АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-5134/2017

г. Ставрополь

05 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2017 года

                                                  Решение изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи  Говоруна А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

министерства имущественных отношений Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом  по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН  

<

***>, 

закрытому акционерному обществу «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО2», пос. Красочный, ОГРН 

<

***>, 

о признании договора аренды земельного участка  недействительным и применении последствий  недействительности сделки, 

при участии представителя истца – ФИО3 по доверенности от 05.09.2017 № 10527/, представителя общества – ФИО4 по доверенности от 21.04.2017,

УСТАНОВИЛ:

министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее – истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом  по Ставропольскому краю (далее - территориальное управление), закрытому акционерному обществу «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО2» (далее - общество) о признании договора аренды от 17.07.2009 земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:71 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки путем погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды.

Представитель министерства в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме. В обоснование иска пояснил, что арендная плата по договору от 17.07.2009 № 398 определена на основании отчета № 118/2009 «Об оценке земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 35 226 га, расположенного по адресу: Ставропольский край, Ипатовский р-н, территория муниципального образования Красочного сельсовета», что противоречит пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), которым предусмотрено установление размера арендной платы в соответствии с решением Правительства Российской Федерации, в связи с чем просил признать указанный договор недействительной (ничтожной) сделкой.

Представитель общества в судебном заседании иск не признал, просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование возражений указал, что ссылка министерства на пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ является необоснованной, поскольку распространяется на правоотношения, связанные с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки на право аренды, тогда как рассматриваемый договор аренды был заключен с обществом как с субарендатором на основании статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Арендная плата по договору аренды от 17.07.2009 № 398  после его заключения подлежала определению в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (пункт 4 статьи 22 и пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)). Кроме того указал, что в силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки, в том числе условия о размере арендной платы, не влечет недействительности прочих ее частей и не может рассматриваться как основание для признания договора недействительным в целом. 

Представитель территориального управления, надлежащим образом извещенный о времени и месте, в судебное заседание не явился. В ранее представленном отзыве просил оставить иск без удовлетворения по аналогичным с обществом основаниям,  указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения Совета депутатов Красочного сельсовета от 21.02.2005 № 9 между администрацией Красочного сельсовета Ипатовского муниципального района (арендодатель) и ФГУП «Племзавод имени 60-летия СССР» (арендатор, унитарное предприятие) заключен договор аренды от 21.02.2005 № 5 (далее – договор № 5) земельного участка единого землепользования общей площадью 35 226 га с кадастровым номером 26:02:0:0071, находящегося  по адресу: Ставропольский край, Ипатовский р-н, п. Красочный, в границах муниципального образования Красочного сельсовета, сроком на 49 лет с 21.02.2005 по 20.02.2054 для сельскохозяйственного производства. Договор прошёл процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке 28.03.2005.

16 марта 2006 года между унитарным предприятием и ЗАО «Племенной завод имени Героя Социалистического труда ФИО2» заключен договор субаренды № 01/06 земельного участка с кадастровым номером 26:02:0:0071 сроком с 16.03.2006 по 20.02.2054. Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27.03.2006.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.03.2007 № 118 к договору аренды земельного участка № 5 администрация Красочного сельсовета уступила, а Российская Федерация  в лице территориального управления приняла на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды указанного земельного участка.

03 марта 2009 года между территориальным управлением и унитарным предприятием заключено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 5, зарегистрированное в управлении Федеральной регистрационной службы  по Ставропольскому краю 27.03.2009. Земельный участок возвращен территориальному управлению по акту приема-передачи от 03.03.2009.

17 июля 2009 года территориальным управлением вынесено распоряжение № 463, согласно которому обществу в пределах оставшегося срока субаренды до 20.02.2054 и на условиях прекращенного договора аренды от 21.02.2005 № 5 предоставляется в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности, общей площадью 35 226 га с кадастровым номером 26:02:0:0071, расположенный по адресу: Ставропольский край, Ипатовский р-н, п. Красочный, территория муниципального образования Красочного сельсовета для сельхозпроизводства.

На основании указанного распоряжения между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 17.07.2009 № 328 (далее – договор № 328) земельного участка с кадастровым номером 26:02:0:0071. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.07.2009. 

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. Согласно приложению к договору годовой размер арендной платы составляет 3 885 117,56 рублей.

 06 ноября 2009 года сторонами заключено дополнительное соглашение № 316, пунктом 1 которого предусмотрено, что в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1997 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании отчета об оценке № 118/2009 в пункт 3.1 договора № 328 внесены изменения в части определения размера арендной платы, годовой размер которой составил 8 857 000 рублей.

11 января 2017 года территориальным управлением вынесено распоряжение № 2 «О безвозмездной передаче имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, в государственную собственность Ставропольского края» согласно которому в государственную собственность Ставропольского края, в том числе, передан земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:71.

При рассмотрении договора аренды № 328 министерством было установлено, что арендная плата на земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:71 определяется на основании отчета об оценке № 118/2009.

Полагая, что определение размера арендной платы по договору № 328 противоречит положениям Закона № 137-ФЗ, которым предусмотрено установление арендной платы на основании решения Правительства Российской Федерации, в связи с чем договор в силу пункта 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, истец направил в адрес ответчиков претензию от 27.02.2017 № 1980/ с требованием о расторжении договора аренды от 17.07.2009 № 328. Ответа на претензию не последовало.

 Неисполнение ответчиками требований, изложенных в претензии в добровольном порядке, явилось основанием для обращения комитета с иском в суд.

В соответствии со статьями 4 и 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При этом согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Основанием для обращения комитета с иском о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой послужило несогласие с порядком определения размера арендной платы.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:71, являющийся предметом оспариваемого договора, передан из собственности Российской Федерации в собственность Ставропольского края на основании распоряжения территориального управления от 11.01.2017 № 2.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом к министерству, после перехода права собственности на земельный участок, арендуемый обществом, перешли прав и обязанности арендодателя, в том числе право на получение арендной платы.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В силу положений части 3 статьи 39.7 ЗК РФ  порядок определения размера арендной платы за земельный участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Пленума № 73).

Поскольку ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендой платы и не вправе применять другой размер. Поэтому независимо от предусмотренного механизма определения арендной платы размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ (соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09).

На основании изложенного можно сделать вывод, что арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной собственности, подлежит определению на основании соответствующего нормативного правового акта, при этом законодатель не ставит в обязанность сторонам вносить какие-либо дополнительные изменения в договор аренды в указанной части.

Поскольку переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:71 ранее находился в собственности Российский Федерации, а в настоящее время находится в собственности субъекта Российской Федерации, и договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса, установленная им арендная плата является регулируемой.

Нормативным правовым актом, регулирующим методику и порядок определения размера арендной платы в период с 2009 года до передачи участка в собственность Ставропольского края, является постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

При этом пунктом 6 указанного постановления предусмотрено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Довод истца о необходимости при определении размера арендной платы руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ суд считает несостоятельным, поскольку указанная норма регулирует порядок определения размера арендной платы при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки на право аренды.

Вместе с тем, как установлено вступившим в законную силу решением суда от 26.06.2009 по делу № А63-3736/2009, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, право общества на заключение договора аренды возникло по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, согласно которому субарендатор (каковым являлось общество) при досрочном прекращении договора аренды, влекущего прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не применяется к правоотношениям, возникшим из договора аренды от 17.07.2009 № 328.

При этом суд считает необходимым указать, что в случаях, когда размер арендной платы является нормативно установленным, условие о размере арендной платы не является существенным условием договора аренды и не требует согласования сторонами договора. В этой ситуации любые условия договора прямо или косвенно противоречащие нормативно установленному размеру арендной платы не подлежат применению, а исполнение договора аренды в части внесения арендной платы должно осуществляться согласно нормативным правовым актам, устанавливающим размер арендной платы. 

На основании изложенного суд не находит оснований для признания оспариваемого договора недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В нарушение указанных норм министерство не представило доказательств наличия у нее охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной, в том числе не представило доказательств нарушения права истца указанным договором, тогда как непременным условием удовлетворения иска является восстановление или защита нарушенного права заявителя.

На основании чего суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                       А.А. Говорун