Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск                                                                           Дело № А42-5204/2024

29.10.2024

Резолютивная часть решения вынесена 15.10.2024

 

Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Д.Л. Максимец,   при ведении протокола судебного заседания  секретарем с/з Ниходимовой О.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Мурманска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 7 043 руб. 11 коп.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Севжилкомм», 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, доверенность, служебное удостоверение,   

от ответчика – ФИО1, паспорт, 

от третьего лица – не явились, извещены, 

установил:

комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, КИО) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 7 043 руб. 11 коп. за период с 01.10.2023 по 24.10.2023 по договору аренды №20365 от 20.11.2019.

К участию в деле привлечено третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Севжилкомм».

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды в части полной и своевременной оплаты причитающихся арендных платежей. 

В судебном заседании ответчик с иском не согласился по доводам отзыва, представил документы для приобщения.

Истец в судебное заседание не явился, направил телефонограмму об объявлении перерыва в судебном заседании в связи с невозможностью явки.

Судом рассмотрено ходатайство истца и в объявлении перерыва отказано, так как мотивированных причин истцом не заявлено, документов в обоснование не представлено. На основании части 1 статьи 159 АПК РФ ходатайства лиц, участвующих в деле, по всем вопросам, связанным с разбирательством дела, должны иметь обоснование, подаются в письменной форме, направляются в электронном виде или заносятся в протокол судебного заседания.

В случае, если заявленное устно ходатайство исходя из его предмета требует письменного изложения (например, ходатайство о назначении экспертизы), арбитражный суд вправе объявить перерыв в судебном заседании или отложить судебное разбирательство, предложив участвующему в деле лицу представить ходатайство в письменном виде (статьи 158, 163 АПК РФ).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено, отзыв не направило.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя ответчика, на основании части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца и третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснение ответчика, суд установил следующее.

20.11.2019 комитет имущественных отношений города Мурманска (далее -Арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Арендатор) заключили договор № 20365 на аренду помещения муниципального нежилого фонда, по условиям которого комитет имущественных отношений города Мурманска на основании приказа от 13.11.2019 № 1595 предоставил, а индивидуальный предприниматель ФИО1 принял в аренду муниципальное нежилое помещение, общей площадью 80,30 кв. м. по адресу: 

<

...> ФИО3, д. 33/2, пом. VI/1-6 (Ленинский округ) под магазин.

13.11.2019 помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.3. договора № 20365 срок аренды установлен сторонами с 13 ноября 2019 года по 12 ноября 2024 года.

В соответствии с п. п. 1.1., 1.2., 4.1 договора муниципальный нежилой фонд предоставлен для использования под магазин с условием оплаты за аренду в размере 8 672 руб. 40 коп. (без учета НДС), НДС - 1734 руб. 48 коп) не позднее 1-го числа начавшегося месяца (за месяц вперед).

Пунктом 5.2.4. договора предусмотрено что, если Арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению из арендуемого помещения, которое должно быть возвращено арендодателю.

31.10.2023 приказом о прекращении обязательств по договору аренды № 1808 на основании пункта 5.1. договора аренды от 20.11.2019 № 20365, обращения                  ИП ФИО1 от 14.03.2023 и акта приема-передачи от 25.10.2023 комитет имущественных отношений г. Мурманска расторг договор аренды № 20365 с 25.10.2023.

В соответствии с приказом № 1808 отдел аренды КИО обязан произвести взаиморасчеты с ИП ФИО1 по договору № 20365 от 20.11.2019 по 24.10.2023 включительно.

05.12.2023 претензионным письмом № 15-02-01/17226 комитет имущественных отношений города Мурманска уведомил ответчика о несоблюдении условий договора № 20365 в части внесения арендной платы за пользование помещением. 

Ответчик по требованиям истца возражал, указал на необоснованность требований истца, в иске просил отказать в полном объеме.

Как указано ответчиком, использование арендованного имущества в соответствии с его целями было невозможно по причинам не зависящим от ответчика, о чем истец был уведомлен. После заключения договора аренды начались подтопления подвального помещения. Ответчик неоднократно обращался к истцу, с просьбой о принятии мер по устранению данной проблемы, о сем в материалы дела представлена переписка, но обращения остались без ответа.

В конце сентября 2023 года произошло очередное залитие арендуемого помещения, были вызваны специалисты ООО «УК СЕВЖИЛКОММ» для составления акта о залитии. 

22 сентября 2023 года был составлен акт о залитии, утверждённый администрацией управляющей компании за № 347/913. 

Так как использование арендуемого помещения по назначению (магазин) не представлялось возможным, на основании акта о залитии ответчиком было направлено заявление в адрес истца о приостановке действия договора с 01.10.2023 в части взимания арендной платы, что соответствует положению пункта 5.3 договора аренды. 

Заявление было принято истцом, но в удовлетворении отказано, ввиду того, что согласно Положению о порядке управления и распоряжения имуществом города Мурманска и о признании утратившими силу отдельных решений Мурманского городского Совета и Совета депутатов города Мурманска" утвержденного решением Совета депутатов города Мурманска от 29.01.2015                           № 8-100 (ред. от 25.01.2024) (далее – Положение) пунктом 21.1 раздела «Аренда» установлено, в случае если объект аренды находится в техническом состоянии, полностью или частично препятствующем пользованию им, либо возникла угроза наступления вышеуказанных препятствий и арендатор за свой счет проводит мероприятия по приведению объекта в техническое состояние, пригодное для дальнейшего использования объекта, действие договора аренды приостанавливается в части исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы на период проведения указанных мероприятий, но не более чем на три месяца. Решение о приостановлении действия договора аренды принимает арендодатель на основании акта, составленного специализированной организацией с его участием.

На основании изложенных обстоятельств, ответчик полагает, что у него отсутствуют основания для внесения арендной платы по договору, поскольку арендованное имущество неоднократно затапливало по причине ненадлежащего содержания управляющей компании подвала в МКД, о чем извещался истец, однако содействия не оказал.

Истец представил письменные пояснения на отзыв ответчика, где указал, что приостанавливал взимание арендной платы ранее, но с учетом Положения, может приостанавливать действие договора только на три месяца и не более.

Неисполнение условий договора и требования претензии послужили основанием для обращения истца с иском в суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 года                                      № 305-ЭС17-17952.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением, принимая во внимание, что договор аренды носит взаимный характер, то есть, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы; поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы, исходя из того, что пунктом 5.3 договора предусмотрено, что договор может быть приостановлен по требованию арендатора, в случае невозможности его эксплуатации.

Ответчиком подтверждены обстоятельства невозможности использования помещения по назначению. 

Доводы истца о возможности приостановления исполнения договора сроком  более трех месяцев судом не принимаются, так документально не обоснованы, Положение данного вывода не подтверждает.

Таким образом, суд, исходя из предмета и основания заявленных требований, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, условий договора, принимая во внимание, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, учитывая, что условия договора, предусматривают возможность приостановления взимания арендных платежей, отсутствие содействия арендатору в устранении нарушений в пользовании имуществом, приходит к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате не подлежат  удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с отказом в удовлетворении иска относятся на истца.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                       Максимец  Д. Л.