АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А15-5006/2016

14 апреля 2017 года

город Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено  14 апреля 2017 года

  Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедов Д.А., при ведении протокола судебного заседании помощником судьи Татаевой С.С.,

 рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ООО «Нефтегазсинтез» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к администрации сельского поселения муниципального образования «сельсовет Мужукайский" Бабаюртовского района Республики Дагестан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.09.2016 №42,

с участием в судебном заседании:

от истца- ФИО1 (ген.директор, паспорт 8201 605150),  

от ответчика- ФИО2  (глава муниципального образования, паспорт 8207 302006), ФИО3 (доверенность от 25.03.2016),

от третьего лица- ФИО4 (доверенность от 09.03.2017), 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Нефтегазсинтез» (далее- общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к администрации сельского поселения муниципального образования "сельсовет Мужукайский" Бабаюртовского района Республики Дагестан (далее- администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.09.2016 №42 и считать следующие пункты указанного договора заключенными на следующих условиях:

1. Пункт 1.6: Срок действия настоящего договора: начало - 01 сентября 2016 года, окончание - 31 августа 2065 года.

2. Пункт 2.1: Размер арендной платы за Участок за один календарный год составляет 22 500 (двадцать две тысячи пятьсот) руб.

3. Пункт 2.3: Изменение годовой арендной платы производится только в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

4. Пункт 3.1: Арендатор имеет права изменить или досрочно расторгнуть настоящий Договор в соответствии с действующим законодательством.

5. Пункт 5.2: Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе любой из сторон в соответствии с действующим законодательством.

Определением суда от  16.02.2017 судебное разбирательство по делу отложено на 10.03.2017, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство сельского хозяйства и продовольствия Республики Дагестан (далее- министерство).

Определением суда  от 10.03.2017  судебное разбирательство по делу отложено на 10.04.2017 в связи с непредставлением сторонами истребованных документов и несовершением процессуальных действий, указанных в определениях суда.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования по иску и просил их удовлетворить по основаниям, указанным в исковом заявлении.  

Ответчик в отзыве на иск и его представители в судебном заседании  требования истца не признали, по доводам отзыва просили в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо в отзыве на иск и его представитель в судебном заседании просили требования по иску удовлетворить, пояснив, что  истец является эффективным сельхозтоваропроизводителем.

Представители сторон и третьего лица в судебном заседании пояснили, что принятыми мерами заключить по рассматриваемому спору мировое соглашение не представилось возможным.  

         Заслушав доводы и  пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств  в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд считает исковое заявление истца  подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, единогласным решением  общего собрания колхозников колхоза «Мужукайский» от 21.12.2000 указанный колхоз реорганизован в форме  присоединения к ООО «Нефтегазсинтез».

Постановлением администрации Бабаюртовского района Республики Дагестан от 03.01.2001 №2 «О реорганизации колхоза «Мужукайский»  указанный колхоз, реорганизованный в форме присоединения к ООО «Нефтегазсинтез», исключен из государственного реестра предприятий. Все земельные угодья площадью 1311 га, ранее находившиеся во владении и пользовании колхоза «Мужукайский», закреплены за  его правопреемником ООО «Нефтегазсинтез» на праве постоянного  пользования.

На основании указанного постановления  районной администрации обществу  в постоянное (бессрочное) пользование предоставлено 1311 га земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается свидетельством №РД-01-10-1918 от 24.01.2001.

 24 января 2001 года произведена государственная регистрация права бессрочного (постоянного) пользования общества на земельный участок, состоящий из пашни, пастбищ и прочих угодий общей площадью 1311 га, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, с.Мужукай, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №05-01/08-1-2001-10 (свидетельство о государственной регистрации права от  24.01.2001 серии 05-1 №0022677).

В последующем, по просьбе районной администрации и с согласия общества  постановлениями администрации Бабаюртовского района Республики Дагестан от 26.11.2004 № 234 и от 22.12.2007 № 263  из пользования этого юридического лица  в районный специальный земельный фонд из указанных 1311 га возвращены (изъяты)  977 га.

На оставшейся части  земельного участка  общей площадью 326,05 га сформированы и поставлены на государственный кадастровый учет  земельные участки, с разрешенным использованием- «для сельскохозяйственного производства».

На   земельных  участках  с кадастровыми номерами  05:01:000113:115/12;  05:01:000113:115/14; 05:01:000113:115/25; 05:01:000113:115/30 расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности от 25.12.2014 серии 05АА № 966655, №966656, №966657, №966658, №966659, №966660, №966661.  

09 февраля 2015 года общество обратилось в администрацию муниципального образования  СП «сельсовет Мужукайский» с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на долгосрочную аренду земельных  участков  сельскохозяйственного назначения общей площадью 326,05 га, с кадастровыми номерами: 

05:01 : 000113 : 115/11    площадью 20,80 га;    05 : 01 : 000113 : 115/12    площадью 1,45 га; 

05:01 : 000113 : 115/13  площадью 41,60 га;  05 : 01 : 000113 : 115/14  площадью 1,95 га;  05:01 : 000113 : 115/15  площадью 16,77 га;   05 : 01 : 000113 : 115/16   площадью 38,00 га;  05: 01 : 000113 : 115/17  площадью 42,09 га;   05 : 01 : 000113 : 115/18   площадью 25,56 га; 05: 01 : 000113 : 115/25   площадью 13,68 га;   05 : 01 : 000113 : 115/26 площадью 16,16 га; 05:01: 000113 ; 115/28 площадью 28,62 га;   05 : 01 : 000113 : 115/29 площадью 17,00 га; 05:01:000113:115/30  площадью 6,20 га;        05 : 01 : 000113 : 115/31   площадью 37,67 га; 05:01:000113:115/32, расположенных по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, с. Мужукай, с приложением к заявлению  полного пакета документов, предусмотренных приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 г. № 475. 

Письмом от 12.03.2015 глава администрации сообщил заявителю о том, что согласно требованиям Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора аренды земельного участка возможно только на торгах, проводимых в форме аукциона. В отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, администрация указала, что они могут быть предоставлен в аренду в установленном законом порядке, однако соответствующее решение не приняла и проект договора аренды обществу не направила.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от  27.01.2016 по делу №А15-587/2015 признан незаконным отказ администрации сельского поселения муниципального образования "сельсовет Мужукайский" Бабаюртовского района Республики Дагестан, выразившийся  в письме от 12.03.2015 №17,  в  непредоставлении ООО "Нефтегазсинтез"  в аренду земельных участков общей площадью 326,05 га с кадастровыми номерами:  

05:01 : 000113 : 115/11   площадью 20,80 га;  05 : 01 : 000113 : 115/12  площадью 1,45 га; 05:01 : 000113 : 115/13  площадью 41,60 га;  05 : 01 : 000113 : 115/14  площадью 1,95 га;  05:01 : 000113 : 115/15  площадью 16,77 га;   05 : 01 : 000113 : 115/16   площадью 38,00 га;  05: 01 : 000113 : 115/17  площадью 42,09 га;   05 : 01 : 000113 : 115/18   площадью 25,56 га; 05: 01 : 000113 : 115/25   площадью 13,68 га;   05 : 01 : 000113 : 115/26  площадью 16,16 га; 05:01: 000113 ; 115/28  площадью 28,62 га;   05 : 01 : 000113 : 115/29  площадью 17,00 га; 05:01:000113:115/30   площадью 6,20 га;        05 : 01 : 000113 : 115/31  площадью 37,67 га; 05:01:000113:115/32  площадью 18,50 га, расположенных по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, с. Мужукай, обязав ответчика в течение одного месяца с момента вступления в законную силу настоящего решения принять решение о предоставлении ООО  "Нефтегазсинтез" в аренду  указанных земельных участков путем изготовления и направления в адрес арендатора подписанного со своей стороны и имеющего все существенные условия договора  проекта договора аренды земельных участков общей площадью 326,05 га, расположенных по адресу: Республика Дагестан, Бабаюртовский район, с. Мужукай.

            Постановлением администрации от 01.09.2016 указанные земельные участки общей площадью 326,05 га переданы  обществу в аренду для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции сроком на три года и 1 месяц (до 01.10.2019). 

Во  исполнение указанного решения суда   между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.09.2016 №42, который обществом (арендатором) подписан с протоколом разногласий, изложив  пункты 1.6, 2.1, 2.3, 3.1 и 5.2 в следующей редакции:

            -пункт 1.6: Срок действия настоящего договора: начало - 01 сентября 2016 года, окончание - 31 августа 2065 года.

            -пункт 2.1: Размер арендной платы за Участок за один календарный год составляет 22 500 (двадцать две тысячи пятьсот) руб.

            -пункт 2.3: Изменение годовой арендной платы производится только в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

           -пункт 3.1: Арендатор имеет права изменить или досрочно расторгнуть настоящий Договор в соответствии с действующим законодательством.

            -пункт 5.2: Договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе любой из сторон в соответствии с действующим законодательством.

Письмом от 14.09.2016  общество  направило в адрес администрации два экземпляра протокола разногласий от 12.09.2016 (с расчетом арендной платы) к договору аренды земельного участка от 01.09.2016.

Администрация  письмом  от  10.10.2016 отклонила предложения по протоколу разногласий, что побудило истца  21.10.2016 обратиться в суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении указанного договора аренды.

  В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- Гражданский кодекс, Кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002  №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон №101-ФЗ), согласно пункту 4 статьи 1 которого приобретение сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется в соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что при рассмотрении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №137-ФЗ) лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 Земельного кодекса.

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона №101-ФЗ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2016 года.

Судом установлено, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, истец  на спорном земельном участке, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности нежилые объекты сельскохозяйственного назначения, осуществляет хозяйственную деятельность по производству сельскохозяйственной продукции.

В силу пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства (часть 11).

В соответствии с требованиями пунктов 5, 6 статьи 34 Земельного кодекса  после принятия решения о предоставлении земельного участка в недельный срок заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

 В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

 Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

  Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

По пункту 1.6 договора аренды от 01.09.2016 №42 срок действия договора аренды указан: начало- 1 сентября 2016 года, окончание- 1 октября 2019 года, а в протоколе разногласий от 12.09.2016 арендатор просит установить этот срок: начало-  01.09.2016, окончание 31.08.20165.

Требование истца в этой части не соответствует закону и не может быть удовлетворено судом. 

В силу пункта 3 статьи 9 Федерального закона №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса  определение срока аренды недвижимого имущества в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника имущества.

Согласно постановлению администрации от  01.09.2016 №21-п и договору аренды от  01.09.2016 №42  обществу земельный участок общей площадью 326,05 га передан в аренду сроком на 3 года и 1 месяц, что соответствует требованиям законодательства.

Разрешая разногласия по пункту 1.6 договора аренды, суд приходит к выводу, что этот пункт подлежит принятию в редакции арендодателя, с установлением срока аренды  3 года и 1 месяц,  поскольку оснований для понуждения собственника заключить договор аренды на срок больший по сравнению с тем, на который он желает передать имущество в аренду, противоречит законодательству (Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.03.2016 №309-ЭС16-590).   

По пункту 2.1 договора аренды размер арендной платы за участок за один календарный год  указан в размере 2 282 350 руб. Арендатор в протоколе разногласий от 12.09.2016 просит установить размер арендной платы за год 22500 руб.

 В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса   любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

 Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Правила определения размера арендной платы и основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 2 Федерального закона №137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. 

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон №135-ФЗ).

Из актов обследования спорных земельных участков (общей площадью 326,05 га) от 23.06.2015, подписанных представителями истца, ответчика и  СПК  «Мужукайский», и от 27.03.2017, подписанных представителями истца, ответчика и специалистом по земельному контролю  администрации Бабаюртовского района,   следует,   что   на  земельных   участках  с кадастровыми номерами 05:01:000113:115/12;  05:01:000113:115/14; 05:01:000113:115/25; 05:01:000113:115/30 расположены объекты недвижимости (дом животноводов, откормочный блок, зерноток, склад, административное здание, зернохранилище, кормоцех, гараж, ферма), принадлежащие обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности от 25.12.2014 серии 05АА № 966655, №966656, №966657, №966658, №966659,  №966660, №966661. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения истцом используются в  сельскохозяйственных целях для производства сельхозпродукции.

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 31.01.2013 №13 "Об утверждении  удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в с.Мужукай Бабаюртовского района составляет 2,30 руб. за один квадратный метр.  

Указанное постановление вступило в силу, результаты оценки были внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07.12.2016, представленного кадастровой палатой в материалы дела, по состоянию на 06.12.2016 кадастровая стоимость  земельного участка площадью  18503423 кв.м с кадастровым номером 05:01:000113:115, принадлежащего ответчику на праве собственности (запись регистрации в ЕГРП от 25.03.2009 за №05-05-24/002/2009-209),  составляет 42 602 281, 11 руб. (2,30 руб. за 1 кв.м), а кадастровая стоимость переданного истцу в аренду земельного участка общей площадью 326,05 га составляет  7 499 150 руб. (3260500 кв.м х 2,30руб.).

Следовательно, годовая арендная плата  за 326,05 га (3260500 кв.м) земель сельскохозяйственного назначения составляет 22497,45 руб. (7499150 руб. х 0,3%).

 Разрешая разногласия по пункту 2.1 договора аренды, суд приходит к выводу, что этот пункт подлежит принятию в редакции арендатора с точным указанием размера арендной платы в 22497,45 руб. (вместо 22500 руб.).  

При этом суд считает, что орган местного самоуправления на основании местного нормативного акта- решения от 18.08.2016 №31-6СС «Об установлении арендной платы за земельные участки общей площадью 326 га из земель сельскохозяйственного назначения муниципального образования «сельсовет Мужукайский» Бабаюртовского района Республики Дагестан»  не вправе в нарушение требований федерального законодательства устанавливать в отношении такого арендатора, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды,  размеры арендной платы по своему усмотрению (7тыс.руб. за 1 га), исходя из доходности земельного участка, передаваемого в арендное пользование. 

Пункт 2.3 договора аренды подлежит принятию в редакции арендатора по протоколу разногласий от 12.09.2016, поскольку  согласно пунктам 2 и 3 статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ  предусмотрено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах трех десятых процента (0,3%) кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. При этом изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

По пункту 3.1 договора аренды  предусмотрено, что арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке (часть 3 статьи 450 ГК РФ) в случаях внесения участка арендатором в качестве залога в кредитные учреждения; сдачи в субаренду участка или его части без получения письменного согласия арендодателя; передачи участка аренды арендатором (как целого, так и его части) другим лицам по какому-либо основанию без согласия арендодателя; невнесения арендной платы в течение месяца с момента подписания арендодателем (чего?); использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также неиспользования (неосвоения) участка; использования участка способами, ухудшающими  экологическую обстановку и качественные характеристики участка; невыполнения арендатором полностью или частично условий договора аренды. При образовании задолженности по арендной плате арендодатель имеет право взыскивать с арендатора суммы неолсновательного обогащения, равные размеру арендной платы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьями 395, 1102, 1107 ГК РФ. На основании части 3 статьи 450 ГК РФ настоящий договор считается расторгнутым со дня, указанного в письменном уведомлении.

По протоколу разногласий от 12.09.2016 арендатор просит принять указанный пункт договора в его редакции: арендатор имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор в соответствии с действующим законодательством.

Суд считает, что нормами действующего законодательства не предусмотрено обязательное включение условия об ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы в виде неустойки, процентов или неосновательного обогащения.

Включение в договор аренды указанных условий предполагает необходимость установления между участниками гражданских правоотношений взаимоприемлемых и взаимовыгодных условий, не нарушающих права и имущественные интересы друг друга. Заключая договор и устанавливая необходимые условия, стороны должны придерживаться принципов разумности собственных действий и добросовестности исполнения принятых на себя обязательств. 

Однако, как видно из материалов дела, направленный ответчиком  в адрес истца проект договора содержит лишь условие об ответственности арендатора, тогда как меры ответственности для арендодателя не предусмотрены.

Более того, ссылка арендодателя  на его право изменять или досрочно расторгать договор аренды во внесудебном порядке со ссылкой на часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса является неправомерной, так как указанная норма закона утратила силу (Федеральный закон от 08.03.2015 №42-ФЗ).

В пунктах 3.3,, 3.4, 4 подробно изложены права и обязанности арендатора, в том числе и его ответственность за нарушение или ненадлежащее выполнение обязанностей арендатора (в соответствии с законодательством).

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

 Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

 Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

 Поскольку и арендодатель, и арендатор в пункте 3.1 договора хотят указать об их правах изменить или досрочно расторгнуть договор аренды, суд в порядке урегулирования разногласий с учетом императивных норм гражданского законодательства считает правомерным этот пункт изложить в следующей редакции: Изменение и расторжение договора аренды земельного участка возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским законодательством, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 1 части 1, часть 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 5.2 договора аренды в редакции арендодателя указано, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора (перечень случаев аналогичный, что и в пункте 3.1 договора).

В редакции арендатора по протоколу разногласий от 12.09.2017 он просит пункт 5.2 изложить в следующей редакции: договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе любой из сторон в соответствии с действующим законодательством.

Суд считает, что имеет место повтор  условий пункта 3.1 договора,  редакция которого  судом определена  в соответствии со статьями  422, 426, 450 Гражданского кодекса. Поэтому суд считает необходимым исключить пункт 5.2 из текста договора.

Доводы истца о необходимости установления срока аренды на 49 лет и доводы ответчика об установлении размера арендной платы исходя из принципа доходности передаваемого в аренду земельного участка (участков) в соответствии с решением органа местного самоуправления  основаны на ошибочном применении к спорным правоотношениям норм права и не соответствуют обстоятельствам спора, а потому не могут быть  судом приняты во внимание.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления частично.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

Согласно частям 1 и 2 статьи 110 АПК судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением иска судебные расходы истца по уплате госпошлины на сумму 6тыс.руб. (чек-ордер Дагестанского отделения Сбербанка России №8590 от 20.10.2016) относятся на ответчика с их взысканием в пользу истца.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                РЕШИЛ:

исковое заявление ООО «Нефтегазсинтез» удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией   сельского поселения муниципального образования «сельсовет Мужукайский» Бабаюртовского района Республики Дагестан (арендодатель) и ООО «Нефтегазсинтез» (арендатор) при заключении договора аренды  земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.09.2016 №42, изложив в следующей редакции:

           Пункт 1.6 (в редакции арендодателя)- Срок действия настоящего договора: начало - 01 сентября 2016 года, окончание – 1 октября 2019 года.

           Пункт 2.1- Размер арендной платы за участок за один календарный год составляет 22 497 руб.45 коп. (двадцать две тысячи четыреста девяносто семь руб. 45 коп.).

           Пункт 2.3 (в редакции арендатора по протоколу разногласий от 12.0-9.2016)- Изменение годовой арендной платы производится только в связи с изменением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

           Пункт 3.1- Изменение и расторжение договора аренды земельного участка возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским законодательством, другими законами или договором.

           По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством, другими законами или договором. 

         Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

          Пункт 5.2- исключить из текста договора.   

Взыскать с администрации сельского поселения муниципального образования  «сельсовет Мужукайский» в пользу ООО «Нефтегазсинтез»  6000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины по делу.

Исполнительные листы по делу выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

          Судья                                                       Д.А.Ахмедов