Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-96476/2024

20 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никифоровым И.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Мойка 22» (Санкт-Петербург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (Санкт-Петербург, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 18.02.2025; 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мойка 22» (далее – истец, Общество, ООО «Мойка 22») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» (далее – ответчик, Компания, ООО «ЛИДЕР») о взыскании 541 785,87 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2022 № 242/ДА-22, 2 069 622,02 руб. пеней за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы по указанному договору, 419 180,91 руб. штрафа по договору от 01.12.2022 № 242/ДА-22; 17 702,24 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2022 № 243/ДА-22; 52 145,12 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2022 № 244/ДА-22; также взыскать 38 502 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

Определением от 08.10.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

В суд через систему «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, от ответчика – отзыв, в котором не согласен с иском. Документы приобщены к материалам дела.

Компания заявила встречный иск о признании договора от 01.12.2022 № 242/ДА-22 недействительной (ничтожной) сделкой. 

 В суд через систему «Мой Арбитр» от Общества поступили возражения на отзыв по иску, а также отзыв на встречный иск. Документы приобщены к материалам дела. 

Определением суда от 19.12.2024 встречное заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском. Рассмотрение дела отложено.

От сторон поступили дополнения и письменные пояснения к своим позициям. Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 28.01.2025 рассмотрение дела отложено.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В соответствии с пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои требования в полном объеме, против удовлетворения требований друг друга возражали.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

01.12.2022 между ООО «Мойка 22» (Арендодатель) и ООО «ЛИДЕР» (далее - Арендатор) заключены договор аренды нежилых помещений: № 242/ДА-22 (далее – Договор 242), № 243/ДА-22 (далее – Договор 243), № 244/ДА-22 (далее – Договор 244), расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО1, д. 26, лит. А.

В соответствии п. 1.1 Договора 242 Арендодатель передал Арендатору во временное возмездное владение и пользование аренду часть нежилого помещения 54-Н, комната № 1 площадью 40,5 кв.м, комната № 2 площадью 2,5 кв.м, комната № 3 площадью 4.2 кв.м, комната № 4 площадью 1,1 кв.м на 1 этаже и комната № 5 площадью 42 кв.м, комната № 6 площадью 46,7 кв.м, комната № 8 площадью 27,9 кв.м, комната № 7 площадью 18 кв.м на 2 этаже. Общая площадь 182,9 кв.м. Актом приемки-передачи нежилых помещений от 01.12.2022 арендатор принял объект аренды.

В соответствии п. 1.1 Договора 243 Арендодатель передал Арендатору во временное возмездное владение и пользование аренду часть нежилого помещения 16-Н (часть пом. № 84,85) на 1 этаже площадью 18 кв.м, часть нежилого помещения 18-Н (часть пом. № 3, 5, 6) площадью 65,3 кв.м. Общей площадью 83,3 кв.м. Актом приемки-передачи нежилых помещений от 01.12.2022 арендатор принял объект аренды.

В соответствии п. 1.1 Договора 244 Арендодатель передал Арендатору во временное возмездное владение и пользование аренду часть нежилого помещения 60-Н, а именно: комната № 1 площадью 48,9 кв.м и помещение 61-Н, а именно: комната № 2 площадью 31,4 кв.м, комната № 3 площадью 1,4 кв.м, комната № 4 площадью 1,4 кв.м, комната № 5 площадью 1,4 кв.м. Общая площадь 84,5 кв.м. Актом приемки-передачи нежилых помещений от 01.12.2022 арендатор принял объект аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 Договоров Арендатор обязуется уплачивать арендную плату, состоящую из фиксированной и переменной частей, а также из суммы платежа за выполнение работ, указанных в п. 2.1.11. Договора (эксплуатационные услуги Арендодателя). 

Оплата фиксированной части арендной платы выполняется в срок не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому (п. 3.2.1. Договоров). 

Переменная часть арендной платы, являющаяся возмещением затрат Арендодателя на содержание Объекта, уплачивается Арендатором ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п. 3.2.2 Договоров). 

За выполнение работ, указанных в п. 2.1.11 Договоров, оплата производится ежемесячно не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому (п. 3.2.3. Договоров). 

В соответствии с п. 6.2.1 Договоров Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке в случае, если Арендатор по истечении установленного Договором срока однократно не вносит арендную плату допуская просрочку на срок более чем 10 (десять) рабочих дней. 

Поскольку Арендатор прекратил исполнение обязательств по внесению арендной платы Арендодатель 28.06.2023 направил Арендатору уведомление от 27.06.2023 об одностороннем отказе от исполнения Договора 242, предложил передать арендованное имущество 06.07.2023, а также потребовал погасить задолженность по Договору в размере 464 294,59 руб.

В направленном Ответчику уведомлении указано, что согласно пункту 6.3 Договора, Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 3 (трех) рабочих дней с момента направления Арендатору уведомления. Таким образом, Договор расторгнут 03.07.2023. Последним днем аренды Помещения считается 03.07.2023.

Задолженность Компании перед Обществом на дату расторжения Договора 242 составляет 541 785,87 руб.

Пунктом 4.1 Договора 242 предусмотрено, что в случае, если любая оплата Арендодателю в соответствии с договором аренды не произведена в течение 5 (пяти) рабочих дней после наступления надлежащей даты выплаты, Арендодатель вправе начислить Арендатору неустойку за задержку оплаты (в дополнение к причитающейся сумме) в виде пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день задержки платежа. 

Поскольку дата выставления счета-фактуры (УПД № 23/3-001025 от 15.08.2023 на сумму 990,12 руб.), фиксирующего размер переменной части арендной платы за период с 01.07.2023 по 03.07.2023, то пени на всю сумму задолженности исчислены начиная с 16.08.2023. 

Размер пеней составил с 16.08.2023 по 01.09.2024 сумму 2 069 622,02 руб. 

В соответствии с пунктом 6.4 Договора 242 при расторжении Договора в соответствии с п. 6.2.1 Договора Арендатор в течение одного месяца с момента получения письменного уведомления о расторжении Договора выплачивает Арендодателю штраф в размере 100% от месячной арендной платы. 

Размер арендной платы за май 2023 по Договору, невнесение которой явилось основанием для расторжения договора Арендодателем в одностороннем порядке, составил 419 180,91 руб. 

Таким образом, размер штрафа в соответствии с пунктом 6.4. Договора 242 составляет 419 180,91 руб.  

Также как следует из иска, Компания не погасила задолженность перед Обществом по Договору 243 и Договору 244, а именно: по Договору 243 задолженность составляет 17 702,24 руб.; по Договору 244 – 52 145,12 руб.

Общество направило в адрес Компании требования (претензии) от 21.08.2023 о погашении задолженности по Договорам. 

Ненадлежащее исполнение Компанией обязательств по Договорам и неисполнение требования, изложенного в названной претензии, послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с первоначальным иском. 

Компания, обращаясь со встречным иском, указала, что в нарушение ч. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) Договор 242 не содержит в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, а также не содержит копию охранного обязательства в качестве приложения к договору.

Также указала, что определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2020 по делу № A56-71974/2015/сд.7 наложен арест на принадлежащий ООО «Мойка 22» объект недвижимости с кадастровым номером 78:31:00012229:2327, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала ФИО1, д. 26, лит. А. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 15.12.2020 за номером 78:31:0001229:2327-78/011/2020-5 зарегистрировано обременение в виде ареста, примененного на основании определения.

Между сторонами фактически в рамках Договора 242 был подписан акт приемки-передачи нежилых помещений от 01.12.2022, соответственно ООО «Мойка 22» допустило фактическую передачу в распоряжение ООО «Лидер» помещений в объекте недвижимости с кадастровым номером 78:31:00012229:2327, на которые был наложен арест.

При этом ООО «Мойка 22» не сообщило о том, что передаваемые в рамках Договора 242 помещения находятся в объекте недвижимости, на который наложен арест.

ООО «Лидер» полагает, что ООО «Мойка 22» заведомо знало о ничтожности сделки по передаче в аренду помещений, находящихся в арестованном объекте недвижимости, однако утаило указанную информацию от ООО «Лидер» и предложило заключить договоры аренды, в обход закона, для своей выгоды, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ООО «Мойка 22».

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает первоначальные требования Общества подлежащими частичному удовлетворению, а встречный иск Компании – отказу в полном объеме.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статьям 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что обязанность по внесению платежей в спорный период Арендатором не исполнялась, тогда как последнему в пользование переданы помещения.

Факты заключения Договоров 242, 243, 244, нахождения имущества во временном владении и пользовании Компании, равно как и то, что обязательства по внесению арендных платежей по договору не исполнены Арендатором надлежащим образом, подтверждаются материалами дела и ответчиком не опровергнуты.

Поскольку доказательства оплаты арендных платежей за спорный период ответчиком не представлены, требования о взыскании задолженности по арендным платежам по Договорам 242, 243, 244 подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Также истцом заявлены требования о взыскании с ООО «Лидер» пеней за просрочку внесения арендной платы по Договору 242 и штрафа согласно пункту 6.4 Договора 242.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1. Договора 242 предусмотрено, что в случае, если любая оплата Арендодателю в соответствии с договором аренды не произведена в течение 5 (пяти) рабочих дней после наступления надлежащей даты выплаты, Арендодатель вправе начислить Арендатору неустойку за задержку оплаты (в дополнение к причитающейся сумме) в виде пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день задержки платежа. 

Установив факт несвоевременного исполнения Арендатором обязательств по внесению арендных платежей по Договору 242, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для привлечения его к ответственности в виде уплаты неустойки, предусмотренной Договором. 

В соответствии с пунктом 6.4 Договора 242 при расторжении Договора в соответствии с п. 6.2.1 Договора Арендатор в течение одного месяца с момента получения письменного уведомления о расторжении Договора выплачивает Арендодателю штраф в размере 100% от месячной арендной платы. 

В данном случае право на отказ арендодателя от договора предусмотрено пунктом 6.2.1 договора. Так, в соответствии с п. 6.2.1 Договора Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке в случае, если Арендатор по истечении установленного Договором срока однократно не вносит арендную плату, допуская просрочку на срок более, чем 10 (десять) рабочих дней или неоднократно (дна и более раз) в течение срока действия настоящего Договора не вносит арендную плату, допуская просрочку на срок более чем 5 (пять) рабочих дней.

Согласно пункту 6.3 Договора, Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 3 (трех) рабочих дней с момента направления Арендатору уведомления. 

Как было указано выше, ссылаясь на то, что с мая 2023 года Арендатор прекратил исполнение обязательств по внесению арендной платы, 28.06.2023 Арендодатель направил ответчику уведомление от 27.06.2023 об одностороннем отказе от исполнения Договора 242. 

Таким образом, принимая во внимание тот факт, что задолженность по арендной плате до момента рассмотрения дела в суде не погашена ответчиком, с 03.07.2023 Договор является расторгнутым на основании п. 6.2.1, в связи с чем, исковые требования в части взыскания штрафа по п. 6.4 Договора, подлежат удовлетворению.

Расчет проверен судом, признан обоснованным и выполненным арифметически верно. 

В ходе рассмотрения дела Компанией заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьей 333 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, суд приходит к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и считает обоснованным уменьшить ее до 413 924 руб. сумма пеней, до 139 750 руб. сумма штрафа.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации подразумевает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

В данном случае суд первой инстанции, уменьшая размер неустойки по ходатайству ответчика, установил баланс между применяемой к Компании мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

С учетом установленных обстоятельств, исковые требования Общества подлежат частичному удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд руководствовался следующим.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как разъяснено в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 части 166 ГК РФ).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Как видно из материалов дела, с даты заключения договора с декабря 2022 года и до мая 2023 года ответчиком соблюдались все условия договора, в том числе производились своевременные и полные оплаты. 

Наложенный на имущество Общества арест не препятствовал фактическому использованию арендатором нежилого помещения. 

Отсутствие копии охранного обязательства в качестве приложения к договору не является основанием для признания Договора ничтожным.

Кроме того, суд признает ссылку на нарушение ч. 7 ст. 48 Закона № 73-ФЗ несостоятельной. Пунктом 1.5 Договора установлено, что Арендатору известно, что Объект находится в Здании, состоящем в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Санкт-Петербурга в списках памятников истории и культуры федерального значения. Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серия 78-А3 № 032782 от 25.07.2023 (пункт 1.6).

В этой связи в рассматриваемом случае действия ответчика по оспариванию сделки не могут быть признаны добросовестными и подлежащими судебной защите.

На основании вышеизложенного, оценив представленные доказательства в соответствии со ст. ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

В совокупности изложенного, требования Общества частично удовлетворить, Компании – отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать обществу с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мойка 22» 541 785,87 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2022 № 242/ДА-22, 413 924 руб. пеней за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы по указанному договору, 139 750 руб. штрафа по договору от 01.12.2022 № 242/ДА-22; 17 702,74 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2022 № 243/ДА-22; 52 145,12 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.12.2022 № 244/ДА-22; 38 502 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «ЛИДЕР» отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.