АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7165/2019

г. Владивосток

23 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Кобко Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Дальселькор" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к обществу с ограниченной ответственностью "Биорис" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды;

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску)- ФИО2, доверенность от 15.01.2019., паспорт;

от ответчика (истца по встречному иску)- ФИО3, доверенность от 27.12.2018., паспорт;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Дальселькор" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Биорис" о расторжении договора аренды от 06.07.2016 года земельного участка сельскохозяйственного назначения.

21.06.2019 ответчиком по первоначальному иску было подано встречное исковое заявление, согласно которому ООО "БИОРИС" просило признать расторгнутым с 01.03.2019 года договор аренды от 06.07.2016 года земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 7139979 кв.м., кадастровый номер: 25:16:010201:76, адрес объекта: участок находится примерно в 6850 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, заключенный между ООО «Биорис» и ООО «Дальселькор» по договору перенайма от 30.03.2017 года; обязать ООО «Дальселькор» произвести на земельном участке площадью 7139979 кв.м., кадастровый номер: 25:16:010201:76 мелиоративные работы: очистить поля от сорных дикорастущих растений, древесно-кустарниковой растительности, чтобы сделать землю пригодной для рисоводства; углубить и расчистить все подающие каналы, чтобы обеспечить достаточную подачу воды через них; обязать ООО «Дальселькор» возвратить ООО «Биорис» земельный участок в нормальном агротехническом, агрохимическом состоянии, с ровной поверхностью полей, плодородным слоем почвы, незагрязненным, в хорошем состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем не позднее 6 месяцев с момента вынесения решения суда.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнительных пояснениях, по встречным исковым требования возразил, согласен только с требованием о признании договора расторгнутым с 01.03.2019, однако по иным основаниям.

Представитель ответчика в судебном заседании возразил по заявленным требованиям, встречное исковое заявление поддержал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях и встречном иске.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Биорис» (Арендодатель) и ООО «Ханка Органик» (Арендатор) 06.07.2016 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельные участки (далее - «Участок») из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, а именно: земельный участок площадью 7 139 979 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровый номер земельного участка 25:16:010201:76. Адрес объекта: участок находится примерно в 6850 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край Спасский район, с Зеленодольское ул. Сташевская, дом 1 (пункт 1.1 Договора).

Пунктом 1.7 договора установлено, что состояние участка должно соответствовать условиям договора и целевому назначению. При передаче участка, он осматривается Арендатором. В случае признания им, что участок удовлетворяет его потребности, он принимается Арендатором во владение и пользование согласно акту приема-передачи, который составляется и подписывается сторонами в 3-х экземплярах и является неотъемлемой частью договора.

В пункте 1.9 стороны приняв во внимание то, что арендуемый участок находится в зоне потенциального подтопления водами оз. Ханка, стороны условились, что, в случае, если, часть участка будет затоплена из-за разлива оз. Ханка, Арендатор освобождается от внесения арендной платы за часть участка, которая не может быть им использована по объективным причинам. Размер части участка, которая не может быть использована Арендатором, определяется на основании инспекции Сторонами участка, после которой составляется соответствующий акт. В случае отказа Арендодателя от участия в инспекции участка и (или) от подписания акта по результатам инспекции. Арендатор вправе привлечь к инспекции иное независимое лицо. В таком случае, копию акта по результатам инспекции участка Арендатор направляет Арендодателю почтовым направлением по юридическому адресу последнего.

Арендуемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения относится к пашне и предоставляется под выращивание арендатором риса и сои либо кукурузы для севооборота (п. 1.2 Договора).

Участок принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 25 АВ №573522, о чем в ЕГРП  06.06.2016 года сделана запись регистрации №25-25/004-25/020/201/2016-1741/2.

Согласно п.1.11 договора срок действия настоящего договора установлен с 6 июля 2016 года до 15 ноября 2025 года.

В силу п. 2.1 Договора исполнением обязательства по внесению арендной платы является ее поступление Арендодателю. Арендная плата оплачивается Арендатором двумя платежами: 50% до 15 марта и 50% до 1 ноября каждого года аренды. 

На 2016 год величина арендной платы составляет 1000 рублей за всю площадь участка, если летом 2016 года Арендатор начнёт выполнять работы по расчистке каналов и удалению кустарников к 2017 году арендная плата будет платиться за каждый посеянный гектар и будет равна 450 юаней за каждый засеянный гектар (не полностью засеянный гектар оплачивается пропорционально засеянной площади). Начиная с 2018 года, арендная плата будет платиться за всю площадь участка, то есть 714 га, в размере 450 юаней за гектар (пункт 2.2 договора).

Арендатор обязан не позднее, чем за один месяц письменно уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении соответствующего участка в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении. Сдать арендодателю Участок по акту приема-передачи в том состоянии, в котором Арендатор его получил с учетом произведенных улучшений, неотделимых без вреда для имущества, без какой либо компенсации со стороны Арендодателя (п. 3.4.14 Договора).

Согласно п. 3.4.4 Арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, а также загрязнению на арендуемой территории, если такое ухудшение выходит за рамки естественных последствий, которые могут возникать вследствие нормального использования земельного участка.

Осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель, природоохранным технологиям производства, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания загрязнения и других процессов, ухудшающих состояние почв, а также по борьбе с карантинными организмами, в том числе амброзией полынолистной (п. 3.4.5 Договора).

Арендатор также обязан своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с условиями Договора в силу п. 3.4.12.

По окончании срока действия договора или при его расторжении освободить соответствующий занимаемый участок не позднее десяти дней после подписания акта приема-передачи. Вернуть занимаемый участок в нормальном агротехническом, агрохимическом состоянии, с ровной поверхностью полей, плодородным слоем почвы, незагрязненным, в хорошем состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем. Мелкий мусор, туалеты, крупный мусор, в том числе пластиковые мешки от семян, рабочий мусор, иной мусор должен быть собран и удален Арендатором с участка в конце срока аренды, а также непрерывно убираться во время его использования (п.3.4.15 Договора).

Согласно п. 5.10 Договора Арендодатель имеет право на досрочное прекращение настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке путем уведомления Арендатора об отказе от договора, если арендатор не исполняет свои обязанности в течение 30 дней после направления Арендатору письменного требования об устранении нарушений условия Договора, направленного ему Арендодателем. Если нарушение связано с воздействием на земельный участок или с его состоянием, то по требованию Арендатора оно должно быть подтверждено независимым компетентным органом.

С письменного согласия Арендодателя, 30.03.2017 ООО «Ханка Органик» (Арендатор) и ООО «Дальселькор» (Новый арендатор) заключили договор перенайма земельного участка сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 3.2.2 названного договора Новый арендатор (истец по данному делу) обязался выполнять условия договора аренды в объеме прав и обязанностей Арендатора.

12.07.2018 года ООО «Дальселькор» письмом №113/18 обратилось к ООО «Биорис» с предложением о дополнении или изменении условий договора в части уменьшения арендной платы, в связи с невозможностью использовать по целевому назначению всю арендуемую площадь участка.

14.11.2018 ООО «Дальселькор» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ООО «Биорис» о внесении ранее предложенных изменений в договор аренды. 19.02.2019 судом  производство по указанному делу прекращено в связи с отказом истца от иска.

07.12.2018 года ООО «Биорис» в адрес ответчика по встречному иску была направлена претензия о погашении возникшей задолженности по арендной плате и неустойке.

На основании приказа Управления Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области от 21.12.2018 № 2257-пр в период с 25.12.2018 по 28.12.2018 Управлением проведена внеплановая выездная проверка в отношении ООО «Дальселькор»

В ходе проведения проверки установлено, что на части земельного участка с кадастровым номером 25:16:010201:76 площадью примерно 3279979 кв.м в 2018 году проведены сельскохозяйственные работы, на этой площади произрастала сельскохозяйственная культура рис, на части площади провели вспашку.

На площади примерно 3860000 кв.м обязательные агротехнические, агрохимические мероприятия, установленные федеральными законами не проводятся, вся площадь заросла сорными дикорастущими растениями (лисохвост, осот, полынь горец птичий), кустарниковой древесной растительностью (ива, верба), высота сорной растительности от 0,2 м. до 1,5 м. В структуре травостоя, произрастающей на этой площади, культурных сельскохозяйственных растений не выявлено. 

Часть земельного участка покрыта льдом (водой), мероприятия по борьбе с сорной растительностью не проводятся. В результате не проведения агротехнических, агрохимических мероприятий, земельный участок площадью частично заболочен. 

Результаты проверки оформлены актом №У-091 от 28.12.2018.

28.12.2018 Управлением Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области ООО «Дальселькор» выдано предписание №10-32-У, в соответствии с которым последнему предписано устранить в срок до 03.06.2019 выявленные в ходе проверки нарушения, выразившиеся в невыполнении установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.

Истцом по первоначальному иску в адрес ответчика  от 04.02.2019 года №04/19 направлена претензия с требованием расторгнуть договор на основании ст.ст 612, 616 ГК РФ, в связи не невыполнением ответчиком условий договора п.п. 1.2, 1.7, 3.2.3, 3.2.7, невозможностью истцом использовать большую часть участка по целевому назначению.

ООО «Биорис» в адрес истца по первоначальному иску 11.02.2019 года направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2016 года, в связи с нарушением его условий, не внесением арендной платы в сроки и суммах, установленных Договором, не обеспечением комплекса мероприятий по расчистке каналов и удалению кустарников, допущению действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, неиспользованием (не освоением) всего земельного участка в течение одного года с даты его передачи по договору.

05.03.2019 года ответчиком по первоначальному иску в адрес истца было направлено уведомление об устранении недостатков, выявленных в ходе осмотра земельного участка, восстановлении системы оросительных и сбросных каналов до ее исходного состояния и технических характеристик.

В материалы дела истцом по первоначальному иску представлено экспертное заключение от 24.05.2019 года №19-05/4 по землеустроительной экспертизе, выполненное ООО «Земелемер».

В рамках указанного заключения экспертом даны ответы на поставленные Обществом вопросы. 

1. В каком состоянии относительно его целевого назначения – выращивание риса, сои, кукурузы, находится на сегодняшний день земельный участок либо его части?

Ответ: часть земельного участка площадью 178, 26 га пригодна для использования под выращивание риса или иных культур без дополнительных трат на приведение в рабочее состояние оросительной системы и осушение полей, чистку территории участка от имеющихся многолетних растений;

2. Установить причину, по которой нельзя использовать на сегодняшний день земельный участок либо его часть по его целевому назначению.

Ответ: для использования остальной части участка площадью 535,73 га необходимо провести мелиоративные работы для улучшения заболоченных, заросших и малопродуктивных земель с целью приведения их в состояние, пригодное для использования путем осушения, обводнения и очистки от лишней растительности.

3.Установить, когда примерно возникла указанная в вопросе 2 причина, по которой нельзя использовать на сегодняшний день земельный участок либо его часть по его целевому назначению.

Ответ: однозначный ответ дать невозможно по точному сроку, однако, это не менее трех лет. В условной части: 4 – более 10 лет, в части :5, :6 – не менее 5 лет.

4. Если есть возможность, то определить причину появления недостатков земельного участка указанных в вопросе 2.

Ответ: отсутствие исправной оросительной системы и как следствие заболоченность большой территории, отсутствие многолетнего ухода за сорняками в условных частях :4, :5, :6.

5. Указать общие способы устранения недостатков земельного участка и план мероприятий для этого.

Ответ: мелиоративные работы для улучшения заболоченных, заросших и малопродуктивных земель с целью приведения их в состояние, пригодное для использования путем осушения, обводнения, в том числе запуск насосной станции и ремонт рисовой оросительной системы, очистка от лишней растительности.

6. Определить, возможно ли восстановить возможность использования земельного участка по целевому назначению без участия третьих лиц (имеется ввиду собственники граничащих с земельным участком других участков, в том числе на которых находятся гидро и мелиоративные сооружения).

Ответ: правообладатели смежных земельных участков не выявлялись, в экспертизе не участвовали, земли их не изучались. Однако можно однозначно ответить, что работы должны быть проведены комплексно и с соответствующими разрешительными документами на такого рода работы  (капитальный ремонт и реконструкция сооружения- оросительной системы) с привлечением соответствующих специалистов.

Решением Арбитражного суда по Приморскому краю от 13.06.2019 по делу №А51-6233/2019, вступившим в законную силу, в требованиях ООО «Дальселькор» к Управления Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области о признании недействительным предписания от 28.12.2018  №10-32-У отказано.

Решением Арбитражного суда по Приморскому краю от 06.08.2019 года по делу №А51-2032/2019 с ООО «Дальселькор» в пользу ООО «Биорис»  взыскана задолженность  по договору аренды от 06.07.2016 года в размере 242 100 юаней - арендная плата за 2018 год и 245 144 юаней – пеня, начисленная за период с 23.03.2018 по 27.06.2019.

27.06.2019 года ООО «Дальселькор» направило в адрес ответчика по первоначальному иску предложение о расторжении договора аренды от 06.07.2016 с приложением дополнительного соглашения от 27.06.2019 года о расторжении Договора, которая осталась без ответа.

Поскольку ответчик по первоначальному иску не ответил на претензию от 04.02.2019 года №04/19, соглашение о расторжении Договора, акт приема – передачи земельного участка не подписал, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отношения сторон по названному выше договору аренды регулируются нормами гл. 34 ГК РФ «Аренда», ст. 22 ЗК РФ Аренда земельных участков.

В соответствии со ст.ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно материалам дела у сторон Договора возник спор по порядку и объему пользования земельным участком, величине арендной платы, в связи с чем, истец и ответчик выразили свою волю на расторжение указанных договорных отношений (претензия истца о расторжении договора от 04.02.2019 года №04/19, претензия и соглашение о расторжении договора от 27.06.2019, уведомление ответчика о расторжении договора от 11.02.2019).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 2. ст. 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Одной из идентифицирующих характеристик земельного участка, как индивидуально обособленного уникального объекта, является его граница.

Истец, при заключении Договора и возложении на себя прав и обязанностей им установленных, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, должен был знать о всех недостатках передаваемого ему земельного участка, осмотрев всю его площадь в установленных границах, а также оговорив выявленные недостатки при заключении Договора с Арендодателем.

Доказательств выявления недостатков земельного участка ООО «Дальселькор» при заключении Договора в нарушение ст. 65 АПК РФ суду не представлено. 

Таким образом, ссылка истца по первоначальному иску от 04.02.2019 года №04/19 на непригодность участка для использования по целевому назначению судом отклоняется, как не соответствующая положениям п. 2. ст. 612 ГК РФ, п. 1.7 Договора, поскольку арендатором при заключении Договора и принятии имущества не оговорены его недостатки.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено в рамках дела №А51-2032/2019, в 2018 году ООО «Дальселькор» не вносил арендную плату. 

Согласно п.п. 3.1, 5.10 Договора, в совокупности с п.1 ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ, уведомление о расторжении договора от 11.02.2019 суд находит обоснованным и расценивает его как односторонний отказ арендатора от договора, в связи с нарушением существенных условий договора, а именно более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока не внесением ООО «Дальселькор» арендной платы.

В тоже время, ООО «Дальселькор» не возражал против расторжения договора согласно претензии от 04.02.2019 года №04/19, претензии и соглашению от 27.06.2019, также выразил свою волю на расторжение указанных договорных отношений, а в судебном заседании признал  требования о признании договора расторгнутым с 01.03.2019, о чем имеются утверждения и в письменном отзыве на встречное исковое заявление.

Таким образом, суд считает, что заявленные встречные исковые требования в части признания договора аренды расторгнутым с 01.03.2019 подлежат удовлетворению, а требования ООО «Дальселькор» - отклонению, поскольку договор был расторгнут в досудебном порядке и прекратил свое действие до вынесения настоящего судебного акта.

В тоже время довод ООО «Биорис» в уведомлении от 11.02.2019  о неиспользовании (неосвоение) истцом по первоначальному иску всего земельного участка в течение одного года с даты передачи участка по Договору, как основание для его расторжения, суд находит необоснованным в силу следующего.

В п.3.4 Договора, где перечислены обязанности Арендатора,  отсутствует  условие об обязанности использования (освоения) Арендатором всего арендуемого земельного участка  в течение одного года с даты передачи участка.

Соответственно отсутствие у арендатора обязанности, лишает права арендодателя требовать ее исполнения, учитывая положения п. 2 ст. 308 ГК РФ.

В свою очередь п. 2.2 Договора устанавливает льготный порядок внесения арендной платы за 2016 и 2017 годы, а не обязанность арендатора использовать (освоить) весь земельный участок.

Применение Арендодателем п.3.4.4, 3.4.5 в совокупности с условием п. 5.10 возможно при подтверждении указанных нарушений независимым компетентным органом, по требованию Арендатора, учитывая, что ООО «Дальселькор» оспаривало указанные нарушения. 

В свою очередь предписание 28.12.2018 №10-32-У  Управления Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области ООО «Дальселькор» установлен срок устранения нарушений  до 03.06.2019. 

Таким образом, учитывая положения п. 2 ст. 452 ГК РФ срок наступления неблагоприятных последствий для Арендатора за нарушение п.3.4.4, 3.4.5 на момент расторжения Договора не наступил, поскольку в случае, если бы Договор был бы не расторгнут у ООО «Дальселькор» была возможность устранить установленные уполномоченным органом нарушения до 03.06.2019. 

Также судом, установлено, что Арендатор не бездействовал, а предпринимал возможные им меры по освоению и использованию арендуемого участка. А невозможность использования участка, как было установлено в рамках экспертного заключения от 24.05.2019 №19-05/4 и не оспорено ООО «Биорис», обусловлена отсутствием исправной оросительной системы и как следствие заболоченности большой территории около 535,73 га, отсутствием многолетнего ухода за сорняками, возникшими до передачи ООО «Дальселькор» указанного земельного участка в аренду. Экспертное заключение не было опровергнуто ответчиком, о назначении экспертизы в рамках рассмотрения дела не заявлялось, иных возражений и документальных доказательств о состоянии участка в период действия договора аренды и до его заключения в материалы дела не представлено.

Согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В свою очередь встречные исковые требования об обязании ООО «Дальселькор» произвести на земельном участке площадью 7139979 кв.м., кадастровый номер: 25:16:010201:76 мелиоративные работы: очистить поля от сорных дикорастущих растений, древесно-кустраниковой растительности, чтобы сделать землю пригодной для рисоводства; углубить и расчистить все подающие каналы, чтобы обеспечить достаточную подачу воды через них; обязать ООО «Дальселькор» возвратить ООО «Биорис» земельный участок в нормальном агротехническом, агрохимическом состоянии, с ровной поверхностью полей, плодородным слоем почвы, незагрязненным, в хорошем состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем не позднее 6 месяцев с момента вынесения решения суда, основанные на п. 3.4.15 противоречат положениям ст. 622 ГК РФ, п. 3.4.14 Договора, нарушают баланс интересов сторон в обязательстве. 

Судом установлено, что условиями договора не предусмотрена обязанность Арендатора произвести мелиоративные работы на всем земельном участке, переданном в аренду, ссылка истца на п. 2.2. договора судом отклоняется, поскольку по условиям настоящего пункта не предусмотрено каких-либо обязательств Арендатора, кроме порядка расчета арендной платы на 2016, 2017, 2018 и последующие года.

Пункт 3.4.15. договора, предусматривающий передачу земельного участка в улучшенном по сравнению с переданным в аренду состоянием, не соответствует п. 3.4.14 и иным условиям договора, которые не предусматривают обязанности арендатора приведение участка в нормальное агротехническое состояние с ровной поверхностью полей, плодородным слоем почвы, незагрязненным, в хорошем состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем. 

Кроме того, истец не доказал, что земельный участок на момент освобождения его ответчиком являлся непригодным для дальнейшей эксплуатации и его агротехнические характеристики были ухудшены действиями арендатора, либо бездействие арендатора привело к ухудшению состояния земельного участка. Осмотр участка после 01.03.2019 был произведен в одностороннем порядке, без участия арендатора. Более того, на момент рассмотрения дела в суде ответчик уже в течение более чем полгода земельный участок не использует и не занимает, на земельном участке проводятся работы посторонними лицами.

В данном случае, если нормы договора противоречат нормам действовавшего на момент его заключения закону, к спорным правоотношениям применяются нормы закона, обладающего высшей юридической силой согласно ст. 422, п. 2 ст. 3 ст. 3 ГК РФ.

Учитывая изложенное, указанные встречные исковые требования в части подлежат отклонению. 

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с истца по первоначальному иску.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении требований ООО «Дальселькор» отказать.

Признать расторгнутым с 01.03.2019 г. договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.07.2016 г., заключенный между ООО «Биорис» и ООО «Дальселькор», как правопреемник - ООО «Ханка Органик» по договору перенайма от 30.03.2017.

В остальной части встречных исковых требований  отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Дальселькор" (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "БИОРИС" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Кобко Е.В.