ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9099/2024

г. Челябинск

12 августа 2024 года

Дело № А07-36927/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2024 по делу № А07-36927/2023.

В судебном заседании принял участие представители:

Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан – ФИО1 (доверенность от 09.02.2024 № 01-05-00439/13, срок действия до 09.02.2025, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительное управление №17 «ПСК-6» - ФИО2 (доверенность от 13.09.2021 № 79, срок действия до 13.09.2024, паспорт, диплом).

 

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление № 17 «ПСК-6» (далее - ООО «СУ № 17 «ПСК-6», общество, ответчик) об обязании в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу подписать дополнительное соглашение к договору № 23-РТ от 20.12.2011 на следующих условиях:

«1. Дополнить договор пунктом 3.1.9 следующего содержания:

«3.1.9 В соответствии с п. 3.1.8 договора и проектом планировки и проектом межевания № 1455 от 24.08.2022 определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передачи в муниципальную собственность:

- реконструкция лицея № 107 с увеличением мест учащихся до 1650 мест;

- реконструкцию существующего МБДОУ «Детский сад № 100» с увеличением его вместимости до 110 мест;

- строительство детского сада вместимостью 75 мест;

- строительство детского сада вместимостью 80 мест.

2. Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для стороны 1, один - для стороны 2»;

об обязании в течение 90 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу произвести строительство и безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан объекты социальной инфраструктуры, указанные в пункте 1 просительной части исковых требований Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по настоящему делу.

Определением суда от 23.11.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.05.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. 

Податель жалобы указал, что ответчик, заключая договор о развитии застроенной территории, был ознакомлен и согласен со всеми его условиями, в связи с чем обязан исполнять его условия.

В апелляционной жалобе Администрация выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для понуждения ответчика к изменению договора, а также с выводом о том, что в договоре и аукционной документации не были определены виды объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность.

В апелляционной жалобе Администрация указывает, что при определении цены права экспертом учитываются затраты на строительство объектов и их рыночная стоимость. Однако в материалах дела не содержится доказательств, из которых можно было бы установить каким образом и с учетом каких затрат сформирована начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории, установленная в аукционной документации.

Администрация также указывает, что именно ответчик был обязан осуществлять формирование земельных участков предназначенных для строительства объектов социальной инфраструктуры.

ООО «СУ № 17 «ПСК-6» представило письменное пояснение по жалобе, которое приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих  лиц не явились. 

С учетом мнения сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержал в полном объеме, представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы возразил, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 07.10.2011 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление № 5644 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, предусматривающее строительство многоэтажных домов и объектов обслуживания населения.

26.10.2011 Администрацией принято Постановление № 6037 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, которым утверждены условия аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории. Извещение об аукционе размещено в газете «Вечерняя Уфа» № 210 от 03.11.2011.

Согласно аукционной документации, существенными условиями договора о развитии застроенной территории являются следующие обязательства:

Обязательства победителя аукциона - разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенную территорией в течение 12 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории. В течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений предоставленных по договору социального найма, договором найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности, в том числе и общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего постановления. Приобретать права на иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и земельные участки, на которых расположены такие объекты в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение пяти лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории. Осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям. Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которые принято решение о развитии, в течение пяти лет с момента заключения договора о развитии застроенной территории. Оплатить цену права на заключение договора о развитии застроенной территории.

Обязательства Администрации - после проведения публичных слушаний по проекту планировки территорий и проекту межевания территории с учетом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний, в течение 14 дней со дня поступления указанной документации, принять решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку с учетом указания указанных протокола и заключения. Принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты в течение четырех месяцев со дня получения соответствующего обращения от победителя аукциона. Предоставить победителю аукциона после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории. Предоставить жилые помещения, переданные победителем аукциона в муниципальную собственность, гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

По результатам проведения аукциона, 20.12.2011 между Администрацией (сторона 1) и ООО «строймонтаж» (сторона 2) заключен договор № 23-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по условиям которого сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1  настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2.

Согласно пункту 2.5 договора на территории, подлежащей развитию, расположены следующие здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории: многоквартирные жилые дома по ул. Революционная № 191, 193, 195, 197, 201/1, 201/2, 201/3, 207, 209 а, 213/215, 213, 215, 217; по ул. Акмолинская, № 61; по ул. Владивостокская, № 3/1, 3/2, 7,9, 11,17, 19.19/1, 19/2, 21/1,23,23/1,25/1, 25; по ул. Пионерская, № 148/150, 129/31, 133; по ул. 8 Марта, № 24.26.26/1, 28.28/1,28/4, 30; по ул. Айская № 68, 70,72,76, 78, 82. 84; по ул. Харьковская № 114,116,118, 120; нежилые помещения по ул. Революционная, № 191/1, по ул. Харьковская № 120/1, по ул. Владивостокская, № 5, 5/1,21, капитальные и металлические гаражи, хозяйственные постройки, расположенные в границах застроенной территории.

Пунктом 3.1.2 договора № 23-РТ от 24.05.2012 предусмотрена обязанность застройщика разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории.

В соответствии с п. 3.1.3 договора застройщик принял на себя обязательство в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Согласно п. 3.1.5 договора сторона 2 обязана в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В соответствии с п. 3.1.4 договора сторона 2 оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых участках, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора.

Пунктом 3.1.6 договора предусмотрена обязанность застройщика осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение пяти лет с момента заключения договора.

Согласно п. 3.1.7 договора застройщик обязан осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям (п. 3.1.7).

В соответствии с п. 3.1.8 договора застройщик обязан осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которые принято решение о развитии, в течение пяти лет с момента заключения настоящего договора.

Согласно пункту 3.2.2 договора Администрация обязалась принять решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение четырех месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2.

Дополнительным соглашением № 1 от 24.01.2013 к договору № 23-РТ от 20.12.2011 продлены сроки разработки и предоставления проекта планировки по п. 3.1.2 договора до 20.06.2013.

Постановлением Администрации № 6767 от 30.12.2013 по результатам публичных слушаний был утвержден проект планировки и проект межевания территории, разработанный по заказу ООО «Строймонтаж».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03 августа 2017 года по делу № А07-29321/2016 по иску ООО «Строймонтаж» к Администрации о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории, постановлено обязать Администрацию ГО г. Уфа РБ внести изменения в договор № 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории путем заключения с ООО «Строймонтаж» дополнительного соглашения к договору, в котором подпункты 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.8, пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции:

«3.1.3 В течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011 создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

3.1.4 Оплатить в течение 36 месяцев с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011 выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе, в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора;

3.1.6 Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011;

3.1.8 Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии территории, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011;

3.3 Настоящий договор действует 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011».

На основании указанного решения суда сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2 от 26.04.2018 к договору № 23-РТ от 20.12.2011.

06.12.2019 между ООО «Строймонтаж» (сторона-1) и ООО «Специализированный застройщик «Строительное управление № 17 «ПСК-6» (сторона-2) заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору № 23-РТ от 20.12.2011 в соответствии с которым, сторона -1 передает, а сторона-2 принимает права и обязанности по договору № 23-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2011.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2020 по делу № А07-4073/2017 утверждено мировое соглашение, заключенное между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом «Специализированный застройщик «Строительное управление № 17 «ПСК-6», согласно которому стороны договорились о рассрочке взысканной судом задолженности, а также изложении пункта 3.2.3 договора № 23-РТ от 20.12.2011 в следующей редакции:

«Предоставлять стороне-2 в течение одного месяца с момента получения соответствующего обращения стороны-2 свободные от прав и имущества третьих лиц земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории в отношении которой принято решение о развитии, при условии соблюдения стороной-2 графика платежей, предусмотренного п. 3 мирового соглашения по делу № А07-4073/2017, отсутствии на дату получения обращения от стороны-2 установленной решением арбитражного суда задолженности по возмещению стороной-2 стороне-1 понесенных ею затрат на изъятие у граждан жилых помещений в жилых домах, указанных в п. 2.5 договора № 23-РТ от 20.12.2011 и приобретение жилых помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма в жилых домах, указанных в п. 2.5 № 23-РТ от 20.12.2011, с учетом графика погашения задолженности, установленной судебным актом, образовании земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, освобождении соответствующих земельных участков от прав и имущества третьих лиц».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2023 по делу № А07-19676/2023, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2023 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.02.2024, удовлетворены требования ООО «Специализированный застройщик «Строительное Управление № 17 «ПСК-6» к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - суд обязал Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора № 23-РТ от 20.12.2011 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, путем заключения с Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительное управление № 17 «ПСК-6» в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу дополнительного соглашения к договору в следующей редакции:

«Изложить пункт 3.1.3 договора в следующей редакции:

«3.1.3 В течение срока, установленного в п. 3.3 настоящего договора, на основании предоставляемого стороной 1 перечня, содержащего информацию о номенклатуре, характеристиках, необходимых жилых помещений и их нанимателях, по поручению стороны 1 создать, либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

1. Изложить пункт 3.1.4 договора в следующей редакции:

«3.1.4 В течение срока, установленного в п. 3.3 настоящего договора, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 настоящего договора.

2. Изложить пункт 3.1.6 договора в следующей редакции:

«3.1.6 Осуществить строительство застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в течение срока, установленного в п. 3.3 настоящего договора».

3. Изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции:

«п.3.3 Настоящий договор заключается сроком до 30 июня 2027 года.

4. Обязательства сторон, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, сохраняются в неизменном виде.

5. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания его сторонами.

6. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора № 23-РТ от 20.12.2011.

7. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, два экземпляра для стороны 1, один - для стороны 2.».

Постановлением Администрации № 1455 от 24.08.2022 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской и Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. В соответствии с разделом 4 «Система социального обслуживания» приложения № 3 к постановлению № 1455 от 24.08.2022:

«Потребность населения в объектах обслуживания планируется обеспечить за счет размещения учреждений обслуживания во встроенных помещениях многоквартирных жилых домов, а также в проектируемых отдельностоящих общественных объектах на территории проектирования.

Для обеспечения жителей квартала в количестве 6738 человек требуется 1136 мест в общеобразовательной школе и 264 мест в детских дошкольных общеобразовательных учреждениях.

Проектом предлагается реконструкция МБОУ «Лицей № 107» с увеличением его вместимости до 1650 мест и существующего МБДОУ «Детский сад № 100» с увеличением его вместимости до 110 мест, а также строительство двух новых детских садов вместимостью 75 и 80 мест. Общее количество мест в детских садах составит 265 мест».

Как указал истец, в рамках пункта 3.1.8 договора № 23-РТ от 20.12.2011, истец в адрес ответчика направил письмо-претензию (исх. № 01-05-03704/11 от 24.11.2022) с приложением проекта дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011, в котором определен перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передаче в муниципальную собственность. Ответным письмом исх. № 065/ю от 28.12.2022, ответчик отказался от подписания проекта дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011, указав, что оснований для подписания соглашения на предложенных условиях не имеется.

Полагая, что ответчик уклоняется от надлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором № 23-РТ от 20.12.2011, истец обратился в суд с рассматриваемым иском о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение к договору, в котором определен перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передачи в муниципальную собственность, а также обязании построить и реконструировать, передать в муниципальную собственность объекты согласно перечню.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие.

К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, он применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в тот числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 307, пункт 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Как следует из материалов дела, 20.12.2011 между Администрацией (сторона 1) и ООО «Строймонтаж» (сторона 2) заключен договор № 23-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по условиям которого сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Айской, 8 Марта, Владивостокской, Революционной в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 настоящего договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1  настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории, в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2.

Как установлено выше, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

Взаимоотношения сторон в отношении объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, урегулированы в п. 3.1.8 договора (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 26.04.2018 к договору № 23-РТ от 20.12.2011) согласно которому сторона 2 обязана осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии территории, в течение 5 лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения к договору № 23-РТ от 20.12.2011, то есть в срок до 26.04.2023.

Постановлением № 6037 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, которым утверждены условия аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории условий о безвозмездной передаче в муниципальную собственность каких-либо объектов социальной инфраструктуры предусмотрено не было.

Таким образом, обязанность по передаче в муниципальную собственность объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в том числе безвозмездная аукционной документацией и договором предусмотрена не была.

Согласно положениям ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

Виды объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, подлежащие по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи (п.2. ч.4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации) договором и аукционной документацией предусмотрены не были. Учитывая диспозитивный характер данной нормы, установленное ею правовое регулирование может быть применимо только в качестве договорного условия, согласованного сторонами по обоюдной воле в качестве существенного условия договора о развитии в силу части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и не может являться основанием для изменения договора в судебном порядке.

Следует отметить, что включение при подготовке аукциона в содержание договора о развитии застроенной территории в качестве существенных условий, предусмотренных положениями части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, формулировка таких условий, не позволяющих их неоднозначное толкование сторонами договора, находилось именно в сфере ответственности Администрации как органа местного самоуправления, уполномоченного на самостоятельное решение вопросов в сфере градостроительной деятельности.

Наличие оснований для изменения спорного договора в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства, предусмотренным положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматриваются.

Как усматривается из существа обязательств застройщика, императивно установленных нормами части 1 и части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и оговоренных в договором № 23-РТ от 20.12.2011, освоение спорной застроенной территории осуществляется в соответствии с разработанным застройщиком и утвержденными самим органом местного самоуправления проектом планировки и проектом межевания застроенной территории и по мере выполнения обязательств по сносу аварийных жилых домов и расселению граждан.

Необоснованное, без эквивалентного встречного предоставления и в отсутствие на то его воли возложение на застройщика существенных дополнительных расходов в рамках исполнения договора о развитии территории недопустимо в силу основополагающего принципа гражданского законодательства о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В свою очередь, частью 5 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрещено включение в договор условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Судом также принят во внимание факт отсутствия в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно, в связи с чем требование о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность неправомерно.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оснований к понуждению ответчика к включению условий, которые влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, в договор и к понуждению к исполнению таких условий не имелось.

В отношении требования истца обязать ответчика в течение 90 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу построить и безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан объекты социальной инфраструктуры, указанные в пункте 1 просительной части исковых требований Администрации, апелляционная коллегия отмечает, что указанное требование взаимосвязано с первым и не подлежит удовлетворению по тем же основаниям.

Кроме того, одним из ключевых моментов договора о развитии застроенной территории, является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность стороны 1 принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2, и пунктом 3.2.3 договора (в редакции определения Арбитражного суда Республики Башкортостан об утверждении мирового соглашения от 28.02.2020 по делу № А07-4073/2017 - предоставлять стороне-2 в течение одного месяца с момента получения соответствующего обращения стороны-2 свободные от прав и имущества третьих лиц земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории в отношении которой принято решение о развитии, при условии соблюдения стороной-2 графика платежей, предусмотренного п. 3 мирового соглашения по делу № А07-4073/2017, отсутствии на дату получения обращения от стороны-2 установленной решением арбитражного суда задолженности по возмещению стороной-2 стороне-1 понесенных ею затрат на изъятие у граждан жилых помещений в жилых домах, указанных в п. 2.5 договора № 23-РТ от 20.12.2011 и приобретение жилых помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма в жилых домах, указанных в п. 2.5 № 23-РТ от 20.12.2011, с учетом графика погашения задолженности, установленной судебным актом, образовании земельных участков в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории, освобождении соответствующих земельных участков от прав и имущества третьих лиц.

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов. Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810.

На основании вышеприведенных правовых норм и разъяснений их правоприменения судебная коллегия пришла к выводу, что истцом не представлены доказательства того, что им сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы ответчику свободные от прав третьих лиц земельные участки, предусмотренные утвержденной документацией по планировке и межеванию территории для строительства отдельно стоящих объектов, требуемых им для строительства и безвозмездной передачи. 

Напротив, в соответствии с представленными в материалы дела выписками из ЕГРН и схемы размещения объектов следует, что:

- для реконструкции Лицея № 107 с увеличением мест учащихся до 1650 мест - проектируемый земельный участок № 33 (нумерация согласно Постановлению Администрации № 1455 от 24.08.2022 об утверждении проекта планировки и проекта межевания) не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:44, 02:55:010612:260, 02:55:010612:2463, 02:55:010612:199, 02:55:010612:158, 02:55:010612:293, 02:55:010612:1900, на которых расположены объекты капитального строительства, в том числе, как следует из схемы размещения объектов, многоквартирные жилые дома по адресам 

<

...>

- для реконструкции существующего МБДОУ «Детский сад № 100» с увеличением его вместимости до 110 мест - проектируемый земельный участок № 34 не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:23, 02:55:010612:1915, на которых расположены объекты капитального строительства.

- для строительства детского сада вместимостью 75 мест - проектируемый земельный участок № 7 не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:2463, 02:55:010612:293, 02:55:010612:41, 02:55:010612:26, 02:55:010612:1874 02:55:010612:1890, на которых расположены объекты капитального строительства, в том числе, как следует из схемы размещения объектов, многоквартирные жилые дома по адресам 

<

...> Марта, 26; 8 Марта, 28/1.

- для строительства детского сада вместимостью 80 мест - проектируемый земельный участок № 8 не сформирован. В границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010612:96, 02:55:010612:90, 02:55:010612:1883, 02:55:010612:1898, на которых расположены на которых расположены объекты капитального строительства, в том числе расположен жилой дом по адресу 

<

...>.

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. Реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в отношении вышеуказанных земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости приняты решения об изъятии.

Между тем, существенное значение для реализации документации градостроительного планирования при развитии застроенной территории имеет статус подлежащего сносу или реконструкции объекта - признан ли такой объект аварийным, принято ли в отношении него, объектов в нем, земельного участка на котором он расположен решение об изъятии.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены ст. ст. 85 - 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно положений статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Таким образом, статьями 32, 85, 89 ЖК предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с учетом указанных норм, выкуп жилого помещения либо предоставления взамен изымаемого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры по принятию Администрацией правовых актов о расселении и сносе многоквартирных домов.

Выполнение застройщиком обязательств по договору, в том числе по передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, а также уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения у собственников, поставлены в зависимость от исполнения органом местного самоуправления встречных обязательств по принятию указанных правовых актов.

В отсутствие принятого в установленном законом порядке решения об изъятии, расселение граждан-собственников, проживающих в границах застроенной территории, может быть осуществлено только путем выкупа объектов недвижимости в порядке гражданского законодательства, предусматривающего свободу договора (ст. 1, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ч. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с подпунктом «в» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 49, 55 ЗК Российской Федерации, п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 ст. 32 Кодекса), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Как указал Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 1 (2016) утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы. Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества. Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для сноса и реконструкции жилых домов, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность сноса и реконструкции объектов недвижимого имущества у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд. В силу положений частей 4 и 5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, но не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 данной статьи.

Таким образом, вопреки доводам апеллянта, само по себе наличие у Администрации действий в интересах и потребностях публично-правового образования, не является безусловным основанием для изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. 

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что в рассматриваемой ситуации реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Как следует из положений части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции), а также условий договора (пункты 3.1.3, 3.1.4) в обязанность застройщика не была и не могла быть вменена обязанность выкупать жилые помещения непосредственно у граждан или предоставлять им новые жилые помещения в социальный наем.

Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен.

Напротив, застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

Однако истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что в отношении объектов недвижимости, расположенных в границах земельных участков, предусмотренных в соответствии с проектом планировки и проектом межевания для размещения спорных объектов, истцом, как органом местного самоуправления, приняты решение об изъятии таких объектов недвижимости для муниципальных нужд.

Решение суда должно служить средством эффективной защиты нарушенного права и, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, соответствовать конституционному принципу исполнимости судебного решения (постановления от 15.01.2002 № 1-П, от 14.05.2003 № 8-П, от 14.07.2005 № 8-П, от 12.07.2007 № 10-П, от 14.05.2012 № 11-П, от 10.03.2016 № 7-П, от 09.07.2020 № 34-П).

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, так как земельные участки, предназначенные в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, для размещения испрашиваемых истцом объектов, не могут быть предоставлен ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов, поскольку являются не свободным от прав третьих лиц.

Доказательств принятия Администрацией решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела не представлены. 

Редакция дополнительного соглашения, заключение которого в судебном порядке требует Администрация, не содержит обязательства администрации по предоставлению земельных участков под строительство объектов, его механизма и сроков. Вопрос предоставления земельных участков, его механизма и сроков не может быть урегулирован сторонами в ходе исполнения решения об удовлетворении иска по настоящему делу, поскольку в соответствии с Постановлением от 05.02.2007 № 2-П Конституционного Суда Российской Федерации общеправовой принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных актов.

Таким образом, с учетом, представленных в дело доказательств, суд первой инстанции правомерно установил, что необоснованным и заведомо неисполнимым является девяностодневный срок, в который истец требует обязать ответчика построить и передать в муниципальную собственность спорные объекты. 

Так, согласно пояснениям ответчика и положениям СНиП 1.04.03-85*. Строительные нормы и правила. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II» (утв. Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 № 51/90 нормативная продолжительность строительства объектов, которые истец требует построить и передать в муниципальную собственность безвозмездно в течение 90 календарных дней, предусмотрена следующая нормативная продолжительность строительства, составляет от 5 до 12 месяцев, не считая времени на высвобождением и формирование земельных участков, предоставление их ответчику, подготовку и согласование проектной документации по каждому из объектов, получения в отношении нее положительного заключения экспертизы.

Из изложенных выше фактических обстоятельств и существа заявленных требований, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что удовлетворение исковых требований администрации не приведет к восстановлению нарушенного, по мнению истца, права, поскольку указанное дополнительное соглашение будет заведомо неисполнимым. 

Возможность возведения объектов социальной инфраструктуры, строительство которых предусмотрено пунктом 3.1.8 договора в определенные сроки, предшествует обязанность администрации по расселению, и последующему предоставлению земельных участков застройщику. Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение. 

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от застройщика исполнения в натуре строительства объектов социальной инфраструктуры. 

Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории. Исполнение условий дополнительного соглашения в редакции, заключение в которой в судебном порядке требует Администрация ГО г. Уфа, приведет к неисполнению обязательств общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительное управление № 17 «ПСК-6» в срок.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения указанных требований.

Оснований для иной оценки указанных доказательств апелляционный суд не усматривает.

Учитывая, что податель апелляционной жалобы не приводят доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд полагает, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают правильных по существу выводов суда первой инстанции, а представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств и применения судом первой инстанции к спорным правоотношениям норм материального права, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.05.2024 по делу № А07-36927/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

А.С. Жернаков

 

А.Х. Камаев