Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А40-39676/2020-146-300

20 июля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 июля 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Акционерного общества «Управление механизации №3» (123104, 

<

...>, эт 1 пом 3 ком 2, ОГРН: 

<

***>, Дата регистрации: 28.05.2010, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОРГН 1097746680822, ИНН 

<

***>, 115191, 

<

...>),

третье лицо: ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» (117997, 

<

...>),

о признании незаконным решения (уведомление) Управления Росреестра по Москве об отказе в проведении государственной регистрации залога недвижимого имущества №77/011/223/2019-8308,8309,8312,8313,8317,8318,8321 от 29.01.2020,

об обязании осуществить государственную регистрацию,

при участии: от заявителя – ФИО3 (Паспорт, Доверенность  № 07/Д/2019 от 30.09.2019, Диплом); от заинтересованного лица –  ФИО4 (Удостоверение ТО № 074442, Доверенность Д-27/2019 от 30.12.2019, Диплом); от третьего лица – неявка, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Управление механизации №3» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения (уведомления) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве №77/011/223/2019-8308, 8309, 8312, 8313, 8317, 8318, 8321 от 29/01/2020 об отказе в проведении государственной регистрации залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3599, 77:09:0003012:3594, по адресам 

<

...>, 2, 3, 4, 5, 7, соответственно, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, расположенного по адресу: 

<

...> вл.69А (предоставлен Заявителю в аренду по договору №М-09-038254 от 08.10.2012, заключенному с Департаментом земельных ресурсов города Москвы на срок до 30.08.2061), на основании договора последующей ипотеки №6765/И-1 от 12/08/2019,  об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Акционерного общества «Управление механизации №3» в установленном законом порядке.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ».

Представитель заявителя в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении. 

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются документы, подтверждающие его надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Суд посчитал возможным рассмотреть дело без его участия в порядке, предусмотренном ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, в отзыве и выступлениях присутствующих в заседании представителей заявителя и заинтересованного лица, оценив на основании ст. 71 АПК РФ, материалы дела в их совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, суд признал заявление подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 12.08.2019 между акционерным обществом «Управление Механизации №3» (далее по тексту - «Заявитель») и публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее по тексту -«Третье лицо») был заключен договор последующей ипотеки №6765/И-1, согласно которому Заявитель передаёт Третьему лицу в последующий залог принадлежащее Заявителю на праве собственности и на праве аренды недвижимое имущество (далее по тексту - «Предмет залога»), а именно: нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 4084,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3596; нежилое 1-этажное здание, общей площадью 2594,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3595; нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 463,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3598; нежилое 1 этажное здание, общей площадью 456,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3597; нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 1430,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3599; нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 328,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3594; земельный участок, кадастровый номер 77:09:0003012:3507, под расположенными на нём зданиями предоставлен Заявителю в аренду по договору №М-09-038254 от 08/10/2012, заключенному с Департаментом земельных ресурсов города Москвы на срок до 30.08.2061.

18.10.2019 Заявитель и Третье лицо обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту - Заинтересованное лицо) с заявлением №77/011/223/2019-8308, 8309, 8312, 8313, 8317, 8318, 8321 о государственной регистрации обременении в виде ипотеки в отношении Предмета залога.

Из заявления следует, что ранее Предмет залога обременялся ипотекой по аналогичным сделкам между Заявителем и Третьим лицом, при этом обременения были зарегистрированы Заинтересованным лицом в установленном порядке.

Вместе с тем, 29.10.2019 Заинтересованным лицом вынесено решение о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении Предмета залога.

Уведомлением от 29.01.2020 Заинтересованное лицо отказало в проведении государственной регистрации по заявлениям №77/011/223/2019-8308, 8309, 8312, 8313, 8317, 8318, 8321.

Не согласившись с указанными отказами, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Срок на обжалование, установленный ч.4 ст. 198 АПК РФ, Заявителем соблюден.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Как следует из материалов дела, в качестве основания для отказа в проведении государственной регистрации обременении Предмета залога в виде ипотеки, заинтересованное лицо сослалось на то, что имеется противоречие в представленных документах в части указания срока действия ипотеки (до 20.06.2027) и срока исполнения основного обязательства, в обеспечение которого предоставляется ипотека Предмета залога (до 20.06.2024), в связи с чем Заинтересованное лицо пришло к выводу о наличии противоречий в представленных на государственную регистрацию документах, а также о том, что договор ипотеки не считается заключённым, так как Заявитель и Третье лицо  не пришли к соглашению.

Вместе с тем, суд отмечает следующее.

Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.4 ст.334 ГК РФ, к отдельным видам залога применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Как указано в п.1 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должен быть указан, в том числе, срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п.4 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При этом, суд отмечает, что ни в Федеральном законе от 16.07.1998  №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни в Гражданском кодексе Российской Федерации нет прямого указания или требования о том, что в договоре ипотеки должен быть указан срок действия договора ипотеки, а равно что этот срок не должен быть более или менее срока действия обеспечиваемого ипотекой обязательства.

При этом действующее законодательство не содержит такого основания для отказа в государственной регистрации права (обременения) как срок действия права (обременения).

Кроме того, по мнению суда, тот факт, что договор ипотеки подписан Заявителем и Третьим лицом и представлен на государственную регистрацию, свидетельствует о согласовании сторонами всех условий и договора ипотеки, представленного на государственную регистрацию, и основного обязательства.

С учетом изложенного, довод Заинтересованного лица о противоречии в представленных документах в части указания срока действия ипотеки (до 20.06.2027) и срока исполнения основного обязательства, в обеспечение которого предоставляется ипотека Предмета залога (до 20.06.2024), а также довод о том, что договор ипотеки не считается заключённым, суд отклоняет как необоснованные и противоречащие нормам действующего законодательства.

Относительно довода Заинтересованного лица о том, что имеет место указание в договоре последующей ипотеки №6765/И-1 от 12.08.2019 недостоверных сведений о Предмете ипотеки, суд отмечает следующее.

Как следует из материалов дела, Заинтересованным лицом были направлены запросы в ГБУ МосгорБТИ, Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости г.Москвы. Из поступивших ответов следовало, что в 2012 году без надлежащего оформления разрешительной документации были проведены работы по реконструкции и частичному демонтажу нежилых зданий, входящих в Предмет залога. В результате проведения указанных работ общая площадь объектов увеличилась; площадь самовольного строительства составила 3 318, 4 кв.м.

Таким образом, Заинтересованное лицо пришло к выводу о том, что нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3596), нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3595), нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3598), нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3597), нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3599) и нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3594) являются объектами самовольного строительства, что препятствует проведению регистрационных действий.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Заявитель является собственником указанных нежилых зданий, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, представленными в материалы дела.

В соответствии с ч.5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч. ч. 1,2 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Таким образом, суд отмечает, что оспариваемым решением об отказе в государственной регистрации ипотеки Заинтересованное  лицо  нарушает  права  Заявителя  как  собственника  помещения   в  части распоряжения им.

Также, Государственный регистратор, ссылаясь на ответы из ГБУ МосгорБТИ и Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости, посчитал, что включение нежилых зданий в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство свидетельствует о том, что они являются самовольной постройкой и в силу ч.2 ст.222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться таким объектом.

Вместе с тем, суд отмечает, что в находящийся в открытом доступе, а также в актуальных правовых базах на момент обращения Заявителя в Управление Росреестра по Москве Перечне объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство), являющийся приложением к Постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» не содержится информации о нежилых зданиях, расположенных по адресу: 

<

...>, 2, 3, 4, 5, 7.

При этом, решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 05.10.2017 №30 применены штрафные санкции по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу: ул. Коптевская, вл. 69А (раздел 62 протокола, представленного в материалы дела).

Согласно материалам дела, Комиссией было принято решение согласиться с целесообразностью внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ул.Коптевская, вл.69А (кадастровый номер 77:09:0003012:3507) в части добавления в основные виды разрешенного использования земельного участка:

«- размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (4.1.0);

- размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м. с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5.0, 4.6.0, 4.8.0, 4.9.0; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра (4.2.0);

- размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (4.6.0);

- размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов придорожного сервиса (4.9.1.4);

- размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей (4.9.1.3)». 

Таким образом, внесённые Заявителем без предварительного получения  разрешительной документации конструктивные изменения в нежилые здания, являющиеся Предметом залога, фактически легализованы со стороны г.Москвы, а следовательно, их нельзя рассматривать как объекты самовольного строительства.

Согласно материалам дела, 28.12.2017 Заявитель представил в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы оригиналы следующих документов:

- заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27.12.2017 о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>;

- заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27.12.2017 о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>;

- заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27.12.2017  о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>;

- заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27.12.2017 о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>;

- заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27.12.2017 о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>;

- заключение эксперта по результатам исследования объекта от 27.12.2017 о техническом состоянии объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>.

По результатам исследования указанных объектов недвижимости экспертом установлено полное соответствие строений строительным нормам и правилам с возможностью безопасной эксплуатации, не создающей угрозы для жизни и здоровья граждан. Доказательств, подтверждающих того, что объекты возведены в нарушение проекта или с отступлением от него, отступлением от строительных норм и правил с нарушением градостроительных, строительных и архитектурных норм нет.

23.04.2018 Заявителем представлено в Комитет по архитектуре и градостроительству г.Москвы архитектурно-градостроительное решение комплекса зданий дилерских центров компании Favorit Motors по адресу: 

<

...>.

27.04.2018 Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы в адрес Заявителя представлено распоряжение №259 «О подготовке проекта внесения изменений в правила землепользования и застройки города Москвы в отношении территории по адресу: ул.Коптевская, вл.69А».

21.05.2018 Заявителем получен от Департамента городского имущества г.Москвы проект дополнительного соглашения к договору аренды от 08.10.2012 №М-09-038254.

06.06.2018 Заявитель направил в Департамент городского имущества г.Москвы подписанные со своей стороны экземпляры дополнительного соглашения к договору аренды от 08.10.2012 №М-09-038254.

01.08.2018 Заявитель в полном объёме оплатил в пользу г.Москвы штраф за неправомерное увеличение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, 2, 3, 4, 5, 7, документы в подтверждение оплаты были представлены в Департамент городского имущества г.Москвы.

Таким образом, суд отмечает, что Заявитель уже понёс наказание за допущенные им нарушения, и исполнил требования муниципальных властей города Москвы об оплате причитающегося штрафа.

Суд считает необходимым отметить следующее.

Включение того или иного объекта в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство не означает, что строение является самовольной постройкой при отсутствии решения суда.

В соответствии с п.1 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 №143 принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п.22, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

О необходимости обращения в суд указывается и в п. 2.2. Постановления Правительства №819-ПП от 11.12.2013 Департамент городского имущества города Москвы в отношении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.2 данного Постановления, в течение 1 месяца с даты актуализации заявляет в суд соответствующие требования.

Таким образом, вопрос о признании самостроем конкретного объекта недвижимости разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по которому служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности лица на самовольную постройку.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2017 №09АП-8577/2017-АК по делу №А40-122141/16; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016 №09АП-54827/2016-ГК по делу №А40-113405/16; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 №09АП-50142/2016 по делу №А40-93821/16.

Таким образом, довод Управления Росреестра по Москве о том, что нежилые здания по адресу: 

<

...>, 2, 3, 4, 5, 7, являются самовольной постройкой, сделан при отсутствии надлежащих правовых оснований, в отсутствие судебного решения либо решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки.

Предметом договора ипотеки являются объекты недвижимости, находящиеся в собственности Заявителя и также на праве аренды (земельный участок), приобретенные в установленном Законом порядке.

В силу ст. ст. 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации у Управления Росреестра по Москве не имелось полномочий на отказ в государственной регистрации ипотеки на основании п.9 ч.1, ч.3 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Также, в качестве основания для отказа в государственной регистрации, заинтересованное лица указало на то, что по сведениям, содержащимся в ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, расположен объект с кадастровым номером 77:09:0003012:1087 по адресу: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности третьему лицу.

Данное основание является необоснованным и не соответствует действительности, так как нежилое здание с кадастровым номером фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:9, что подтверждается данными публичной кадастровой карты и выписками из ЕГРН. 

Суд отмечает, что объект капитального строительства с кадастровым номером 77:09:0003012:1087 расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:9 и не относится к предмету договора последующей ипотеки №6765/И-1 от 12.08.2019 и/или договора последующей ипотеки №6765/И-1 от 12.08.2019.

При этом, как уже было указано, объекты недвижимости и право аренды, составляющие Предмет залога, неоднократно передавались в залог (ипотеку) по аналогичным представленным на государственную регистрацию договорам, при этом вопрос о наличии на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0003012:3507 объектов капитального строительства, принадлежащих третьим лицам, ранее не возникал.

Также, в оспариваемом отказе Заинтересованное лицо указало на то, что вдоговоре последующей ипотеки №6765/И-1 от 12.08.2019 отсутствуют реквизиты документа об осуществлённой процедуре оценки права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, а представленный в материалы регистрационных дел отчёт об оценке Предмета залога, составленный по состоянию на 19.11.2012, не может рассматриваться в рамках регистрационного дела.

Данный довод Заинтересованного лица суд также отклоняет ввиду следующего.

Согласно п.1 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.67 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (п.3 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (п.2 ст.67 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Полный и исчерпывающий перечень требований к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указан в ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как указано в п.19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Условия об оценочной и залоговой стоимостях Предмета залога указаны в приложении №1 к договору последующей ипотеки №6765/И-1 от 12.08.2019.

При этом, Заявителем и Третьим лицом установлено, что оценочная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507 составляет 124 059 000 руб., а залоговая стоимость - 74 435 400 руб., так как по соглашению сторон Третьему лицу предоставлен дисконт в размере 40%. 

Следовательно, суд отмечает, что стороны договора последующей ипотеки №6765/И-1 договорились о размерах залоговой и оценочной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507 как предмета залога. Спор между сторонами указанного договора по указанному вопросу отсутствует. Доказательств иного суду не представлено.

При этом, суд отмечает, что ни Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержат такого требования, как указание в договоре ипотеки реквизитов документа об осуществлённой процедуре оценки, равно как нет требования о предоставлении отчёта об оценке передаваемых в залог объектов недвижимости (прав). 

Ссылку Заинтересованного лица на ст.67 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд отклоняет, так как по договору последующей ипотеки передаётся не земельный участок с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, а право аренды указанного земельного участка, принадлежащее Заявителю в силу договора №М-09-038254 от 08.10.2012.

Относительно довода Заинтересованного лица, указанного в качестве отказа в  государственной регистрации обременении, об отсутствии в кадастре недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3594, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3599, суд отмечает следующее.

Указанное основание является незаконным и необоснованным, так как, ни в Федеральном законе от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни в Гражданском кодексе Российской Федерации нет прямого указания на то, что в государственной регистрации обременения может быть отказано по причине отсутствия в кадастре недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости.

Полный перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав указан в ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при этом указанная норма Закона не содержит такого основания для отказа в государственной регистрации права (обременения) как расхождение в географических координатах либо отсутствие в кадастре недвижимости записи об уточнённых координатах в отношении объектов недвижимости записи об уточнённых координатах, что является очевидным фактом превышения полномочий со стороны государственного регистратора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение (уведомление) Управления Росреестра по Москве об отказе в проведении государственной регистрации залога недвижимого имущества №77/011/223/2019-8308,8309,8312,8313,8317,8318,8321 от 29.01.2020 об отказе в проведении государственной регистрации залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости, не соответствует требованиям Федерального закона от 16.07.1998 №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и законные интересы заявителя.

При этом, суд отмечает, что аналогичная позиция изложена в судебных актах по делам №А40-262906/19-122-2061, №А40-262903/19-92-2110.

Судом рассмотрены все доводы заинтересованного лица, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При изложенных обстоятельствах оспариваемые отказы не могут быть признаны законными.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу действия части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В целях устранения нарушения прав и законных интересов общества, суд первой инстанции обязывает регистрирующий орган в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 4, 51, 64-68, 71, 75, 81, 110, 123, 137, 156, 166-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решения (уведомление) Управления Росреестра по Москве об отказе в проведении государственной регистрации залога недвижимого имущества №77/011/223/2019-8308,8309,8312,8313,8317,8318,8321 от 29.01.2020 об отказе в проведении государственной регистрации залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3599, 77:09:0003012:3594, по адресам 

<

...>, 2, 3, 4, 5, 7, соответственно, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, расположенного по адресу: 

<

...> вл.69А, на основании договора последующей ипотеки №6765/И-1 от 12.08.2019.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке, осуществить государственную регистрацию обременении в виде залога (ипотеки) в пользу ПАО «Сбербанк России» нежилых помещений с кадастровыми номерами нежилых зданий с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3599, 77:09:0003012:3594, по адресам 

<

...>, 2, 3, 4, 5, 7, соответственно, а также права аренды земельного участка, кадастровый номер 77:09:0003012:350 расположенного по адресу: 

<

...> вл.69А, на основании договора последующей ипотеки №6765/И-1 от 12.08.2019.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу Акционерного общества «Управление механизации №3» государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:В.А. Яцева