АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40882/2022

г. Краснодар

12 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 06.12.2022), ответчика – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 21.03.2023), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью «Юг-Стройка» (ИНН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2023 по делу № А32-40882/2022, установил следующее.

Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в Краснодарском крае (далее – фонд) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.06.2010 № 7700001578, на условиях прилагаемого проекта дополнительного соглашения.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено ООО «Юг-Стройка» (далее – общество).

Решением от 16.11.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.01.2023, исковые требования удовлетворены: на управление возложена обязанность заключить с фондом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.06.2010 № 7700001578, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта; с ответчика в пользу истца взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суды при разрешении спора установили, что определением от 04.06.2021 по делу № А32-36020/2017 ввиду признания общества несостоятельным (банкротом) удовлетворено заявление фонда о намерении стать приобретателем имущества застройщика (общества) и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований в рамках дела о банкротстве застройщика. В порядке статьи 201.15.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) истцу передано право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141008:249 площадью 2573 кв. м, с видом разрешенного использования «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома», расположенного по адресу: 

<

...>, в Прикубанском внутригородском округе, с расположенными на данном участке объектами незавершенного строительства. В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись от 26.07.2021 № 23:43:0141008:249-23/226/2021-143 о регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141008:249 с 26.07.2021 по 22.06.2059. Фактически земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141008:249 поступил в распоряжение фонда 26.07.2021. Договор аренды от 24.06.2010 № 7700001578 заключен на срок до 22.06.2059 и является действующим, стороны о его расторжении не заявляли (доказательства иного не представлены). Законных оснований для уклонения от внесения изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения, в редакции истца, не установлено.

В кассационной жалобе управление просит решение от 16.11.2022 и постановление апелляционного суда от 30.01.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований для понуждения ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141008:249 решение о выборе иного вида разрешенного использования участка не принималось. Действиями по изменению вида разрешенного использования земельного участка общество нарушило процедуру предоставления земельного участка на торгах, не осуществило возведение электросетевого комплекса, при том, что изначально видом разрешенного использования данного участка являлось «эксплуатация электросетевого комплекса». Управление сообщало фонду, что за арендатором числится задолженность по арендной плате, при погашении которой возможно дальнейшее рассмотрение вопроса относительно заключения дополнительного соглашения к договору. Истец является некоммерческой организацией, деятельность осуществляет за счет средств краевого и федерального бюджета. Судом не разрешен вопрос относительно платежеспособности фонда в части оплаты аренды за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности, поскольку мер, направленных на подачу запроса в администрацию Краснодарского края в целях привлечения финансовых средств для погашения задолженности по арендной плате не предпринято. Управление не уклонялось от внесения изменений в договор аренды, напротив, четко обозначило свою позицию о рассмотрении данного вопроса после ликвидации задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности.

В отзыве на кассационную жалобу фонд выразил мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представитель управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал; представитель фонда пояснил доводы отзыва. Общество явку в суд округа не обеспечило, извещено согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141008:249, расположенного по адресу: 

<

...> в Прикубанском внутригородском округе, является Российская Федерация в лице управления.

24 июня 2010 года во исполнение распоряжения от 23.06.2010 № 572-р управление (арендодатель) и ОАО «Кубаньэнерго» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящего в федеральной собственности № 7700001578 (т. 1, л. д. 70 – 75).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 23.06.2010 по 22.06.2059. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Договором определен размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения (раздел 3).

29 июня 2010 года ОАО «Кубаньэнерго» и ООО «Инвест-Проект 2015» заключили договор № У-7700001578 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1, л. д. 84 – 87).

Дополнительным соглашением от 04.06.2012 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.06.2010 № 7700001578, внесены изменения в части вида разрешенного использования с «эксплуатации электросетевого комплекса» на «многоэтажное здание административного назначения», установлен размер годовой арендной платы (т. 1, л. 

<

...>).

11 июля 2014 года ООО «Инвест-Проект 2015» уступило права и обязанности арендатора земельного участка ООО «Остринский» (с 15.06.2017 переименовано в ООО «Юг-Стройка») (договор уступки прав аренды земельного участка; т. 1, л. д. 90 – 94).

30 декабря 2014 года управление и ООО «Остринский» дополнительным соглашение изменили вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141008:249 с «многоэтажное здание административного назначения» на «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома», а также размер годовой арендной платы (т. 1, л. д. 97 – 99).

16 февраля 2015 года ООО «Остринский» (с 15.06.2017 – ООО «Юг-Стройка») выдано разрешение № RU23306000-3876-р на строительство 25-этажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0141008:249, расположенном по адресу: 

<

...> в Прикубанском внутригородском округе (ЖК «ЛУЧ»). 

Решением от 22.01.2020 по делу № А32-36020/2017 общество признано несостоятельным (банкротом) по правилам параграфа 7 главы 9 Закона № 127-ФЗ, в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3 (сообщение о введении процедуры опубликовано в газете «Коммерсантъ» 01.02.2020).

На момент введения процедуры конкурсного производства в отношении должника степень готовности объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0141008:249 (ЖК «ЛУЧ) определена – 45%.

На основании протокола от 01.12.2020 № НС-22/2020 наблюдательного совета публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (в настоящее время ППК «Фонд развития территорий», далее – федеральный фонд) принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 27.06.2019 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении объекта незавершенного строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Солнечной в г. Краснодаре, идентификатор объекта: р-11329 (ЖК «ЛУЧ»).

В соответствии с правами и специальным статусом по урегулированию обязательств застройщиков перед участниками строительства, установленными пунктом 3, пунктом 4 части 2 статьи 1, статьями 21.1, 21.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), Законом № 218-ФЗ, норм параграфа 7 главы 9 Закона № 127-ФЗ, между федеральным фондом и истцом заключено соглашение от 19.01.2021 № ФЗП-28/84-21 о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов общества.

Определением от 04.06.2021 по делу № А32-36020/2017 в порядке статьи 201.15.1. Закона № 127-ФЗ фонду переданы имущество и обязательства перед участниками строительства застройщика (общества), в том числе: право аренды земельного участка площадью 2573 кв. м, с видом разрешенного использования: «Для многоэтажной застройки», по документу: «жилые дома, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения: многоэтажные жилые дома», с кадастровым номером 23:43:0141008:249, по адресу: 

<

...>, в Прикубанском внутригородском округе, с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и незавершенным строительством объектом: «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой по ул. Солнечной в г. Краснодаре», площадью застройки 869,14 кв. м, степень готовности – 45%.

26 июля 2021 года состоялась передача по акту приема-передачи права аренды земельного участка площадью 2573 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0141008:249, о чем в ЕГРН внесена запись от 26.07.2021 № 23:43:0141008:249-23/226/2021-143, срок действия обременения в виде аренды установлен с 26.07.2021 по 22.06.2059.

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой произвести замену стороны в арендном обязательстве по договору и заключить дополнительное соглашение в части замены арендатора, а также произвести расчет оплаты по договору с даты государственной регистрации перехода права аренды – с 26.07.2021.

Письмами от 26.10.2021 № 23-09/20741, 02.11.2021 № 23-09/21409, 29.12.2021 № 23-09/25987 ответчик рассчитал период образовавшейся задолженности по договору ранее передачи прав истцу.

Письмом от 26.10.2021 № 23-09/20741 управление сообщило фонду о необходимости погашения задолженности по договору в размере 7 976 150 рублей 11 копеек (долг рассчитан по состоянию на 30.09.2021, включая периоды до передачи права аренды), указав, что после погашения задолженности управление вернется к рассмотрению поставленного вопроса.

Письмом от 06.05.2022 истец направил ответчику досудебную претензию, в которой просил произвести расчет арендной платы по договору с момента государственной регистрации права аренды – с 26.07.2021, и направить в адрес истца дополнительное соглашение с заменой стороны по договору.

Письмом от 07.07.2022 ответчик предоставил акт сверки взаиморасчетов по договору с начисленной арендной платой с 26.07.2021 по настоящее время в размере 2 147 141 рубля 30 копеек.

Неурегулирование в добровольном порядке разногласий сторон при заключении дополнительного соглашения послужило основанием предъявления данного иска.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 данного кодекса).

Таким образом, для внесения изменений в договор по указанному основанию по требованию одной из сторон в судебном порядке необходимо установить существенность изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в соответствии с критериями, установленными названными нормами; при этом необходимо установить наличие совокупности соответствующих условий и учитывать, что внесение изменений в договор при таких условиях является исключительным случаем. При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения исковых требований. Суды при разрешении спора установили, что фонду на основании определения от 04.06.2021 по делу № А32-36020/2017 в порядке статьи 201.15.1 Закона 127-ФЗ передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141008:249, а также объект незавершенного строительства, находящийся на данном участке. Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.06.2010 № 7700001578, заключен на срок до 22.06.2059 и является действующим. Законных оснований для уклонения от внесения изменений в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения, в редакции истца, у ответчика не имелось.

Оснований не согласиться с выводами судов предыдущих инстанций суд округа не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2023 по делу № А32-40882/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

В.А. Анциферов