АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3332/2022

19 февраля 2024 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения оглашена 05 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Н.С. Масютиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании, дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к закрытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 1591+/-14кв.м, расположенный по адресу Курск, ул. Рябиновая д. 17А, а также о взыскании расходов по оплате госпошлины,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15,  ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО25 ФИО20, ФИО21.

В судебном заседании приняли участие представители: 

от истца: ФИО22 - по доверенности от 01.08.2023, удостоверение адвоката № 46/241;

от ответчика: ФИО23 - по доверенности от 12.01.2023; президент ЗАО «ТПК «Кароляна»: ФИО6 - паспорт, приказ о вступлении в должность от 06.11.2020;

от третьих лиц: от ФИО2 - не явился, извещен;

От ФИО3 - не явился, извещен;

От ФИО24 - не явился извещен;

От ФИО5 - не явился, извещен; 

От ФИО6- не явился извещен;

от ФИО7- не явился извещен;

от ФИО8- не явился извещен;

от ФИО9 - не явился, извещен;

от ФИО10 - не явился извещен;

от ФИО11 - не явился, извещен;

от ФИО12 - не явился извещен; 

от ФИО13 - паспорт;

от ФИО14 - не явился извещен;

от ФИО15 - не явился извещен;

от ФИО16 - не явился, извещен; 

от ФИО17 - не явился, извещен;

от ФИО18 - не явился, извещен;

от ФИО19 - паспорт;

от ФИО25: ФИО26 – по доверенности от 11.09.2023;

от ФИО21- не явился, извещен.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в суд к закрытому акционерному обществу «Торговопромышленная компания «Кароляна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 1591+/-14кв.м, расположенный по адресу Курск, ул. Рябиновая д. 17А, а также о взыскании расходов по оплате госпошлины.

 

21.04.2024 года определением Арбитражного суда Курской области исковое заявление было оставлено без движения.

После устранения обстоятельств послуживших основанием для оставления заявления без движения, исковое заявление подано в арбитражный суд с соблюдением требований, предъявляемых статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к его форме и содержанию, в связи с чем исковое заявление было принято определением Арбитражного суда Курской области от 11.05.2022.

Определением Арбитражного суда Курской области от  03.08.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена: ФИО2.

07.09.2024 года для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16,  ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО25 ФИО20.

Определением Арбитражного суда Курской области от  14.12.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен: ФИО21.

Определением суда от 12.10.2022 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме на основании ранее изложенных доводов.

Представители ответчика в судебном заседании просили суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании ранее изложенных письменных позиций по делу.

В ходе рассмотрения дела третьи лица выразили свои позиции в письменных отзывах.

Так, в письменном отзыве третье лицо - ФИО27 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО27 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 12.05.2021 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО27, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО27 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО12 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО12 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 02.06.2022 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО12, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО12 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО5 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО5 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 09.06.2021 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО5, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО5 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО10 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО10 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 10.02.2020 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО10, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО10 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО11 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО11 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 03.06.2022 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО11, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО11 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО9 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между  ФИО9 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 26.03.2019 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО9, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО9 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО6 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между  ФИО6 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 09.06.2021 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО6, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО6 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО17 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО17 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 23.04.2020 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО17, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО17 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО8 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО8 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 08.04.2022 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО8, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО8  лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО14 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между  ФИО14 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 22.04.2020 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО14, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО14 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО19 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между  ФИО19 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 03.06.2022 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО19, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО19 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО15 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО15 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 15.03.2019 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО15, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО15 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО3 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО3  и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 02.06.2022 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО3, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО3 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО7 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между  ФИО7 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 01.07.2020 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО7, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО7 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО4 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между  ФИО4 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 08.04.2022 года, в соответствии с которым он приобрел в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО4, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО4 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО18 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО18 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 07.11.2019 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО18, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО18 лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

В письменном отзыве третье лицо – ФИО25 просила суд отказать в удовлетворении исковых требований на основании следующих доводов. Между ФИО25 и ЗАО «ТПК «Кароляна» был заключен договор от 08.06.2022 года, в соответствии с которым она приобрела в собственность квартиру в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющимся предметом настоящего опора. В случае удовлетворения исковых требований истца, будут существенно затронуты имущественные интересы ФИО25, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с построенным на нем многоквартирном домом (на настоящий момент визуально возведено 6 этажей), ФИО25, возможно, лишится квартиры, а также понесет значительной материальный ущерб.

Представитель третьего лица - ФИО25 в судебном заседании поддержал ранее изложенные в письменном отзыве доводы, просил суд отказать в с удовлетворении исковых требований.

Представители других третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» (далее по тексту - ООО «Мастер.ОК», истец, продавец) и закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (далее по тексту - ЗАО «ТПК Кароляна», ответчик, покупатель) 01 марта 2019 года был заключен договор купли-продажи (далее по тексту договор купли-продажи) в отношении недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 46:29:102033:2330, категория земель: земли населенных пунктов для строительства объекта «Здание бытового обслуживания по ул. Рябиновая в г. Курске», площадь: 1591 +/- 14 кв.м., адрес: Российская Федерация, Курская область, г. Курск, ул. Рябиновая, д. 17А.

Согласно п. 3 договора купли-продажи, участок оценен сторонами в 8 000 000 руб. 00 коп., уплата цены земельного участка производится покупателем следующим образом: 

- оплата в сумме 1 000 000  руб. 00 коп. производится покупателем путем зачета взаимных требований по договору беспроцентного займа от 03 декабря 2018 года с продавцом в день заключения договора, что подтверждается актом зачета взаимных требований; 

- оплата оставшейся части цены земельного участка в размере 7 000 000 руб. 00 коп. производится покупателем путем передачи продавцу объектов недвижимого имущества - одно- и двухкомнатных квартир общей площадью 175 кв.м. по цене 40 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м, расположенных на 2 и 3 этажах жилого дома, который будет возведен покупателем на приобретаемом земельном участке в срок не позднее 30 сентября 2020 года, с чистовой отделкой, включающей в себя обои, внутренние двери, газовый котел, сантехнику. Передача вышеуказанных объектов недвижимого имущества осуществляется по договорам, заключаемым в соответствии с действующим законодательством РФ.

Соглашением об изменении договора купли-продажи от 05 июня 2019 года стороны внесли изменения в п.3 договора купли-продажи в части порядка и формы оплаты земельного участка и конкретизации квартир в строящемся доме, передаваемых в счет оплаты земельного участка. 

Соглашением об изменении договора купли-продажи от 16.08.2019 года стороны внесли изменения в п.3 договора купли-продажи, определив обязательства покупателя по оплате земельного участка следующим образом: 

«3. Участок оценивается Сторонами в 8 000 000 руб. 00 коп. 

Уплата цены Участка производится Покупателем следующим образом: 

- оплата в сумме 1 000 000,00 (Один миллион) рублей производится Покупателем путем проведения зачета взаимных требований по договору беспроцентного займа от 03 декабря 2018 года с Продавцом в день заключения настоящего Договора, что подтверждается двусторонним актом зачета взаимных требований; 

- оплата оставшейся части цены Участка в размере 7 000 000,00 (Семь миллионов) рублей производится Покупателем путем передачи Продавцу объектов недвижимого имущества, а именно: - двухкомнатной квартиры № 21 общей площадью 72,37 (Семьдесят две целых тридцать семь сотых) кв.м; - однокомнатной квартиры № 16 общей площадью 64,64 (Шестьдесят четыре целых шестьдесят четыре сотых) кв.м; - однокомнатной квартиры № 17 общей площадью 45,16 (Сорок пять целых шестнадцать сотых).кв.м. Общая площадь 182,17 (Сто восемьдесят две целых семнадцать сотых) кв.м. по цене 40 000 (Сорок тысяч) рублей за 1 кв.м. передаваемой площади, на общую сумму 7 286 800 (Семь миллионов двести восемьдесят шесть тысяч восемьсот) рублей. 

Разницу в стоимости передаваемых объектов недвижимого имущества в сумме 286 800 (Двести восемьдесят шесть тысяч восемьсот) рублей Продавец обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет Покупателя в срок до 30.09.2020 года. Объекты недвижимости, указанные в настоящем пункте, расположены на третьем и четвертом этажах жилого дома, который будет возведен Покупателем на приобретаемом земельном участке в срок не позднее 30.09.2020 года, с чистовой отделкой, включающей в себя обои, внутренние двери, газовый котел, сантехнику. Передача вышеуказанных объектов недвижимого имущества осуществляется по договорам, заключаемым в соответствии с действующим законодательством РФ». 

В подтверждение указанных фактов истец представил в материалы дела копии следующих документов: копия договора беспроцентного займа заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (заимодавец) и ООО «Мастер.Ок» (заемщик) от 03.12.2018 года, копия акта о зачете взаимных требований от 01.03.2019 года.  

По состоянию на 22.03.2022 года объекты недвижимости Покупателем во исполнение договора купли-продажи Продавцу не переданы, что означает неисполнение Покупателем земельного участка Ответчиком - обязательства по оплате объекта недвижимого имущества.

В адрес ответчика истцом было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019, в порядке п.2 ст. 452  ГК РФ, исх.№15 от 27.09.2021, с приложенным проектом соглашения о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 года.

Согласно почтовому идентификатору ED174681927RU предложение о расторжении договора было получено ответчиком 28.09.2021 года. 

В материалы дела истцом представлен указанный проект, подписанный в одностороннем порядке ООО «Мастер.ОК».

Из материалов дела следует, что по состоянию на 23.03.2022 соглашение о расторжении договора купли-продажи не подписано, договор купли-продажи стороной ответчика не исполнен. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Мастер.ОК» в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением.

Согласно доводов истца, ответчик злоупотребляет свои правом ( ст. 10 ГК РФ ).

 

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из текста Договора купли-продажи земельного участка от 01.03.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» и закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Кароляна» в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи земельного участка. 

Названный договор считается заключенным, сторонами не оспорен, «Мастер.ОК»  надлежащим образом исполнило обязанность по передаче Земельного участка в пользу ЗАО «ТПК «Кароляна», за последним зарегистрировано право собственности на Земельный участок, в настоящее время находящийся в фактическом владении и пользовании ЗАО «ТПК «Кароляна».

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Ответчик в письменном отзыве просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований на основании следующих доводов.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом,  в данном случае истец на основании п.3 ст.486 ГК РФ  вправе требовать от ответчика оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

В настоящем деле, истцом указанные требования не заявлены. 

Вместе с тем, истец заявил требование о расторжении договора купли - продажи.

Данное требование мотивировано тем, что по состоянию на 22.03.2022 года объекты недвижимости Покупателем во исполнение договора купли-продажи Продавцу не переданы, т.е. обязательство по оплате не исполнено.

Однако, объект строительства, а именно жилой дом по ул.Рябиновой в настоящее время в  эксплуатацию не сдан,  строительство продолжается.

После приобретения земельного участка, 18.03.2019г. Ответчик заключил с ООО «НЕФ» договор подряда на выполнение проектных работ №02/ПР-19-1, согласно которому ООО «НЕФ» надлежит разработать проект строительства пятиэтажного жилого дома по ул.Рябинованя в г.Курске. Срок выполнения работ - до 17.06.2019г.

В целях проведения строительства многоквартирного жилого дома на вышеуказанном приобретенном земельном участке ЗАО «ТПК «Кароляна» обратилось к Администрации города Курска с заявлением о регистрации градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:2330.

Постановлением от 19.12.2019 года № 2633 Администрация города Курска постановила Комитету архитектуры и градостроительства города Курска зарегистрировать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:2330 в регистрационной книге и выдать его ЗАО «ТПК «Кароляна».

Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:2330 выдан комитетом архитектуры и градостроительства г.Курска 19.12.2019г. за № ru 4630200067000.

27.04.2020 года комитетом архитектуры и градостроительства г.Курска выдано разрешение на строительство № 46-Ru46302000-4018-2020.

На основании указанного плана и разрешения на строительство от 27.04.2020 года № 46-Ru46302000-4018-2020 ЗАО «ТПК «Кароляна» выполнялись подрядные работы по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:2330.

В связи с изменением этажности проектируемого жилого дома, 10.12.2020 года между Ответчиком и ООО «НЕФ» было заключено дополнительное соглашение №1 к договору №02/ПР-19-1, согласно которому ООО «НЕФ» надлежит выполнить корректировку проектной документации пятиэтажного жилого дома по ул.Рябиновая в г.Курске и разработать проектную документацию по объекту «Четырехэтажный жилой дом по ул.Рябиновая в г.Курске». Срок выполнения работ - до 15.02.2021г.

В связи с тем, что во втором полугодии 2020 года Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска проводились мероприятия по внесению изменений в план города Курска, Обществом было принято решение о приостановлении строительства на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:2330 до момента внесения изменений в план города Курска.

О сложившейся ситуации, Ответчик уведомил Истца в январе 2021 года, а также в апреле 2021 года.

Решением Курского городского собрания №325-6-ОС от 21.12.2021г. был утвержден новый Генеральный план города Курска на период до 2040 года.

Решением Курского городского собрания №221-6-РС от 05.04.2022 года внесены изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утвержденные решением Курского городского Собрания от 23 октября 2007 года №388-3-РС.

На основании вышеизложенного, 18.05.2022 Ответчику был утвержден и выдан новый градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:2330, согласно которому Ответчику разрешено строительство многоквартирного дома этажностью девять этажей и выше.

Согласно материалов дела, по состоянию на 19.05.2022 года стоимость произведенных Ответчиком затрат по возведению жилого дома составляет 40 327 228 руб., что подтверждается оборотно-сальдовой ведомостью по счету 20.01.

Учитывая позицию, изложенную в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик считает, что расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности по отношению к ответчику.

Ответчик считает требования истца о расторжении договора злоупотреблением права ( ст. 10 ГК РФ), поскольку ООО «Мастерок.ОК» не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем предъявления требования об оплате имущества и соответствующих процентов за просрочку платежа, не создавая тем самым ситуацию правовой неопределенности в отношении прав на объект строительства, возведенный на спорном земельном участке.

Согласно доводов ответчика,  на земельном участке, после его передачи покупателю, ответчиком велось строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство № 46-Ru46302000-4018-2020, вид разрешенного использования земельного участка изменен на «Малоэтажную многоквартирную жилую застройку». Таким образом, земельный участок в случае расторжения договора не может быть возвращен продавцу в том же состоянии, в котором был передан покупателю.

Также, ответчик считает, что расторжение договора и возврат участка недопустимы, поскольку расторжение договора и возврат земельного участка могут повлиять на права и законные интересы граждан, привлеченных к строительному процессу.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание цену земельного участка, затраты произведенные ответчиком по возведению жилого дома, и права третьих лиц, ЗАО «ТПК «Кароляна» просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Судом, в ходе рассмотрения дела, по ходатайству ответчика, были привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Между указанными третьими лицами и ЗАО «ТПК «Кароляна» были заключены договоры беспроцентного инвестиционного займа, в соответствии с которыми третьи лица приобретали в собственность квартиры в шестиэтажном многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющемся предметом настоящего спора (договор №20-14/04/20, договор №18-10/02/20, договор №9-18/03/20, договор №23-23/04/20,  договор №13-21/01/20, договор №7-28/04/20, договор №33-22/05/19, договор №1-17/12/19, договор №15-01/07/20, договор №6-12/05/21, договор №14-22/04/20, договор №25-15/03/19, договор №22-16/07/20, договор №28-27/08/19).

В письменных мнениях третьи лица, привлеченные в дело просили суд отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку в случае расторжения договора купли-продажи от 01.03.2019 и изъятия у ЗАО ТПК «Кароляна» земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 159+/-14кв.м., расположенного по адресу: Курск, ул. Рябиновая д. 17А, с  частично построенным на нем многоквартирном домом , будут существенно затронуты их имущественные интересы, а также будет причинён значительной материальный ущерб каждому из указанных лиц.

 

Изучив материалы дела, представленные мнения участников процесса, суд отмечает следующее.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора другой стороной по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Материалами настоящего дела подтверждается существенное нарушение ответчиком условий  договора.

На земельном участке, после его передачи покупателю, ответчиком велось строительство многоквартирного дома этажностью девять этажей и выше на основании разрешения на строительство № 46-Ru46302000-4018-2020, в настоящее время обьект в  эксплуатацию не сдан.

 Таким образом, земельный участок в случае расторжения договора не может быть возвращен продавцу в том же состоянии, в котором был передан покупателю. 

Более того, расторжение договора может существенным образом повлияет на права третьих лиц, заключивших с ответчиком договоры на приобретение в собственность квартир в многоквартирном доме на спорном земельном участке. 

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать истцу в расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 года и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номер: 46:29:102033:2330. 

Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, ООО «Мастер.ОК» не лишено возможности восстановить свои имущественные интересы путем предъявления требования об оплате имущества и соответствующих процентов за просрочку платежа в соответствии со ст.395 ГК РФ, не создавая тем самым для иных участников гражданского оборота ситуацию правовой неопределенности в отношении прав на объекты  строительства, частично возведенные на спорном земельном участке

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в указанном деле отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы истца, изложенные в письменных отзывах по делу, и представленные в их подтверждение доказательства, судом рассмотрены и оценены, признаны несостоятельными и не влияющими на выводы суда по существу рассматриваемого спора.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд, с учетом установленного и изложенного выше, полагает исковые  требования не подлежащими удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения дела, государственная пошлина относятся судом на истца, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. 

Руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 1591+/-14кв.м, расположенный по адресу Курск, ул. Рябиновая д. 17А, а также о взыскании расходов по оплате госпошлины, отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                              Н.С. Масютина