АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  САХАЛИНСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-6838/2018

г. Южно-Сахалинск

02 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 26 марта 2019 года. Решение суда в полном объеме изготовлено 02 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи                 Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галицыной Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Ленина, д.173, г. Южно-Сахалинск Сахалинской области, 69300) к обществу с ограниченной ответственностью «Паралэнд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Холмская, д.1А, г. Южно-Сахалинск Сахалинской области, 693005) о признании соглашения от 30.10.2015 к договору аренды земельного участка  от 05.04.2004 № 5090, заключенного между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и обществом с  ограниченной ответственностью «Паралэнд», о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:44 с 31.12.2015 по 31.12.2018, недействительным,

При участии: от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 16.07.2018, от ответчика ООО «Паралэнд» -  представителя  ФИО2 по доверенности от 14.07.2016, от ответчика Департамента землепользования – представителя ФИО1 по  доверенности от 07.08.2018, от третьего лица ФИО3 – представителя ФИО4 по доверенности от 31.10.2018;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Паралэнд» (далее – ответчик, Общество) о признании соглашения от 30.10.2015 к договору аренды земельного участка  от 05.04.2004 № 5090, заключенного между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и обществом с  ограниченной ответственностью «Паралэнд», о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:44 с 31.12.2015 по 31.12.2018, недействительным.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы незаконным продлением срока договора аренды земельного участка.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, ФИО3

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца изменен процессуальный статус Департамента землепользования города Южно-Сахалинска с третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на соответчика.

Определением суда от 20.02.2019 судебное разбирательство по делу отложено на 20.03.2019.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 26.03.2019.

Из материалов дела следует и судом установлено следующее.

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ООО Строительно-коммерческая фирма «Сфера» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 05.04.2004 № 5090, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок  с 01.03.2004 по 28.02.2005, кадастровый номер согласно Приложению «Характеристика участка и иных объектов недвижимости», площадью 25 200 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, восточная сторона пр. Мира, в районе жилой застройки «Зима», севернее участка «Сахалинской энергии» и ООО СКФ «Сфера», предназначенный для целей под проектирование зданий жилых общего назначения многосекционных.

Размер арендной платы составил 153042,12 руб. в годовом исчислении (Приложение № 1 к договору). 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области 25.08.2005.

Соглашением № 20229/1 от 11.03.2005 в договор внесены изменения в части увеличения площади земельного участка до 40 143 кв.м с 15.07.2004. 

Соглашением № 20229/2 от 17.05.2005 с 26.04.2005 в договор внесены изменения в части даты окончания договора – 15.02.2006, изменения целевого назначения, расчета арендной платы (Приложение к договору).

Соглашением № 20229/3 от 19.07.2005 с 12.07.2005 в договор внесены изменения в том числе в части кадастрового номера – 65:01:00 00 000:0044.

Соглашением № 20229/4 от 27.02.2006 с 21.02.2006 в договор внесены изменения в части даты окончания договора – 31.12.2006, расчета арендной платы (Приложение к договору).

Соглашением № 20229/5 от 10.10.2006 с 04.10.2006 в договор внесены изменения в части целевого назначения земельного участка, расчета арендной платы (Приложение к договору).

Соглашением № 20229/6 от 14.02.2006 с 05.02.2007 в договор внесены изменения в части даты окончания договора – 30.11.2007, расчета арендной платы (Приложение к договору).

Соглашением № 20229/7 от 05.03.2008 с 29.02.2008 в договор внесены изменения в части даты окончания договора – 31.12.2009, расчета арендной платы (Приложение к договору), периодичности внесения арендных платежей.

Дополнительным соглашением от 19.02.2009 Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска передал права и обязанности по договору аренды арендодателю – Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, дата окончания договора установлена 31.12.2010.

Дополнительным соглашением от 30.12.2010 дата окончания договора установлена 31.12.2011.

Дополнительным соглашением от 10.01.2012 дата окончания договора установлена 31.12.2012.

Дополнительным соглашением от 13.05.2013 дата окончания договора установлена 31.12.2013.

Дополнительным соглашением от 24.01.2014 дата окончания договора установлена 31.12.2014.

На основании соглашения от 14.11.2014 ООО СКФ «Сфера»  с согласия арендодателя передала ООО «Паралэнд» все права и обязанности по договору аренды.

На основании соглашения от 29.10.2015 Министерство передало Департаменту права и обязанности арендодателя по договору аренды.

Соглашением от 30.10.2015 (далее – оспариваемое соглашение) по заявлению арендатора от 03.02.2015 между Департаментом и ООО «Паралэнд» в договор аренды внесены изменения – продлен срок договора с 31.12.2015 по 31.12.2018.

Соглашением от 30.10.2015 ООО «Паралэнд» с согласия Департамента передало ФИО3 все права и обязанности по договору аренды.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 31.10.2017 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:44 зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды 02.02.2016 на срок с 02.02.2016 по 31.12.2018 в пользу ФИО3 

Полагая, что соглашение от 30.10.2015 к договору аренды, заключенное между Департаментом и ООО «Паралэнд» о продлении срока аренды спорного земельного участка является недействительным, поскольку заключено без проведения аукциона, и оспариваемая сделка посягает на публичные интересы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

ООО «Паралэнд» в отзыве на исковое заявление указало, что Общество является ненадлежащим ответчиком, поскольку ответчиками должны являться Департамент и ФИО3, к которому в порядке перенайма перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. В случае несогласия суда с заменой ответчика ООО «Паралэнд» на ФИО3, просило в удовлетворении требований отказать.

В судебном заседании участвующие в деле лица свои правовые позиции по делу поддержали.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).

Согласно статье 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В отношении правоотношений по аренде земельных участков нормы ЗК РФ являются специальными относительно норм гражданского законодательства и соответственно имеют приоритет в их применении.

В соответствии с пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЗК РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Так, частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Таким образом, норма пункта 1 статьи 621 ГК РФ имеет оговорку. В данном случае, под иным следует понимать предусмотренное пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ положение, исключающее преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, так как предусматривает заключение такого договора только по результатам аукциона.

Частью 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, анализ указанных положений ЗК РФ в их совокупности позволяет прийти к выводу, что после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. 

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей на момент совершения соглашения, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

По смыслу изложенного, при отсутствии в совокупности названных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение договора аренды на новый срок (на пролонгацию договора) без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018.

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае имеют место отношения по продлению срока действия договора аренды земельного участка после 01.03.2015 (30.10.2015) до истечения срока его действия – (31.12.2015).

В силу статей 431 ГК РФ применительно к договору аренды земельного участка срок договора аренды является существенным условием договора.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Заключение договора на новый срок является самостоятельной сделкой (пункт 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Таким образом, оспариваемое соглашение является самостоятельной сделкой, которое повлекло изменение существенных условий основного договора.

На момент заключения соглашения о продлении срока действия договора (30.10.2015) существовали требования, предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ об обязательном проведении торгов, которая подлежит применению к спорным правоотношениям. При этом наличия совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, судом не установлено.

Учитывая изложенное, у сторон не имелось правовых оснований для заключения после 01.03.2015 соглашения, изменяющего (продлевающего) срок действия договора аренды земельного участка в отсутствие на то правовых оснований - без конкурентных процедур (проведения аукциона).

При этом суд считает необходимым отметить, что указанное фактически свидетельствует о предоставлении хозяйствующему субъекту необоснованной преференции, создает для него конкурентные преимущества перед другими субъектами, то есть фактически является попыткой обойти требования специальной нормы земельного законодательства, регулирующей вопросы предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

По смыслу вышеизложенного, в тех случаях, когда требуется проведение торгов (аукциона), обеспечивающих конкуренцию и подразумевающих состязательность хозяйствующих субъектов, их не проведение лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, ограничивая тем самым доступ к использованию земли, что приводит к ограничению конкуренции или создает угрозу добросовестной конкуренции.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права. 

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 166 ГК сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

На основании пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 данного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Согласно разъяснениям пункта 75 этого же Постановления Пленума применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

В рассматриваемом случае Администрация является представителем интересов публичного образования – органа местного самоуправления.

В пункте 78 Постановления Пленума ВС РФ № 25 разъяснено следующее. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В рассматриваемом случае, указанные земельные участки подлежат выставлению на торги. Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Несоблюдение уполномоченным органом порядка предоставления участка (публичных процедур, закрепленных положениями ЗК РФ) фактически лишает истца возможности распоряжения спорным земельным участком. 

На основании изложенного суд признает Администрацию лицом, имеющим законный интерес в предъявлении требования об оспаривании договора аренды, а также о применении реституции.

Проанализировав условия сделки и возникшие в связи с ее исполнением правоотношения, принимая во внимание, что сторонами при заключении оспариваемого соглашения нарушен установленный законом порядок его заключения (законодательный запрет в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности), и оспариваемая сделка затрагивает интересы неопределенного круга лиц - участников правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности путем ограничения их участия в предусмотренных законом конкурентных мероприятиях на право заключения соответствующего договора, соответственно, посягает на публичные интересы, суд приходит к выводу, что оспариваемое соглашение является недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Нарушение публичного порядка предоставления в аренду земельного участка свидетельствуют о ничтожности договора (статья 168 ГК РФ и статьи 1 ЗК РФ).

Обществом заявлен довод о том, что надлежащим ответчиком является ФИО3 как сторона сделки, к которой перешли права и обязанности арендатора в результате передачи договора.

Ответчик ссылается на разъяснения, приведенные в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», согласно которым по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Вместе с тем, в рассматриваемом случае оспариваемая сделка по продлению действия договора аренды совершена ее сторонами – арендатором ООО «Паралэнд» и арендодателем - Департаментом. 

При этом трехстороннее соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, заключенное сторонами с участием третьего лица, не привело к перемене существа обязательства по сделке, которая является недействительной. На правовую оценку действий сторон договора по его продлению без проведения процедуры торгов указанное не влияет.

Довод общества относительно того, что Администрации ссылалась на спорное дополнительное соглашение при взыскании в судебном порядке с третьего лица ФИО3 арендной платы за пользование арендованным земельным участком, судом отклоняется, поскольку, так или иначе фактическое пользование земельным участком третьим лицом имело место быть. Вместе с тем, на выводы суда относительно ничтожности спорной сделки указанные обстоятельства также  не влияют. 

С учетом изложенного, суд удовлетворяет исковые требования. 

При предъявлении иска истец не уплатил государственную пошлину с неимущественного требования (признание сделки недействительной), поскольку освобожден от ее уплаты в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). Поэтому на основании части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчиков.

Учитывая, что требования предъявлены к двум ответчикам (сторонам сделки), с каждого ответчика по иску подлежит взысканию в доход федерального бюджета половина подлежащей уплате государственной пошлины, что составляет 3 000 рублей.

Департамент от освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ.

При таких обстоятельствах, взыскивается в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 рублей с ООО «Паралэнд».

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176  АПК РФ, суд 

Р Е Ш  И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать соглашение от 30.10.2015 к договору аренды земельного участка от 05.04.2004 № 5090, заключенное между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и обществом с ограниченной ответственностью «Паралэнд» о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером № 65:01:0000000:44 с 31.12.2015 по 31.12.2018 недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паралэнд» в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

    Судья                П.Б. Мисилевич