения от оплаты расходов в данном случае отсутствуют. Примененное судами толкование условий договора позволяет обществу уклоняться от встречного предоставления по договору, произвольно прекращая коммерческую деятельность в помещении и неосновательно обогащаясь за счет акционерного общества.                

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик полагает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно истолковали положения заключенного сторонами договора аренды от 17.05.2011, признав, что он не предусматривает дополнительную компенсацию арендодателю каких-либо затрат по эксплуатации площадей общего пользования и прилегающей территории, кроме тех, что согласованы в Приложении № 1. Арендная плата за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадям общего пользования и прилегающей территории составляет 5,5% от оборота Арендатора за каждый оборотный период. В соответствии с пунктом 4.1 Приложения № 8 к договору (Правила эксплуатации торгового центра) арендатор оплачивает платежи в связи с содержанием общих площадей и систем общего пользования здания торгово-развлекательного комплекса в составе арендной платы. Таким образом, договор не предусматривает дополнительную компенсацию эксплуатационных расходов арендодателю, кроме выплаты арендной платы. Материалами дела подтверждено, что с 29.03.2020 по 26.05.2020 общество в полном объеме оплатило акционерному обществу плату с оборота, а также переменную арендную плату за март-май 2020 года. Суды при разрешении спора правильно применили положения специальных нормативных правовых актов органов исполнительной власти. Арендатор не осуществлял и не мог осуществлять предпринимательскую деятельность в помещении в период с 30.03.2020 по 27.05.2020, он не был включен в перечень системообразующих предприятий Ростовской области (приложение к распоряжению губернатора Ростовской области от 09.04.2020 № 76). Отдел детской одежды магазина, расположенного в помещении, является частью общей площади помещения магазина и не может функционировать отдельно (не имеет самостоятельного назначения). При этом по условиям договора арендатор вправе реализовывать в помещении следующие виды товаров: модная одежда, обувь, аксессуары и другие товары с изменяемым время от времени ассортиментом. Суды правомерно не применили к отношениям сторон нормы главы 60 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении, поскольку порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлен действующим договором от 17.05.2011. Судебная практика, на которую ссылается в жалобе акционерное общество, не имеет отношения к обстоятельствам настоящего спора.       

Представитель акционерного общества в судебном заседании поддерживал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между акционерным обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор нежилого помещения от 17.05.2011 (для размещения магазина общества в торгово-развлекательном комплексе) с приложениями к нему. 

В период распространения новой коронавирусной инфекции в 2020 году установлен режим повышенной готовности и ограничений в работе предприятий розничной торговли непродовольственными товарами. Письмом от 27.03.2020 № 528 арендодатель уведомил арендатора о приостановлении деятельности на территории торгово-развлекательного комплекса с 28.03.2020 до особого распоряжения Губернатора Ростовской области. Исключение составляют магазин «Детский мир» и супермаркет «Перекресток». 

Представитель арендатора 26.05.2020 получил для работников пропуски, позволяющие с 27.05.2020 осуществлять предпринимательскую деятельность в торгово-развлекательном комплексе. 

Ссылаясь на то, что приостановление деятельности торгово-развлекательного комплекса по независящим от акционерного общества обстоятельствам не может освобождать общество от внесения арендной платы в виде понесенных арендодателем с 30.03.2020 по 27.05.2020 эксплуатационных расходов, последнее направило претензию с требованием о погашении задолженности. Неисполнение обществом требований, указанных в претензии, послужило основанием для обращения акционерного общества в арбитражный суд с иском.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 даны разъяснения по применению норм статьи 431 Гражданского кодекса. В нем указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды от 17.05.2011 (с учетом приложений к нему), руководствуясь приведенными выше нормами Гражданского кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии (недоказанности акционерным обществом) оснований для удовлетворения иска. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что эксплуатационные расходы включены сторонами в арендную плату, а именно в плату с оборота. Арендная плата за исключительное пользование помещением и неисключительное пользование площадям общего пользования и прилегающей территории составляет 5,5% от оборота арендатора за каждый оборотный период (Приложение № 1 к договору). Стороны также предусмотрели, что арендатор вносит платежи в связи с содержанием общих площадей и систем общего пользования здания торгово-развлекательного комплекса, предоставлением коммунальных услуг, в составе арендной платы (Приложение № 8 к договору). Таким образом, эксплуатационные расходы являются для общества частью арендной платы – платы с оборота. В период с марта по май 2020 года арендная плата, рассчитанная в соответствии с условиями договора, ответчиком внесена в полном объеме. При этом часть включенных в состав эксплуатационных расходов затрат истца не относится к правоотношениям сторон  и понесена им за пределами периода приостановления деятельности торгово-развлекательного комплекса. Арендатор, который не включен в перечень системообразующих предприятий Ростовской  области (приложение к распоряжению губернатора Ростовской области от 09.04.2020 № 76), не осуществлял и не мог осуществлять предпринимательскую деятельность в помещении с 30.03.2020 по 27.05.2020. Все финансовые обязательства и отношения сторон, связанные с пользованием нежилым помещением, регулируются договором аренды и приложениями к нему, не предусматривающими какую-либо дополнительную компенсацию арендатором затрат арендодателя, связанных с эксплуатацией площадей общего пользования и прилегающей территории.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы акционерного общества о наличии оснований для удовлетворения исковых требований подлежат отклонению с учетом фактических обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора. Исследовав доказательства, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений, приняв во внимание буквальное содержание условий договора аренды от 17.05.2011, судебные инстанции признали, что акционерное общество не вправе требовать взыскания дополнительных платежей (эксплуатационных расходов) от общества, надлежаще исполняющего свои обязательства, в том числе, в период после введения ограничительных мер. 

Иные доводы жалобы (общество относится к системообразующим организациям и по собственной инициативе не осуществляло предпринимательскую деятельность в помещении; арендатор действовал недобросовестно, не учитывая интересы арендодателя, чем нарушил баланс прав и обязанностей сторон; общество неосновательно обогатилось за счет акционерного общества, осуществлявшего в спорный период предоставление по договору) также не принимаются. Эти доводы акционерного общества не основаны на нормах действующего законодательства и условиях договора аренды от 17.05.2011, они не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и материалам дела.

Суд кассационной инстанции не усматривает противоречий между выводами судебных инстанций о применении норм права и установленными ими фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения судами характера спорного материального правоотношения. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами само по себе не может служить достаточным основанием для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Государственная пошлина уплачена акционерным обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 21.07.2022 № 2028).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2022 по делу № А53-37245/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                   В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                  В.А. Анциферов 

 

                                                                                                                            А.И. Мещерин