АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

(после перерыва в порядке статьи 163 АПК РФ)

Дело № А66-2082/2022

г. Тверь

02 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Карсаковой И.В.,  при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, при участии: от заявителя - ФИО2 (онлайн, до перерыва), ФИО3 (офлайн, до и после перерыва), от заинтересованного лица - ФИО4 (офлайн, до и после перерыва), от третьего лица - ФИО5 (онлайн, до перерыва; офлайн после перерыва), рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Частная пивоварня «Афанасий» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, г. Тверь, о признании незаконными действий,

с привлечением в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО6,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Частная пивоварня «Афанасий» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - заинтересованное лицо, управление, ответчик) о признании недействительными действий управления по внесению в ЕГРН записи от 18.11.2021 № 69:40:0200057:105-69/077/2021-7 о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером: 69:40:0200057:105, расположенный по адресу: 

<

...> к ФИО6 (далее - действия), а также о понуждении управления исключить из ЕГРН указанную выше запись.

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал, высказался устно. Ко дню судебного заседания представил возражения на отзыв заинтересованного лица, третьего лица.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявления возразило по доводам письменного отзыва, представило дополнительные документы. Ко дню судебного заседания направило в адрес суда дополнение к ранее представленному отзыву.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора относительно удовлетворения заявления возразило по доводам письменного отзыва, привело устные доводы.

Как следует из материалов дела, 24.12.2021 обществу стало известно о проведении государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером: 69:40:0200057:105, расположенный по адресу: 

<

...> к ФИО6.

Считая, что со стороны ответчика допущено незаконное действие в виде прекращения в Едином государственном реестре недвижимости права общества в отношении объекта недвижимости, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Проанализировав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенного следует, что ненормативный правовой акт или действие (бездействие) государственных органов могут быть признаны арбитражным судом незаконными при наличии в совокупности следующих условий: несоответствия такого действия (бездействия) или акта требованиям действующего законодательства Российской Федерации и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявитель, мотивируя рассматриваемое обращение в суд, указывает на наличие права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – Электросетевой комплекс «Подстанция 110/10 кВ с линиями электропередачи», степень готовности 95% инв. №, лит. 1, кадастровый № 69:40:0200057:105, расположенный по адресу: 

<

...> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 69-АВ № от 22 ноября 2011 года. Также общество указывает на принадлежность заявителю земельного участка на котором расположен объект.

Основанием для обращения в суд послужили доводы общества о  наличии оснований препятствующих проведению оспариваемых действий.

В частности, реализация спорной доли в праве общей долевой собственности совершена в нарушение положений статьи 250 ГК РФ, устанавливающих преимущественное право покупки остальных участников общей долевой собственности.

Договор купли-продажи от 23.03.2018 с дополнениями, по которому 1/2 доля в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект была продана ФИО6, является ничтожной сделкой в силу отсутствия нотариального удостоверения.

Наличие ранее принятых управлением решений об отказе в государственной регистрации права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект.

Установлено судом, ФИО6 на основании договора купли-продажи от 23 марта 2018 года, дополнительного соглашения от 23 марта 2018 года к указанному договору, заключенному с ОАО «Тверской мясокомбинат» продана 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - электросетевой комплекс «Подстанция 110/10 кВ с линиями электропередачи» (далее - договор).

Указанная сделка совершена от лица ОАО «Тверской мясокомбинат» конкурсным управляющим ФИО7 действующим на основании решения Арбитражного суда Тверской области от 02 сентября 2013 года по делу №А66-1552/2013, протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 (публичное предложение №) от 07 марта 2018 года в ходе процедуры конкурсного производства ОАО «Тверской мясокомбинат».

Ранее, общество обратилось в Московский районный суд города Твери с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности по договору (дело № 2-127/2021). 

Суд, рассмотрев требования общества в удовлетворении иска отказал, по причине пропуска установленного срока исковой давности для обращения в суд, но вместе с тем установил обстоятельства ее заключения и отметил допущение при заключении следки нарушений требований части 2 статьи 250 ГК РФ.

В частности, в итоговом судебном акте судом указано. 

07 октября 2016 года на официальном сайте Единого федерального реестра сообщений о банкротстве, а также 08 октября 2016 года в газете «КоммерсаантЪ» конкурсным управляющим ОАО «Тверской мясокомбинат» были опубликованы объявления о продаже спорной доли в объекте незавершенного строительства в составе лота №1 с открытых торгов в форме аукциона. Начальная цена продажи была установлена в размере 339 900 000 руб.

Согласно сообщениям от 25 и 26 ноября 2016 года, опубликованным на ЕФРСБ и в газе «КоммерсантЪ», торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. Проведение повторных торгов назначено на 10 января 2017 года с начальной ценой продажи 305 910 000 руб.

После признания несостоявшимися повторных торгов 08 сентября 2017 года и 09 сентября 2017 года на тех же информационных ресурсах опубликованы сообщения о проведения торгов по продаже лота №1 посредством публичного предложения с условием последовательного снижения начальной цены с 305 910 000 до 202 946 944 рубля 14 копеек. 

22 и 25 ноября 2017 года опубликованы сообщения о признании торгов несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

01 февраля 2018 года и 03 февраля 2018 года на тех же информационных ресурсах были опубликованы условия проведения торгов в форме публичного предложения. Начальная продажная цена была установлена в размере 202 946 944 рубля 14 копеек и последовательно снижалась на 5% по истечению каждых пяти календарных дней на протяжении 6 периодов. Минимальная цена продажи составила 149 184 652 рублей 86 копеек. Заявки принимались с 05 февраля 2018 года.

06 марта 2018 года ФИО6, направил электронную заявку на участие в торгах с ценовым предложением цены 157 260 000 руб.

07 марта 2018 года на сайте ЕФРСБ в форме протоколов, а также на сайте электронной торговой площадке в форме сообщения были опубликованы результаты проведения открытых торгов по Лоту №1 (публичное предложение №38448), согласно которым ФИО6, признан Победителем торгов.

09 июня 2018 года в газете «КоммерсантЪ» №100 (6338) на стр. 49 опубликованы сведения о заключении между ОАО «Тверской мясокомбинат» и ФИО6 договора купли-продажи имущества от 23 марта 2018 года.

Конкурсный управляющий ОАО «Тверской мясокомбинат» ФИО7 в письменной форме истцу о намерении продажи доли постороннему лицу с указанием цены и других условий не сообщал.

В мотивировочной части рассматриваемого судебного акта, с учетом указанных выше обстоятельств суд пришел к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности права ООО «Частная пивоварня «Афанасий» нарушены по основаниям закрепленным в  п. 2 ст. 250 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Для признания незаконными решений (действий, бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 АПК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 8.1 ГК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (пункт 40 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Оснований для приостановления государственной регистрации в рассматриваемом случае, с учетом полноты представленного пакета документов, уполномоченный орган не установил.

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество закреплены в статье 42 Закона № 218-ФЗ, частью 4 которой предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае отчуждение доли в праве общей долевой собственности происходило в рамках процедуры банкротства юридического лица, с публичных торгов по сделке, предметом которой также выступает иное движимое и недвижимое имущество, что свидетельствует о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Положениями ст. 139, 140 Закона о банкротстве определяющими порядок реализации имущества при банкротстве, не закреплены требования приводимые обществом в качестве аргументов, указывающих на необоснованность действий регистрирующего органа.

Вышесказанное указывает, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов банкрота за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.

По мнению суда, положения статьи 250 ГК РФ, не препятствуют участнику обшей   долевой   собственности,   заинтересованному   в   приобретении принадлежащей должнику доли общей собственности, участвовать в публичных торгах, информация о проведении которых имелась в публичном доступе.

В этой связи, в данном случае на государственную регистрацию заявителем были представлены документы указывающие на наличие оснований для проведения государственной регистрации. Об указанном свидетельствует пакет документов, представленный управлением в ходе рассмотрения дела.

С учетом, исследованных судом, обстоятельств дела оснований для отказа в осуществлении учетно-регистрационных действий, предусмотренных частью 1 статьи 26 Закона о регистрации у заинтересованного лица не имелось.

Приведенные заявителем доводы, нормативного подтверждения применительно к рассматриваемой ситуации в процессе рассмотрения дела не нашли.

В соответствии с положениями части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По мнению суда, ответчиком представлены доказательства, приведены доводы указывающие на обоснованность совершения оспариваемых действий. 

По общим правилам статьи 65 АПК РФ на заявителя возлагается обязанность доказывания нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми действиями (бездействием) осуществляющих публичные полномочия органов, должностных лиц.

Из доказательств, представленных заявителем в материалы дела не представляется возможным установить каким образом нарушаются права и законные интересы заявителя оспариваемыми действиями ответчика в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Руководствуясь статьями  110, 123, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Частная пивоварня «Афанасий», отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины оставить на заявителе.

Настоящее решение  может быть обжаловано в  Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья              И.В. Карсакова