АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-20025/2020

04 мая 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2022 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

при участии представителя 

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ»: ФИО1 (доверенность от 10.11.2021),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2021,

принятое судьей Марусиным В.А., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021,

принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,

по делу № А82-20025/2020

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Первый Бетонный ЖБИ» 

(ИНН:7604304861, ОГРН: 

<

***>) и 

к закрытому акционерному обществу Фирме «Ярстрой» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Первый Бетонный ЖБИ» 

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

об изменении договора аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

общество с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер», общество с ограниченной ответственностью СК «ВСК», ФИО2, ФИО3, 

и   у с т а н о в и л : 

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Первый Бетонный ЖБИ» (далее – Общество) и к закрытому акционерному обществу Фирме «Ярстрой» (далее – Фирма) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.02.2018 № 20062/1-о.

Исковое требование основано на статьях 309, 310, 401, 450, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано существенным нарушением условий договора со стороны арендаторов.

Общество обратилось в суд первой инстанции со встречным иском к Агентству с требованием изменить названный договор, путем заключения дополнительного соглашения (в части пунктов 1.1 и 7.1 договора аренды – исключения земельных участков, не используемых Обществом, устранение множественности лиц на стороне арендатора). До принятия судебного решения Общество отказалось от встречного иска.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Авто-Мастер», общество с ограниченной ответственностью СК «ВСК», ФИО2, ФИО3.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 11.10.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021, принял отказ Общества от встречного иска и отказал в удовлетворении иска Агентства. Суды пришли к выводу о том, что расторжение договора аренды не будет отвечать принципам разумности и добросовестности действий сторон, соблюдения баланса интересов участников гражданских правоотношений.

Агентство не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и удовлетворить иск Агентства. По мнению заявителя, суды не учли факт многократного нарушения соарендаторами условий договора путем несвоевременного внесения арендной платы, который подтвержден судебными актами по делам № А82-12167/2020, А82-16241/2020, А82-7296/2019, А82-2143/2017, А82-12149/2020, А82-16248/2020. Заявленные ответчиками объекты незавершенного строительства на спорном участке не возводятся. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество с ограниченной ответственностью СК «ВСК» и Общество в отзывах на кассационную жалобу не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Агентства – без удовлетворения.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу. Общество сообщило о переименовании общества с ограниченной ответственностью «Первый Бетонный ЖБИ» в общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Первый Бетонный ЖБИ».

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановление Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, Агентство (арендодатель), Общество и Фирма (соарендаторы) 20.02.2018, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключили договор № 20062/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно договору арендаторам для завершения строительства многоквартирных домов предоставлен земельный участок общей площадью 140965квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:000000:103, расположенный по адресу: 

<

...> и 15.Земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства – многоквартирных жилых домов. Срок договора – с 24.01.2018 по 23.01.2021 (пункты 1.1, 6.2). Пользование земельным участком является платным. Оплата производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего месяца включительно (пункты 3.1, 3.3). Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке без согласия соарендаторов в соответствии с действующим законодательством, регламентирующим изменение арендной платы за земельные участки (пункты 3.4, 3.5). Дополнительным соглашением от 19.11.2020 № 1 стороны продлили срок действия договора до 23.01.2024.

Агентство в предписании от 07.10.2020 № 8436 потребовало от арендаторов погасить образовавшуюся задолженность до 21.10.2020, в том числе: 

от Фирмы – 3 402 059 рублей 97 копеек задолженности, 910 035 рублей 53 копейки пеней, задолженность по исполнительному листу; 

от Общества – 2 487 779 рублей 89 копеек и 371 738 рублей 61 копейка пеней. 

В противном случае Агентство потребовало подписать соглашение о расторжении договора. Данное требование не было исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Агентства в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее и заслушав представителя Общества, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статей 606 и 614 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 450 (пунктам 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 4.3.3 договора стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в связи с существенными нарушениями его условий, а именно: в случае невнесения и (или) неполного внесения арендной платы более двух  раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. 

Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что статья 619 кодекса устанавливает условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (часть первая), а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 кодекса (часть вторая). Указанные законоположения направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды. Указанное толкование дано, в том числе, в определении от 19.12.2019 № 3428-О.

Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (пункт 23).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что требование Агентства о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

Суды установили, что соарендаторы ненадлежащим образом исполняли обязанность по оплате арендных платежей. 

Так, на момент обращения Агентства в суд с рассматриваемым иском у Фирмы имелась задолженность по арендной плате более чем за два периода подряд. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.10.2019 по делу № А82-15862/2019 взыскано 524 463 рублей 10 копеек долга с 01.03.2019 по 31.05.2019, решением от 15.12.2020 по делу № А82-12149/2020 – 1 164 740 рублей 62 копейки долга с 01.06.2019 по 31.03.2020. В то же время, указанные суммы, а также долг за период с 01.08.2020 по 30.09.2020 погашены Фирмой. 

У Общества имелась задолженность в сумме 843 354 рублей 42 копеек за период с 01.08.2020 по 30.09.2020, то есть за два расчетных периода по договору (а не более двух раз как предусмотрено в пункте 4.3.3 договора), и она также была погашена в ходе рассмотрения дела. 

Кроме этого, суды установили, что земельный участок предоставлен ответчикам в 2018 году для завершения строительства объектов незавершенного строительства (МКД). 

Общество осуществляет строительство на основании разрешения на строительство от 03.06.2019 № 76-301000-102-2019, срок действия которого истекает 04.12.2021. Часть земельного участка, переданного в аренду Фирме, передана в субаренду обществу «Авто-Мастер», которое 07.09.2021 также получило разрешение № 76-301000-169/2021 на строительство. Акт осмотра от 23.07.2021 подтверждает как наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, так и факт осуществления ответчиками строительных работ.

При этом суды двух инстанций отметили, что на основании дополнительного соглашения от 19.11.2020 № 1 срок договора аренды продлен до 23.01.2024. Данное соглашение заключено сторонами на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». При этом такое соглашение заключается при условии, что на дату обращения арендатора отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка; арендодателем в судебном порядке не заявлено требование о расторжении договора. Суды заключили, что срок действия договора с ответчиками продлен как с добросовестными арендаторами.

Суд округа также счел необходимым отметить, что исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды было подано 30.11.2020, то есть после заключения дополнительного соглашения. Из приведенных выше разъяснений следует, что непредъявление требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга (который заявлен в качестве причины расторжения в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. 

Исходя из смысла данного разъяснения, а также фактических обстоятельств дела, в т.ч. погашения заявленного ко взысканию долга, отказа Агентства от требований в части взыскания долга и пеней по договору аренды (уточнение от 16.07.2021), а также факта заключения дополнительного соглашения о продлении срока договора (с учетом обстоятельств его заключения), суды правомерно сочли, что допущенные ранее соарендаторами нарушения условий договора в части несвоевременного внесения арендной платы не могут рассматриваться в качестве оснований для расторжения договора аренды. 

При этом ссылка заявителя на неоднократность взыскания долга по договору в судебном порядке, с учетом требований о разумности срока предъявления арендодателем требования о расторжении договора, не может являться основанием для расторжения договора аренды.

Споров при заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды у сторон не возникло, арендодатель не отказался от продления действия договора, в том числе со ссылкой на наличие грубых или существенных нарушений со стороны соарендаторов.

Такой подход в полной мере соответствует как презумпции добросовестности действий субъектов гражданских правоотношений, так и правилу venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

Аргументы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами первой и апелляционной инстанции, иную оценку доказательств, представленных в материалы дела, и подлежат отклонению, как заявленные за пределами полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Агентство освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.10.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по делу № А82-20025/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова