ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-248261/16

03 мая 2018 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2018 года 

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Бочаровой Н.Н., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 27.12.2017,

от ответчика: акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» - ФИО2 по дов. от 11.10.2017,

от третьих лиц: Министерства финансов Российской Федерации – неявка, извещено,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве – неявка, извещено,

общества с ограниченной ответственностью «Эссет менеджмент» - неявка, извещено,

рассмотрев 26 апреля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» (АО «Центр-Инвест»)

на решение от 27 сентября 2017 года Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

и постановление от 29 января 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Савенковым О.В., Лящевским И.С., Панкратовой Н.И.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости»

о взыскании задолженности,

третьи лица: Министерство финансов Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «Эссет менеджмент»,

и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной платы по договор аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» (далее – ответчик, АО «Центр-Инвест») с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности в размере 123 412 745,91 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, общество с ограниченной ответственностью «Эссет менеджмент» (далее - ООО «Эссет менеджмент»). 

АО «Центр-Инвест» заявило встречный иск, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с Департамента неосновательного обогащения в размере 7 921 318,68 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 417 179,96 руб. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2018 года, первоначальный и встречный иски удовлетворены; в результате зачета первоначального и встречного исков с АО «Центр-Инвест» в пользу Департамента взыскана сумма основного долга в размере 115 010 860 руб.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО «Центр-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований Департамента и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что судами применена не подлежащая применению редакция пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учтены положения статей 157, 421, 432, 606, 611, 614 Кодекса, пункта 2 статьи 21 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»; судами неверно истолкованы положения пунктов 1.2, 2.2, 2.3 договора аренды, из системного толкования которых следует, что передача земельного участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом регистрации договора в установленном порядке; ответчиком предпринимались меры к своевременной государственной регистрации договора аренды, оспариванию отказа регистрирующего органа в проведении регистрации; судами неверно установлен факт передачи истцом ответчику в пользование земельного участка с даты регистрации договора в Департаменте, неправомерно принято решение о взыскании арендной платы за заявленный в иске период; в силу положений действующего законодательства до осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка ответчик не мог осуществить проектирование объекта.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражала, указывая на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.  

Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ОАО «Московский городской центр продажи недвижимости» (ОАО «Центр-Инвест», правопредшественник ответчика, арендатор) был заключен договор аренды от 27.05.2014 № И-01-000588, предметом которого является земельный участок площадью 6 491 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0003002:1504, имеющий адресный ориентир: г. Москва, площадь Курского вокзала.

В силу пункта 1.4 договора участок был предоставлен для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства – гостиницы в составе многофункционального комплекса. 

На основании соглашения от 11.01.2016 о передаче прав и обязанностей арендатора права по договору переданы ООО «Эссет менеджмент», что также отражено в дополнительном соглашении к договору, подписанном Департаментом и ООО «Эссет менеджмент».

В силу пункта 3.3 договора арендная плата начисляется со дня учетной регистрации договора в Департаменте и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении договора производится на ближайшую дату платежа, следующего за датой государственной регистрации договора.

Обращаясь в арбитражный суд с первоначальным иском по настоящему делу, Департамент указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 27.05.2014 по 29.02.2016 в размере 123 412 745,91 руб. 

Требования по встречному иску мотивированы тем, что арендная плата по договору внесена АО «Центр-Инвест» за период с 11.11.2015 по 31.12.2015 и 1 квартал 2016, однако, в силу соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 11.01.2016 и дополнительного соглашения от 27.09.2016 к договору с 29.02.2016 права и обязанности по договору перешли от АО «Центр-Инвест» к ООО «Эссет менеджмент». 

АО «Центр-Инвест» обратилось к Департаменту с письмом от 05.12.2016 № Исх-ЦИ-3481/03, содержащим требование перенести переплату на лицевой счет нового арендатора - ООО «Эссет менеджмент» или возвратить излишне уплаченные ответчиком денежные средства в размере 7 921 318,68 руб. за период с 29.02.2016 по 31.03.2016. Департамент оставил данное обращение без удовлетворения.

Удовлетворяя требования по первоначальному иску, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что факт наличия задолженности по арендной плате за указанный в иске период подтвержден документально, расчет задолженности проверен судом и является верным, доказательств погашения долга ответчиком не представлено. 

Удовлетворяя встречный иск, суд руководствовался положениями статей 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу, что денежные средства в размере 7 921 318,68 руб., уплаченные обществом за период с 29.02.2016 по 31.03.2016, удерживаются Департаментом без законных на то оснований, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.12.2016 (дата получения Департаментом письма ответчика от 05.12.2016 № исх-ЦИ-3481/03) по 20.06.2017 в размере 417 179,96 руб. начислены обществом обоснованно, расчет процентов судом проверен и признан верным, Департаментом не оспорен.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. 

Отклоняя доводы ответчика по первоначальному иску о необходимости начисления арендной платы с 11.11.2015, после государственной регистрации договора аренды, суды указали, что арендатор обязался вносить арендную плату с даты учетной регистрации договора в Департаменте, как это следует из буквального, по мнению судов, толкования пунктов 2.1, 3.3, 4.1 договора.

Как указали суды, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, то есть, для взаимоотношений сторон по договору дата его государственной регистрации не имеет значения, для сторон договор считается заключенным с даты, определенной пунктом 1 данной статьи, то есть с момента его подписания сторонами (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/08).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не зарегистрировали договор, следует исходить из наличия обязательства между сторонами, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и в отношении иных условий пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими. 

Как указали суды, согласно пункту 1.2 договора участок признается переданным ответчику с момента возникновения правоотношений сторон по договору, которые возникли с даты его учетной регистрации в Департаменте, как это следует из буквального, по мнению судов, толкования пунктов 2.1, 3.3, 4.1 договора.        Ответчик не предъявил доказательств того, что участок был ему фактически передан в иную дату, чем установленную пунктом 2.1 договора, а также ответчик не предъявил доказательств невозможности использования земельного участка с указанной даты. Согласно пункту 4.1 договора арендатор обязуется в течение шести лет с даты присвоения учетного номера договору в Департаменте осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта; доказательств невозможности приступить к проектированию объекта до государственной регистрации договора ответчик не представил; произведенная ответчиком частичная оплата в размере 35 013 627,72 руб. платежным поручением от 14.01.2016 № 34 учтена в расчете задолженности.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее. 

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 27.05.2014 № И-01-000588, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В этой связи является ошибочной ссылка судов на пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ, действующей с 01.10.2015, то есть после заключения спорного договора), согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1, 4 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (пункт 1 статьи 157 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача земельного участка по договору совпадает с моментом возникновения правоотношений по договору. Договор вступает в действие с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (пункт 2.2 договора). 

В силу пункта 2.3 договора правоотношения сторон по договору возникают с даты вступления в действие договора. 

В силу статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования положений пунктов 1.2, 2.2, 2.3 в совокупности, в том числе с иными условиями спорного договора, передача земельного участка от арендодателя к арендатору совпадает с моментом государственной регистрации договора. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, в обязанности арендодателя вменено предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное владение; в обязанности арендатора - внесение платы за пользование имуществом.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 2123/11.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если договор аренды не был зарегистрирован, при решении вопроса о пользовании имуществом и оплате арендной платы судам следует учитывать, факт достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, факт передачи собственником имущества в пользование и его принятие другим лицом без каких-либо замечаний.

В силу пункта 2 статьи 21 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» обязанность уплачивать арендную плату возникает у арендатора со дня, следующего за днем государственной регистрации договора аренды земельного участка, а если договор аренды заключен на срок менее одного года и не подлежит государственной регистрации - со дня, следующего за днем его подписания сторонами.

Департаментом не опровергнут довод арендатора о том, что фактически использовать земельный участок в соответствии с его назначением и целью заключения договора аренды стало возможным для арендатора только после 11.11.2015 - даты государственной регистрации договора аренды. При этом, как установлено судами, с указанной даты, в соответствии с условиями договора, у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате. 

Из материалов дела также следует, что обществом предпринимались меры по своевременной государственной регистрации спорного договора аренды в установленном законом порядке, а также по оспариванию в судебном порядке отказа регистрирующего органа в проведении государственной регистрации договора.

При этом в силу положений действующего законодательства (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 10 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требований к их содержанию», постановление Правительства Москвы от 21.03.2013 № 153-ПП «Об утверждении Административного регламента предоставления услуги «Проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» в городе Москве», действующее на момент заключения спорного договора аренды, постановление Правительства Москвы от 25.05.2011 № 229-ПП «О Порядке подготовки, утверждения, изменения (переоформления) и отмены градостроительных планов земельных участков») при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды земельного участка у ответчика отсутствовала возможность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением - для проектирования и строительства объекта капитального строительства – гостиницы в составе многофункционального комплекса строительства, поскольку отсутствие такой регистрации препятствовало получению обществом градостроительного плана земельного участка и осуществлению проектирования объекта строительства.

Учитывая изложенное, выводы судов о том, что арендная плата по договору подлежит уплате с даты учетной регистрации договора в Департаменте за период с 27.05.2014 по 29.02.2016 и о наличии задолженности за указанный период в заявленном размере нельзя признать обоснованными. 

Исходя из буквального содержания условий договора аренды о том, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, основания для удовлетворения первоначального иска у судов отсутствовали. 

При этом многосмысленность и возможность вариативного толкования условий договора, по мнению суда кассационной инстанции, не могла быть использована судами первой и апелляционной инстанций против арендатора, как слабой стороны в спорном правоотношении. 

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признает необходимым отменить принятые по делу судебные акты в части удовлетворения первоначального иска, произведения судом зачета требований по первоначальному и встречному искам, и в части взыскания с АО «Московский городской центр продажи недвижимости» государственной пошлины, и находит возможным принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска Департамента. 

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 сентября 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2018 года по делу № А40-248261/16 в части удовлетворения первоначального иска, произведения судом зачета требований по первоначальному и встречному искам и взыскания с акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» государственной пошлины, - отменить.

В удовлетворении иска Департамента городского имущества города Москвы отказать.

В части встречного иска названные судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» судебные издержки в размере 6000 (шести тысяч) рублей, связанные с уплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в судах апелляционной и кассационной инстанций.

 

Председательствующий-судья                                                 В.В. Кобылянский

 

Судьи:                                                                                             Н.Н. Бочарова

 

                                                                                                          В.В. Петрова